中古マンションが売れない理由があります。その一つが築年数です。中古マンションなので購入希望者の買主が望みません。なぜ売れないのか？ その理由を理解することから始めましょう。
とても重要なポイントです。そこで、このページでは、中古マンション売却で売れない理由を解説します。そして売れない理由がわかれば、中古マンションも売ることが可能になります。
もくじ
中古マンションが売れない理由
中古マンションが売れない理由は、買主からみて魅力を感じないからです。比較していけませんが、新築なら何もかも新しいので購入メリットはあります。とてもわかりやすいです。
しかし、中古マンションになるとメリットよりもデメリットが増えるので購入価格の割に得した感がないのです。これが中古マンションが売れない理由です。売主は良く思います。
自分の資産なので、それでも売るのに安いくらいだと感じるでしょう。しかし、買主は逆の感情があります。中古マンションなのに何でこんなに高いの？ この差が売れない理由になるのです。
売れないマンションになると次のような状況になります。たとえば、内覧が来なかったり、値下げを考えたり、売る時期を間違えているのかと悩んだりします。具体的に解説します。
中古マンション売却で内覧来ない理由
マンション売却で内覧来ない理由があります。その理由の一つに、インターネット上でも売却物件の一つとして掲載されますが、購入希望者にも気づかれずに埋もれている可能性があります。
新着の売りマンションも日々登録されています。このようになると内覧という室内見学もありません。仮に内覧希望があっても比較対象の当て馬物件にされるだけです。
あなたのマンションより築年数も新しくて良いマンションがあります！ 次の物件に案内します。と購入希望者に説明して仲介業者は別の物件で売買契約するのです。
売れないマンションの事実をあなたに言わずに、他のマンションで次から次へと売買契約を進めています。このような結末にならないようにしたいです。
現在の仲介している不動産会社はネット中心に売却募集をしているため、ネット反響を重視しています。売主からすれば、もっと他にもあるだろうと感じるでしょうが、現実は違います。
たとえば、オープンルームやオープンハウスなどの現場見学会を開くために近隣周辺にチラシ配布など行いますが、業務多忙にてできないケースもあります。
内覧がない理由をもっと突き止めると不動産会社の対応自体がガッカリするかも知れません。
中古マンションが売れない管理費など
マンションを売却しても売れないと維持費もかかります。たとえば、毎月引き落としになる管理費や修繕積立金です。さらに電気代や水道代もかかります。
年間では、1月1日現在の所有者が支払う固定資産税や都市計画税も負担することになります。このような必要経費は、維持しているだけであなたが支払い続けることになります。
中古マンションが売れない値下げ方法
売れないマンションを売却するために重要なポイントがあります。それは、相場価格より値下げして売却募集することです。相場価格より高い価格設定では売れません。
相場価格とは、近隣周辺にあるマンションや同じマンションの過去の成約事例や募集事例を元に総合的にまとめた価格のことです。相場価格を調査せずに売却価格を設定しても売れません。
たとえば、相場価格より高ければ売れないマンションになります。まずは、相場価格を確認しましょう。そして相場価格を基準にして値下げ設定すれば売れないマンションが改善されます。
仮に、反響がないので値下げしましょうと不動産会社から提案されても簡単に了承してはいけません。具体的に相場価格を理解した上で値下げするのです。
不動産会社は感覚で〇〇〇万円で売れるというケースもあります。物件事例や数字で判断できるように要望してください。期待に応えられない不動産会社は危険です。ご参考までです。
中古マンションが売れない時期
マンションを売却するときに売却時期を間違えると売れない場合もあります。たとえば、4月、5月、6月、7月、8月、12月に設定しても売れない可能性が高いです。
中古マンションが売れる時期
世の中の流れも意識しないと売主目線では売れません。売れる売却時期とは、春の1月、2月、3月の移動時期や秋の9月、10月、11月に募集設定することです。
あくまでも買主の購入目線で売却活動を意識することです。自分が買主ならいつ頃購入するのか？ 買主の購入心理も考えてみましょう。たとえば、卒業入学や就職転職、転勤などです。
売却時期を意識するだけでも、売れないマンションが売れるようになります。
中古マンションが売れない場合の賃貸活用
賃貸活用にするには、2つの条件をクリアすることです。それは、住宅ローンの借入がないこと。そして家賃収入を生活費にせず、賃貸経営の運用費用以外使わないことです。
住宅ローンがあれば、止む無い転勤などを除き、賃貸活用は金融機関が認めにくいです。なぜなら、住宅ローンは居住用の融資だからです。家賃収入を目的にしたローンではありません。
また、賃貸経営で収入となった家賃も生活費として使えない理由があります。なぜなら、毎月の管理費や修繕積立金の支払いがあったり、年額の固定資産税なども支払うからです。
さらに、確定申告により所得税を払ったり、翌年の住民税も納税したりします。そして、管理運営上のリフォームや給湯器や換気扇、エアコンなどの故障により高額出費もあるからです。
賃貸仕様といえども戸数は1戸なので解約となれば、家賃も入りません。しかし、管理費や修繕積立金は毎月引き落としされるのです。だから家賃収入は貯めておく必要があります。
この2点を理解できれば、賃貸活用は可能です。
築古マンションも売れない
中古マンションで売れない特徴は、旧耐震基準のマンションです。旧耐震基準とは、1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認を受けた建物のことです。
旧耐震基準のマンションは、震度5強程度の地震の揺れに耐えられる構造設計になっています。しかし、近年の震災の影響から避けられたマンションになっています。
なぜなら、震度7クラスの揺れが多くなっているからです。たとえば、東日本大震災や熊本地震です。さらに北海道地震と日本各地で大きな揺れに見合っています。
では、逆に新耐震基準ならいかがでしょうか。
新耐震基準とは、1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認を受けたマンションのことです。震度6強から7程度の揺れに耐えられる構造設計になっています。
だから、旧耐震基準より新耐震基準を希望する買主が増えています。あなたのマンションの築年数は何年ですか？ 旧耐震基準のマンションだと売れない特徴に該当します。
マンションの2階も売れない可能性がある
マンションの1階ではなく、2階が売れない可能性も意識することです。1階部分と同じくらいの価格設定になっていませんか？ 逆に1階と同じ位の売却価格なら1階が先に売れます。
1階は割り切って、あえてここに住みたいと感じている買主が購入します。引越し前も1階部分のマンションに住んでいたかも知れません。1階には魅力があります。
たとえば、下の階がないので足音などでトラブルになる確率も少ないです。また、地震などの有事でも即避難できます。逆に湿気や他人の目線が気になるのでデメリットもあります。
しかし、意外と割り切っている買主が多いです。
さらに、防犯上の面では、1階よりも2階部分の方が被害発生率が高いのです。2階ならベランダを通してよじ登ってくることはないだろうと警戒感がない住人が多く、空き巣の犯罪者をこれを逆手に犯行を実行しているのです。1階は常に用心深いのでこの差を買主も理解しています。
同じマンション内で1階が同時に売り出していたら、1階より安くマンション価格設定したほうがよいでしょう。急がないなら募集停止しても良い位です。価格設定は注意してください。
マンションをリノベーションしても売れない
不動産会社の売却提案の中にリノベーションしてから売却した方が高く売れると言われる場合もありますが、一般人の売主がリノベーションしても売れ残るだけです。
リノベーションとは、キッチンや洗面台、トイレにユニットバスが新品交換するのはもちろんのこと、間取り変更も行うので給排水配管も新規交換します。玄関を開けたら新築同様です。
このイメージをさせて不動産会社はあなたに提案します。これが売れ残る原因です。その理由の一つが瑕疵担保責任です。瑕疵担保責任とは、買主が引渡し後に通常生活ができないときに一定期間まで売主が保証する契約内容です。買主はこれが不安なのです。
水回りの設備が新品でも、コンセントプレートが旧式のままだったり、集中セントラル換気が急に故障したりします。また窓枠の建付けがおかしいパット見がキレイでも購入しません。
逆に買取制度を活用して、あなたからマンションを不動産会社が購入した物件を次の買主に売れば、瑕疵担保責任が2年以上になります。一般の売主なら保証期間が2週間や3週間程度です。
この差を考えれば、売主が不動産会社のリノベーションマンションを購入するでしょう。あなたが買主のマンションには買主目線でみれば、いくらリノベーションしても購入しません。
補足までですが、売れ残ったリノベーションマンションの施工紹介料がリフォーム業者から不動産会社に振り込まれています。たとえば、リノベーション費用が300万円なら20％～30％は不動産会社の収入になります。売れ残っても不動産会社の収入は確保しています。ご注意を。
中古マンションが売れない時の売却方法
中古マンションの売却は築年数も古く、想像以上に売れません。そこで、売れないマンションの売却方法の一つとして、マンション買取制度を活用します。
買取制度とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを直接購入する売買契約のことです。そして購入したマンションをフルリフォームして転売するのです。
転売とは、あなたから購入したマンションを次の買主に売ることです。特に、中古マンションには適していることが多く、実はおすすめです。
補足までですが、当管理人の私自身もマンション売却の失敗経験者です。失敗した原因の一つに買取制度を活用しなかったことも反省点にして記事を書いています。参考にしてください。
まとめ
売れないマンションの理由と改善点、そして売却方法を解説しました。
売れない原因を理解して改善すれば、売れるようになります。想像以上に大変で難しく売れないと感じたかも知れません。そこであなたにご提案があります。それは、マンション買取です。
マンション買取とは、一般人ではなく、不動産会社が買主となって直接購入する売買契約のことです。あなたと不動産会社が直接契約するので間に入る仲介業者がいないため、仲介手数料も無料0円になります。
さらに、仲介料がゼロになるだけでなく、買取制度を選択すると中古マンションが故に多くのメリットがあることにも気がつきます。マンションが売れない悩みなら、買取制度を活用して売却するのも一つの方法です。
