認知症になった親のマンション売却は簡単に現金化することはできません。なぜなら、そもそも親のマンションだからです。売却できずに困ってしまう気持ちは理解できますが、親のためになるマンション売却にしなければ現金化できません。このポイントを理解してください。
今後、認知症になった親のマンション売却は増えると思います。そこで、このページでは、認知症になった親のマンション売却について解説しますので、参考にしてください。
認知症でマンション売却なら成年後見制度を活用する
認知症で不動産売買は無効になるので注意すること
不動産売買において、相手が認知症の場合、不動産売買が無効になるので注意してください。なぜなら、本人の意思能力に問題があるからです。
本当に売買することを理解しているのか？よく理解していない可能性が高いです。では、認知症の場合の不動産売買についてどうすればよいのか？これから解説します。
認知症による相続トラブルも無効になる可能性が高い
認知症はとても難しい症状です。特に相続では本人が明確に理解していない可能性が高いです。不動産売買同様にトラブルになるので本人が承諾したとしても、そのまま進めれば無効になるでしょう。注意してください。
認知症は居住用不動産処分許可を家庭裁判所から許可をもらうこと
親の認知症によるマンション売却なら家庭裁判所から「居住用不動産処分許可」が必要です。逆に、家庭裁判所から処分許可がでなければ売却できません。今後このような問題がさらに増えるでしょう。他人事ではありません。
親が認知症と診断されると簡単に不動産の売却はできません。なぜなら、本人の意思表示が確認できないからです。本人を保護するための家庭裁判所です。家族がいくら真剣に相談しても解決できません。しかし時間はかかりますが、法律に従って進めていければマンション売却できる可能性が高まります。
ここでポイントになる点は、認知症になった親のためになっているのか？ ここが基本原則です。この部分を常に意識しながら進めていくことです。
流れとしては、認知症になった親の代わりに判断する成年後見人を決めて売却活動を開始します。その後、売買契約が締結できれば、家庭裁判所で売却許可の最終決定を待つイメージです。
認知症とは何か【医師の診断書がポイント】
認知症とは、認知症と診断される方が多い症状の一つです。たとえば、脳の神経細胞が減り始めることで、脳自体が委縮することから物忘れなどの症状が現れます。
この症状は急に進行しにくいので、わかりにくいのも問題なのです。家族からすれば、何で？とストレスが溜まってしまいますが、認知症と医師から診断された場合、簡単にはマンション売却できない現実が待っています。（※医師の診断書が必要である）
認知症の成年後見制度とは
成年後見制度とは、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人が認知症になった親に代わって対応する制度のことです。認知症になった親が自分一人で判断（意思確認）できないからです。
たとえば、あなたの親が生年月日を忘れたり、子供の存在も少し理解できなかったりすれば、マンション売却をする行為など無理だと判断されます。そこで、成年後見制度を活用して親のために代わって判断する成年後見人を決めます。
認知症が軽度でも不動産売買は危険である
認知症が軽度であっても不動産売買を安易に進めてはいけません。なぜなら、本人の意思確認が明確にならないからです。仮に売買契約まで進んだとしても所有権譲渡の段階で司法書士などが本人確認をしてから名義変更をするときに止められる可能性が高いです。
これより、軽度であっても不動産売買を契約して引き渡し決済まで進めて、所有権移転することは簡単ではないでしょう。
認知症の不動産売買と司法書士について
まず成年後見人とは、認知症と医師に診断された親の手助けする人のことです。たとえば、親の財産管理や売買契約行為でも家庭裁判所から後見人が選ばれる仕組みです。
また、成年後見人になりたいと自ら立候補しても家庭裁判所が決めます。選択者の中には、弁護士や司法書士、行政書士などの法律家だったり、社会福祉士だったりします。
簡単に子供が立候補しても、認知症になった親に不利益を与える可能性がある関係者は成年後見人には選ばれません。まず第一に後見人を決める流れです。その後に本格的な売却募集に入ります。
補足までですが、マンション売却が目的で成年後見制度を活用したく家庭裁判所に申請手続きをしても、親のためにならなければ、売却行為が認められないケースもあります。
認知症とマンション売却の流れ
認知症だとしてもマンション売却するなら次の流れでマンション売却を進める必要があります。
マンション売却するなら相場を確認する
認知症の有無に関係なく、今マンションを売ったらいくらになるのか？相場を確認します。相場をまず理解してください。不動産売却するなら絶対にわかってほしい最初の段階です。
認知症の告知義務が必要になる
売り出し価格が決定した場合、マンションの売却募集を開始します。ここで注意することがあります。それは、事前に告知義務をすることです。たとえば、”事前告知あり”などとインターネット上やマイソクの備考欄に記載するのです。
買主が、マンションの内覧などする前に売却条件を理解させるようにします。あとで聞いていないとトラブルを避けたいからです。募集段階から事実を開示してください。
買主を探した後に停止条件付の不動産売買契約を結ぶ
認知症と診断された親のマンションを売却することが本人の利益になると家庭裁判所が認めた場合、マンションを売却募集できます。このときに注意することは、停止条件付の売買契約を結ぶことです。
停止条件付の売買契約とは、売買契約後に一定条件が成立しないときに白紙となる契約形態です。だから、家庭裁判所に申請手続きしても売却行為を認めないケースもあります。
家庭裁判所の審議結果で売却許可がでれば、売買契約から引渡し決済に進みます。
このように、親が認知症のために家庭裁判所でマンション売却の許可待ちすることを買主は事前に理解することが重要です。理解度が深い買主をみつけてください。
居住用不動産処分許可を申請する
買主が見つかると停止条件付売買契約を締結します。その後に家庭裁判所で許可を得るために「居住用不動産処分許可」を申請します。このときに必要な申請書類があります。
▶居住用不動産処分許可の申請書類
①申立書
②不動産の全部事項証明書
③固定資産評価証明書
④売却査定書
⑤停止条件付売買契約書など
親所有のマンションを売却する理由が必要です。
具体的にいうと、売却する不動産を明確にして誰に売却するのか？ そして売却価格は妥当なのか？ 所有者に代わって家庭裁判所が審理をします。
そして最も重要なことは、売却する必要があるのか？ という内容です。たとえば、認知症にて老人ホームに入る費用などを理由に判断してもらいます。
認知症は裁判の審判に時間がかかる
親のマンションを売却する必要があると家庭裁判所が認めると引渡し決済に進めることが可能になります。申請手続きの期間が早いと３ヵ月位です。
しかし現実的に、居住用不動産の処分許可の審理案件が裁判所内でも増えているので、６ヵ月以上になる場合もあります。少々時間を要しますので慌てずに対応する必要があります。
まとめ
将来の日本であっても認知症によるマンション売却も増えていくと思われます。最終審判に時間が掛かるのがその理由も一つでもあります。早くて３ヵ月位、遅くても半年６ヶ月位です。それ以上のケースもあるでしょう。
認知症になった親のマンション売却するとなれば、出来るだけ早く現金化したいと思うかも知れませんが、少々腰を据えて進めていったほうがよいと思います。家庭裁判所の審判次第です。
一般人であっても不動産会社であっても認知症に理解ある買主であることが前提条件です。そして、認知症になった親（本人）のためになっていることも忘れてはいけません。
