譲渡損失とは、当時マンションを購入した取得価格よりも安い価格で売れた場合のことをいいます。簡単にいえば、売却しても利益もなく、赤字となり損した結果を意味します。ガッカリせずに確定申告をして所得税の還付節税に活用します。※売却損となっても翌年の確定申告を忘れずにすることです。
これから詳しく解説しますが、そんなに難しくはないので、できるだけリラックスして読んでください。そこで、このページでは、マンション売却による譲渡損失について解説します。
譲渡損失なら確定申告で節税すること
譲渡損失になれば、所得税や住民税の還付も可能である
譲渡損失となった場合、ポイントがあります。それは、個人で自宅などの居住用財産であり、長期譲渡であることです。
長期譲渡とは、マンション売却した年の１月１日現在で所有期間が５年を超えることです。
長期譲渡の場合、譲渡損失と給与所得等の他の所得と合計（合算）して税金を戻す損益通算すれば、３年間の所得税や住民税がなかったり、減らせたりできるのです。上手く活用できれば、売った年を合わせて最長４年間活用可能です。具体的にお話します。
譲渡損失の損益通算のイメージ解説
あなたの給与所得が４００万円で変更がないケースで解説します。たとえば、２５００万円で当時マンションを買っても１５００万円で売却した様なケースです。マイナス１０００万円の赤字ですので譲渡損失になります。あなたの給与所得が４００万円なら２年分は所得税の節税が可能になります。
売却した年：給与所得４００万円ー１０００万円＝－６００万円で課税なし
２年目：給与所得４００万円ー６００万円＝ー２００万円で課税なし
３年目：給与所得４００万円ー２００万円＝２００万円に課税される
所得税と住民税の還付を考えたらマンション売却で損したとしても確定申告を忘れずにすることです。税金が戻ってくるのは少しうれしいと思いませんか？
譲渡損失で申告不要と考えるべきでない理由
マンション売却後に譲渡損失となったために申告不要と簡単に考えるべきではありません。なぜまら、上記で解説した損益通算が可能になるからです。
マンションを売ってもマイナスになったら、確定申告不要と安易に思ってはいけません。
買い替えのパターン
マンション売却による買い替えで譲渡損失が発生するケースもあります。買い替えの資産要件にするには次の条件が必要です。
所有期間５年を超えて、合計所得が３０００万円以下のとき
自宅マンションを売却した年の１月１日時点で所有期間５年を超えることです。尚、住まなくなった時から３年目の１２月３１日までに売却することも条件になっています。さらにその年の合計所得が３０００万円以下も条件になります。
敷地が５００㎡以内の部分まで
敷地面積が５００㎡超える場合は、譲渡損失の条件にあてはまらないので注意してください。
買い替え先にも注意する
- マンションを譲渡した年の前年の１月１日から翌年１２月３１日までに取得する居住用物件であること
- 家屋の床面積が５０㎡以上であること
- 取得した年の翌年１２月３１日までに居住する、その見込みがあること
- 住宅ローン返済が１０年以上の期間であること
譲渡損失と住宅ローン控除の併用について
譲渡損失と住宅ローン控除の併用は可能ですが、損益通算しても所得がマイナスではなく、プラスになったその年から住宅ローン控除が活用できるので間違えないでください。
買い替えしないパターン
譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えて、合計所得が３０００万円以下のとき。
マンション売却した日が基準ではありません。売却した年の１月１日時点で５年を超えることが長期譲渡の考え方になります。逆に５年以下なら短期譲渡になります。さらに合計所得が３０００万円以下のときです。
居住用財産であること
あなた自身が住まいとして使う居住空間のことを居住用財産といいます。マイホームがこれに該当します。具体的にいうと、あなた自身が住んでいるので住民登録や印鑑証明書などが一致していたり、電気・水道・ガスも使われて自動引き落しされている状態をいいます。
賃貸や実家の住み替えでも可能であること
買い替えのないパターンのときに自宅から賃貸や実家であっても譲渡損失の条件に該当します。
売却の前日にマンションの住宅ローン残金があること
買い替えでない譲渡損失の場合、居住用財産である自宅マンションについて売却の前日に返済期間１０年以上の住宅ローン残金があることです。またマンションの売却価格が住宅ローン残金より下回っていることです。
たとえば、当時購入価格が３０００万円で売却したマンション価格が２０００万円なら譲渡損失は３０００万円ー２０００万円で１０００万円になります。しかし、住宅ローン残金が２２００万円なら２２００万円ー２０００万円＝２００万円が”譲渡損失の限度額”になります。
譲渡損失の確定申告について
譲渡損失が発生した場合、確定申告で所得税や住民税の還付を忘れないでください。給与所得から最大４年間の所得税や住民税の損益通算が可能になるからです。
まとめ
マンション売却による譲渡損失が発生した場合、確定申告で調整することになります。うまく活用できれば、最長４年間の所得税や住民税をゼロにしたり、減らせたりします。
補足までですが、この特例を確定申告で活用するときにマンション売却した年の前年と前々年に３０００万円の特別控除を利用していれば、適用できません。ご注意ください。
一度、最寄りの税務署に相談してもよいでしょう。
