築５０年の古いマンションを売却するなら、まず参考事例に当てはめることです。そして、相場を自分でチェックしてから築年数から資産価値も逆算しましょう。そして一般売却よりもマンション買取を検討することをおすすめします。
具体的な売却方法はこれからお話しますので参考にしてください。そこで、このページでは、築５０年マンションの売却方法について解説します。
このページでは、築５０年マンションを解説していますが、築４０年であっても考え方は同じです。別のページで話していますので、あわせて読んでください。
参考事例は敷地が広く、建て替え負担がないとき
築５０年マンションでも売れるケースは、敷地が広く、建替え負担がないマンションです。具体的にいうと、現状のマンションを新築に建替えたときに建て増しができるマンションです。建て増しすれば、新しい住人が購入するので建築費が捻出できます。
たとえば、広い敷地に低層の小さなマンションであれば、建て替え負担がないマンションになる可能性があります。管理会社などに確認してみましょう。
たとえば、築５０年団地だと建替えがうまくいくこともあります。条件としては、広い敷地に低層団地になっていること。そして、平置きの駐車場が設けられているイメージです。
このような団地だと建替えするための建築基準法上から考えても上手くいくかも知れません。当時は敷地に余裕を持って建築計画ができたからでしょう。こういう物件は売却できやすい参考事例です。
建て替え話がある場合
築５０年マンションになると建物の維持管理を考えると、マンション全体の建替え議案が管理組合で話されるようになります。仮にマンションを売却するなら注意することがあります。それは、建替え時期と負担金額について開示することです。
計画段階だとしても知りうる事実は買主に告知する義務があります。たとえば、５年後にマンションを解体する場合、各住人負担が１０００万円になると事前に買主に説明します。
このように売主のあなたが買主に説明した場合、どうなるでしょうか？一般的に買主の購入心理としては、購入価格から追加負担が増えるので避ける傾向になります。逆に、建て替えの負担を利用して大幅な減額交渉をする凄腕の買主もいます。
相場をチェックすること
築５０年のマンションが実際に今売ったらいくらになるのか？自分で調べてみます。〇〇〇万円～〇〇〇万円位だな！で十分です。グーグルやヤフーの検索サイトから不動産ポータルサイトである、スーモやアットホーム、ライフルホームズなどを活用して相場を調べます。難しくはありません。
築年数からマンション価格を計算すること
築５０年マンションになると築年数から相場を参考にすることも可能になります。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら一つの基準値に法的耐用年数４７年を活用します。
当時４０００万円で購入した場合、築５０年後のマンション相場を解説します。計算式は、次の通りです。
４０００万円÷４７年＝８５万円／年が毎年減額されるので
８５万円×５０年＝４２５０万円が５０年分の減額価格です。
これより、４０００万円ー４２５０万円＝ー２５０万円位が資産価値になります。
マイナス価格になったということは売れ難いということです。しかし、売れるポイントがあります。それは、建て替えが可能かどうかです。建て替えができれば、資産価値も高くなるからです。
買取活用も検討しましょう
マンション買取とは、あなたのマンションを不動産会社が買主となって購入する売買方式のことです。メリットは、築年数が古くても短期間で買取できる可能性があることです。管理費や修繕積立金などの支払いで悩むこともなくなります。
しかし、デメリットもあります。それは、相場の約７０％位になることです。
この相場の約７０％位でマンションが買取されます。たとえば、相場が１０００万円ならば、１０００万円×７０％＝７００万円になるということです。
買取価格が値下がりする理由は、買取後にキッチンや洗面台、トイレにユニットバスを新品交換したり、間取り変更に伴いおしゃれなフローリングに貼り替えたりするリノベーション工事をします。そして、次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
室内が新築同様に生まれ変わるリノベーション工事した築５０年マンションはとても多いのが現実です。Yahoo!やGoogleの検索サイトからアットホーム、スーモ、ライフルホームズのポータルサイトで売主物件を多く見つけることができます。築５０年マンションを売却するならマンション買取をうまく活用してみましょう。
まとめ
築５０年マンションが売れる参考事例から売却方法まで解説しました。
建て替えが可能なマンションかどうか？確認することが第一です。そして、相場も自分で調べてみることです。また築年数から逆算した価格も相場と照らし合わせてください。一般的なマンション売却では売れるかどうか悩むと思うので、マンション買取も同時に検討することをおすすめします。
