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トップページ > マンション売却 流れ > マンション売却 税金 > 手残り計算【マンションを売ったとき】譲渡所得から特別控除を差し引くこと忘れずに!

手残り計算【マンションを売ったとき】譲渡所得から特別控除を差し引くこと忘れずに!

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マンション売却したときに成約価格が手残りではありません。売れた価格からいくら手元に残るのか? 手残り金額を計算する必要があります。たとえば、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記の費用、住宅ローン残金などです。だから、売れたマンション価格をすべて使おうと考える前に「手元に残るお金」を意識しましょう。

<手残り計算のイメージ>

マンション成約価格 ー諸費用 = 手残り金額

※諸費用が、仲介料や印紙代、ローン残金などです。

そこで、このページでは、マンション売却で手元に残る金額について解説します。最後まで読めば、いくらお金が残るのか? 理解することができます。ぜひ参考にしてください。

もくじ

  • 1 事例を含めて売却シュミレーションをする
  • 2 成約価格を決定する ①
  • 3 仲介手数料を計算する ②
  • 4 収入印紙代を確認する ③
  • 5 抵当権の抹消登記費用を確認する ④
  • 6 住宅ローン残金を確認する ⑤
  • 7 譲渡所得等の計算をする ⑥
  • 8 居住用財産なら3000万円特別控除を活用する
  • 9 手残り金額=①-②-③-④-⑤-⑥
  • 10 まとめ

事例を含めて売却シュミレーションをする

マンション売却したときを想定して諸費用を計算してシュミレーションをします。

<具体的な事例として>

マンションの売却価格は800万円、住宅ローンの残り5年で残金500万円、あなた自身が住んでいた居住用物件と設定します。

成約価格を決定する ①

マンション売却価格1000万円前後と査定しました。この時の査定価格は正しいですか?とても重要なポイントになります。査定価格を算出するには相場を理解する必要があります。

→『相場の調べ方を解説した記事』

また、よくある買主の値下げ交渉を受けて今回は800万円(消費税なし)と価格設定します。尚、個人で自ら住んでいた居住用の場合、建物に消費税は掛かりません。土地も同様です。

仲介手数料を計算する ②

仲介手数料とは、募集窓口になる媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約時や引渡し決済時の成果報酬として売主のあなたから受領できる手数料収入のことです。具体的に金額を説明します。

→『仲介手数料の計算方法など解説した記事』

たとえば、売却価格が800万円なので仲介手数料を計算すると、800万円×3%+6万円=30万円(消費税別途)になります。この仲介手数料を売却価格から差し引きします。

収入印紙代を確認する ③

不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙代は売買価格によって異なります。たとえば、売却価格が800万円の場合、本則税率1万円です。ただし、軽減税率が適用されると5千円になります。このように今回の売却価格800万円の場合、収入印紙代5千円を売却価格から差し引きします。

→『印紙代を解説した記事』

抵当権の抹消登記費用を確認する ④

住宅ローンを金融機関から借りた場合、当時購入したマンションに抵当権を銀行などが設定しました。しかし、ローン返済中にマンション売却となれば、全額返済して抵当権の抹消登記をしなければいけません。※売主負担です。

なぜなら、抵当権の抹消登記をしなければ、次の買主に所有権移転登記ができないからです。このような抹消登記費用は約1万円~2万円くらいです。この費用を売却価格から差し引きします。補足までですが、所有権移転の登記費用は、買主負担になります。

住宅ローン残金を確認する ⑤

住宅ローンの金利負担や手数料もわかれば差し引くこと

住宅ローンを利用して当時マンションを購入しました。しかしローン返済中でも事情により売却する場合もあります。売買契約後に全額繰り上げ返済を当時借りた金融機関に伝えます。ローン残り5年で500万円を一括返済します。このローン返済額を売却価格から差し引きします。

ローンの一括返済は、決済引き渡し時になります。別の記事でローン返済について解説した記事があります。あわせて読んでください。

→『住宅ローンについて解説した記事』

譲渡所得等の計算をする ⑥

譲渡所得がプラスなら所得税や住民税も計算する

譲渡所得とは、マンション売却益がでたときに所得税や住民税などを計算して税金を支払うことです。マンション売却で譲渡所得については理解してほしい内容の一つです。

→『譲渡所得について解説した記事』

たとえば、マンション売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の短期譲渡の場合は所得税住民税39.63%になります。また、同様に所有期間が5年超の長期譲渡の場合は所得税住民税20.315%です。

短期譲渡5年以下のとき 長期譲渡5年超のとき
所得税+復興特別税 30.631% 15.315%
住民税 9% 5%
合 計 39.63% 20.315%

居住用財産なら3000万円特別控除を活用する

居住用でマンション売却した場合、入居の長短にかかわらず居住用財産の3000万円控除の特例を活用できるので、マンション売却に伴う所得税や住民税は0円になる制度です。

所得税や住民税などがかからない理由は、マンションの売却利益が3000万円以上になるケースが少ないからです。あくまでも目安です。

平成21年、22年の不動産購入なら1000万円控除も活用する

平成21年、22年に不動産購入した場合、セカンドマンションや投資マンションであっても一定の条件をみたせば、譲渡所得から1000万円差し引くことができます。平成21年、22年に購入したマンションなら忘れずに活用してください。

ただし、1000万円控除と3000万円控除を同時に活用することはできません。

手残り金額=①-②-③-④-⑤-⑥

マンションを800万円で売却した後に手残り金額を計算すると次のようになりました。詳細は、上記にてい解説していますが、計算式は手残り金額=①-②-③-④-⑤-⑥です。

① マンション売却価格:800万円

② 仲介手数料:30万円(消費税は計算しません)

③ 収入印紙代:0.5万円(軽減税率を適用します)

④ 抹消登記費用:2万円

⑤ ローン残金:500万円

⑥ 所得税や住民税等の税金:0円

これより、①-②-③-④-⑤-⑥から

800万円-30万円-0.5万円-2万円-500万円≒約260万円になります。

この差引きした約260万円が手残り、手元に残る金額になります。仮にローン返済が終わっていれば、一括繰り上げ返済もありません。だから、手残りも増えます。手残り金額が大きく差し引きされるのは「仲介手数料」ということです。

補足までですが、マンション売却に時間が掛かるとその期間に自動引き落しされた管理費や修繕積立金の支払い負担も差し引きしてください。

まとめ

いかがでしょうか。マンションを売却するときの手元に残る、手残り額がいくらになるのか? 解説しました。これからマンション売却を検討するなら、実際に売却シュミレーションしてみましょう。

そして、手残り額を事前に理解してマンション売却をうまく成功してください。さらに居住用財産の3000万円控除の特例を活用すれば、所得税や住民税の負担もないはずです。

セカンドマンションや投資マンションを平成21年、22年に購入した場合、一定条件を満たせば1000万円控除の特例も利用できます。しかし、3000万円控除とは併用はできません。

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