マンション売却前にリフォーム工事はしないことです。逆に、リフォーム工事をしないでマンション売却した方が売れる可能性が高まります。
なぜなら、マンション購入後に買主が自分好みでリフォーム工事をするからです。できるだけ現状でマンション売却することをおすすめします。
そこで、このページでは、マンション売却前にリフォーム工事が不要な理由を解説します。これから売却に伴うリフォーム工事を検討するなら参考になるでしょう。
この記事は、リフォームについてお話していますが、リフォーム以外にマンション売却で気を付けることがありますので、あわせて読んでください。
→『壁紙について解説した記事』
もくじ
マンション売却前にリフォームをしない方がよい理由
マンション売却前にリフォーム工事は必要ありません。なぜなら、購入後に買主がリフォームする可能性が高いからです。不動産会社のリフォーム工事の提案を受け入れてはいけません。また、リフォーム費用の投資額を回収できない可能性もあるので、リフォーム費用をマンション価格に上乗せして売る方法も注意が必要です。
マンション売却の成功事例
リフォーム費用が上乗せ可能な場合、売買契約後から引渡し決済前までに施工発注します。そうすれば、買主の費用でリフォーム施工ができたことになります。まずはマンション査定を行います。そして、査定価格にリフォーム費用を追加してマンションが実際に売れるのか？ 買主目線で売り出し価格を考えます。
逆に、リフォーム費用の見積もりをとって、買主からマンション購入による値引き交渉があれば、その見積もり費用分を差し引けばよいのです。できるだけ無駄な出費は避けましょう。
リフォーム工事を不動産会社が提案する理由は、物件の室内が汚れていると内覧時の印象が悪いからと言います。たとえば、現場見学会などを開催したときです。内覧時の印象をよくするためにリビングの天井や壁の一部クロス貼り替えを提案します。しかし、中古マンションです。本当に必要なリフォーム工事なのか冷静な判断が求められます。
リフォーム工事とはそもそも何か
リフォーム工事とは、新築時のマンションに近い状況で施工することをいいます。たとえば、室内であれば、壁や天井のクロスを貼り替えしたり、床のフローリングを補修交換したりします。また、室内の水あかや油汚れを取り除く専門業者による施工も含みます。さらに設備が古くなるとリフォーム工事の追加見積もりになる場合もあります。
たとえば、水回り設備ならキッチンや洗面ドレッサー、ウォシュレット機能付きのトイレ、そしてユニットバスを新品交換します。また、給湯器やエアコンの新品交換なども含まれます。
大型リフォーム工事をしてマンション価値をアップしようと不動産会社はあなたに提案します。しかし、大型リフォーム工事の提案を受け入れてはいけません。なぜなら、大型リフォーム工事の場合、投資費用を回収できない可能性が高いからです。結果として不動産会社のペースにはまります。
マンション売却前にリフォーム費用を上乗せできない理由
マンション売却にリフォーム費用は上乗せできません。逆にリフォーム費用を値引きして、できるだけマンション価格をおさえた方が購入希望者が増えます。なぜなら、買主が自らリフォーム工事したいからです。
このように、買主の購入心理を理解して売却募集をしなければ、売れないマンションになってしまいます。注意しましょう。売主好みのマンションを購入して、買主は住み替えしたいとは考えていません。
マンション売却前のリフォーム費用について【概算】
マンション売却前のリフォーム費用を概算で解説します。間取りや仕様によっても異なりますので、あくまでも【目安】としてとらえてください。
- システムキッチン ５０万円～１７０万円位
- 洗面ドレッサー １０万円～４０万円位
- トイレ １０万円～３０万円位
- ユニットバス ２０万円～１５０万円位
- フローリング ２０万円～１００万円位
- 壁紙クロス ４０万円～８０万円位
中古マンションになると不動産会社からリフォーム提案を１戸全体で受ける場合がありますが、できるだけ現状で売却してください。売主目線でリフォームをするために、売れないマンションになります。
また、リフォーム工事で投資した費用を回収できない可能性もあります。マンション査定の段階から意識しましょう。リフォーム費用を上乗せしたマンション価格が、相場価格よりも上がってしまうのか？ 不動産会社の査定から判断してください。
まず相場価格について理解しよう
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場を作るのは買主であって売主ではありません。だからマンション相場を意識することは大切なのです。
マンション売却前のリフォーム費用に含まれている不動産会社の紹介料相場
マンション売却前のリフォーム費用に含まれる不動産会社の紹介料収入があります。それは、リフォーム工事費用に実は含まれています。この紹介料が不動産会社の”収入源の一つ”になっています。
売主のあなたからリフォーム工事を受注できると施行業者から紹介手数料として、工事金額の２０％～３０％位は不動産会社の利益になります。
たとえば、リフォーム費用が５０万円だとします。不動産会社の紹介手数料として１０万円～１５万円は自動的に売り上げになるのです。マンションが売れなくても不動産会社は利益を作ります。また、特価セールなどで格安でリフォーム工事を販売する場合もあります。
マンション売却する場合、不動産会社の協力は必要です。しかし、選び方を間違えると売れ残る可能性もあります。別のページで不動産会社の選び方について解説していますのであわせて読んでください。
マンション売却前にリフォーム工事を修繕積立金の活用は可能なのか？
マンション売却のリフォーム工事で毎月積み立てられた修繕積立金を活用したいと考えますが、結論からいうと活用できません。修繕積立金はマンション全体の修繕費だからです。残念ながら、個別対応はできません。
特に専有部分の修理や故障については、あなたの”実費負担”で対応しなければいけません。なかなか思うように行きませんのでリフォーム費用の見積もりなどは冷静に対応してください。
重要事項に係わる調査報告書には、現時点の積み立てられた修繕積立金が記載されています。別のページで解説していますのであわせて読んでください。
リフォームするのはマンション買取業者がするものです
マンションの売却方法の一つに【買取制度】があります。マンション買取制度とは、不動産会社が買主となって、あなたのマンションを購入する売買型式です。現状のままで購入したマンションをリフォーム・リノベーションして次の新たな買主に転売するのです。こうした買取制度を活用してもよいでしょう。
そもそも転売とは、あなたが不動産会社にマンション売却して、不動産会社が利益をのせて次の買主に売却することです。この転売前にマンションをリノベーションするのです。
リノベーションとは、専有部分の内装などを取り壊して間取りまで変更することです。間取りを変更する場合、給排水配管も新設交換も行います。いわゆる新築同様になることです。新築同様ということは、キッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスも新しくなるということです。このようにリノベーションしたマンションにする買取制度の売却方法もあります。
リノベーションするのは、買取した不動産会社です。あなたは不動産会社に売却するだけです。買取制度を活用するのもマンション売却の一つの方法です。ただし、メリットやデメリットもあるので一度読んでください。
まとめ
マンション売却前にリフォーム工事しては危険です。できるだけ現状で売却しましょう。リフォーム工事しても、結果としてマンションが売れ残る可能性もあります。
あなた自身で簡易清掃をして気持ちよくマンション売却を進めましょう。お金をかけなくてもキレイになります。
