マンション売却しても結果として売れ残ることもあります。残念ですが、マンション売却を希望するあなたは次の展開も想定に入れます。それは「再募集」です。
再募集する一つの目安を半年にしてください。半年とは、6ヵ月なので売却募集をする媒介契約を3ヵ月と定めれば、2回となります。ここまで期間を使って内覧の少ない場合は再募集です。
そこで、このページでは、売れ残ったときの再募集法などを解説します。具体的にいうと次の提案です。参考にしてください。
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▶マンション売却で売れ残る・・・どうなるか？ 中古マンションはあなたのマンションだけではないので多くの比較物件の中で埋もれてしまいます。マンションが売れないと忘れられていくだけでなく、キズモノ物件にされます。 不動産会社の募集方法は、インターネットは主流です。募集方法といってもモニター画面で反響を取っているだけなので中古市場の一つとしてあなたのマンションが埋もれていくだけです。 そして、たまにあなたのマンションを比較検討の一つとして内覧して別のマンションや一戸建てで売買契約をしているのが現状です。マンションが売れないとどうなるか？ 不動産会社の立場になれば、あなたに事実を言いません。反響がないのは時期が悪いと言ったり、立地条件に適した買主がいないと言ったり、理由は何でもよいのです。 |
もくじ
マンション売却で売れない対策【売却相場を再確認する】
あなた自身でも事前に調査して不動産会社もマンション査定もしました。相場価格も問題ないと思うでしょうが、マンションが売れ残るということは相場からズレている可能性があります。
相場価格とは、あなたのマンションを中心にして近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場価格を作るのは買主です。売主ではありません。さらに相場価格とマンション査定を照らし合わせることも忘れてはいけません。忘れると売主の立場で売却するので売れ残ります。
だから、マンション査定は重要なのです。さらに1社単独の不動産会社に査定依頼をすると価格根拠や比較検討ができないため結果として売れ残る可能性があります。だから、最低でも2社以上の複数の不動産会社に査定依頼して比較検討ができるようにしましょう。
マンション売却で売れない対策【営業活動報告書の再確認する】
信用して媒介契約を結んだ不動産会社ですが、結果として売れ残ったのであれば、営業活動報告書を再度見直す必要があります。電話の問い合わせ、内覧（内見）の数などです。
一般媒介以外の専任媒介や専属専任媒介契約では、営業活動報告書が義務化されています。しかし、この報告書を事実通りに記載しないケースもあります。不動産会社が不利になることは記載しないからです。まずは、電話問い合せと内覧数をチェックしてください。
さらに重要なのが、インターネットでのメールの問い合わせ数です。不動産会社はプロなので、数字操作も可能です。たとえば、レインズ（指定流通機構）だけでなく、アットホームやスーモ、ホームズなどのポータルサイトに物件登録すると、反響反応が取れます。
電話問い合せや内覧も重要ですが、現在の募集方法のメインがインターネットなので、事実を元にした数字なのか？ 判断しましょう。実は、ネットに掲載して売却募集しているようでしていないこともあります。信用し過ぎると危険です。
補足までですが、レインズ（指定流通機構）は、専任媒介や専属専任媒介は必ず登録することになっていますが、登録といっても文字情報のみで図面や外観写真、室内写真まで掲載していないケースがあります。マンションが売れない理由はもっと基本的なところにあるかも知れません。
マンション売却で売れない対策【売却活動を一時中止する】
現状で中古マンションを再募集しても成約しないかも知れません。そこで思い切って募集活動を一時中止すること決断します。なぜなら、決まらないからです。
ここは思い切って募集活動を中止します。再募集するメリットは新着物件として扱われることです。たとえば、1年位募集活動をしなければ、再登録されても売れ残った物件と思われないです。
しかし、デメリットは以前募集した物件同様にまた売れ残ってしまうことです。この期間を次の売却活動に活かす対策を落ち着いて考えてみましょう。
また先に住み替えをしているのであれば、空き家にする方法もあります。室内換気やキッチンや洗面ドレッサー、洗濯機やお風呂の排水管への水流しなど行います。
大変であれば、空き家管理をする賃貸管理会社に委託しても良いでしょう。とにかく売却活動を中止することを考えます。
マンション売却で売れない対策【媒介業者を変更する】
売れ残ってしまったマンションを別の媒介業者（不動産会社）で変更して再募集します。不動産会社は担当次第で物件の成約確率が変わってきます。
また、あなたとの相性もあります。相性の悪い媒介業者に引き続き売却依頼しても売れる見込みがありません。このケースでは、思い切って他の媒介業者に変更するのも「一つの方法」です。
特に担当者次第でマンション売却の成功の有無も確実に変わってきます。
マンション売却で売れない対策【賃貸活用に切り替える】
マンションが売れ残ったので賃貸活用に切り替えたいと考える売主がいます。想像以上にお金もかかるため、事前に投資したお金もいつ回収できるのか？ 想定してください。
賃貸に出すなら住宅ローンの返済がないこと。そして、家賃収入を生活費で使わないこと。この2点が理解できれば、お金で不安に感じることなく賃貸活用ができるかもしれません。
私 浦田も賃貸に出していますが、現在も本当に儲かるのか？ 検証中です。
たとえば、当時購入したマンション価格と現時点で売却した時の差額を貯めた家賃収入で埋めて売却する方法もあります。所有し続けながらどうしたらよいのか。落ち着て考えてみましょう。
まとめ
いかがでしょうか。意外と基本的なことを解説しているとあなたは気が付くと思います。想像以上に難しいテクニック論はありません。あとは、あなたの立場で考える担当者でしょう。
マンション売却で最も重要なポイントです。参考にしてください。
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