定年後にマンション売却をしたいが、住人の高齢化が進む可能性もあるため売るのが難しくなります。なぜ売れにくくなるのか？ 解説しますが、高齢者を差別している訳ではありません。
そして、定年後に住み替えるなら誰かの手が届く範囲に引越しましょう。たとえば、子供の近くや高齢者優良賃貸住宅などの公営住宅です。今は元気でも将来はわからないからです。
そこで、このページでは、定年後にマンションを売る問題点や対策などを解説します。
もくじ
マンションに住み続ける高齢化問題
住人の高齢化問題がクローズアップされています。具体的にいうと、最後までマンションで住み続けたいと考えている高齢者が非常に多いという現実に直面しています。
購入当時は、どこかで住み替えも検討していたかも知れません。しかし、タイミングも合わなく、そのまま住み続けてしまうケースもあるのです。
たとえば子供達が独立すれば、高齢夫婦の2人暮らしになります。高齢でも一人でないのでまだ不安感は軽減できますが、一人暮らしになると大変です。社会問題化しているのが孤独死です。
社会問題化している孤独死
孤独死とは、高齢者の一人暮らしで亡くなられることです。誰にも看取られずにマンション内で亡くなってしまうので深刻です。別名、孤立死ともいう場合もあります。
孤独死になる原因としては、男性の一人暮らし・配偶者の死別・家族や親せきが近くにいない・定年後に仕事をしない・持病で悩む・棟内の住人に無関心など複雑です。
マンションの管理組合では、地域ぐるみで高齢者を見守るような町内会的なシステムが少ないため、実態がわかりにくい状況になっているのが原因の一つでもあります。
終の棲家（ついのすみか）というと失礼な表現ですが、高齢者の住まいが分譲マンション内でも増えているので対策が急がれています。
心理的瑕疵物件の問題
心理的瑕疵物件とは、自殺、他殺、火災などの事件性があった事故物件のことです。
同じマンション内であった事故については、あなたの号室以外でも対象になります。最低でも上下左右の号室の情報は事前に調べたほうがよいでしょう。
高齢者の孤独死が心理的瑕疵物件に当てはまると売れ残る危険性があります。たとえば、一般的に老衰や病死などは事故物件にはならないことが多いといわれています。
しかし、警察が立ち入ってマンション住人に知られたり、新聞やテレビ報道されてしまうと心理的瑕疵物件になってしまう可能性もあります。
心理的瑕疵物件の基準は、売主のあなたの考えで判断するのではなく、買主の受け入れ方で全て変わっていくのです。だから、高齢者の孤独死を安易に考えてはいけません。
たとえば、孤独死が買主にバレずに売れたとします。買主のマンション購入後、引き渡しが完了してからこの事実を知れば、損害賠償で裁判に発展する可能性もあります。
すべて事実を伝える以外に方法はありません。中古マンションに高齢者が多いのは自然なことですが、日本全国でも実は大きな社会問題になっています。
心理的瑕疵物件に該当する判断として「大島てる」という情報サイトで確認するもの一つの方法です。事故物件として掲載されているマンションは売れにくいかも知れません。
Yahoo!やGoogleで「事故物件」と検索すればわかります。不動産を購入する買主は、このような事故物件の専門サイトを事前に確認しています。
また直接、検索サイトから「物件名＋事故」と事前調査していることもあります。
高齢化とマンション寿命の問題
マンション寿命とは、建物の資産価値のことです。このマンション寿命は、国税庁でも一つの指標を数値化しています。マンション寿命は法定耐用年数ともいいます。
たとえば、鉄筋コンクリート造（又は鉄骨鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は47年です。だから、マンション寿命を逆算すると残り10数年の資産価値ともいえます。
あくまでも、国税庁の数値指標なので建物自体がなくなるのではありません。しかし、建物寿命が近づけばマンション内外で不具合が出てきます。
たとえば、屋上にある防水シートが破れて雨漏れが発生したり、外壁タイルにクラックというヒビ割れが発生して雨水が浸透したりします。
さらに、雨漏れが鉄筋に侵入した場合、サビの原因から鉄筋コンクリート自体の鉄部がふくらみ痛みつけられてしまう場合もあるのです。
このような不具合が起こらないように管理組合が管理会社などを通して、マンションの維持メンテナンスを定期的に対応できていれば問題ありません。
定年後のマンション管理費や修繕積立金について
マンションに高齢者が多くなると管理費や修繕積立金の改定に反対したり、毎月の負担が増えて支払えず滞納が増えたりすることもあり、積立金不足から大規模修繕工事が対応できないこともあります。このようなマンションは今後さらに増えて深刻化していくでしょう。
補足までですが、私のマンション（平成5年竣工）も修繕積立金が3000円増加しました。定年後を考えるとさらに増加傾向です。管理費等が上がることはあっても下がることはないです。
高齢化による管理人不足の問題
マンションの管理人も高齢化が進み、深刻な問題を抱えています。
マンション住人の管理組合は、管理会社などに業務委託をします。金銭面の収支は管理会社などで対応できますが、現場の業務対応は若い方よりも高齢者が多いです。
その理由の一つに、業務がつらいからです。簡単にいえば、３K職ということです。きつい・きたない・危険な職業なので若い方は管理人になろうと考えません。
管理人の仕事は、一般的に共用部分の掃き掃除や水拭き掃除など行いますが、最近ではゴミの分別なども行わないと回収業者がゴミを置いていきます。
夏は暑いし、冬は寒いので屋外作業の多い管理業務を若い方が希望しません。だから、高齢者が業務対応することが増えてしまうのです。想像以上に管理人不足は深刻です。
マンションは管理で買え！ といわれます。しかし、現実のマンション管理実態は、管理人の高齢化が進み、マンションの品質維持も低下しているのかも知れません。
マンション内の空き家問題
マンションに長く住んでいるので”情”もわきます。そんな愛情の詰まったマンションを他人に使われたくないと考えられている方もいます。
生活環境が変わったとしても月に1回など空き家のマンションに行き、バルコニーから風を入れたり、水道の蛇口を開けて水を流したりします。そうすれば、維持管理はできます。
ガスは危険なので使いませんが、いつまで空き家の状態を続けようか？ 悩んでいます。
また、世帯主が高齢者施設に入所してマンションに住めない事情もあります。マンションには戻れないとわかっていても、まだそのままにしていこうという家族の事情も実際にあります。
高齢者だけがすべての問題ではありませんが、棟内で若い住人が増えないと築年数以上に古いマンションになってしまい、資産価値が下がってしまいます。
定年後のマンション住み替えなら賃貸か分譲か
定年後の住み替えをするなら分譲購入ではなく、賃貸に住むほうが良いです。方法は2つです。
一般の賃貸物件を借りて子供の近くに住んだり、家賃を抑えた高齢者優良賃貸住宅など公営住宅に住んだり考えましょう。誰かの手を借りて手伝ってもらえる環境を自分で整えることです。
自活できるのであれば、頼らずに生活することが何より大事なことです。しかし、いつ体調が急変するのか誰にもわかりません。仮に定年後に住み替えするなら素直にながって考えましょう。
定年後に公営住宅もおすすめ
定年後にマンションを売却して、公営住宅に引越しする方法があります。公営住宅というとUR都市再生機構や都道府県などが運営するマンションなどをいいます。
たとえば、高齢者を優先的に入居できる物件があったり、デイサービスが付いた高齢者専用の賃貸マンションなどもあります。今は健康的で迷惑かけずとも、将来は不安になります。
こうした不安を解消するために公営住宅に住み替える方法があります。
高齢者仕様でなくても緊急対応用のボタンが部屋に標準設備になっている物件もあります。さらに公営住宅なら敷金・更新料・連帯保証人なしの入居プランもあります。
定年後に小さめの部屋に住み替える方法
マンションを当時購入したときは、夫婦だけでなく子供のことも考え広めの間取りを検討し購入しました。しかし、子供が独立すると夫婦2人では広すぎます。
そこでマンションを定年後に売却して、今の間取りよりも小さめの間取りを検討します。このことをダウンサイジングともいいます。
住み替えとなれば、子供たちの近くに引越したり、親戚が近くにいたりしたほうが安心します。今は夫婦2人で過ごしていても、健康不安も考えながら住環境を整えましょう。
このように、今の間取りより小さめの部屋に住み替える方も多いです。
定年後にマンション活用した場合、賃貸か売却か
定年後にマンション売却で資産活用するなら賃貸はおすすめしません。売却の方がよいです。
なぜなら、賃貸活用することが面倒になる可能性が高いからです。たとえば、室内設備が故障して修理交換したり、住人トラブルで間に入ったりします。賃貸といえども、実は大変です。
中には、賃貸募集で決まらずに管理費や修繕積立金を毎月負担している分譲マンションも実際には存在しています。不労所得として定年後に収入安定などと安易に考えないことです。
老後の住み替えに潜む罠
老後になると年齢と共に大変なことが多くなると思います。私も老後を迎えたことがないので本当の気持ちはわかりません。しかし、何を考えてもマイナスな印象ばかりです。
たとえば、マンション売却も難しい。住み続けても管理費や修繕積立金も値上げ傾向にあるので注意する。室内リフォームしても高額になるので注意する。どれをとっても罠に感じます。
極論をいえば、老後にあなた自身が後悔しない選択をすべきです。それは現状が一人ひとり異なるので冷静に判断しないければいけません。もしも迷ったらアドバイスします。
定年後も住み続けると決めた場合
定年後にそのまま住み続ける方法もあって良いと思います。しかし、いつでも売却できるようにマンション価格は事前に理解したほうがよいでしょう。
なぜなら、ご夫婦2人であっても、将来はどのようになるかわからないからです。いつでも現金化できる方向性は持っておきましょう。
また、1点忘れずにいてほしいことがあります。それは、マンションの維持管理と建替え問題です。築年数の経過からマンション寿命も短くなっています。
マンション寿命とは法定耐用年数ともいいますが、国税庁の考えでは、鉄筋コンクリート造などは47年です。マンションから逆算すると寿命は10数年です。
築年数の経過と共に建物の不具合も出て来ます。そうすれば、維持管理費もかかります。たとえば、管理費や修繕積立金の改定も覚悟しなければいけません。
加えて、大規模修繕工事を行うときに修繕積立金では足りず、追加金を請求されることさえ想定しなければいけません。
さらにマンション建替え問題です。上記で解説した法定耐用年数から逆算すると10数年の寿命です。仮に建替えするとなれば、住人決議を行います。
5分の4以上の賛成で建替え決議成立しますが問題もあります。あなたのマンションが敷地の限度いっぱいで建物が建築された場合、建替えしても同じサイズしか見込めません。
その理由には、建ぺい率と容積率が関係するからです。新築時に建て増しができれば、新しい住人にマンションを購入してもらうので建設費の捻出になります。
しかし、建て増しができなければ、現住人から建替え費用を別途頂かないと建替えできません。たとえば、建替え費用が1000万円以上や2000万円位になるかも知れません。
まとめ：定年後に住み替えるなら
いかがでしょうか。定年後にマンションを売却した場合のイメージができるでしょうか？ マンションの築年数と共に住人も高齢化してきます。
分譲マンションであっても共同住宅なので総合的に考える必要があります。とても難しい問題ですが、ご家族や親せきの方など多くの意見を聞き、今後について考えてみてください。
仮に定年後に住み替えるなら売却した金額で残りの人生の生活費になるのか？ 考えてください。売却しても十分な現金にならない場合は、もう少し住み続けてもよいでしょう。
しかし、年々と健康面にも不安を抱えるでしょうから、やはり誰かの手が届く範囲で住み替えるタイミングを計ってください。まずは売却査定を行い、現時点での手残りを確認してください。この手残りでどのように生活していくのか取り決めるのです。
