築５０年マンションの売却は本当に難しいです。なぜなら、あまりにも築年数が古いからです。たとえば、大きな地震が来たら築古マンションだから大丈夫なのかと心配になったり、いつまで住めるのか不安になったりするからです。
そこで、このページでは、築５０年マンションの売却方法について解説します。売却だけでなく、あらゆる角度からお話します。私が言いたいことは、あまり時間をかけないでほしいことです。
築５０年マンションの売却だけでなく、築４０年マンションでも同じように売却で悩むケースがあります。別の記事で解説していますので参考にしてください。
もくじ
築５０年マンションなら売却した方がよい理由
築５０年マンションになると寿命の定義から逆算すると危険度が増します。その理由の一つが法定耐用年数を超えているからです。
法定耐用年数とは、国税庁が建物の寿命を数値化していることです。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの法定耐用年数は４７年です。
だから、築５０年マンションになると法定耐用年数４７年を超えています。マンション寿命を超えた建物は、大規模修繕工事なども行っているでしょう。
しかし、すべてが安全とはいえません。
本来の建物や設備などは法定耐用年数を超えているからです。だから、マンションの内外部も住人には気が付かないだけで不安箇所が増えている可能性もあります。
そこで、マンション査定をするタイミングで、築５０年マンションを売却するなら買取制度を検討してほしいです。
買取制度とは、あなたのマンションを不動産会社が買主となって購入する売買方式のことです。メリットは、築年数が古くても短期間で買取できる可能性があることです。
しかし、デメリットもあります。それは、相場価格の約７０％位になることです。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
この相場価格の約７０％位でマンションが買取されます。たとえば、相場価格が１０００万円ならば、１０００万円×７０％＝７００万円になるということです。
マンション価格が値下がりする理由は、買取後にキッチンや洗面台、トイレにユニットバスを新品交換したり、間取り変更に伴いおしゃれなフローリングに貼り替えたりするリノベーション工事をします。そして、次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
室内が新築同様に生まれ変わるリノベーション工事した築５０年マンションはとても多いのが現実です。Yahoo!やGoogleの検索サイトからアットホーム、スーモ、ライフルホームズのポータルサイトで売主物件を多く見つけることができます。
築５０年マンションを売却するなら買取制度をうまく活用してみましょう。さらに買取制度について解説した記事があります。あわせて読んでください。
築５０年の耐震診断の有無について
売買契約前に必ず行う宅地建物取引士による重要事項説明があります。売主と買主に書面で必ず説明する内容の一つに【耐震診断の有無】があります。
耐震診断とは、旧耐震基準で建築設計された築古マンションを現在の構造基準である新耐震基準の耐震性能に適合しているのか検査することです。
東日本大震災や熊本地震のような大きな揺れを経験しているため、旧耐震基準のマンションであれば、耐震診断をしていると思うでしょう。
しかし、耐震診断の検査を受けているマンションは少ないのが現状です。築５０年マンションになると現状把握など、早急な検査確認の有無が求められます。
重要事項に係わる調査報告書でも耐震診断の有無が確認できる
重要事項に係わる調査報告書でも確認できます。有料になりますが、耐震診断の有無について書面でもチェックできますので参考にしてください。
築５０年は旧耐震基準である
旧耐震基準とは、昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けた建物のことをいいます。築年数から逆算しても築５０年マンションは、旧耐震基準でしょう。
東日本大震災や熊本地震などの震度７クラスを想定した地震の揺れに耐えられないかもと、買主は不安になり旧耐震基準のマンション購入を避けます。法規上、建築確認を受けても買主は安心できません。
既存不適格マンションについても考える
築５０年になると既存不適格マンションの可能性があります。当時の法律では合法であっても、現行法に照らし合わせると不適合になるケースもあります。別のページで既存不適格について解説していますので、あわせて読んでください。
築５０年は住宅ローンが組めない可能性もある
築５０年マンションになると条件によっては住宅ローンが組めない可能性もあります。住宅ローンのポイントは【適合証明書】の発行です。
たとえば、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）のホームページに築年数制限と住宅ローンの利用条件が記載されています。一部抜粋しました。
Ｑ：築年数が古いものでも利用可能ですか？
Ａ：利用可能です。
なお、建築確認日が１９８１（昭和５６）年５月３１日以前の住宅については、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要です。
このように書かれています。ここでポイントになるのが耐震評価基準です。この意味は、住宅金融支援機構だけでなく、他の金融機関でも同様の基準にしていることが多いです。
具体的にいうと、購入物件が安全であるという適合証明書を取得することです。
適合証明書とは、対象物件をチェックする検査機関に申請したり、適合証明技術者に物件検査の申請を行ったりします。そして、検査に合格すると発行される仕組みになっています。
築５０年マンションを購入する買主が住宅ローンを利用するときに適合証明書が発行されるかどうかで売却方法も変わります。管理会社に適合証明書の発行について確認しましょう。
築５０年を現況有姿では危険である
築５０年マンションが旧耐震基準であることから、現況勇姿（現状渡し）で不動産売却したとします。しかし、現況勇姿で買主が納得するかどうか？ わかりません。
なぜなら、想像以上に老朽化しているからです。現況有姿で売買することはおすすめしません。
築５０年でも売れる事例
築５０年マンションでも売れるケースは、建替え負担がないマンションです。
具体的にいうと、現状のマンションを新築に建替えたときに建て増しができるマンションです。建て増しすれば、新しい住人が購入するので建築費が捻出できます。
たとえば、広い敷地に低層の小さなマンションであれば、建て替え負担がないマンションになる可能性があります。管理会社などに確認してみましょう。
築５０年団地だと建て替えが成功することもある
築５０年団地だと建替えがうまくいくこともあります。条件としては、広い敷地に低層団地になっていること。そして、平置きの駐車場が設けられているイメージです。
このような団地だと建替えするための建築基準法上から考えても上手くいくかも知れません。当時は敷地に余裕を持って建築計画ができたのでしょう。
築５０年の建て替え話がある場合
築５０年マンションになると建物の維持管理を考えると、マンション全体の建替え議案が管理組合で話されるようになります。仮にマンションを売却するなら注意することがあります。それは、建替え時期と負担金額について開示することです。
計画段階だとしても知りうる事実は買主に告知する義務があります。たとえば、５年後にマンションを解体する場合、各住人負担が１０００万円になると事前に買主に説明します。
このように売主のあなたが買主に説明した場合、どうなるでしょうか？
一般的に買主の購入心理としては、購入価格から追加負担が増えるので避ける物件になります。逆に、建て替えの負担を利用して大幅な減額交渉をする凄腕の買主もいます。
築５０年の賃貸活用について
築５０年マンションを賃貸活用しても借り手は少ないです。なぜなら、築年数が気になるからです。さらに、月額家賃に見合った間取りや設備などの競合物件も増々増えています。同じ位の家賃を払うなら築浅で設備も新しい賃貸マンションなど選ぶでしょう。
古さを気にしない借主の場合、古い戸建ても検討材料に入ります。駐車場料金も含めて割のよい賃貸物件を探しているので、余程の激安家賃でもない限り、借り手を探すのは難しいです。
別のページで自宅マンションを賃貸にする方法を解説しています。参考にしてください。
まとめ
築５０年マンションなら売却したほうがよい理由を解説しました。愛着のあるマンションだと思いますが、持ち続けるとなれば、また悩むと思います。一般的な売却では、売れ残る可能性もあるので、マンション査定の段階で”買取制度”も同時に検討すると良いでしょう。
築年数が古くなったマンションを売却する場合、買取制度を活用している売主がとても多くなっています。不動産会社に相談するときには総合的に考えてください。
