マンション売却の相談で多い事例の一つが、バス便です。バス便とは、最寄り駅から徒歩ではなく、バスを利用することをいいます。また、マンションが駅から離れてしまう場合も駅遠などといいます。
マンション売却する場合、買主の立場でモノゴトを考える必要があります。少々解説内容で気分を悪くする言い回しもありますが、売却が目的となるので、ご理解頂けると助かります。
今回の売却事例が横浜市戸塚区ですが、あなたのマンションがバス便なら参考になると思います。そこで、このページでは、バス便のマンション売却事例を解説します。
もくじ
マンション売却事例はバス便・駅遠の相談【横浜市戸塚区】
横浜市内のマンション売却なら相場価格さえ間違えなければそんなに売れ残る心配もないかと思います。しかし、最寄り駅から離れたマンションは注意する必要があります。それが、バス便物件です。これから詳しく解説しますので、バス便・駅遠マンションをご所有なら自分の物件に照らし合わせてください。
バス便マンションの売却デメリット
まず最初からお話しますが、バス便・駅遠マンションの売却は少々難しい状況を前提にしてください。なぜなら、駅近の中古マンションなど売却物件が非常に増えているからです。さらに新築マンションなども流通してくるので、あえて最寄り駅から離れて住む必要もありません。
売却価格を下げれば売れるだろうと考えても売れません。駅前の値上げしたマンションを購入するが現実です。これから解説しますが、築年数など資産価値にはありますが、”立地条件”がとても重要なのです。買主目線で判断してほしいです。
バス便マンションのメリット
バス便物件であっても、小学校や中学校が近かったり、職場やスーパーコンビニなどがそばにあったり便利な物件も多いです。マンション売却になれば、買主一人をみつければよいのです。また駅前とは異なり、落ち着いた雰囲気が好む買主にはたまりません。
バス便のマンション売却をする理由
マンション売却する理由は、現金化して賃貸に住み替えしたいという内容でした。住宅ローンも完済しているので住み続けても良いのですが、将来を考えて現金を持ちたいという相談です。
バス便のマンション売却が依頼された理由
マンション売却の依頼を頂けた理由は、バス便物件であっても適正な相場価格を提示したことです。不動産売却するなら相場価格を最初に理解します。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
そして、売主の希望価格と相場価格がおおよそ合致していたので高く売れれば嬉しいが、下限設定したマンション価格で売れれば問題ないと理解して頂けたことです。
下限設定とは、相場価格の範囲内の安値から売り出し価格を設定する方法です。具体的にお話します。たとえば、マンションの相場価格が１０００万円～７００万円位とします。売り出し価格は、１０８０万円～８００万円位になります。
しかし、値引き交渉が買主から入ると想定して、最悪は、７００万円の相場価格の下限を成約価格にするといったイメージです。売却募集から売り出し価格で募集しても反響が少なければ、相場価格の下限を成約価格に設定する方法で対応しました。
バス便のマンション売却は想像以上に苦戦しました
売却時期やタイミングもありますが、バス便のマンション売却は苦戦しました。同じマンション内や近隣周辺への新聞折り込みや現場見学会のオープンルームなど実施しても不動産購入申込（買付証明書）は頂けませんでした。
インターネットの反響も少ない状況なので、物件閲覧する履歴は若干となり、内覧希望もありませんでした。営業活動報告書を提出しても難しい状況が見え始めていました。
当初は、売主も慌ててないので大丈夫だと言っていましたが、募集窓口になる媒介契約も何度か更新するようになると徐々に慌ててしまいます。
売却活動中にわかったことがあります。
このマンション周辺では、一戸建ての建売住宅が新築されたり、新築の分譲マンションが建築されていました。販売価格もお手頃なので住宅ローンを利用すれば購入できます。
わざわざ中古マンションを購入する必要がないと買主目線で考えると理解できます。しかし、売主の立場ではあまり理解したくない話です。そこで、買取業者に相談しました。
バス便マンションの買主は買取業者でした
マンション売却でバス便だから買取業者になったという訳ではありません。近隣周辺の一戸建てや分譲マンションの新築ラッシュだとタイミングが悪い部分もあるのです。また、販売価格もお手頃だと築年数が新しいマンションや一戸建てに流れてしまいます。
買主の中には、中古マンションを購入してリフォームされる方もいますが、築年数など比較検討されるとやはり難しい部分はあります。
売主から下限の売却価格も取り決めしていたので買取業者が買主となりました。買取業者とは、マンションを購入する不動産会社のことです。
買取制度のメリットは、現金化が可能になることです。しかし、デメリットは通常価格の約７０％位になることです。なぜなら、マンション買取後に新築同様にリフォームをして次の新たな買主に転売するからです。だから仕入れ価格を安くしなれば利益がでません。
さらに築年数なども考慮すると瑕疵担保責任も考える必要がありますが、買取業者に売却すれば、リスクを引き継いでもらえるので安心材料にもなりました。
バス便や駅遠のマンションは買取物件が多い
今回の事例だけでなく、最寄り駅から離れた中古マンションの場合、買取物件が多いです。たとえば、バス便や駅遠物件です。具体的にいうと、GoogleやYahoo!の検索から不動産ポータルサイトを確認します。スーモやアットホーム、ライフルホームズです。
マンション価格が消費税込み、リノベーション済、リフォーム済などと記載されていると買取物件の可能性が高いです。今後さらに増える可能性があります。
買取物件が増える理由の一つは、築年数です。新築マンションが増えるということは、周辺地域のマンションが古くなっているということです。一つの目安が耐震基準です。
１９８１（昭和５６）年６月１日を基準にします。６月１日以降に建築確認されたマンションは新耐震基準といいます。逆に５月３１日以前に建築確認されたマンションは旧耐震基準といいます。地震の揺れにも影響ができるのでマンション買取は売却方法の一つになるでしょう。
まとめ
マンション売却において、相場価格を理解してもらうことはとても重要です。さらに一人の買主をみつける必要もあります。バス便や駅遠のマンションの場合、売主の希望価格を相場価格から調整の上、買取業者に相談することも必要です。
今回の売却事例は横浜市戸塚区でしたが、最寄り駅からバス便のマンションなら参考になると思います。この記事で理解してほしいことは、相場価格とマンション買取の理解です。あなたのマンションがバス便物件ならこの記事と比較検討してみましょう。
