投資マンションは3000万円控除と1000万円控除の活用法

3000万円の特別控除は、最初から投資マンションとして購入し賃貸中の場合、活用できません。無効です。なぜなら、居住用財産の売却による特例措置だからです。

また、居住用でしたが、住み替えから3年目に属する12月末までに売却した場合の一時的な賃貸活用であれば、3000万円控除は可能です。自ら住んでいたのか？ ここがポイントです。

さらに居住用以外に投資用マンションやセカンドハウスなどの別荘でも1000万円控除も条件によっては活用できる方法もあります。そこで、このページでは、投資用のマンションの3000万円控除と1000万円控除について解説します。

マンション売却後の譲渡所得について

マンション売却後に利益が出れば、利益額（譲渡所得）に税額を乗じて所得税や住民税を納税することになります。少しお話すると以下の計算式になります。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

譲渡所得が発生した場合、所有期間（5年以下、5年超）によって、所得税や住民税の税率が変わります。たとえば、5年以下なら合計39％になったり、5年超なら合計20％になったりします。

詳細は、別の記事で『3000万円の特別控除を活用した税金がかからない特例』をクリックして頂けると税金について理解できると思います。あわせて読んでください。

住居用から賃貸用に変更した場合の注意点

最初から投資マンションとして購入した場合、売却しても3000万円控除は使えません。しかし、最初は居住用でしたが、引越後に賃貸活用した場合は控除対象になる可能性があります。

たとえば、住居用で住み替えた場合、引越した年の3年目の属する12月末までなら賃貸活用しても3000万円控除を活用できます。住居用か投資用か対策次第で税金負担も変わります。

平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除

賃貸用の投資マンションだけでなく、別荘などのセカンドハウスでも活用できる1000万円控除を活用しましょう。しかし、平成21年及び平成22年に取得していることが条件になります。

さらに所有期間も定められています。

具体的に言うと、国税庁のホームページには、『平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。』

このように記載されています。わかりやすく言うと、売却した年の1月1日から5年を経過する場合です。譲渡所得から1000万円が控除できる特例ですので所有した年と期間に注意してください。

平成21年及び平成22年に所有したマンションなら冷静に対応しましょう。

まとめ

いかがでしょうか。3000万円の特別控除が使える場合と使えない場合では、売却後の手残りも違います。最初から投資物件として購入し現在、賃貸中なら活用できません。

しかし、当初は居住用として購入しましたが、退去引越し後の3年目に属する12月末日までに売却した場合は、3000万円控除が活用できる場合もあります。

最後に、平成21年及び平成22年に購入したマンション等なら条件次第で1000万円控除が活用できます。譲渡所得から控除できるので手残りが増えるかも知れません。参考にしてください。