マンション売却で司法書士の先生を理解することは必要です。特に、業務内容と費用を理解しましょう。売主のあなたが司法書士に代わって対応することも可能です。
しかし、想像以上に難しいと感じるため先生に依頼したほうがよいです。たとえば、マンション売却による所有権移転登記や抵当権抹消登記などです。
そこで、このページでは、マンション売却で司法書士の業務と費用について解説します。これから売買を考えているあなたには参考になると思います。
補足までですが個人売買をしたい場合、自分で法務局に行き所有権移転を希望するなら次の記事も読んでください。サイト管理人である私も実務で対応しましたが、想像以上に大変でした。
もくじ
マンション売却には欠かせない司法書士とは
司法書士とは、町の法律家であり、専門性の高いスキルから不動産登記や裁判所などに提出する書類の作成、代理人として対応できる上級国家資格者のことです。
実務上では、売買契約後の引渡し決済時に立ち会い同席されて対応することが多いです。しかし中には、売買契約の締結時に司法書士の先生を立ち会わせることさえあります。
なぜなら、買主が本当に正しい人物なのか？ 本人確認を含めた立ち合い人として同席してもらいたいからです。不動産会社の宅建士と司法書士の先生がいれば緊張感があります。
それだけ売買行為がからみ、売主のあなたから買主へ持ち主を変える所有権移転などを考えると不安になることあるため、司法書士の先生に依頼して安心感を求めます。
では、どのような業務対応をしているのか？ 次に解説します。
司法書士の業務
司法書士の業務はとても幅広く対応しています。具体的には次の通りです。
不動産に関係する登記業務
不動産登記とは、マンションなどの土地や建物など不動産情報を法務局で登記記録として保管することです。登記記録を行うために司法書士が代わりに業務対応することになります。
たとえば、売却や相続、離婚による所有権移転登記や住所氏名の変更による変更登記、そして住宅ローンの抵当権の設定登記や抹消登記などの業務を行います。
さらに、権利証（登記識別情報）が紛失した場合の本人確認情報の作成も対応します。正式名称は、「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」といいます。
会社法人に関係する登記業務
会社法人を新たに設立したり、本社移転や業務目的、役員の変更などがあれば一定期間内に法務局へ申請手続きを行うことになります。このような登記業務も対応範囲内になります。
成年後見に関係する業務
成年後見とは、認知症など本人の判断能力が難しい状況において代わりに対応する業務です。たとえば、介護施設の入所契約や預貯金の管理、遺産分割協議など本人の財産を保護しています。
具体的には、法定後見制度や任意後見制度を活用して代理行為を行うことになります。
法定後見制度とは、判断能力が不十分となり、自らの判断で売却処分が困難な場合に家庭裁判所で選任してもらったり、売却許可を了解してもらったりします。
任意後見制度とは、判断能力が十分なうちに将来の後見人候補を事前に決める制度です。任意後見制度を活用する場合は、事前に公正証書で結ぶ必要があります。
相続・遺言に関係する業務
司法書士の業務では、相続による名義変更や相続関係図、遺産分割協議書の作成なども行います。逆に、相続放棄の手続きをする場合もあります。
そして、遺言の作成に関する相談も行います。さらに、亡くなった被相続人が自筆で書いたであろう遺言書（公正証書による遺言を除く）が見つかったときの検認申し立てなども対応します。
債務整理に関係する業務
債務整理とは、消費者金融やクレジットカード会社からの借金の返済ができなくなった場合に債権者である金融会社と個別交渉をしたり、裁判所に法的手続きを申請したりします。
特に借金の返済が厳しいときこそ、法定外で和解したい任意整理を対応したり、不当利得による過払い金返還請求権を法的対応したりします。
裁判に関係する業務
裁判に関係する業務としては、地方裁判所や簡易裁判所、家庭裁判所に書類を作成して提出します。たとえば、支払督促や民事調停、少額訴訟債権の執行申し立てを行います。
このように司法書士の業務は幅広く、専門性の高いことから町の法律家と言われているのです。では、マンション売却における立ち合い業務を依頼した場合、何をするのでしょうか。
司法書士の立ち会い業務
司法書士の立ち会い業務は、マンション売却に欠かせない必要条件であります。なぜなら高額代金の授受があるからです。特に売買契約後の引渡し決済時には同席してもらいます。
立ち会い業務の流れは次の通りです。
引渡し前の登記簿確認 → 売主買主の本人確認 → 登記申請書類の署名捺印 → 最終残金の受取・マンションの引渡し → 法務局への登記申請となります。具体的に解説します。
引渡し前の登記簿確認
引渡し当日に登記簿確認をして売主と買主に説明します。たとえば、売買契約がスムーズにすすめない差押えや担保設定がされていない確認作業です。そうすれば売主と買主が安心します。
売主買主の本人確認
引渡し決済では、売主と買主の本人確認をします。確認方法は、免許証などの写真付きの身分証明書を利用します。仮に写真付きの証明ができない場合は、2つ以上の公的証明を用意します。
登記申請書類の署名捺印
登記申請書類に署名捺印をして、必要書類も預かります。具体的には、権利証（登記識別情報）、評価証明書、印鑑証明書、住民票などです。当日前に事前チェックもします。
最終残金の受取・マンションの引渡し
登記ができる状況だと司法書士が判断できれば、売買決済の最終段階に入ります。最終残金の受取確認とマンションの引渡しをします。
法務局への登記申請
引渡し決済後の当日中に法務局に行き、所有権の移転登記などの申請をします。 登記変更の完了の目安は、約10日くらいあれば可能です。このような一連の流れが立ち会い業務になります。
司法書士の依頼方法
マンション売却をする場合、不動産会社の取引先で司法書士を紹介してもらうことが多いです。だから、売主自身で探す必要はありません。
中には、買主指定の場合もありますので事前に不動産会社に相談しましょう。補足までですが、不動産会社から紹介された司法書士の費用に紹介料が含まれることはありません。
次の司法書士の費用を確認すれば、安心できると思います。
司法書士の費用
マンション売却をする場合、司法書士の費用負担が気になると思います。売主の場合、基本的には所有権移転登記と抵当権抹消登記が考えられます。
所有権移転登記とは、売主のあなたから買主に名義が変更する登記のことです。抵当権抹消登記とは、住宅ローンを借りた金融機関の債権を消す登記のことです。
このとき売主のあなたからみて、司法書士の費用負担は、抵当権抹消登記です。所有権移転登記は不要です。なぜなら、買主が費用負担するからです。
抵当権抹消登記の費用は、司法書士の手数料を含め2万円くらいです。参考にしてください。補足までですが、権利証（登記識別情報）を紛失した場合は、おおよそ10万円前後となります。
司法書士を使わない方法
最初にも記載しましたが、たとえば、不動産会社を介入せずに売主と買主のみで売買契約や引渡し決済まで行うことは可能です。そして司法書士を使わずに所有権移転登記も可能です。
実際に対応したいなら、一度管轄にある法務局に電話をして事前予約をしてから相談してみてください。丁寧に解説してもらえます。私も実務で対応しているので何とかできると思います。
法務局に電話をした場合、売主買主のみで所有権移転登記をしたいと説明してください。
そして予約当日に売買契約書、売主買主の住民票や印鑑証明書、謄本、権利証（登記識別情報）、評価証明書、固定資産税の納付書など持参してください。
申請書類がすべて記入して、必要書類も添付できれば、売主買主の双方で法務局に行くことになります。何度か法務局に行き、大変だと思いますが一度、法務局に事前相談してみましょう。
まとめ
司法書士の先生が売買契約から立ち会うと安心します。そして引渡し決済もスムーズに進むので、できれば依頼してマンション売却を完了したほうがよいです。
