マンション売却で反響がない状況を改善する方法

マンション売却は募集開始から２週間以内が勝負です。ここでネット上の閲覧や問い合わせなど反響がなければ、売れ残る可能性があります。なぜなら、【買主が好まないマンション】になっているからです。安易に値下げと考えずに冷静に考える必要があります。

そこで、このページでは、マンション売却で反響がない理由とその改善策について解説します。

このページでは、マンション売却で反響がない理由について解説していますが、最終的に売れ残る危険性もあります。別のページで売れ残る理由について話ていますので、あわせて読んでください。

→『マンションが売れ残る理由について解説した記事』

マンション売却で反響がない状況を改善する方法

マンション売却する上で反響がないとすぐに値下げと考える傾向にありますが、確認してほしい内容がいくつかあります。とても基本的な内容ですが、最後まで読んでみてください。

あっ！そうか・・・

と納得できると思います。まず第一に理解してほしいことは、相場価格についてです。相場価格とは何でしょうか？マンション査定段階の一歩前から反響がない理由を読み解きます。

反響がないなら相場価格を確認すること

相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。

相場価格を理解してみましょう。別のページで解説していますので、あわせて読んでください。

→『相場価格の調べ方について解説した記事』

不動産会社を決めて募集窓口とするために媒介契約を結びます。これから募集開始しますが、２週間以内に反響がない場合、マンション売却の基本から見直す必要があります。

反響なない時はネット上の閲覧数をチェックすること

具体的にいうと、インターネットを活用した募集方法が主になります。掲載サイトとしては、レインズ（指定流通機構）やスーモ、ライフルホームズにアットホームなどに物件情報をデータアップします。

→『閲覧数について解説した記事』

インターネット掲載の写真枚数も確認すること

マンション売却で反響がない理由は、インターネット掲載の写真が少ないからです。掲載枚数をできるだけ多く載せてもらいます。これだけでも反響数が確実にアップします。

→『内覧のコツについて解説した記事』

また、写真を増やせばよいという問題でもありません。購入希望者がこのマンションを内覧してみたい！ と思うような角度で幅広く、奥行き感のある撮影技術が必要です。不動産会社の担当者が外観や内観の写真を撮影するときに買主目線で撮ってもらうように協力依頼してください。中古マンションなので手を抜いている可能性もあります。

そこで、媒介契約を依頼した「不動産会社のホームページ」を確認してください。たとえば、新築マンションの写真と比較します。格差を感じたら危険です。

→『営業マンの見極める方法について解説した記事』

営業マンを怒らせない程度に新築マンションの写真を参考に再度取り直して、インターネット上に再アップしてもらうよう相談してみてください。最悪は、あなたが撮影するのも一つの方法です。あくまでも、”購入者目線”でネット掲載を考えましょう。

→『マンション購入の心理について解説した記事』

反響がない時は営業活動報告書をチェックすること

新着情報として物件掲載されるので閲覧件数が増えて、不動産協力業者からのお問い合せや購入希望者から内覧依頼などを受けるようになります。このような詳細情報を営業活動報告書※でまとめて売主に書面報告します。

→『営業活動報告書について解説した記事』

募集開始から２週間以内に反響がない場合、何かがおかしい？ 問題があると感じる必要があります。不動産会社の危険な言葉は「様子を見ましょう・・・」です。様子をみていたら、あっという間に３ヵ月、６ヵ月、９か月、１２ヵ月と過ぎ去っていきます。

反響がない時は不動産会社の囲い込みに注意すること

マンション売却で反響がない理由は、囲い込みをしている可能性があります。囲い込みとは、媒介契約を結んだ不動産会社が他社に物件紹介せずに自社で買主を探す行為です。不動産会社の大きな収入源は仲介手数料です。仲介手数料を売主のあなただけでなく、購入希望者の買主からも同額を受領できれば２倍の収入増になります。

→『仲介手数料について解説した記事』

具体的にお話すると、マンションを１０００万円で売却できた場合、仲介手数料は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別）になります。囲い込みをする不動産会社の特徴として、協力業者から物件の問い合わせがあっても申込が入ったといいます。または売買契約予定です、といかにも成約するかのような言い回しで紹介しようとしません。

→『両手仲介について解説した記事』

ここで、囲い込みの疑いがある不動産会社の見極め方法があります。

たとえば、協力業者の電話問い合せの反響があるのに内覧がない場合は、疑う必要があります。特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、レインズ（指定流通機構）に掲載義務があるため、レインズにネット掲載すれば、新着情報として問い合わせが必ず増えます。物件登録から２週間以内に反響がわかります。囲い込みには注意してください。

→『媒介契約について解説した記事』

補足までですが、不動産会社の囲い込みの有無を確認できる方法が別にあります。それは、自社付けが多いのか？ 業者付けが多いのか？ 確認すればわかります。

たとえば、自社付けが多いということは、買主側に仲介する不動産会社が少ないということです。業者付けが多いときは、買主側に仲介する不動産会社が多いということです。よって、自社付けが多いケースは、囲い込みしている可能性が高いということです。確認しましょう。

反響がない時は不動産会社の変更を検討する

不動産会社を変更すれば反響が取れるようになります。なぜなら、売主のために募集活動をしていないケースもあるからです。もしかすると当て馬物件にされている可能性もあります。

→『不動産会社の選び方について解説した記事』

当て馬物件とは、あなたのマンションを比較物件にして「別のマンション」で成約させる営業テクニックです。売主のあなたには一生懸命、営業活動をしていると伝えますが、あなたのマンションを比較してマイナスのイメージを印象付けます。そして、次の勝負物件で不動産購入申込書を受領するのです。

→『買付証明書について解説した記事』

不動産会社を信用し過ぎると危険です。仮にマンション売却で反響がない場合、不動産会社を変える方法があります。それは、媒介契約の期間満了前に契約更新をしないようにします。媒介契約期間が３ヵ月であれば、更新月で満了となり、やめることができます。

→『キャンセルする方法を解説した記事』

次の不動産会社と媒介契約を結ぶためには、前もって更新はしない理由を伝えましょう。たとえば、媒介契約を更新しない理由の一つとして、自分自身や家族、親戚が売らずに住みたいと説明したり、少し空き家にしますと話したりすれば問題ありません。中には、マンション売却をしばらくやめると素直にいうのもよいでしょう。

反響がない時に様子を見る、は危険な言葉

マンション売却で反響がない理由は、不動産会社が様子を見過ぎているからです。最初の募集活動から２週間以内に反響を確認する必要があります。売却価格やネット掲載数、囲い込みや不動産会社の変更など様子をみても２週間以内です。なぜなら、やはりインターネットが主なので反響がわかりやすいのです。

→『マンション売却の平均期間が３ヵ月位になる理由を解説した記事』

あまりに反響がない営業活動は、実際に対応していないから動きがみえないのです。上記で解説した売却価格やネット掲載数、閲覧回数、囲い込みや不動産会社の変更で反響がわかります。様子をみるとしても、２週間以内には現状確認を行い、改善策を出し、再募集を行うようにしましょう。マンションが最終的に売れる仕組みを作らなければいけません。

まとめ

マンション売却で反響がない原因を解説しました。まず第一に売却活動を始めた２週間でネット上の閲覧数や問い合せ数や、内覧件数が少ない場合は危険です。また募集中であっても反響がないのは不安になります。このページを通して参考にしてください。

→『マンションが売れ残る理由を解説した記事』

補足までですが、インターネット上の検索サイトであるGoogleやYahoo!から物件名を入力してみましょう。検索結果にヒットしなければネット掲載していません。レインズ（指定流通機構）であれば、宅建業者のみの閲覧サイトなので私に相談いただければ確認します。