マンション売却をする前に【相場価格】は必ず確認しましょう。なぜなら、あなたの希望価格で売却しても相場価格からズレた売り出し価格ならマンションが売れないからです。
買主の希望価格を理解するためにも相場価格はとても重要なポイントです。マンション売却するなら相場価格を自分でチェックできるようになると不動産会社が算出した査定価格に悩むことも少ないです。
だから、相場価格について学習してほしいです。そこで、このページでは、マンション売却による相場価格の調べ方について解説します。ぜひ参考にしてください。
もくじ
マンション売却と相場価格の調べ方について解説
ネットや広告チラシなどを活用してチェックする
マンション売却する上で不動産会社に相談する前にあなた自身でも相場価格をチェックするとよいです。実際に今売ったらいくらになるのか？買主になったつもりで調査します。難しくはないので〇〇〇万円位なら売れるかも・・・で十分です。
重要なポイントは、不動産会社の査定価格を信用しないことです。あなたの相場価格と不動産会社の査定価格を照らし合わせることが重要なのです。ここを皆が忘れてしまいます。詳しく解説しますのでここままページを進めてください。
相場価格とは何か
マンション売却する基準価格のこと
このサイト上で、よく出てくる言葉が”相場価格”です。マンション売却するなら相場価格を理解して、自分でチェックできるようになりましょう。まず、相場価格についてお話します。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
事前に相場価格を理解していれば不動産の査定価格の決め方で迷うことなく、冷静にマンション売却を進めることができます。だから、マンション売却するなら相場価格を自分で確認することです。
マンション売却の相場価格から実際に今売ったらいくらになるのか？ 調べてみます。
相場価格をインターネットで調べる方法
インターネットの不動産ポータルサイトとは、ライフルホームズやアットホーム、スーモなどです。これらの不動産サイトから「買主になった気持ち」で購入物件をネット上で検索します。
ライフルホームズで調べる
アットホームで調べる
→『アットホームの公式サイト』
スーモで調べる
→『スーモの公式サイト』
比較物件の調べ方について
たとえば、最寄り駅、徒歩、築年数、階数などをチェックして絞り込みしてください。あなたが知らなかった中古マンションが売却中になっていることがあります。
最寄り駅やエリアがポイント
まずは、最寄り駅がポイントです。
なぜなら、住み替えの多くは同じ地域エリアを起点に引越しされていることが多いからです。住み慣れた街で新たな住まいを探しています。だから、最寄り駅の絞込みをかけてください。売りマンションの多さに驚くでしょう。
最寄り駅に似た駅でもOK
逆に少ないケースもあります。その時は、近くの似た駅を参考にすることです。自分が住んでいるから理解できる内容です。比較検討ができる環境を選ぶことです。
同じマンションの調査も忘れずにする
同じ最寄り駅から価格調査をする場合、近隣周辺のライバル物件になりますが、忘れていけない物件があります。それは、同じマンションです。同じマンション内で売却活動中のケースもあるからです。階数や専有面積、日当たりなど総合的に売り出し価格を調べましょう。
相場価格をレインズマーケットインフォメーションで調べる方法
国土交通省が管理している不動産情報サイトである
あなたのマンション周辺でも販売価格のデータベースから調べる方法があります。それは、不動産取引情報サイトのレインズマーケットインフォメーション「REINS Market Information 」を活用すれば、誰でも確認できます。Ｙａｈｏｏ！やＧｏｏｇｌｅの検索サイトからREINS Market Informationの専用サイトに入ることができます。
国土交通省の不動産流通機構が運営管理しているので、売買実態をとらえる上でも貴重な不動産情報になります。このサイトには、次のように記載されています。
ＲＥＩＮＳ・レインズとは何か
ＲＥＩＮＳ・レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムのことです。当サイトでは、全国４つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）等の取引情報を検索することができます。
ただし、この公式サイトは、パスワード設定になっています。なぜなら不動産会社の専用サイトだからです。だから、上記で解説したレインズマーケットインフォメーションのサイトから調査するのです。
実際に売買契約された取引事例を元にマンション価格がわかるので、地域や最寄り駅などから調査してください。ただし、マンション名は掲載されていませんが、あなたの地域からある程度検討できるでしょう。とても素晴らしいデータベースです。
相場価格を新聞折り込み広告で調べる方法
チラシ広告は情報満載である
新聞折り込み広告は、朝刊紙の中に入っている企業チラシです。たとえば、地元のスーパーや求人広告、新車販売のディーラーなど昔からよく目にします。その中でも週末になると一段と増える不動産販売の広告チラシです。
土日を利用してマンション売却や購入の問い合せが増えるからです。このチラシの中から中古マンションをピックアップします。今まで気にしていなかった中古物件が掲載されているのがわかるようになります。相場価格の調べ方は、上記の計算方法と同様です。
チラシ広告が減らない理由
玄関ポストの投函チラシや新聞折り込みが減らない理由があります。
それは、売却対象者でご高齢の方が多いからです。手に取って広告チラシで見られるのでインターネットを見ない対象者には、とても便利で不動産会社では絶対に外せない営業ツールです。
自分のマンションを実際に今売ったらいくらなのか？ チラシを手に不動産会社に直接連絡します。売主のためだけでなく、買主も対象にした営業ツールです。
相場価格を玄関ポストの投函チラシから調べる方法
ピザやお寿司のチラシに紛れている
自宅の玄関ポストにチラシやＤＭ（ダイレクトメール）が毎日何かしら入ります。チラシの中には、ピザやお寿司の宅配や美容院などです。少々面倒で困りますが、このチラシの中に不動産関連が入ることもあります。
たとえば、中古マンションの販売チラシです。未公開情報などと記載されています。よく見ると近隣周辺の中古マンションが掲載されています。同じ位の築年数のマンションなら捨てずに保管しましょう。
マンション価格の㎡単価の計算方法
㎡単価の計算方法について
そして、チラシのマンション内容を確認して㎡単価を計算します。たとえば、チラシの売りマンションが５０㎡で１５００万円とします。㎡単価は、１５００万円÷５０㎡＝３０万円／㎡です。
「あなたのマンションの専有面積は何㎡ですか？」チラシ広告のマンションの㎡単価にかけてみると相場価格がみえてきます。
マンション価格が高い物件に要注意
不動産市場には買取物件が多いこと
１点注意するとすれば、ネットであれ、広告チラシであってもリフォーム済やリノベーション済、売主にて仲介手数料なし、と書かれていたら「買取物件」だと思います。
買取物件とは、不動産会社が買主になってマンションを購入し、リフォーム工事後に新たな買主に売る転売マンションのことです。転売価格の原価は約７０％位です。だから、転売価格から０．７掛けして割り戻してみましょう。
たとえば、リノベーション済物件の売り出し価格が２３８０万円だとしたら、２３８０万円×０．７＝約１５００万円～１６００万円位で買取業者が購入しているというイメージです。
相場価格の範囲内で成約価格を考えること
買主から値引き交渉が来る前提で価格設定をすること
マンション売却するなら値引き交渉を買主から受けることを前提に、成約価格を前もってイメージして売り出し価格を設定してください。逆算するのです。
たとえば、あなたのマンションが１５００万円で成約すると予想設定した場合、逆算すれば、値引き幅を最大１６０万円位とすれば、売り出し価格を１６８０万円にします。上記で解説した、査定後の売り出し価格の逆パターンになります。理解しましょう。
査定価格や売り出し価格、成約価格について
繰り返しますが、買主から値引き交渉があることを前提に成約価格を予想して考えます。
相場価格の範囲内で成約予想価格を考えることです。高く売れるのはプラスです。まったく問題ありません。しかし、相場価格の下限範囲から外れてマイナス損失になってはいけません。ご注意ください。
マンションの成約価格を無料で情報提供します
売り出し価格については、インターネットやチラシ広告などで確認できます。しかし、成約価格については、詳しく調べることが難しいケースもあります。
そこであなたにご提案があります。
下のメールフォームからマンション名を記載して頂き、”成約事例を希望したい”と書いていただければ、メール返信で私 浦田が調査結果を無料でお伝えします。不動産会社であれば、ピンポイントでマンション名から過去の成約価格を調べることも可能になるからです。中には、データー不足の場合もありますのでご理解ください。過去１０年分位は可能かも知れません。
まとめ
マンション売却するならあなた自身でも相場価格を必ず確認しましょう。
繰り返しお話しています”相場価格”を理解せずにあなたの希望価格で売り出ししても、結果としてマンションが売れ残る可能性があります。だから、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去や現在の物件事例を総合的にまとめて価格設定してください。
