マンション売却を一般媒介契約で結んだ場合、良い部分もあれば、気になる問題部分もあります。これらを事前に理解していれば、あなたも一般媒介契約で悩むことはありません。
そこで、このページでは、マンション売却で一般媒介契約を結ぶ場合の注意点について解説します。まず、一般媒介の基本部分からお話します。
マンション売却するときに一般媒介契約か専任媒介契約か悩むケースもあるでしょう。簡単にお話すると、２社以上の複数の不動産会社を募集窓口にできるのが”一般媒介契約”です。
そして１社単独の不動産会社を窓口にするのが”専任媒介契約”となります。別の記事でこの専任媒介契約について解説しています。あわせて読んでください。
もくじ
マンション売却で一般媒介契約を結ぶ【注意点】
建前と現実が少し違うことを理解する
一般媒介契約とは、２社以上の複数の不動産会社に売却募集を依頼できる契約形態のことです。たとえば、全国的に有名な大手不動産会社と地元の老舗不動産会社に同時依頼も可能です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、一番に買主を探して売買契約を結ばなければ、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）を受領できません。だから一生懸命、買主を探すために営業努力を頑張るのです。簡単に言えば、早い者勝ちのイメージです。
ここまでが建前上の話です。
一般媒介契約を結ぶなら注意点を売主として理解しなければ、売れ残る可能性もあります。この点をこのページでお話します。
インターネットの普及で社会が変わった
以前は、不動産会社に直接訪問しないと売り物件情報がわからず、買主が足でかせぐ時代がありました。不動産会社に訪問して良かった！ しかし、インターネットの普及で180度変わりました。
不動産会社に行かなくてもパソコンやスマートフォンなどを活用すれば、不動産情報が誰でもわかるようになりました。新着情報もメール配信されるため、深夜でも物件探しが可能です。
上記で解説した不動産ポータルサイトに複数掲載されるために、買主に足元を逆にみられる可能性もあります。インターネットの普及から一般媒介契約を控える売主も増えてきています。
水面下で売却したいなら買取制度がおすすめ
補足までですが、あえてインターネットに物件掲載せずに水面下でマンション売却したい売主なら、一般媒介契約をおすすめします。たとえば、マンション買取制度です。マンション買取制度とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを購入する売買形式のことです。
なぜなら、レインズ（指定流通機構）に一般媒介なら掲載義務もないからです。不動産会社との売却シナリオが決まっていれば、一般媒介契約も有効な手段になります。
一般媒介を結ぶなら事前に確認すること
まず相場価格をチェックしよう
マンション売却で一般媒介を選択するときに相場価格を先に理解できれば、プラス効果に働く可能性もあります。ポイントは「相場価格を知ること」です。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場価格を決めるのは、買主であって売主ではありません。なぜなら、売主の希望価格で売却してもマンションが売れ残ってしまえば意味がないからです。売主の目線でなく、”買主の目線”で価格判断を考える必要があります。とても重要な考え方です。
資産価値が高ければ、一般媒介でOK
そこで、相場価格が理解できた時に資産価値が高いと判断できれば、一般媒介でもプラス効果に働くでしょう。査定価格や売り出し価格、成約価格など総合的に判断してください。
資産価値が高いマンションとは何か？
補足までですが、資産価値が高いマンションについてお話します。一般的には、駅前や利便性が良い立地です。逆に最寄り駅から２０分離れたり、バス便だったりすれば、買主目線で判断すれば、資産価値が下がるということです。立地条件は一つの評価基準になります。
一般媒介契約を結ぶならここに注意する
本気で活動をしないことを理解する
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、あなたのマンションを【本気】で成約しようとしていません。その理由は決めなくても全く責任がないからです。変な言い方ですがどうでも良いのです。
不動産会社の目線になれば、あなたのマンションを引き合いにして、他のマンションもあわせて買主に比較紹介できるので一石二鳥と考えています。
具体的にいうと、Ａの物件もありますが、似たような条件Ｂの物件もあります。一緒に内覧しませんか？ とあなたのマンションを足掛かりに他のマンションで成約してもよいのです。
都合の良い物件にされないこと
一般媒介であっても不動産会社が媒介取得する理由は、１件でも多くの売却物件を増やしてインターネットに掲載することです。責任のない一般媒介契約の取得ならとても都合が良いのです。
あなたの物件から他の物件で売買契約となり、仲介手数料を受領することも可能です。不動産会社の営業展開はとても上手です。この事実を知ってほしいです。
不動産会社に媒介契約の比率を確認すること
不動産会社選びで確認してほしいことがあります。それは、媒介契約の比率を確認することです。たとえば、売却募集の物件で一般媒介と専任媒介のどちらが多いのか？確認してください。
専任媒介契約が多ければ、あなたを中心に売却活動を進める可能性が高いです。しかし、一般媒介であれば、どれを選んでも良い横一線の流れになります。
※専任媒介だから安心でもありません。囲い込みという不動産独特の手法があります。別の表現では、両手仲介ともいいます。別のページで解説していますのであわせて読んでください。
レインズ登録義務は任意であること
一般媒介を結んだ場合、レインズ（指定流通機構）への物件登録は任意になっています。専任媒介契約や専属専任媒介契約のように必ず指定日までに登録する義務がありません。
レインズとは、不動産会社が閲覧できる不動産情報サイトのことです。売却情報を全国的により多く開示して、少しでも早く成約できるようにするネットシステムのことです。
不動産会社の専用ページは一般の方には開けませんが、その他の情報なら確認できます。公式ホームページのリンクを貼りましたので確認してみてください。
一般媒介を結んだ不動産会社はレインズ登録が任意のため、どのように募集活動をしているのか？ 結果的によくわからない状況になることが多いのです。何社であっても複数の不動産会社に売却依頼したことで【逆効果】にならないようにしてください。
複数依頼が逆効果になること
一般媒介契約は複数の不動産会社を募集窓口にして”情報発信”ができるのでプラスな面もあります。しかし、注意することもあります。同じマンションが何社も複数掲載されることです。
不動産ポータルサイトであるスーモやライフルホームズ、アットホームを確認すると、３社も４社も同じマンションが掲載されていると買主はどのように思うでしょうか？
急いでマンションを売りたいのかな・・・
何か問題があるのだろうか・・・
と疑いの目を持ちます。中には、マンション名を少し変えて掲載したり、マンション名でなく所在地を入力したりしてネット掲載しているのです。
買主がネット掲載から物件探しをしても、一般媒介契約の売りマンションだと直ぐにバレてしまいます。ここがインターネットの怖さというか、難しさです。最悪、中古マンションなので大幅な値引き交渉も可能かも知れないと買主に足元を見られるようになります。
仲介手数料は成果報酬であること
一般媒介契約を不動産会社と結んだ場合、無事にマンションが売却できれば、成果報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。これは、専任媒介や専属専任でも同様です。
たとえば、４００万円を超える売買価格であれば、売買代金×３％＋６万円に消費税を掛けます。具体的にいうと、マンション価格３０００万円の場合、仲介手数料の計算は、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円（消費税別途）になります。成果報酬の支払いも高額になります。
ただし、成果報酬なので成約しなければ、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
賃貸物件の時は月額家賃の１ヵ月以内であること
賃貸物件で一般媒介契約を結んだ場合の仲介手数料について解説します。賃貸の場合は、買主と売主の双方から月額家賃（共益費除く）１ヵ月以上を受領できないルールになっています。
たとえば、月額家賃１０万円の賃貸マンションの場合、借主から１０万円（消費税別）を仲介手数料として受領します。この場合、貸主から仲介手数料は上限を超えるために受領できません。そこで、借主が支払う礼金１ヵ月分を募集あっせん料などの”別名目”で１０万円（消費税別）を貸主に請求して受領するのです。
賃貸であっても不動産会社の仲介手数料はとても高額な費用になっています。補足までですが、できるだけ礼金は１ヵ月にしましょう。礼金０だと貸主の持ち出しになるからです。仮に礼金０の場合、借主が入居したとしても１ヵ月分家賃が無料になる感じです。
専任媒介から一般媒介への切り替え変更が危険な理由
さらに営業努力をしなくなる恐れがあるから
専任媒介契約とは、１社の不動産会社を窓口にして、他の不動産会社の募集協力をもらい、買主を探す契約形態のことです。専任媒介は、売主の立場で売却募集をします。しかし、結果的に専任媒介ではマンションが売れずに決まらないこともあります。
そこで、何社でも売却募集できる一般媒介に切り替えた方がよいと考えてしまいますが、専任媒介契約から一般媒介契約への切り替えは危険ですので注意してください。仮に、現在の不動産会社が専任から一般に変更されたら、一生懸命に営業活動はしないでしょう。
成約できればラッキーとしか考えていないから
さらに、他の不動産会社もあなたのマンションで成約できればラッキーだし、決まらなくても責任がないので、無理してまでも募集活動に力をいれようとしません。
一般媒介に変更する前に反響がない理由を確認する
一般媒介に変更するなら原因を突き止める
専任媒介から一般媒介へ単純に変更しようと考えるのではなく、なぜマンション売却しても反響がないのか？ その原因を突き止めることが何よりも大事です。改善策を考えます。
営業活動報告書から原因を突き止める
媒介契約を切り替える前に確認方法の一つとして営業活動報告書を確認します。定期的に不動産会社があなたに提出しているはずです。また一般媒介であれば、口頭かも知れませんが、マンション売却の募集開始から現在までの活動内容を開示してもらいます。
買主目線でインターネットから原因を突き止める
あなた自身で確認できることといえば、インターネットを活用して調査します。
たとえば、不動産ポータルサイトのスーモやアットホーム、ライフルホームズなどにそもそも物件情報が掲載されているのか？そして、あなたのマンション情報も買主目線でたくさん記載されているのか？チェックすることです。事実に目を背けてはいけません。
まとめ
マンション売却で一般媒介契約を考えた場合、メリットとデメリットがあります。今回解説した一般媒介契約だけでなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約の３つの媒介契約の中から１つ選択しなければいけません。このページを通して参考にしてください。
