マンション売却の相談で多い事例の一つが、駅遠になるバス便物件です。バス便物件とは、最寄り駅から徒歩ではなく、バスを利用する物件のことをいいます。
マンション売却する場合、買主の立場でモノゴトを考える必要があります。バス便の資産価値などを考えると少々解説内容で気分を悪くする言い回しもありますが、マンション売却が目的なのでご理解頂けると助かります。
今回の売却事例が横浜市戸塚区ですが、あなたのマンションがバス便なら参考になると思います。そこで、このページでは、駅遠になるバス便物件のマンション売却事例を解説します。
もくじ
駅遠でバス便物件になるとマンション売却が難しい事例
横浜市内のマンション売却なら相場さえ間違えなければそんなに売れ残る心配もないかと思います。しかし、最寄り駅から離れたバス便のマンションは注意する必要があります。これから詳しく解説しますので、バス便・駅遠マンションをご所有なら自分の物件に照らし合わせてください。
駅遠でバス便マンションのデメリット
駅遠でバス便物件は資産価値がなく、売れ残る可能性があること
まず最初から厳しいお話しますが、バス便・駅遠マンションの売却は少々難しい状況を前提にしてください。なぜなら、駅近の中古マンションなど売却物件が非常に増えているからです。さらに新築マンションなども流通してくるので、あえて最寄り駅から離れて住む必要もありません。
駅遠でバス便物件を値下げしたとしても売れないこと
売却価格を下げれば売れるだろうと考えても売れません。駅前の値上げしたマンションを購入するが現実です。これから解説しますが、築年数など資産価値にはありますが、”立地条件”がとても重要なのです。買主目線で判断してほしいです。
駅遠でバス便物件は後悔すると買主も理解している
マンション売却も購入もインターネットが主流になっているのでバス便マンションのメリットやデメリットを事前にチェックしています。高額な買い物なのでバス便マンションを購入したとしても後悔したくないと買主が思っています。この事実を売主は理解する必要があります。
駅遠でバス便物件のメリット
駅遠でバス便物件はマンションの辺りに学校や職場、スーバーなどが近いケースがある
バス便物件であっても、小学校や中学校が近かったり、職場やスーパーコンビニなどがそばにあったり便利な物件も多いです。マンション売却になれば、買主一人をみつければよいのです。また駅前とは異なり、落ち着いた雰囲気が好む買主にはたまりません。
駅遠でバス便物件を手放すマンション売却理由
駅遠でバス便マンションを現金化したい内容でした
マンション売却する理由は、現金化して賃貸に住み替えしたいという内容でした。住宅ローンも完済しているので住み続けても良いのですが、将来を考えて現金を持ちたいという相談です。
補足までですが、バス便物件の売却は、立地条件の変更を考えている売主が多いです。住む場所を変えれば、生活状況も一変するからです。生活圏の行動範囲で状況も違ってきます。
駅遠でバス便のマンション売却が依頼された理由
駅遠でバス便の資産価値をマンション相場から提案できたこと
マンション売却の依頼を頂けた理由は、バス便物件であっても適正相場を提示したことです。不動産売却するなら相場の調べ方を最初に理解します。
そして、売主の希望価格と相場がおおよそ合致していたので高く売れれば嬉しいのですが、下限設定したマンション価格で売れれば問題ないと理解して頂けたことです。
下限設定とは、相場の範囲内の安値から売り出し価格を設定する方法です。具体的にお話します。たとえば、マンション相場が１０００万円～７００万円位とします。売り出し価格は、１０８０万円～８００万円位になります。
しかし、値下げ交渉が買主から入ると想定して、最悪は、７００万円の相場の下限を成約価格にするといったイメージです。売却募集から売り出し価格で募集しても反響が少なければ、相場の下限を成約価格に設定する方法で対応しました。
駅遠でバス便の資産価値を理解してもらうには想像以上に苦戦しました
駅遠でバス便マンションの現場見学会も内覧者ゼロであった
売却時期やタイミングもありますが、バス便のマンション売却は苦戦しました。同じマンション内や近隣周辺への新聞折り込みや現場見学会のオープンルームなど実施しても不動産購入申込（買付証明書）は頂けませんでした。
駅遠でバス便マンションの売却募集ではインターネットの反響もほとんどなし
インターネットの反響も少ない状況なので、物件閲覧する履歴は若干となり、内覧希望もありませんでした。営業活動報告書を提出しても難しい状況が見え始めていました。
当初は、売主も慌ててないので大丈夫だと言っていましたが、募集窓口になる媒介契約も何度か更新するようになると徐々に慌ててしまいます。売却活動中にわかったことがあります。
駅遠でバス便マンションの周辺に新築戸建てやマンションがお手頃価格で建築されると売れない
このマンション周辺では、一戸建ての建売住宅が新築されたり、新築の分譲マンションが建築されていました。販売価格もお手頃なので住宅ローンを利用すれば購入できます。
わざわざ中古マンションを購入する必要がないと買主目線で考えると理解できます。しかし、売主の立場ではあまり理解したくない話です。そこで、買取業者に相談しました。
駅遠でバス便の資産価値を理解したのは買取業者でした
駅遠でバス便マンションの近隣物件と比較されたら売れ残る可能性が大
マンション売却でバス便だから買取業者になったという訳ではありません。近隣周辺の一戸建てや分譲マンションの新築ラッシュだとタイミングが悪い部分もあるのです。また、販売価格もお手頃だと築年数が新しいマンションや一戸建てに流れてしまいます。
買主の中には、中古マンションを購入してリフォームされる方もいますが、築年数など比較検討されるとやはり難しい部分はあります。
駅遠でバス便マンションなら買取を活用してもらう
売主から下限の売却価格も取り決めしていたので買取業者が買主となりました。買取業者とは、マンションを購入する不動産会社のことです。
マンション買取のメリットは、現金化が可能になることです。しかし、デメリットは通常価格の約７０％位になることです。なぜなら、マンション買取後に新築同様にリフォームをして次の新たな買主に転売するからです。だから仕入れ価格を安くしなれば利益がでません。
さらに築年数なども考慮すると瑕疵担保責任も考える必要がありますが、買取業者に売却すれば、リスクを引き継いでもらえるので安心材料にもなりました。
駅遠でバス便物件のマンション売却は買取が多い
駅遠でバス便マンションで徒歩２０分位の売却物件なら注意する
マンションの資産価値を考えると、最寄り駅から近い方が良いです。なぜなら便利だからです。一戸建てと異なり、マンションは最寄り駅から近いことが資産価値につながります。そこで、一つの基準が徒歩２０分位なら売れない可能性があります。
駅遠でバス便マンションだけでなく、売れ残る可能性があれば、買取を活用すべきである
今回の事例だけでなく、最寄り駅から離れた中古マンションの場合、買取物件が多いです。たとえば、バス便や駅遠物件です。具体的にいうと、GoogleやYahoo!の検索から不動産ポータルサイトを確認します。スーモやアットホーム、ライフルホームズです。
マンション価格が消費税込み、リノベーション済、リフォーム済などと記載されていると買取物件の可能性が高いです。今後さらに増える可能性があります。
買取物件が増える理由の一つは、築年数です。新築マンションが増えるということは、周辺地域のマンションが古くなっているということです。一つの目安が耐震基準です。
１９８１（昭和５６）年６月１日を基準にします。６月１日以降に建築確認されたマンションは新耐震基準といいます。逆に５月３１日以前に建築確認されたマンションは旧耐震基準といいます。地震の揺れにも影響ができるのでマンション買取は売却方法の一つになるでしょう。
まとめ
マンション売却において、相場を理解してもらうことはとても重要です。さらに一人の買主をみつける必要もあります。バス便や駅遠のマンションの場合、売主の希望価格を相場から調整の上、買取業者に相談することも必要です。
今回の売却事例は横浜市戸塚区でしたが、最寄り駅からバス便のマンションなら参考になると思います。この記事で理解してほしいことは、相場とマンション買取の理解です。あなたのマンションがバス便物件ならこの記事と比較検討してみましょう。
