マンション売却を一般媒介契約で結んだ場合、良い部分もあれば、問題になる部分もあります。これらを事前に理解していれば、あなたも悩むことはありません。
そこで、このページでは、マンション売却で一般媒介契約を結ぶ場合の注意点について解説します。まず、一般媒介の基本部分についてお話します。
マンション売却するときに一般媒介契約か専任媒介契約か悩むケースもあるでしょう。簡単にお話すると複数の不動産会社を募集窓口にできるのが一般媒介契約です。そして１社単独の不動産会社を窓口にするのが専任媒介契約です。
別の記事で専任媒介契約について解説しています。あわせて読んでください。
もくじ
マンション売却で一般媒介契約を結ぶ【注意点】
一般媒介契約とは、２社以上の複数の不動産会社に売却募集を依頼できる契約方法のことです。たとえば、全国的に有名な大手不動産会社と地元の老舗不動産会社に同時依頼も可能です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、一番に買主を探して売買契約を結ばなければ、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）を受領できません。だから一生懸命頑張るでしょう。
この点を考えると売主にはメリットになります。しかし、注意してほしいポイントもあります。
それは、一般媒介を複数の不動産会社と結ぶことで、逆にマンションが売れ残る可能性もあることです。その理由の一つが【インターネットの普及】です。これから詳しく解説します。
一般媒介契約を検討しているなら、ぜひ参考にしてください。
一般媒介契約を結ぶ【複数社の窓口の注意点】
一般媒介契約は複数の不動産会社を募集窓口にして”情報発信”ができるのでプラスな面もあります。しかし、注意することもあります。同じマンションが何社も複数掲載されることです。
不動産ポータルサイトであるスーモやライフルホームズ、アットホームを確認すると、３社も４社も同じ売り物件情報が掲載されていると買主はどのように思うでしょうか？
急いでマンションを売りたいのかな？ 何か問題があるのだろうか？ と疑いの目を持ちます。中には、マンション名を少し変えて掲載したり、マンション名でなく所在地を入力したりしてネット掲載しているのです。
買主がネット掲載から物件探しをしても、一般媒介契約の売りマンションだと直ぐにバレてしまいます。ここがインターネットの怖さというか、難しさです。最悪、中古マンションなので大幅な値引き交渉も可能かも知れないと買主に足元を見られるようになります。
一般媒介契約とインターネット普及の変化
以前は、不動産会社に直接訪問しないと売り物件情報がわからず、買主が足でかせぐ時代がありました。不動産会社に訪問して良かった！ しかし、ネットの普及で180度変わりました。
不動産会社に行かなくてもパソコンやスマートフォンなどを活用すれば、不動産情報が誰でもわかるようになりました。新着情報もメール配信されるため、深夜でも物件探しが可能です。
上記で解説した不動産ポータルサイトに複数掲載されるために、買主に足元を逆にみられる可能性もあります。インターネットの普及から一般媒介契約を控える売主も増えてきています。
補足までですが、あえてインターネットに物件掲載せずに水面下でマンション売却したい売主なら、一般媒介契約をおすすめします。
なぜなら、レインズ（指定流通機構）に一般媒介なら掲載義務もないからです。不動産会社との売却シナリオが決まっていれば、一般媒介契約も有効な手段になります。
一般媒介契約を結ぶ費用負担は無料である
一般媒介契約だけでなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだとしても費用は無料です。有料に発展するのは、売買契約後や引渡し決済後です。それまではあくまでも無料です。
しかし中には、媒介契約中にもかかわらず、売主の都合で売却中止となる場合もあります。このようなケースでは、不動産会社から実費代として請求される可能性もあります。
なぜなら、媒介契約期間中は、不動産会社が募集してもよい権利があるからです。媒介契約期間の満了まで解除するのはやめることです。
不動産会社から実費請求される場合は、広告作成費やインターネットの掲載費用、担当営業マンの人件費分などです。単純にマンション売却の中止とは行きにくいケースもあるので繰り返しますが、できれば契約満了後に売却中止にしたほうがよいです。
一般媒介契約の仲介手数料について
一般媒介契約を不動産会社と結んだ場合、無事にマンションが売却できれば、成果報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。これは、専任媒介や専属専任でも同様です。
たとえば、４００万円を超える売買価格であれば、売買代金×３％＋６万円に消費税を掛けます。具体的にいうと、マンション価格３０００万円の場合、仲介手数料の計算は、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円（消費税別途）になります。成果報酬の支払いも高額になります。
一般媒介契約の媒介取得とマンション売却募集の注意点
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、あなたのマンションを【本気】で成約しようとしていません。その理由は決めなくても全く責任がないからです。変な言い方ですがどうでも良いのです。
不動産会社の目線になれば、あなたのマンションを引き合いにして、他のマンションもあわせて買主に比較紹介できるので一石二鳥と考えています。
具体的にいうと、Ａの物件もありますが、似たような条件Ｂの物件もあります。一緒に内覧しませんか？ とあなたのマンションを足掛かりに他のマンションで成約してもよいのです。
一般媒介であっても不動産会社が媒介取得する理由は、１件でも多くの売却物件を増やしてインターネットに掲載することです。責任のない一般媒介契約の取得ならとても都合が良いのです。
あなたの物件から他の物件で売買契約となり、仲介手数料を受領することも可能です。不動産会社の営業展開はとても上手です。この事実を知ってほしいです。
一般媒介ではレインズ登録義務【任意である】
一般媒介を結んだ場合、レインズ（指定流通機構）への物件登録は任意になっています。専任媒介契約や専属専任媒介契約のように必ず指定日までに登録する義務がありません。
レインズとは、不動産会社が閲覧できる不動産情報サイトのことです。売却情報を全国的により多く開示して、少しでも早く成約できるようにするネットシステムのことです。
一般媒介を結んだ不動産会社はレインズ登録が任意のため、どのように募集活動をしているのか？ 結果的によくわからない状況になることが多いのです。何社であっても複数の不動産会社に売却依頼したことで【逆効果】にならないようにしてください。
専任媒介から一般媒介への変更が危険な理由
専任媒介契約とは、１社の不動産会社を窓口にして、他の不動産会社の募集協力をもらい、買主を探す契約形態のことです。専任媒介は、売主の立場で売却募集をします。
しかし、結果的に専任媒介ではマンションが売れずに決まらないこともあります。そこで、何社でも売却募集できる一般媒介に切り替えた方がよいと考えてしまいます。
しかし、専任媒介契約から一般媒介契約への切り替えは危険ですので注意してください。仮に、現在の不動産会社が専任から一般に変更されたら、一生懸命に営業活動はしないでしょう。
さらに、他の不動産会社もあなたのマンションで成約できればラッキーだし、決まらなくても責任がないので、無理してまでも募集活動に力をいれようとしません。
専任媒介から一般媒介へ単純に変更しようと考えるのではなく、なぜ反響がないのか？ その原因を突き止めることが何よりも重要です。確認方法の一つとして営業活動報告書を確認します。
さらに不動産ポータルサイトのスーモやアットホーム、ライフルホームズなどに掲載されているあなたのマンション情報も買主目線でチェックすることです。事実に目を背けてはいけません。
別の記事で、営業活動報告書のチェックポイントを詳しく解説しています。あわせて読んでください。
一般媒介契約を結んだときの仲介手数料【賃貸物件のとき】
賃貸物件で一般媒介契約を結んだ場合の仲介手数料について解説します。賃貸の場合は、買主と売主の双方から月額家賃（共益費除く）１ヵ月以上を受領できないルールになっています。
たとえば、月額家賃１０万円の賃貸マンションの場合、借主から１０万円（消費税別）を仲介手数料として受領します。そして、礼金１ヵ月分を募集あっせん料などの別名目で１０万円に（消費税別）で受領するのです。
賃貸であっても不動産会社の仲介手数料はとても高額な費用になっています。補足までですが、できるだけ礼金は１ヵ月にしましょう。礼金０だと貸主の持ち出しになるからです。
まとめ
マンション売却で一般媒介契約を考えた場合、メリットとデメリットがあります。今回解説した一般媒介契約だけでなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約の３つの媒介契約の中から１つ選択しなければいけません。このページを通して参考にしてください。
