マンション売却と手残り計算の方法【※成約価格ではない】

マンション売却の手残り金額を理解すれば、売却後の最後に残ったお金がいくらになるのか、事前に判断できます。これには、次に解説する「マンション売却のシュミレーション」を活用することです。

順番通りに当てはめていけば、マンション売却後の手残り額（手元に残る金額）がわかります。成約価格が手残りではないので注意してください。付け加えるとすれば、売却期間が長くなった場合、毎月の管理費や修繕積立金の売主負担分の差し引きについて忘れないでください。上記の”戻ってくるお金の解説記事”を参考にしてください。

諸費用や税金などをシュミレーションする

マンション売却したときを想定して諸費用を計算してシュミレーションをします。

＜具体的な事例として＞

マンションの売却価格は８００万円、住宅ローンの残り５年で残金５００万円、あなた自身が住んでいた居住用物件と設定します。

成約価格を決定する ①

マンション売却価格１０００万円前後と査定しました。この時の査定価格は正しいですか？とても重要なポイントになります。査定価格を算出するには相場を理解する必要があります。

→『相場の調べ方を解説した記事』

また、よくある買主の値下げ交渉を受けて今回は８００万円（消費税なし）と価格設定します。尚、個人で自ら住んでいた居住用の場合、建物に消費税は掛かりません。土地も同様です。

仲介手数料を計算する ②

仲介手数料とは、募集窓口になる媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約時や引渡し決済時の成果報酬として売主のあなたから受領できる手数料収入のことです。具体的に金額を説明します。

→『仲介手数料の計算方法など解説した記事』

たとえば、売却価格が８００万円なので仲介手数料を計算すると、８００万円×３％＋６万円＝３０万円（消費税別途）になります。この仲介手数料を売却価格から差し引きします。

収入印紙代を確認する ③

不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙代は売買価格によって異なります。たとえば、売却価格が８００万円の場合、本則税率１万円です。ただし、軽減税率が適用されると５千円になります。このように今回の売却価格８００万円の場合、収入印紙代５千円を売却価格から差し引きします。

参考に国税の公式ホームページの「不動産の譲渡」に該当しますので参考にしてください。

→『国税庁のHPで印紙代を解説したページ』

抵当権の抹消登記費用を確認する ④

住宅ローンを金融機関から借りた場合、当時購入したマンションに抵当権を銀行などが設定しました。しかし、ローン返済中にマンション売却となれば、全額返済して抵当権の抹消登記をしなければいけません。※売主負担です。

なぜなら、抵当権の抹消登記をしなければ、次の買主に所有権移転登記ができないからです。このような抹消登記費用は約１万円～２万円くらいです。この費用を売却価格から差し引きします。補足までですが、所有権移転の登記費用は、買主負担になります。

住宅ローン残金を確認する ⑤

住宅ローンの金利負担や手数料もわかれば差し引くこと

住宅ローンを利用して当時マンションを購入しました。しかしローン返済中でも事情により売却する場合もあります。売買契約後に全額繰り上げ返済を当時借りた金融機関に伝えます。ローン残り５年で５００万円を一括返済します。このローン返済額を売却価格から差し引きします。

ローンの一括返済は、決済引き渡し時になります。別の記事でローン返済について解説した記事があります。あわせて読んでください。

→『住宅ローンについて解説した記事』

譲渡所得等の計算をする ⑥

譲渡所得がプラスなら所得税や住民税も計算する

譲渡所得とは、マンション売却益がでたときに所得税や住民税などを計算して税金を支払うことです。マンション売却で譲渡所得については理解してほしい内容の一つです。

→『譲渡所得について解説した記事』

たとえば、マンション売却した年の１月１日現在で所有期間が５年以下の短期譲渡の場合は所得税住民税３９．６３％になります。また、同様に所有期間が５年超の長期譲渡の場合は所得税住民税２０．３１５％です。

	短期譲渡５年以下のとき	長期譲渡５年超のとき
所得税＋復興特別税	３０．６３１％	１５．３１５％
住民税	９％	５％
合　計	３９．６３％	２０．３１５％

居住用財産なら３０００万円特別控除を活用する

居住用でマンション売却した場合、入居の長短にかかわらず居住用財産の３０００万円控除の特例を活用できるので、マンション売却に伴う所得税や住民税は０円になる制度です。

所得税や住民税などがかからない理由は、マンションの売却利益が３０００万円以上になるケースが少ないからです。あくまでも目安です。

→『３０００万円特別控除を解説した記事』

平成２１年、２２年の不動産購入なら１０００万円控除も活用する

平成２１年、２２年に不動産購入した場合、セカンドマンションや投資マンションであっても一定の条件をみたせば、譲渡所得から１０００万円差し引くことができます。平成２１年、２２年に購入したマンションなら忘れずに活用してください。

ただし、１０００万円控除と３０００万円控除を同時に活用することはできません。

手残り金額＝①－②－③－④－⑤－⑥

マンションを８００万円で売却した後に手残り金額を計算すると次のようになりました。詳細は、上記にてい解説していますが、計算式は手残り金額＝①－②－③－④－⑤－⑥です。

① マンション売却価格：８００万円

② 仲介手数料：３０万円（消費税は計算しません）

③ 収入印紙代：０．５万円（軽減税率を適用します）

④ 抹消登記費用：２万円

⑤ ローン残金：５００万円

⑥ 所得税や住民税等の税金：０円

これより、①－②－③－④－⑤－⑥から

８００万円－３０万円－０．５万円－２万円－５００万円≒約２６０万円になります。

この差引きした約２６０万円が手残り、手元に残る金額になります。仮にローン返済が終わっていれば、一括繰り上げ返済もありません。だから、手残りも増えます。手残り金額が大きく差し引きされるのは「仲介手数料」ということです。

補足までですが、マンション売却に時間が掛かるとその期間に自動引き落しされた管理費や修繕積立金の支払い負担も差し引きしてください。

まとめ

いかがでしょうか。マンションを売却するときの手元に残る、手残り額がいくらになるのか？解説しました。これからマンション売却を検討するなら、実際に売却シュミレーションしてみましょう。

そして、手残り額を事前に理解してマンション売却をうまく成功してください。さらに居住用財産の3000万円控除の特例を活用すれば、所得税や住民税の負担もないはずです。

セカンドマンションや投資マンションを平成２１年、２２年に購入した場合、一定条件を満たせば１０００万円控除の特例も利用できます。しかし、３０００万円控除とは併用はできません。