築４０年マンションならできるだけ早めに売却しましょう。なぜなら、マンションの資産価値が下がり、いつまで住めるかわからないからです。売れにくいかもと悩んだら買取制度がおすすめです。
築４０年マンションを売ることは少し大変ですが、具体的な売却方法を解説します。そこで、このページでは、築４０年マンションが売れる方法を解説しますので参考にしてください。
マンション相場を自分でチェックすること
築４０年マンションであっても大事な資産です。自分で相場をチェックすることです。相場を理解できれば、不動産会社の査定価格に照らし合わせることができます。おおよそ〇〇〇万円～〇〇〇万円位だな、で十分です。自分で確認することがポイントになります。
築年数から予想価格を計算すること
築４０年マンションになると築年数から相場を参考にすることも可能になります。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら一つの基準値に法定耐用年数４７年を活用します。
当時４５００万円で購入後、築４０年後の相場を解説します。計算式は、次の通りです。
４５００万円÷４７年＝９５万円／年が毎年減額される価格になるので
９５万円×４０年＝３８００万円が４０年分の減額価格です。
これより、４５００万円ー３８００万円＝７００万円位が築４０年の価格になります。
マンション買取を検討すること
マンション買取とは、あなたのマンションを不動産会社が買主となって購入する売買形式のことです。メリットとしては、築４０年であっても購入する可能性があることです。築古マンションを所有している買主にはとても助かる売却制度です。
しかし、デメリットもあります。それは、相場の約７０％位になります。たとえば、築４０マンションの相場が１０００万円だとすれば、１０００万円×７０％＝７００万円位で買取が可能になるということです。
マンション買取で値下げされる理由は、マンション買取後にキッチンやドレッサー、トイレにユニットバスなどの水回りを新品交換したり、間取り変更でおしゃれなフローリング床に貼り替えたりして新築同様にして、次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
買取価格に納得できる売主ならマンション買取をおすすめします。
買取活用する売主がとても多い
実は、不動産ポータルサイトであるアットホームやライフルホームズ、スーモでマンション検索をしていると買取物件がとても多く掲載されいるのがわかります。
たとえば、不動産会社が売主だったり、リノベーション済だったり記載されていれば買取物件です。さらに仲介手数料無料も同様です。また建物価格に消費税が記載されているケースもあります。
それだけマンション買取を売主が活用していることがわかります。築４０年マンションを売るなら、マンション買取を活用しましょう。
リノベーションして売却するなら
工事費用は回収できないと最初から理解する
不動産会社の中には、売主のあなたにリノベーション提案をして築４０年マンション売却を進めるパターンがあります。しかし、危険ですので注意してください。
なぜなら、あなたが支払ったリノベーション費用を回収できないからです。リノベーションとは、専有部分の間取変更や給排水配管など全面改装したリフォーム工事のことです。
たとえば、キッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスなどの水回り設備やエアコン、コンセントや照明関連、給湯器などの電気設備などもすべて新品交換します。
工事受注して喜ぶのは不動産会社である
これらの工事費用を売主のあなたが事前に工事負担して売り出し価格に上乗せします。たとえば、間取りも関係しますが、２００万円や３００万円の工事費用を想定してください。
新築同様になったマンションだから売れます！ と不動産会社が提案します。
しかし、マンション価格を上乗せして売却できるなら、誰もが同じことをします。工事費用の中には、不動産会社の手数料（※工事価格の２０％～３０％前後）も含まれています。リノベーションした築古マンションが売れ残ったとしても不動産会社は何とも思いません。
売らずに様子をみるなら
修繕積立金の改定に注意すること
築４０年マンションですが、売らずに所有しながら様子をみるという選択もあります。このときに注意することは、修繕積立金の改定です。
管理人である私 浦田の区分マンション（平成５年築）でも、管理組合で行われる通常総会の議案決議で可決されて、修繕積立金が毎月３０００円増額となりました。
築４０年マンションになれば、さらに改定されて修繕積立金の増額になる可能性もあります。あなたのマンションはいかがでしょうか。
このように、築４０年マンションを売らずに様子をみるには維持費（管理費も含む）もかかるので総合的に考える必要があります。
まとめ
築４０年マンションを売る具体的な方法を解説しました。まずは相場をチェックします。さらに築年数から予想価格も参考にしてください。思っている以上に築古マンションは売れないと感じたらマンション買取の活用をおすすめします。
