マンション売却をする前に相場は必ずチェックしましょう。なぜなら、あなたの希望価格で売却しても相場からズレた売り出し価格ならマンションが売れないからです。
買主の希望価格を理解するためにも相場はとても重要なポイントです。マンション売却するなら相場を自分でチェックできるようになると不動産会社が算出した査定価格に悩むことも少ないです。
だから、相場について学習してほしいです。そこで、このページでは、マンション売却による相場の調べ方について解説します。ぜひ参考にしてください。
もくじ
マンション相場をどうやってチェックするのか？解説します
マンション相場はネットや広告チラシなどを活用してチェックする
マンション売却する上で不動産会社に相談する前にあなた自身でも相場をチェックするとよいです。実際に今売ったらいくらになるのか？買主になったつもりで調査します。難しくはないので〇〇〇万円位なら売れるかも・・・で十分です。
重要なポイントは、不動産会社の査定価格を信用しないことです。相場と不動産会社の査定価格を照らし合わせることが重要なのです。ここを皆が忘れてしまいます。詳しく解説しますのでここままページを進めてください。
マンション相場とは何か
売却する基準価格のこと
このサイト上で、よく出てくる言葉が”相場”です。マンション売却するなら相場を理解して、自分でチェックできるようになりましょう。まず、相場についてお話します。
相場とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
事前に相場を理解していれば不動産の査定価格の決め方で迷うことなく、冷静にマンション売却を進めることができます。だから、マンション売却するなら相場を自分で確認することです。
マンション相場から実際に今売ったらいくらになるのか？ 調べてみます。
相場をインターネットで調べる方法
インターネットの不動産ポータルサイトとは、ライフルホームズやアットホーム、スーモなどです。これらの不動産サイトから「買主になった気持ち」で購入物件をネット上で検索します。
相場をライフルホームズで調べる
相場をアットホームで調べる
→『アットホームの公式サイト』
相場をスーモで調べる
→『スーモの公式サイト』
相場と比較物件の調べ方について
たとえば、最寄り駅、徒歩、築年数、階数などをチェックして絞り込みしてください。あなたが知らなかった中古マンションが売却中になっていることがあります。
相場は最寄り駅や地域エリアがポイントである
まずは、最寄り駅がポイントです。なぜなら、住み替えの多くは同じ地域エリアを起点に引越しされていることが多いからです。住み慣れた街で新たな住まいを探しています。だから、最寄り駅の絞込みをかけてください。売りマンションの多さに驚くでしょう。
相場は最寄り駅に似た駅を判断材料にしてもOK
逆に最寄り駅では事例が少ないケースもあります。その時は、近くの似た駅を参考にすることです。自分が住んでいるから理解できる内容です。比較検討ができる環境を選ぶことです。
相場は同じマンション内の物件調査も忘れずにする
同じ最寄り駅から価格調査をする場合、近隣周辺のライバル物件になりますが、忘れていけない物件があります。それは、同じマンションです。同じマンション内で売却活動中のケースもあるからです。階数や専有面積、日当たりなど総合的に売り出し価格を調べましょう。
相場は管理費と修繕積立金も調査する
一戸建てなどと異なり、中古マンションは管理費と修繕積立金が築年数に応じて値上がりします。そこで相場チェックの際に近隣周辺の管理費と修繕積立金のチェックを忘れずにしてください。購入者は住宅ローンを利用する可能性が高いために毎月の支払も出来るだけ軽減したいと考えているからです。
近隣周辺のマンション維持費が低額なら売り出し価格を下げないと難しいかも知れません。
相場をレインズマーケットインフォメーションで調べる方法
ＲＥＩＮＳ・レインズとは国土交通省の不動産情報サイト
あなたのマンション周辺でも販売価格のデータベースから調べる方法があります。それは、不動産取引情報サイトのレインズマーケットインフォメーション「REINS Market Information 」を活用すれば、誰でも確認できます。Ｙａｈｏｏ！やＧｏｏｇｌｅの検索サイトからREINS Market Informationの専用サイトに入ることができます。
国土交通省の不動産流通機構が管理運営しているので売買実態をとらえる上でも貴重な不動産情報になります。このサイトには、次のように記載されています。
ＲＥＩＮＳ・レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムのことです。当サイトでは、全国４つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）等の取引情報を検索することができます。
ただし、この公式サイトはパスワード設定になっています。なぜなら不動産会社の専用サイトだからです。だから、上記で解説したレインズマーケットインフォメーションのサイトから調査するのです。
実際に売買契約された取引事例を元にマンション価格がわかるので、地域や最寄り駅などから調査してください。ただし、マンション名は掲載されていませんが、あなたの地域からある程度検討できるでしょう。とても素晴らしいデータベースです。
相場を築年数から確認する方法
相場の基準は法定耐用年数４７年を活用する
マンション売却する場合、おおよその相場を築年数から確認することができます。なぜなら、法定耐用年数が４７年に設定されているからです。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造も４７年になっているのでおおよその相場を確認できます。
具体的に４０００万円でマンションを購入したと過程します。
計算式は、４０００万円÷４７年＝約８５万円が毎年減額していくので、
築１０年なら８５万円×１０年＝８５０万円減額します。
これより、４０００万円ー８５０万円＝３１５０万円位が築１０年の相場になります。一覧表にすると次のようになります。
相場と築年数の一覧表
| 築年数 | 減額価格 | 相場 |
| 新築 | ０円 | ４０００万円 |
| 築１年 | ー８５万円 | ３９１５万円 |
| 築５年 | ー４２５万円 | ３５７５万円 |
| 築１０年 | ー８５０万円 | ３１５０万円 |
| 築１５年 | ー１２７５万円 | ２７２５万円 |
| 築２０年 | ー１７００万円 | ２３００万円 |
| 築２５年 | ー２１２５万円 | １８７５万円 |
| 築３０年 | ー２５５０万円 | １４５０万円 |
| 築４０年 | ー３４００万円 | ６００万円 |
| 築５０年 | ー４２５０万万円 | ー２５０万円 |
築３０年のマンション相場
当時４０００万円で購入後、築３０年マンションの相場を計算すると次のようになります。
４０００万円÷４７年＝約８５万円
８５万円×３０年＝２５５０万円
これより、４０００万円ー２５５０万円＝１４５０万円位が築３０年マンションの相場になります。次に築４０年マンションの相場も解説します。
築４０年のマンション相場
毎年８５万円減額すると仮定すれば、８５万円×４０年＝３４００万円
これより、４０００万円ー３４００万円＝６００万円位が築４０年マンションの相場になります。引き続き、築５０年マンションの相場を解説します。
築５０年のマンション相場
毎年８５万円減額すると仮定した場合、８５万円×５０年＝４２５０万円
これより、４０００万円ー４２５０万円＝－２５０万円のマイナス価格が築５０年マンションの相場になります。言葉は厳しいですが、タダでも引き取らない可能性もあります。しかし、建て替えが可能がマンションや団地ならプラス価格になるかも知れません。
相場を新聞折り込み広告で調べる方法
相場を調べるチラシ広告は情報満載である
新聞折り込み広告は、朝刊紙の中に入っている企業チラシです。たとえば、地元のスーパーや求人広告、新車販売のディーラーなど昔からよく目にします。その中でも週末になると一段と増える不動産販売の広告チラシです。
土日を利用してマンション売却や購入の問い合せが増えるからです。このチラシの中から中古マンションをピックアップします。今まで気にしていなかった中古物件が掲載されているのがわかるようになります。相場の調べ方は、上記の計算方法と同様です。
相場をチェックできるチラシ広告が減らない理由
玄関ポストの投函チラシや新聞折り込みが減らない理由があります。
それは、売却対象者でご高齢の方が多いからです。手に取って広告チラシで見られるのでインターネットを見ない対象者には、とても便利で不動産会社では絶対に外せない営業ツールです。
自分のマンションを実際に今売ったらいくらなのか？ チラシを手に不動産会社に直接連絡します。売主のためだけでなく、買主も対象にした営業ツールです。
相場をチラシから調べる方法
チラシはピザやお寿司の中に紛れている
自宅の玄関ポストにチラシやＤＭ（ダイレクトメール）が毎日何かしら入ります。チラシの中には、ピザやお寿司の宅配や美容院などです。少々面倒で困りますが、このチラシの中に不動産関連が入ることもあります。
たとえば、中古マンションの販売チラシです。未公開情報などと記載されています。よく見ると近隣周辺の中古マンションが掲載されています。同じ位の築年数のマンションなら捨てずに保管しましょう。
相場と㎡単価の計算方法
チラシのマンション内容を確認して㎡単価を計算します。たとえば、チラシの売りマンションが５０㎡で１５００万円とします。㎡単価は、１５００万円÷５０㎡＝３０万円／㎡です。
「あなたのマンションの専有面積は何㎡ですか？」
チラシ広告のマンションの㎡単価にかけてみると相場がみえてきます。たとえば、あなたのマンションが５５㎡なら上記の３０万円／㎡×５５㎡＝１６５０万円と予想できます。
相場が高い物件に要注意
相場が高いマンションは買取物件が多い
１点注意するとすれば、インターネットであれ、広告チラシであってもリフォーム済やリノベーション済、売主にて仲介手数料なし、と書かれていたら「マンション買取」だと思います。消費税が記載されている物件も同様です。
買取物件とは、不動産会社が買主になってマンションを購入して、リフォーム工事後に新たな買主に売る転売マンションのことです。転売価格の原価は約７０％位です。だから、転売価格から０．７掛けして割り戻してみましょう。
たとえば、リノベーション済物件の売り出し価格が２３８０万円だとしたら、２３８０万円×０．７＝約１５００万円～１６００万円位で買取業者がマンションを購入しているというイメージです。
マンション相場の決め方
相場から値下げ交渉が来る前提で価格設定をすること
マンション売却するなら値下げ交渉を買主から受けることを前提に、成約価格を前もってイメージして売り出し価格を設定してください。逆算するのです。
たとえば、あなたのマンションが１５００万円で成約すると予想設定した場合、逆算すれば、値下げ幅を最大１８０万円位とすれば、売り出し価格を１６８０万円にします。上記で解説した、査定後の売り出し価格の逆パターンになります。理解しましょう。
繰り返しますが、買主から値下げ交渉があることを前提に売り出し価格を予想して考えます。
相場の範囲内で成約予想価格を考えることです。高く売れるのはプラスです。まったく問題ありません。しかし、相場の下限範囲から外れてマイナス損失になってはいけません。ご注意ください。
成約価格（実勢価格）を無料で情報提供します
売り出し価格については、インターネットやチラシ広告などで確認できます。しかし、成約価格（実勢価格）については、詳しく調べることが難しいケースもあります。そこであなたにご提案があります。
下のメールフォームからマンション名を記載して頂き、”成約事例を教えてほしい”と書いていただければ、メール返信で私 浦田が調査結果を無料でお伝えします。
不動産会社であれば、ピンポイントでマンション名から過去の成約価格（実勢価格）を調べることも可能になるからです。中には、データー不足の場合もありますのでご理解ください。過去１０年分位は可能かも知れません。
まとめ
マンション売却するならあなた自身でも相場を必ず確認しましょう。繰り返しお話しています”相場”を理解せずにあなたの希望価格で売り出ししても、結果としてマンションが売れ残る可能性があります。
だから、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去や現在の物件事例を総合的にまとめて価格設定してください。
