マンション売却したときに売れた価格（成約価格）が手取りではありません。売れた価格からいくら手元に残るのか？ 手取り金額を計算する必要があります。
たとえば、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記の費用、住宅ローン残金などです。だから、売れたマンション価格をすべて使おうと考える前に「手元に残るお金」を意識しましょう。
そこで、このページでは、マンション売却で手元に残る手取り額について解説します。最後まで読めば、いくらお金が残るのか？ 理解することができます。ぜひ参考にしてください。
マンション売却で手元に残るお金の計算方法
マンション売却の手取り金額を理解すれば、売却後の最後に残ったお金がいくらになるのか、事前に判断できます。これには、次に解説する「マンション売却のシュミレーション」を活用することです。
順番通りに当てはめていけば、マンション売却後の手取り額（手元に残る金額）がわかります。
マンション売却のシュミレーションで諸費用を計算する
マンション売却したときを想定して諸費用を計算してシュミレーションをします。
＜具体的な事例として＞
売却価格は８００万円、住宅ローンの残り５年で残金５００万円、あなた自身が住んでいた居住用物件とします。
では、このケースでの売却費用から手取り、手元に残る金額を解説します。
マンション売却価格を決定する ①
マンション売却価格１０００万円前後と想定しました。また、よくある買主の値引交渉を受けて、今回は８００万円（消費税なし）と価格設定します。尚、個人で自ら住んでいた居住用の場合、建物に消費税は掛かりません。土地も同様です。
仲介手数料を計算して差し引く ②
仲介手数料とは、募集窓口になる媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約時や引渡し決済時の成果報酬として売主のあなたから受領できる手数料収入のことです。具体的に金額を説明します。
たとえば、売却価格が８００万円なので仲介手数料を計算すると、８００万円×３％＋６万円＝３０万円（消費税別途）になります。この仲介手数料を売却価格から差し引きします。
不動産売買契約書に貼る収入印紙代を差し引く ③
不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙代は売買価格によって異なります。たとえば、売却価格が８００万円の場合、本則税率１万円です。ただし、軽減税率が適用されると５千円になります。このように今回の売却価格８００万円の場合、収入印紙代５千円を売却価格から差し引きします。
→『印紙代を教えてほしい』
抵当権の抹消登記費用を差し引く ④
住宅ローンを金融機関から借りた場合、当時購入したマンションに抵当権を設定しました。しかし、返済中にマンション売却となれば、全額返済して抵当権の抹消登記をしなければいけません。
なぜなら、抵当権の抹消登記をしなければ、買主の所有権移転登記ができないからです。このような抹消登記費用は約１万円～２万円くらいです。この費用を売却価格から差し引きします。
住宅ローン残金を差し引く ⑤
住宅ローンを利用して当時マンションを購入しました。しかしローン返済中でも事情により売却する場合があります。売買契約後に全額繰り上げ返済を当時借りた金融機関に伝えます。ローン残り5年で500万円を一括返済します。このローン返済額を売却価格から差し引きします。
売却益がでた場合、税金【所得税・住民税】を差し引く ⑥
売却利益がでた場合、譲渡所得から所得税や住民税などを計算して税金を支払います。
→『譲渡所得とは何ですか』
たとえば、マンション売却した年の１月１日現在で所有期間が５年以下の短期譲渡の場合は所得税住民税３９．６３％になります。また、同様に所有期間が５年超の長期譲渡の場合は所得税住民税２０．３１５％です。
| 短期譲渡５年以下のとき | 長期譲渡５年超のとき | |
| 所得税＋復興特別税 | ３０．６３１％ | １５．３１５％ |
| 住民税 | ９％ | ５％ |
| 合 計 | ３９．６３％ | ２０．３１５％ |
３０００万円特別控除を活用する
居住用でマンション売却した場合、入居の長短にかかわらず居住用財産の３０００万円控除の特例を活用できるので、マンション売却に伴う所得税や住民税は０円になります。
所得税や住民税などがかからない理由は、マンションの売却利益が３０００万円以上になるケースが少ないからです。あくまでも目安です。
手元に残る金額を計算する ①－②－③－④－⑤－⑥
マンションを８００万円で売却した後に手取り、手元に残る金額を計算すると次のようになりました。計算式は①－②－③－④－⑤－⑥＝手元に残る金額です。
① マンション売却価格：８００万円
② 仲介手数料：３０万円（消費税は計算しません）
③ 収入印紙代：０．５万円（軽減税率を適用します）
④ 抹消登記費用：２万円
⑤ ローン残金：５００万円
⑥ 所得税や住民税等の税金：０円
これより、①－②－③－④－⑤－⑥から
８００万円－３０万円－０．５万円－２万円－５００万円≒約２６０万円になります。この差引きした約２６０万円が手取り、手元に残る金額になります。
仮にローン返済が終わっていれば、一括繰り上げ返済もありません。だから、手残りも増えます。手取り、手元に残る金額が大きく差し引きされるのは「仲介手数料」ということです。
マンション売却で戻ってくるお金を解説【※可能性】
住宅ローンの保証料が戻る可能性がある
マンション購入当時に銀行からお金を借りて住宅ローンを活用した場合、この保証料が戻ってくる可能性があります。当時借りた銀行に連絡して確認してください。
確認するタイミングは、買主と売買契約を結んだときで問題ありません。逆にマンション売却前でも確認したいからと言えば問題ありません。
住宅ローンを借りた銀行名や支店名などを売買契約書のファイルなどで確認してみましょう。
火災保険が戻る可能性がある
当時マンション購入したときに、火災保険を一括３０年で長期契約した場合です。この場合、マンション売却に伴い、あなたが解約処理をすれば解約返戻金が戻ってくる可能性があります。
解約返戻金の確認は、保険会社に事前相談しても問題ありません。
補足までですが、火災保険の解約するタイミングは引渡し後です。具体的にいうと所有権が移転する引渡し決済日以降です。タイミングを間違えないでください。
なぜなら、引渡し決済前に火災保険を解約した場合、火災などの有事が発生しても保証対象が無くなってしまうからです。あくまでも引渡し決済後です。
管理費・修繕積立金が戻る可能性がある
売主のあなたが支払った月額の管理費や修繕積立金が月の中旬などで決済引渡しをした場合、その差額が戻ってくるお金になります。いわゆる【日割り分】です。
このような日割り分なら売主の手元に戻る可能性があります。逆に不動産売買決済が月末の場合、管理費や修繕積立金はほとんど手元に戻りません。
引渡し時期次第と考えてください。
また、今まで支払った管理費や修繕積立金が手元に戻ることはありません。管理費や修繕積立金とは、マンション全体を維持管理する上で必要な積立金だからです。
固定資産税や都市計画税が戻る可能性がある
年間一括や分割払いで納税した固定資産税と都市計画税は、マンション引渡し日の前日や当日で売主と買主の負担分けをするので、あなたにお金が戻ってくる可能性があります。
たとえば、９月３０日にマンションを引渡したとします。売主負担と買主負担は以下の通りです。固定資産税などの年間納税額を１０万円、当日負担とします。
| 売主負担 | 1／1～9／30（273日分） | 10万円×273／365≒74800円 |
| 買主負担 | 10／1～12／31（92日分） | 10万円×92／365≒25200円 |
仮に一括支払している場合、買主負担分（９２日分、約２５２００円）が戻ってくるお金になります。
まとめ
いかがでしょうか。マンションを売却するときの手元に残る、手取り額がいくらになるのか？ 解説しました。これからマンション売却を検討するなら、実際に売却シュミレーションしてみましょう。
そして、手取り額を事前に理解してマンション売却をうまく成功してください。さらに居住用財産の3000万円控除の特例を活用すれば、所得税や住民税の負担もないはずです。
