空室対策の一つにピアノやギター、バイオリンなどの楽器可として入居斡旋する提案があります。住まいという生活環境の中に楽器演奏などできれば、喜んでもらえるかも・・・と思うかも知れません。
しかし、簡単に楽器可で再募集しようかなと考えるのは少し待ってください。
空室対策として楽器可で満室になるなら、他の賃貸物件も条件変更しているはずです。このページを読んで参考にしてから再度検討してほしいですね。
もくじ
楽器可入居のメリットは？
音大生や楽団に所属している専門家をターゲットにできること
入居者の希望条件に即した物件仕様にできれば、満室になる可能性が非常に高いですね。理由の一つとして、比較対象物件も少ないからです。一般的な賃貸物件と違い、楽器可物件になると入居者対象も変わってきます。具体的には、音大の生徒や楽団に所属している専門家をターゲットにできます。
成功の秘訣は、「音楽経験がある大家さん」ならうまく行くでしょう。
家賃アップができること
楽器可物件なら家賃アップも可能になります。相場よりアップしても成約できるでしょう。なぜなら、比較検討できる物件が少ないからです。現在の賃貸市場は同じエリアに似たような物件が立ち並んでいますから。しかし、ここでも上記同様に、家賃アップするなら、「音楽経験がある大家さん」ならうまくいくと思います。
楽器可入居のデメリットは？
施工費用が高いこと
楽器可物件にするということは、施工費も高くなります。具体的にいうと、専門の防音壁を貼り付けたり、床補強をしたりします。これらの内容は基本にもなりません。二重サッシはもちろんのこと、演奏できる専門の個室まで提供することになります。扉の施錠も重くて固いタイプです。
ポイントは、楽器演奏者の立場で価値提供をすることです。弦楽器や管楽器だけでなく、声楽もあるので気にせず練習するには、それなりの設備投資が必要になるのです。
エリア需要がないと評価されないこと
賃貸物件の近隣周辺に音楽大学がないと満室になる可能性は低いでしょう。ターゲット選定を間違えると自己満足の賃貸物件になってしまいます。これは、建築会社や不動産管理会社、仲介業者などの意見を鵜の耳にしてはいけません。長きに渡って賃貸経営をするからです。楽器可を求める入居者の立場で考えることですよ。
クレームに発展すること
言葉は悪いですが、中途半端な楽器可物件にするとクレーム率が高いです。これは、音楽を専攻している入居者が悪い訳ではありません。音楽家の立場がわかならい大家さんや建築会社、不動産管理会社、仲介業者の責任です。
たとえば、騒音問題に発展すれば、簡単に解決できません。
楽器演奏をしている方は、一分でも演奏したいと考えているので、空いた時間がもったいないと考えています。しかし、騒音クレームなどで注意されれば、気分が良くないですよね。時間制限を付けて演奏させようとしても可哀そうです。これが現実です。
楽器可入居で入居募集するなら…
大家さんが音楽経験者であること
楽器可物件にするなら、大家さんが音楽経験者であることが絶対条件だと私は考えています。建築会社や不動産管理会社、仲介業者では、無理があります。経験のない人に相談しても無理だと思います。相手の立場を理解できるのは、同じ経験をしている人です。理屈抜きでそう思ますね。
近隣に音大などがあること
エリア選定を絶対に間違えないことです。賃貸物件の入居者募集をする場合、ターゲットを設定しますよね。楽器可物件も同様です。だから、近隣に音大などなければ、やめた方がよいです。逆にドンピシャならオススメします。
鉄筋コンクリート構造であること
建築構造が鉄筋コンクリート造以上なら問題ないでしょう。逆に、木造や軽量鉄骨造では、音の響き方に問題が発生するのでオススメしません。
補足までですが、私の経験で、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションでも騒音（生活音の響き）でトラブルになっていたケースもあります。過去のクレーム状況も判断材料に入れた方がよいです。
投資費用が回収できなくても良しと考えること
楽器可物件にリフォームしたとしても、投資費用が回収できると思わないことです。家賃アップも見込めますが、想像以上に高額費用になるからです。
過去の経験上で、高額リフォームした大家さんからの相談で回収見込みが望めた案件が少ないからです。理由の一つに、解約がでて、原状回復費用も追加発生するからです。釈迦に説法ですが、お金の動きを気にした方がよいと思うことが多いです。
まとめ
いかがでしょうか。楽器可を入居ＯKにしようかな・・・と考えても、思っている以上に大変だと改めて理解できたと思います。楽器可ＯKにするメリットもありますが、現実として、メリット以上にデメリット部分も大家さんとして考えなくていけません。
大家さんが音楽経験者であるなら話は別ですが、空室対策の一つとして、楽器可を入居条件ＯKにしようかな？と考える前にもっと重要なことがあります。何だと思いますか？ぜひ考えてみてください。
