マンション売却で売り出し価格から理解してほしいこと

マンション売却による売り出し価格とは、募集価格のことです。そして査定価格とは、不動産会社が算出した予想価格のことです。あくまでも未来を予測した価格であって売却保証された価格ではないことを理解してください。

不動産会社は高めにマンション査定をします。不動産会社が高い査定をする理由があります。それは、募集窓口になるための媒介契約を結び仲介手数料を受領したいからです。最初から安いマンション査定価格だと募集窓口になれません。

できるだけ、売主が喜ぶような査定価格を提案して売り出し価格にしようとします。この価格で売れるなら問題ありません。しかし、どうでしょうか？ 本当に売れると思いますか？ 冷静な判断があなたには求められます。

そこで、このページでは、マンション売却に伴う、査定価格や売り出し価格、そして成約価格などについて解説しますので参考にしてください。

参考までですが、査定価格や売り出し価格は、売主と不動産会社が結ぶ媒介契約の期間である３ヵ月を目安にマンション売却できる計算で提案しています。

→『媒介契約を解説した記事』

しかし、現実には、３ヵ月ではマンション売却できずに６ヶ月、９か月、１２ヵ月と媒介契約を再契約する結果もあります。いつまでにマンション売却したいのか？ 売主のあなた自身で売却期間を事前に決めましょう。

査定価格とは何か

査定価格とは、大きく別けると２つになります。簡易査定と訪問査定です。

簡易査定は、相場価格から判断して予想価格を提案する査定方法です。机上査定ともいいます。この写真は、以前私 浦田がマンション売却（神奈川県横浜市内）で査定したときの書面の一部です。これが、簡易査定になります。

それに加えて訪問査定では、簡易査定に加えて実際にマンション全体や専有部分の使用状況などチェックします。さらに、購入当時の不動産売買契約書や住宅ローンの残高、マンション議事録や重要事項に係わる調査報告書など細かく確認するケースもあるので簡易査定よりも精度が上がる査定結果になるでしょう。

売り出し価格とは何か

売り出し価格とは、マンション売却時に価格設定することで、実際に売れる価格かどうかは判断できず、基準もありません。売主のあなたが相場価格より高く売りたいとなれば、それが売り出し価格になります。

逆にいうと、プロの不動産会社が決めた売り出し価格にも根拠がありません。基本にもどれば、マンション査定から売り出し価格の決め方を理解する必要があります。

▶相場価格とは

相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。相場価格を決めるのは買主であって売主ではありません。まず、マンション売却する上で基本部分と理解してください。

売り出し価格の決め方

マンション売却の売り出し価格の決め方とは、査定価格から値引き交渉を含めた上乗せ価格に価格設定することです。なぜなら、成約価格が売り出し価格より下がる可能性があるからです。たとえば、１５００万円でマンション売却するなら１６８０万円に価格設定します。１８０万円は値引交渉分になります。

額面通りにマンション購入する買主は少ないので査定価格から上乗せして売り出し価格を決めます。不動産会社から提案されるので、上乗せした売り出し価格でもネット反響がとれるのか？ 必ず確認してください。

上乗せ価格で売却募集しても反響が取れなければ、値上げした意味がありません。上記で解説した相場価格や査定価格とあわせて最終的な売り出し価格を打ち合わせしてください。

成約価格とは何か

成約価格とは、不動産売買契約書や重要事項説明に記載する売買価格のことです。売主と買主で取り決めた不動産価格です。値引きされるのか？ 満額回答なのか？ ここが最終価格になります。売り出し価格の設定によっては成約価格も違ってきます。

売り出し価格と成約価格の違い

売り出し価格は、募集開始時のマンション価格です。成約価格は、不動産売買契約書などに記載するマンション価格のことです。売り出し時と売買成約時に違いがあります。

売り出し価格でマンション売却の募集開始してから買主より値引き交渉を受けた場合、売主が値引き交渉に納得できれば成約価格となり、不動産売買契約を結ぶ流れです。

成約価格を前もってイメージする

マンション売却するなら値引き交渉を買主から受けることを前提に、成約価格を前もってイメージして売り出し価格を設定してください。逆算するのです。

たとえば、あなたのマンションが１５００万円で成約すると予想設定した場合、逆算すれば、値引き幅を最大１６０万円位とすれば、売り出し価格を１６８０万円にします。上記で解説した、査定後の売り出し価格の逆パターンになります。理解しましょう。

繰り返しますが、買主から値引き交渉があることを前提に成約価格を予想して考えます。

加えて相場価格の範囲内で成約予想価格を考えることです。高く売れるのはプラスです。まったく問題ありません。しかし、相場価格の下限範囲から外れてマイナス損失になってはいけません。ご注意ください。

マンション業者の買取価格について

マンション業者が買取するケースもあります。マンション業者とは、不動産会社が買主になってあなたのマンションを購入する買取業者のことです。そして、買取価格とは、買主になる不動産会社が購入するマンション価格のことです。

築年数や立地条件によっては、マンション業者の買取価格も査定依頼して売却している売主がとても増えています。メリットとしては、現金化が可能になることです。とても現実的でしょう。しかし、デメリットもあります。それは、相場価格の約７０％位が買取価格になることです。

その理由の一つは、マンション買取り後に大幅なリフォーム工事を行い、新築同様に仕上げ、そして次の買主に売却する転売行為を行うからです。不動産ポータルサイトのライフルホームズやスーモ、アットホームでマンション売却事例をみても非常に多いです。

マンション業者の買取価格や買取制度のメリット・デメリットについて別の記事で解説しています。買取を活用したマンション売却についてもあわせて読んでください。

→『マンション買取り制度について解説した記事』

まとめ

マンション売却するなら査定価格と売り出し価格、成約価格を事前に理解しましょう。不動産会社からも説明を受けると思いますが、売却に伴う説明が多く、わからなくなるのが現実です。あなたの希望価格が結果として成約価格になるように、このページを通して参考にしてください。