築４０年マンションを売却したいのであれば、できるだけ早めに売却しましょう。なぜなら、マンションの資産価値が下がり、寿命も近づいているからです。
築４０年マンションをできるだけ早めに売却してほしい理由があります。これから解説しますので怒らずに落ち着いて読んでください。
このページは、築４０年のマンション売却について解説していますが、築５０年であっても参考になる部分があります。別のページでお話していますのであわせて読んでください。
もくじ
築４０年マンションなら売却した方がよい理由
築４０年マンションになると資産価値が下がり、寿命も気になります。その理由の一つが法定耐用年数に関係するからです。
法定耐用年数とは、国税庁が建物の寿命を数値化していることです。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら４７年です。築４０年マンションになると法定耐用年数４７年に近づいています。
築４０年マンションの場合、マンション寿命が残り７年（４７年－４０年＝７年）となります。マンション寿命が短くなれば、建物の内外部も壊れやすくなります。
具体的な事例でいうとマンション外部であれば、雨漏れによる不具合です。
屋上の防水シートが破れたり、外壁にクラックというヒビ割れが発生したりして雨水が浸透します。最悪の場合、雨水が原因で鉄部がさびて膨らみ、構造全体を劣化させてしまうのです。
またマンション内部であれば、給排水配管の不具合です。
給排水配管の寿命は約３０年位です。共用部分であれば、修繕積立金を活用して修理交換できます。しかし、専有部分になると実費で修理交換になります。
たとえば、室内であっても給排水配管は、コンクリートでかぶさっている場合もあるので水漏れが発生したら予想以上に高い工事費用になるでしょう。
築４０年マンションの購入希望者は、築年数から逆算してマンションの資産価値や寿命を非常に気にしています。あなたが思っている以上に気にしています。
たとえば、築４０年マンションを購入するとなれば【保証期間】も気にします。この保証期間を”瑕疵担保責任”といいます。売買契約書の条文では瑕疵担保特約ともいいます。
瑕疵担保責任とは、売主が買主への修理費用を一定期間まで保証する内容です。一定期間とは、物件引渡しから約２ヶ月～３ヶ月位です。
マンション売却後、買主は引越しすると日常生活が始まりますが、買主の日常生活に支障がでたら大変です。たとえば、キッチンや洗面ドレッサー、トイレやお風呂の水漏れなどです。
さらに、給湯器の故障でお湯がでなくなったら嫌になります。築年数が古いのでマンション引渡し後に故障したら本当に大変です。だから、売買契約で特約を付けて結ぶのです。
この話が瑕疵担保特約のことです。
売主のあなたが、マンションを売却して無事に瑕疵担保責任の期間が過ぎたとします。売主は安心しますが、保証期間が切れた買主はどのように思うでしょうか。
築４０年マンションは、いつ故障するのか不安しか残りません。買主が物件を求めないので売り出し価格を下げても売れません。買主からみればリスク以外ないです。
だから、築４０年マンションを売却しようと考えるのであれば、できるだけ早めに行動することをおすすめします。売却方法は、最後の【まとめ】で解説します。
築４０年は旧耐震基準の可能性が高い
築４０年になるマンションは、旧耐震基準である可能性が高いです。旧耐震基準とは、昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けた建物のことです。
逆に、昭和５６年６月１日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準となります。近年において、地震を警戒する声が高まる中で旧耐震基準のマンションより新耐震基準のマンションを好む傾向が年々高まっています。
その理由の一つには、地震に対する建物強度が違うからです。たとえば、旧耐震基準は震度５強程度の揺れまでは倒壊せずに補修程度で対応できる構造設計です。
しかし新耐震基準の場合、旧耐震基準の強度設計から改善されて震度６強から７程度までの揺れでも倒壊しないような構造設計です。
このように、買主は地震を想定して築年数を購入条件の一つにしています。あなたのマンションは築何年ですか？ 旧耐震基準のマンションであれば注意してください。
築４０年を現況有姿で売却する
現況有姿とは、あるがままの現状で築４０年マンションを買主に売却して引き渡す契約のことをいいます。このような現状渡しでも売買契約を結ぶことは可能です。
たとえば、売却募集の段階から紹介図面に「現状渡し、現況有姿」と記載します。このような特約を付けても築４０年マンションが売却できた事例があります。
その事例は、私 浦田も欲しいと思ったくらい立地条件が抜群に良かった築古マンションです。逆に駅から離れていたり、バスを利用したりする物件は買主の購入心理には響きません。
築４０年をリノベーションすると危険である
不動産会社の中には、売主のあなたにリノベーション提案をして築４０年マンション売却を進めるパターンがあります。しかし、危険ですので注意してください。
なぜなら、あなたが支払ったリノベーション費用を回収できないからです。リノベーションとは、専有部分の間取変更や給排水配管など全面改装したリフォーム工事のことです。
たとえば、キッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスなどの水回り設備やエアコン、コンセントや照明関連、給湯器などの電気設備などもすべて新品交換します。
これらの工事費用を売主のあなたが事前に工事負担してマンション価格に上乗せします。たとえば、間取りも関係しますが、２００万円や３００万円の工事費用を想定してください。
新築同様になったマンションだから売れます！ と不動産会社が提案します。
しかし、マンション価格を上乗せして売却できるなら、誰もが同じことをします。工事費用の中には、不動産会社の手数料（※工事価格の２０％～３０％前後）も含まれています。リノベーションした築古マンションが売れ残ったとしても不動産会社は何とも思いません。
築４０年の賃貸活用について
築４０年マンションの賃貸活用を検討しても【借り手は少ない】です。賃貸の決め手は、第一に立地条件ともいえます。さらに立地だけでなく、間取りや設備など総合的に月額家賃から判断するので賃貸物件の競合が多いのも事実です。
たとえば、同じ家賃を払うなら築浅の設備で新しいマンションやアパートを探すでしょう。室内をキレイにリフォーム工事をしても共用部分の老朽化は隠せません。
玄関内部については、電気ブレーカーやサッシ周りの古さが築４０年マンションだとすぐにわかります。築年数は隠せません。余程の激安家賃でも難しいです。
激安家賃で賃貸募集をすれば、訳ありマンションなのか？ と勘違いされます。訳ありマンションとは、自殺、事件、火災などがあった事故物件のことです。
事故物件とは、心理的瑕疵物件といわれて最初から聞いていたら借りなかった賃貸物件も含まれます。事故物件の専門サイト「大島てる」に掲載されていたら借りないでしょう。
どちらにせよ、築４０年マンションで賃貸活用はおすすめしません。
築４０年を売らずに所有しながら様子をみる
築４０年マンションですが、売らずに所有しながら様子をみるという選択もあります。このときに注意することは、修繕積立金の改定です。
管理人である私 浦田の区分マンション（平成５年築）でも、管理組合で行われる通常総会の議案決議で可決されて、修繕積立金が毎月３０００円増額となりました。
築４０年マンションになれば、さらに改定されて修繕積立金の増額になる可能性もあります。あなたのマンションはいかがでしょうか。
このように、築４０年マンションを売らずに様子をみるには維持費（管理費も含む）もかかるので総合的に考える必要があります。
築４０年を相続したときの注意点
先代の親などが所有していた分譲マンションをあなたが相続する場合、２つ注意することがあります。それは、納税時期と共有名義についてです。
納税時期とは、相続税を支払う期限のことです。たとえば、相続を知った日の翌日から１０ヵ月以内に相続税を収める義務があります。支払い期限は誰でも統一されています。
共有名義とは、一つの不動産を複数で所有することです。相続でも共有名義の話が問題になります。たとえば、分割協議がまとまらなければ共有名義になります。財産を受け継ぐ者が決まっていないと少々もめてしまいます。
相続人の考え方も違うからです。１０ヶ月というとまだ余裕があるように思いますが、実際に余裕はありません。
管理人の私も実務やプライベートでも対応していますが、あまりの時間の少なさに慌ててしまいます。特に、築４０年マンションの相続後の売却には上記の内容を含め注意が必要です。
まとめ
築４０年マンションなら売却をおすすめします。理由としては、上記でも解説しましたが、国税庁が発表している建物寿命が４７年に設定しているからです。
建物本体だけではく、設備部分などの修繕メンテナンスをしたとしても築年数を戻すことはできません。そこで、築４０年マンションを売却するなら査定依頼と同時に買取制度も検討しましょう。
買取制度とは、あなたのマンションを不動産会社が買主となって購入する売買型式です。メリットとしては、現状で売却できるので現金化が可能になることです。しかし、デメリットもあります。それは、相場価格の約７０％位になることです。
相場価格とは何か
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
この相場価格の約７０％位になります。たとえば、築４０マンションの相場価格が１０００万円だとすれば、１０００万円×７０％＝７００万円位で買取が可能になるということです。
買取制度で値引きされる理由は、マンション買取後にキッチンやドレッサー、トイレにユニットバスなどの水回りを新品交換したり、間取り変更でおしゃれなフローリング床に貼り替えたりして新築同様にして、次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
買取価格に納得できる売主なら買取制度をおすすめします。
実は、不動産ポータルサイトであるアットホームやライフルホームズ、スーモでマンション検索をしていると買取物件がとても多く掲載されいるのがわかります。それだけ買取制度を売主が活用していることがわかります。築４０年マンションを売るなら、買取制度も検討しましょう。
