両手仲介の利益相反について確認する方法

 

両手仲介の利益相反にならない方法は、買主は自社付けが多いか？他社付けが多いか？確認することです。自社付けが多いとなれば、両手仲介をしている可能性が高いです。

不動産業界の人間ならすぐにわかりますが、生涯に１度くらいの売買なら両手仲介について、なかなか気が付かないと思います。だからこのページを通して理解を深めてもらえると両手仲介になることもないでしょう。

そこで、このページでは、両手仲介にならない方法について解説しますので、ぜひ参考にしてください。※一般媒介契約以外の専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだあなたには読んでほしいです。

両手仲介の利益相反について質問すること

利益相反とは、利益になることをするといいながら同時に不利益が発生している状況です。たとえば、不動産会社が売主のためといいながら結果として不利益な行為になっていることです。

両手仲介を成立させようと不動産会社はあらゆることを考えます。具体的にいうと、一般媒介であれ、専任媒介や専属専任媒介であっても、問い合わせをした協力業者を介入させない方法は十分可能です。

→『不動産会社の選び方について解説した記事』

なぜなら、マンションに買付申込が入ったと言ったり、不動産売買契約に入る予定と説明したりすれば、協力業者はあきらめてしまうからです。仮に２番手で申込を受けても協力業者に連絡することはないでしょう。

実際は、証拠を出すこともないので買付申込も不動産売買契約も「架空の作り話」です。売主のあなたからすれば、詐欺にあったように感じます。しかし、両手仲介をする不動産会社にしたら特段通常のことで悪意すら感じていないのです。危険だと思いませんか？

このような囲い込みをする不動産会社にハマったら最後です。しかし、あなたが気が付かないだけで実は多くの不動産会社で両手仲介が存在しているのです。

両手仲介の確認方法は自社付けか他社付けの質問でＯＫ

両手仲介は自社付けと他社付け、どちらが多いか確認すること

マンション売却で両手仲介にならない方法は、成約後の形態を不動産会社に確認します。具体的にいうと、買主の仲介件数は自社付けが多いのか？他社付けが多いのか？  必ず確認することです。

両手狙いは自社付けの意味である

自社付けが多いと答える不動産会社は、仲介手数料の両手狙い・両手仲介している可能性が高いです。物件情報をできるだけ開示せずに自社で買主を探そうとします。これでは外部に情報公開されないためにマンションが売れません。

両手狙いは値引き交渉をしてくる

自社付けを目的にする両手仲介の場合、最初から仲介手数料の値引き交渉してきます。たとえば、仲介手数料を半額にしたり、定額１０万円にしたりします。売主からマンション売却の募集を受ければ、買主から成果報酬として約３％の仲介手数料を受領できるからです。

両手仲介ではない分かれは、他社付け（業者付け）の意味である

他社付け（別名、業者付け）が多いと答えれば、買主は他の不動産会社からの紹介なので広く物件情報が伝わり、片手仲介になっていることが理解できます。仲介手数料も売主と買主の分かれになります。

募集窓口を選ぶ媒介契約の段階で必ず確認してください。まとめると次のようになります。

▶自社付けが多い不動産会社

両手仲介の可能性が高く、業者公開していない可能性がある→（自社利益第一）

▶他社付け（業者付け）が多い不動産会社

片手仲介の可能性が高く、幅広く業者公開している→（売主第一）

両手仲介とあんこは少し違う

あんことは、不動産用語で売主と買主の双方に不動産会社がいる状態にもう１社の不動産会社が仲介しています。簡単にいえば、３社の不動産会社が関係していることになります。イメージは次の通りです。

あんこのイメージ

売主（Ａ不動産会社）⇔（C不動産会社）⇔買主（Ｂ不動産会社）

両手仲介は大手不動産会社が多いという噂

地元の老舗不動産屋に比べて、大手不動産会社になれば、両手仲介が多いという噂があります。大手だと全国展開しているので他の不動産会社には情報開示しようとしません。その理由は、社内の店舗間ネットワークやチラシ広告や新聞折り込みなど経費を活用できるから両手仲介が多いと言われています。

言い方は良くないですが、買主のためになるのならそれも一つでしょう。しかし、成約に時間がかかったり、売れ残ったりすれば意味がありません。だから、最初の売却相談で自社付けが多いか？他社付けが多いか？必ず確認すべきです。

両手仲介について知識を深めよう

両手仲介とは何か

両手仲介とは、１社の不動産会社が売主と買主の双方をまとめて２倍の仲介手数料を得る不動産業界【独自の裏技】です。売主の窓口になりながら、買主の窓口にもなって１社の不動産会社で独占するのです。これを～利益相反行為～とも言われています。別名、囲い込みともいいます。

両手仲介の仲介手数料を計算する

たとえば、マンション売却したときに売買価格が１０００万円とすれば、計算式は、１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別途）になるので両手仲介を成功できれば、２倍の７２万円（消費税別途）になります。

両手でなく、仲介手数料の片手計算について

仲介手数料の片手計算は分かれになるので、売主と買主の双方に仲介会社がいますので、上記の計算でいえば、３６万円（消費税別途）になります。

両手仲介をすると違法行為となるか？

両手仲介の違法行為が問題になります。レインズ（指定流通機構）では、不動産会社間の取引で紹介拒否行為の禁止を利用規定に追加してます。しかし、現状は中々メスが入れられない状況です。不動産会社も巧妙に対応しているので売主にもわかり難いようにしています。

両手仲介と片手仲介の違い、よくある事例

片手仲介とは、売主のあなたから仲介手数料を受領する方法です。買主側には別の不動産会社が存在しています。逆に両手仲介では、１社の不動産会社が売主や買主の双方をまとめて２倍分の仲介料を受領するのです。

→『仲介手数料について解説した記事』

マンション売却で片手仲介であっても少し危険なケースもあります。それは、相場を間違えた状態でそのまま募集開始したマンションなどです。なぜなら、片手仲介であってもマンションが売れ残る可能性があるからです。

相場から外れたマンション価格の場合、購入希望者が室内見学をする内覧までは何とかして来ても物件申込まで進みません。当て馬という比較物件にされることさえあります。あなたのマンションを内覧して、別のマンションをすすめて購入していくのです。

片手仲介になった場合、買主側の協力業者と連携をとりますが、募集反響は開始の最初２週間くらい迄でその後、問い合せもなく内覧件数も減り、３ヵ月、６ヵ月と時間だけが過ぎ去っていきます。

→『売却の平均期間が３ヵ月以上になることを解説した記事』

このように、片手仲介だからといっても査定価格を間違えるとマンションが売れ残ってしまうので安心という訳でもありません。マンションの問い合わせや内覧の反響が取れる売り出し価格なのか？ 再査定する必要もあります。

→『マンションが売れ残る内容を解説した記事』

査定依頼した不動産会社が片手仲介だとしても、査定価格を間違えるような不動産会社に売却依頼してはいけません。両手仲介ばかりに意識せずにマンション査定も慎重に対応することです。

まとめ

両手仲介で利益相反にならない方法を解説しました。売却相談をした不動産会社に自社付けが多いのか？他社付けが多いのか？確認してください。

また、他社付けが多い不動産会社だからといっても査定価格を間違えて売却活動をしても売れ残るので、あわせて査定価格も相場の範囲内になるように注意してください。相場からズレて売り出し価格を設定しても売れません。相場も忘れずにチェックしてください。