譲渡損失とは、当時マンションを購入した価格よりも安くなって売れた場合に赤字となることをいいます。たとえば、2500万円で当時買っても1980万円で売却したケースです。
このように赤字になった居住用財産のマンション、譲渡損失で取り戻そうと確定申告をします。そして、譲渡損失と給与所得等の他の所得と合計（合算）して税金を戻す損益通算をします。この制度を活用できれば、最長３年間の所得税や住民税がなかったり、減らせたりできるのです。
補足までですが、譲渡損失で確定申告するなら別の記事で確定申告について解説します。あわせて読んでください。
▶マンション売却の居住用財産とは何か
居住用財産とは、あなた自身が住まいとして使う居住空間のことをいいます。マイホームがこれに該当します。具体的にいうと、あなた自身が住んでいるので住民登録や印鑑証明書などが一致していたり、電気・水道・ガスも使われて自動引き落しされている状態をいいます。
居住用財産で売却したくても現在空き家の状況もあるでしょう。国税庁の考え方では、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までにマンション売却することが条件になっています。
マンションだけでなく、一戸建ての不動産であっても短期譲渡で売却した場合に「居住用」だと所得税や住民税の納税負担が軽減できる様になります。あなたのマンションは居住用財産ですか？
居住用財産であれば、譲渡所得の計算からの税金発生もないかも知れません。そこで、別の記事で居住用について解説しています。一緒に読んでください。
マンション売却の譲渡損失について解説
譲渡とは、マンションなどの不動産を売買などで移転させることです。譲渡資産になれば、あなたのマンションが該当します。そして、譲渡資産にするには、次の要件を満たす必要があります。
- 譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えること
- あなた自身が住んでいるマンションであること
- 自ら住まなくなった日から３年後の１２月３１までの間に譲渡されること
譲渡損失の買い替えによる資産要件
マンション売却による買い替えで譲渡損失が発生するケースもあります。買い替えの資産要件にするには次の条件が必要です。
→譲渡資産の譲渡をした年の前年の１月１日から翌年１２月３１日までに取得する居住用物件。
→家屋の床面積が５０㎡以上であること。
→取得した年の翌年１２月３１日までに居住する、その見込みがあること
→住宅ローン返済が１０年以上の期間であること
まとめ
マンション売却による譲渡損失が発生した場合、翌年の確定申告で調整することになります。うまく活用できれば、最長３年間の所得税や住民税をゼロにしたり、減らせたりします。
補足までですが、この特例を確定申告で活用するときにマンション売却した年の前年と前々年に３０００万円の特別控除を利用していれば、適用できません。ご注意ください。一度、最寄りの税務署に相談してもよいでしょう。
