築50年マンションは、築40年以上のマンションよりさらに売れません。参考に『築40年のマンション売れますか』でも解説していますが、それ以上に築50年マンションは本当に売れません。
なぜなら、あまりにも築年数が古いからです。たとえば、大きな地震が来たら築古マンションだから大丈夫なのかと心配になったり、いつまで住めるのか不安になったりするからです。
そこでこのページでは、築50年マンションの売却方法について解説します。売却だけでなく、あらゆる角度からお話しますので参考にしてください。
とにかく私が言いたいことは、あまり時間をかけないでほしいことです。
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▶築50年マンションについて 築50年マンションを売却したいとあなたは考えるでしょうが、築年数から考えると危険度が築40年以上に増します。早急に売却しましょう。なぜなら、建物寿命も気になるからです。 |
もくじ
築50年マンション売却した方がよい理由
築50年マンションになると寿命の定義から逆算すると危険度が増します。その理由の一つが法定耐用年数を超えているからです。
法定耐用年数とは、国税庁が建物の寿命を数値化していることです。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの法定耐用年数は47年です。
だから、築50年マンションになると法定耐用年数47年を超えてしまっています。マンション寿命を超えた建物は、大規模修繕工事なども行っているでしょう。
しかし、すべてが安全とはいえません。
本来の建物や設備などは法定耐用年数を超えているからです。だから、マンションの内外部も住人には気が付かないだけで不安箇所が増えている可能性もあります。
築50年マンションの耐震診断の有無
具体的に解説すると耐震診断です。マンションの売買契約前に必ず行う宅地建物取引士による重要事項説明があります。売主と買主に書面で必ず説明することになっている内容の一つに耐震診断の説明があります。
耐震診断とは、旧耐震基準で建築設計された築古マンションを現在の構造基準である新耐震基準の耐震性能に適合しているのか検査することです。
東日本大震災や熊本地震のような大きな揺れを経験しているため、旧耐震基準のマンションであれば、耐震診断をしていると思うでしょう。
しかし、耐震診断の検査を受けているマンションは少ないのが現状です。築50年マンションになると現状把握をしているのか？ 早急な検査確認の有無が求められます。
築50年マンションは旧耐震基準である
旧耐震基準とは、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物のことをいいます。築年数から逆算しても築50年マンションは、旧耐震基準だと考えられます。
東日本大震災や熊本地震などの震度7以上を想定した地震の揺れに耐えられないかもと、買主は不安になり購入を避けます。法規上、建築確認を受けても買主は安心できません。
築50年マンションは住宅ローンが組めない可能性もある
築50年マンションになると一般的な売却をした場合、売れない可能性があります。なぜなら、条件によっては住宅ローンが買主が組めないからです。ローンのポイントは、適合証明書です。
たとえば、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）のホームページに築年数制限と住宅ローンの利用条件が記載されています。それは、次の通りです。少し抜粋しました。
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Q:築年数が古いものでも利用可能ですか？ A：利用可能です。なお、建築確認日が1981（昭和56）年5月31日以前の住宅については、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要です。 |
このように書かれています。ここでポイントになるのが耐震評価基準です。この意味は、住宅金融支援機構だけでなく、他の金融機関でも同様の基準にしていることが多いです。
具体的にいうと、購入物件が安全であるという適合証明書を取得することです。適合証明書とは、対象物件をチェックする検査機関に申請したり、適合証明技術者に物件検査の申請を行ったりします。そして、検査に合格すると発行される仕組みになっています。
築50年マンションを購入する買主が住宅ローンを利用するときに適合証明書が発行されるかどうかで売却方法も変わってきます。管理会社に証明書の発行について確認しましょう。
現況有姿売買は危険である
築50年マンションが旧耐震基準であることから、現状渡しで不動産売却したとします。しかし、現状渡しで買主が納得するかどうか？ わかりません。
なぜなら、想像以上に老朽化しているからです。現況有姿で売買することはおすすめしません。
築50年でもマンションが売れる事例
築50年マンションでも売れるケースがあります。それは、建替え負担がない物件です。
具体的にいうと、現状のマンションを新築に建替えたときに建て増しができるマンションのことです。建て増しすれば、新しい住人が購入するので建築費が捻出できるからです。
たとえば、広い敷地に低層の小さなマンションであれば、建替え負担がないマンションになる可能性があります。管理会社などに確認してみましょう。
築50年団地だと建替えがうまくいくこともある
築50年団地だと建替えがうまくいくこともあります。条件としては、広い敷地に低層団地になっていること。そして、平置きの駐車場が設けられているイメージです。
このような団地だと建替えするための建築基準法上から考えても上手くいくかも知れません。当時は敷地に余裕を持って建築計画ができたのでしょう。参考までに解説しました。
築50年マンションの建替えの話が出ている場合
築50年になると建物の維持管理を考えると、マンション全体の建替え議案が管理組合で話されるようになります。仮にマンションを売却するなら注意することがあります。
それは、建替え時期と負担金額について開示することです。
計画段階だとしても知りうる事実は買主に告知する義務があります。たとえば、5年後にマンションを解体する場合、各住人負担が1000万円になると事前に買主に説明します。
このように売主のあなたが買主に説明した場合、どうなるでしょうか？
一般的に買主の購入心理としては、購入価格から追加負担が増えるので避ける物件になります。逆に、建替えの負担を利用して大幅な減額交渉をする凄腕の買主もいます。
築50年マンションの賃貸活用について
築50年マンションを維持したいと考えたあなたは、賃貸活用を検討するかも知れません。しかし、賃貸活用しても借り手は少ないです。賃貸の決め手は、立地条件です。
さらに、月額家賃に見合った間取りや設備などの競合物件も増々増えています。同じ家賃を払うなら築浅で設備も新しい賃貸マンションなど選ぶでしょう。
古さを気にしない借主の場合、古い戸建ても検討材料に入ります。駐車場料金も含めて割のよい賃貸物件を探しているので、余程の激安家賃でも無い限り、借り手を探すのは難しいです。
築50年マンションの管理費や修繕積立金など
築50年マンションになると、維持費も想像以上に大変です。たとえば、管理費や修繕積立金なおです。所有し続けるにも費用負担がかかるので、賃貸活用も検討するでしょう。
しかし、無理して管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税などの支出分位の家賃設定にしてまで賃貸活用する必要はありません。このように、築50年の賃貸活用はおすすめしません。
まとめ
築年数の関係からできるだけ早めにマンション売却をおすすめします。
このように解説すると不動産会社に売却相談したくなります。しかし、慌てずに落ち着いてください。築年数の古いマンションを不動産会社に売却相談しても売れ残る可能性が高いです。
その理由の一つには、不動産会社もインターネットに依存した売却募集になり、実は築古物件の売却方法を知らないからです。買主からの問い合わせ反響がなければ何も変わらない状態です。
そこで、不動産会社に相談するなら1社単独で相談するのではなく、最低でも2社以上の複数の不動産会社に相談することです。なぜなら、多くの意見が聞けて比較検討ができるからです。このページを通して参考にしてください。
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