マンションが売れない！【失敗したと本気で感じた時】

マンション売却しても結果として売れ残ることもあります。残念ですが、マンション売却を希望するあなたは次の展開も想定に入れます。それは「再募集」です。

そこで、このページでは、マンションが売れ残ったときの再募集法などを解説します。具体的にいうと次の提案です。参考にしてください。

マンションが売れない・・・どうなるか？

マンション売却する場合、あなただけではないので多くの比較物件の中で埋もれてしまいます。マンションが売れないと忘れられるだけでなく、キズモノ物件にされます。

不動産会社の募集方法は、インターネットが主流です。募集方法といってもモニター画面でアクセス反響（閲覧数）を取っているだけなので中古市場の一つとしてあなたのマンションが埋もれていくのです。

そして、たまにあなたのマンションを比較検討の一つとして内覧しますが、結果として別のマンションや一戸建てで売買契約をしているのが現状です。マンションが売れないとどうなるか？

不動産会社の立場になれば、あなたに事実を言いません。反響がないのは時期が悪いと言ったり、立地条件に適した買主がいないと言ったり、理由は何でも構いません。

マンションが売れない理由を解説

マンションが売れない理由｜買主の購入条件を確認しないから

買主の購入条件とは、買主から見て購入意欲が湧くマンションのことです。売却募集をすればすぐに買い手が見つかるマンションのことです。

たとえば、中古マンションであっても最寄りの駅前や徒歩圏内の立地条件のよい物件であったり、物件周辺の環境が良く安心できたりするマンションのことです。

具体的にいうとマンションを購入したらこの場所が生活拠点になります。家族の通勤・通学など、そしてスーパーや病院などできるだけ便利さを求めます。

だから駅から離れたり、バス便物件だったりするマンションは人気がありません。そして、マンションの周辺環境が悪いと買主に思われたら、不安になり購入意欲がなくなります。買主は安心安全を求めます。特に物件周辺の夜の雰囲気も確認するでしょう。

補足としては、ペット可物件も購入条件の一つに想定されます。マンションの購入時には飼っていなくても、将来犬や猫が家族の一員になるかも知れません。

買主は将来を見据えて購入検討します。管理規約なども確認しましょう。

マンションが売れない理由｜近隣周辺のライバル物件など相場調査しないから

売却募集するときに近隣周辺のライバル物件の【築年数】を必ず確認してください。ライバル物件の築年数を調査しなければ売れ残る可能性があります。

たとえば、あなたが売却の募集活動を始めた時期に築２０年や２５年位の物件が数多くあったとします。買主としては、できるだけ築年数が新しい物件を購入したいと考えています。

その理由は、老朽化による建物の不安があるからです。建物が古くなれば、購入後の故障や劣化など不安材料が増えていきます。これが買主の購入心理です。

その中でも、地震による揺れから耐震強度の不安について買主が解消できません。特に築古マンションの場合、旧耐震基準が買主をさらに不安にさせます。

旧耐震基準とは、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前に建築確認を受けた建物のことです。震度５強程度の揺れでも耐えられる構造設計になっています。

しかし、東日本大震災や熊本地震、北海道地震の影響も大きく作用しています。こららの震災は震度７クラスでした。買主側はできるだけ築年数が新しいマンションを購入したいと考えています。買主の購入心理は、旧耐震基準より新耐震基準の物件を選び、購入検討します。

新耐震基準とは、１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた建物のことです。震度６強から７程度の揺れに耐えられる構造設計になっています。

だから、近隣周辺のライバル物件の築年数が２０年前後だと新耐震基準のマンションになるため、築年数の古いと売れ残る可能性も考えられます。

少し言い難い話ですが、日本で大きな地震が発生すると旧耐震基準のマンションは売れません。タイミングもありますが、リスクがあることを理解してください。

マンションが売れない理由｜不動産会社選びで間違えたから

不動産会社には、全国展開をしている有名な大手不動産会社から地元の老舗不動産屋まで多く存在しています。しかし、不動産会社の選択を間違えたら反響のないマンションにされて売れません。

その典型的な失敗パターンがあります。それは、売主のあなたに期待を持たせることです。「これなら高くマンションが売れるぞ！」しかし、現実は違います。

あなたに期待だけ持たせる査定提案をした不動産会社は危険です。逆に、事実に照らし合わせる査定提案なら現実的です。なぜなら、相場価格から照らし合わせた売却提案だからです。

相場価格を無視した不動産会社は、高額査定を提示します。売主も興奮しますが、それには理由があります。媒介契約を結んで仲介手数料を受領したいからです。

仲介手数料とは、あなたと媒介契約を結んだ不動産会社が買主をみつけ、売買契約後や引渡し決済を完結できると成果報酬として受領できるお金のことです。

仲介手数料はあなたにとっても、不動産会社にとっても高額なお金になります。４００万円を超える場合、成約価格×３％＋６万円に消費税をかけます。

仮に３０００万円でマンション売却すれば、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円（消費税別）が成果報酬として不動産会社の利益になります。

また、あなたのマンションが成約できなくても比較物件として買主に内覧してもらい、他のマンションで成約させることも可能です。不動産会社は利益にならないことはしません。

では、どのような不動産会社なら間違いが少ないのか？ いくつか解説します。

上記でも解説した相場価格から照らし合わせ、あなたのマンション価格を査定できる不動産会社であることです。事実を元に提案しています。

また良いことばかりではなく、悪いことも適切に話をしてくれる不動産会社であること。特に担当営業マンと会話をすれば、不動産会社の印象もわかります。

このように不動産会社選びは慎重に対応してください。

マンションが売れない理由｜媒介契約の選択を間違えたから

媒介契約とは、あなたのマンションの売却窓口になり、売却活動ができる契約のことです。媒介契約には３種類あり一般媒介や専任媒介、専属専任媒介です。

これらの３種類の中から１つ選択しますが、媒介契約を間違えると売れません。

一般媒介契約で間違えたから

一般媒介契約の内容を知らずに選択すると売れません。一般媒介契約とは、２社以上の複数の不動産会社に売却募集窓口になってもらい、売却活動を依頼することができる契約のことです。

だから、あなたが選んだ不動産会社が「早いもの順」で先に買主をみつければ、成果報酬として仲介手数料を受領することができます。一般媒介のメリットをうまく活動できた事例です。

しかし、あなたが思うように買主を先にみつける不動産会社がいるのでしょうか。インターネット上には、複数の不動産会社が募集窓口で掲載しています。

買主の購入心理としては、何社も同じマンションを売却募集していると逆に何か問題があるのでは？ と警戒して内覧すらしません。

そこでマンション価格を値下げして再募集しようと考えますが、募集窓口が複数あるため、もう少し辛抱すればさらに値下げすると足元を見るようになります。インターネットが普及した現代では、一般媒介の活用方法は難しいです。

専任媒介契約で間違えたから

専任媒介契約とは、あなたと不動産会社が直接契約し、単独窓口になれる契約のことです。あなた自身で買主を探すことは可能です。

専任媒介契約を結ぶとネット上にあるレインズ（指定流通機構）に物件登録をします。媒介契約後の７日以内にネット掲載して書面報告する義務があります。募集の活動報告として、２週間に１回以上の流れで報告しなければいけません。

このように解説すると、専任媒介はすべての不動産会社の単独窓口として協力体制をとってくれると期待します。しかし、その期待を裏切られる結果になります。

それは、囲い込みです。

囲い込みとは、専任媒介契約を結んだ不動産会社が売主以外に買主も直接探したいために他社に紹介しない募集方法の一つです。

たとえば、申込が入ったと募集を止めたり、ローン審査中と言ったりします。理由は何でも良いです。他社に買主を紹介しない様に仕向ければ、何でもよいのです。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は売主や買主の双方から２倍の仲介手数料を受領することが目的なので、売主のあなたにバレないように営業対応しています。

実は、全国展開している大手不動産会社であれ、地元の老舗不動産会社であれ、囲い込みでは？ と疑いたくなる場面もあります。注意してください。

専属専任媒介契約で間違えたから

専属専任媒介契約とは、不動産会社が単独で売却窓口になる契約のことです。加えて最大の欠点は、あなた自身で買主を探すことができないことです。

専属専任媒介は、売却募集を素早く進める必要があります。レインズの登録は、媒介契約後５日以内であったり、活動報告は１週間に１回以上だったりします。

本当に信用できないと依頼できません。そして、専任媒介契約と同様に注意することがあります。それは「買取保証の特典」です。この特典にハマると危険です。

買取保証とは、媒介契約後に募集活動をしても売れ残った場合、募集した不動産会社が責任を持ってマンションを買い取る契約内容です。

売却期間を決められる点ではメリットになります。たとえば、３ヵ月～６ヵ月以降に現金化が想定できれば、売却期間を明確にできます。

しかし、その分デメリットもあります。自社査定の９０％で買取保証することです。相場価格も考慮しますが、ポイントは自社査定によっては、相場価格よりかなり下がってしまうケースもあります。

媒介期間が満了すれば、安く物件を仕入れられることを不動産会社は理解してあなたに提案しています。不動産会社は損してまで買取はしません。

買取保証する理由があります。それは次の新たな買主に売る転売を目的にしています。簡単にいえば、安く仕入れて高く売ることです。自社査定９０％で買取後、転売で利益を乗せて高く売る。

このように不動産会社のパターンにハマったら、売却募集をしても反響がなく、３ヵ月～６ヵ月後に安く買い取られる結果になります。

マンションが売れない理由｜売却時期のタイミングを理解しないから

マンションに限らず一戸建でも同じですが、買主の購入心理を理解する必要があります。たとえば、あなたが売りたくても買主が少ない時期に募集活動をしても結果は見えています。売却するタイミングを理解しないと売れません。

よくたとえ話に出てくる、近江商人の教えと同じです。売り手よし・買い手よし・世間よしの3拍子です。売り手の自分勝手では買主や世間が追いつけないのです。

では、3拍子になるにはどうしたらよいのでしょうか？ 具体的にいうと、春の繁忙期と秋の繁忙期に売却募集ができるように仕掛けます。

春は１月、２月、３月の中旬位、秋は９月、１０月、１１月の中旬位です。

春は、世の中が４月１日を始期日にしています。たとえば、入学だったり、進級だったり、そして会社の入社や転属、転職などをこの時期に合わせてきます。

また、秋は第２の繁忙期です。

夏休みを利用して住み替えされる方もいますが、暑さから中々行動に移せません。世の中を見るときに判断しやすいのが、新築マンションや新築戸建てです。

絶対とはいえませんが、春と秋の繁忙期に完成時期を合わせて売却募集を始めます。買主や世の中の流れを理解して売却時期を短期間にしたい売主の考えは同じということです。

新築物件と比較するには理由があります。その理由の一つが中古物件だからです。新築は高額なので住宅ローンの融資を利用して購入することになるでしょう。しかし、中古マンションを安く購入できれば買主自身でリフォームを楽しめます。

こうした理由から、実は将来の支払いを含め比較検討されている買主がいます。売却時期を理解できれば、期間も最短で現金できる可能性が高まります。

マンションが売れない理由｜内覧件数とインターネットの閲覧数を把握しないから

不動産会社と媒介契約を結び、売却募集を開始しました。しかし、反響が少ないように感じます。このように、買主の反響（内覧件数とインターネットの閲覧数）を意識しないと売れません。

特にあなたのマンションは中古物件なので、募集活動について理解する必要があります。その一つが内覧件数です。内覧件数とは、実際にマンションを見に来た見学人数のことです。

そして、内覧に来た理由や比較物件、購入しない理由などを不動産会社にヒアリングしてもらいます。ひとつひとつ理由を明確にしなければ、売却期間がさらに延びてしまいます。次の買主で成約する条件を絞り込んでいくのです。そうすれば、売却期間も短くなります。

インターネットの閲覧数も重要です。不動産ポータルサイトであるアットホームやライフルホームズ、スーモの物件登録後から２週間以内がポイントです。新規物件情報としてインターネット上に閲覧されるので電話やメールの問い合わせの反響も増えます。

さらに不動産会社間では、レインズ（指定流通機構）の新規登録により不動産会社間での新規物件の問い合わせや内覧希望など電話連絡が入ります。

売主のあなたが意識することは、内覧件数とインターネット上の閲覧数は不動産会社から定期的に提出される営業活動報告書で現状確認しながら改善することも忘れないでください。

→『営業活動報告書のポイント』

マンションが売れない理由｜販売期間の目安を明確にしないから

あなたが売却したい販売期間は何ヵ月ですか？ この質問に答えられないと不動産会社のペースに乗せられてしまい、販売期間が３ヵ月と不動産会社のペースで設定されるのです。

販売期間を３ヵ月に設定する理由があります。それは、媒介契約です。

媒介契約とは、あなたのマンションの売却窓口になる契約のことです。媒介契約には、３種類あります。たとえば、一般媒介や専任媒介、専属専任媒介があります。

これらの媒介契約の販売期間は一般的に３ヵ月間で設定されています。実際は、２ヵ月でも１ヵ月でも１週間でもよいのですが、不動産会社は３ヵ月で設定します。

なぜなら、不動産会社が販売活動する事前準備に時間がかかるからです。たとえば、紹介図面を作成したり、インターネット上に物件登録したりします。

不動産会社からすれば、次のように考えています。たとえば、あなたと媒介契約を結ぶことができれば、３ヵ月以内に成約すればよいと気軽に考えています。

さらに不動産ポータルサイトであるスーモやライフルホームズ、アットホームなどに物件登録すれば内覧が入り、買主から申込があるだろうと安易に考えています。

実際には、３ヵ月も必要ないのかも知れません。しかし、不動産会社のペースに乗せられてしまうと販売期間が３ヵ月単位で自動化されて様子を見られてしまいます。

仮に３ヵ月で成約にならなければ、再契約をあなたと結び、次の３ヵ月で買主をみつけようと気楽な感じで営業活動しています。だから、販売期間を明確にする必要があります。

あなたが売却したい販売期間は何ヵ月ですか？ 不動産会社から質問されても答えられるようにします。もしも質問がなければ、あなたから売却期間を伝えます。

マンションが売れない理由｜営業活動報告書を確認しないから

信用して媒介契約を結んだ不動産会社ですが、結果として売れ残ったのであれば、営業活動報告書を再度見直す必要があります。電話の問い合わせ、内覧の数などです。

一般媒介以外の専任媒介や専属専任媒介契約では、営業活動報告書が義務化されています。しかし、この報告書を事実通りに記載しないケースもあります。不動産会社が不利になることは記載しないからです。まずは、【問い合せ】と【内覧数】をチェックしてください。

さらに重要なのが、インターネットでのメールの問い合わせ数です。

不動産会社はプロなので数字操作も可能です。たとえば、レインズ（指定流通機構）だけでなく、アットホームやスーモ、ライフルホームズなどの不動産ポータルサイトに物件登録すると、反響が取れます。

電話問い合せや内覧も重要ですが、現在の募集方法のメインがインターネットなので事実を元にした数字なのか？ 判断しましょう。実は、インターネットに掲載して売却募集しているようでしていないこともあります。信用し過ぎると危険です。

レインズ（指定流通機構）は、専任媒介や専属専任媒介は必ず登録することになっていますが、登録といっても文字情報のみで間取り図面や外観写真、室内写真まで掲載していないケースもあります。マンションが売れない理由はもっと基本的なところにあるかも知れません。

マンションが売れない理由｜売却活動を中止しないから

現状で中古マンションを再募集しても成約しないかも知れません。そこで思い切って募集活動を一時中止すること決断します。なぜなら、決まらないからです。

ここは思い切って募集活動を中止します。再募集するメリットは新着物件として扱われることです。たとえば、１年位募集活動をしなければ、再登録されても売れ残った物件と思われません。

しかし、デメリットは以前募集した物件同様にまた売れ残ってしまうことです。この期間を次の売却活動に活かす対策を落ち着いて考えてみましょう。

また先に住み替え済なら空き家にする方法もあります。室内換気やキッチンや洗面ドレッサー、洗濯機やお風呂の排水管への水流しなど行います。大変であれば、空き家管理をする賃貸管理会社に委託しても良いでしょう。とにかく売却活動を一度中止することを考えます。

マンション売却の流れを理解して平均期間を短縮する

マンション売却は想像以上に長期戦になります。平均期間が６ヵ月以上で最悪１年になるかも知れません。しかし、すべて不動産会社任せにせず期間短縮できるように売却の流れも理解する必要があります。別の記事で解説しています。

→『マンション売却の流れとあなたが理解してやること』

マンション売却で反響なしとき【募集活動を改善する方法】

マンション売却は募集開始から２週間以内が勝負です。ここで反響がなければ売れ残る可能性があります。なぜなら、【買主が好まない物件】になっているからです。

マンション売却で反響なしの目安は募集開始の２週間が重要である

不動産会社と決めて募集窓口にするために媒介契約を結びます。これから募集開始しますが、２週間以内に反響がない場合、マンション売却の見直しが必要になります。

具体的にいうと、インターネットを活用した募集方法が主になります。掲載サイトは、レインズ（指定流通機構）やスーモ、ライフルホームズにアットホームなどに物件情報をデータアップします。

新着情報として物件掲載されるので協力業者のお問い合せや購入希望者から内覧依頼を受けたりします。このような詳細情報を営業活動報告書でまとめて売主に書面報告します。

募集開始から２週間以内に反響がない場合、何か問題があると感じる必要があります。

不動産会社の危険な言葉は「様子を見ましょう・・・」です。様子をみていたら、あっという間に３ヵ月、６ヵ月、９か月、１２ヵ月と過ぎ去っていきます。

マンション売却で反響なしの改善策はネット掲載の写真を増やす

マンション売却で反響がない理由は、ネット掲載の写真が少ないからです。掲載枚数をできるだけ多く載せてもらいます。これだけでも反響数がアップします。

また、写真を増やせばよいという問題でもありません。購入希望者が内覧してみたい！ と思うような角度で幅広く、奥行き感のある撮影が必要です。

不動産会社の担当者が外観や内観の写真を撮影するときに買主目線で撮ってもらうように協力依頼してください。中古マンションなので手を抜いている可能性もあります。

そこで、媒介契約を依頼した不動産会社のホームページを確認してください。たとえば、新築マンションの写真と比較します。格差を感じたら危険です。

営業マンを怒らせない程度に新築マンションの写真を参考に再度取り直して、ネット上に再アップしてもらうよう相談してみてください。最悪は、あなたが撮影するのも一つの方法です。あくまでも、購入者目線でネット掲載は考えましょう。

マンション売却で反響なしの原因として不動産会社の囲い込みを確認する

マンション売却で反響がない理由は、囲い込みをしている可能性があります。囲い込みとは、媒介契約を結んだ不動産会社が他社に物件紹介せずに自社で買主を探す行為です。

不動産会社の大きな収入源は仲介手数料です。仲介手数料を売主のあなただけでなく、購入希望者の買主からも同額を受領できれば２倍の収入増になります。

具体的にいうと、マンションを１０００万円で売却できた場合、仲介手数料は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別）になります。

囲い込みをする不動産会社の特徴として、協力業者から物件の問い合わせがあっても申込が入ったといいます。または契約予定です、といかにも成約するかのような言い回しで紹介しません。

ここで、囲い込みの疑いがある不動産会社の見極め方法があります。たとえば、協力業者の電話問い合せの反響があるのに内覧がない場合は、疑う必要があります。

特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、レインズ（指定流通機構）に掲載義務があるため、レインズにネット掲載すれば、新着情報として問い合わせが増えます。

物件登録から２週間以内に反響がわかります。囲い込みには注意してください。

マンション売却で反響なしの改善策は不動産会社を変更する

不動産会社を変更すれば反響が取れるようになります。なぜなら、売主のために募集活動をしていないケースもあるからです。もしかすると当て馬物件にされている可能性もあります。

当て馬物件とは、あなたのマンションを比較物件にして「別のマンション」で成約させる営業テクニックです。売主のあなたには一生懸命、営業活動をしていると伝えますが、あなたのマンションを比較してマイナスのイメージを印象付けます。そして、次の勝負物件で購入申込書を受領するのです。

不動産会社を信用し過ぎると危険です。仮に反響がない場合、不動産会社を変えられる方法があります。それは、媒介契約の期間満了前に契約更新をしないようにします。

媒介契約期間が３ヵ月であれば、更新月で満了となり、やめることができます。次の不動産会社と媒介契約を結ぶためには、前もって更新はしない理由を伝えましょう。

たとえば、媒介契約を更新しない理由の一つとして、自分自身や家族、親戚が売らずに住みたいと説明したり、少し空き家にしますと話したりすれば問題ありません。

マンション売却で反響なしの改善策として様子を見る、は危険な言葉

マンション売却で反響がない理由は、不動産会社が様子を見過ぎているからです。最初の募集活動から２週間以内に反響を確認する必要があります。

売却価格やネット掲載数、囲い込みや不動産会社の変更など様子をみても２週間以内です。なぜなら、やはりインターネットが主なので反響がわかりやすいのです。

あまりに反響がない営業活動は、実際に対応していないから動きがみえないのです。上記で解説した売却価格やネット掲載数、囲い込みや不動産会社の変更で反響がわかります。

様子をみるとしても、２週間以内には現状確認を行い、改善策を出し、再募集を行うようにしましょう。マンションが最終的に売れる仕組みを作らなければいけません。

マンションが売れない・売れ残りの悩みを解決

マンション売却で売れ残る原因の一つは、相場価格と査定価格を照らし合わせてみるとズレている可能性があります。マンション価格を間違えると売れ残ります。ここは重要な話です。

相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の売却事例を元に総合的にまとめた価格のことです。相場価格を作るのは買主であり、売主ではありません。だから、相場価格を知ることはとても重要です。

マンションが売れるためには内覧件数を増やすこと

マンション売却で売れ残る原因は、内覧件数を確認しないからです。内覧件数とは、あなたのマンションに室内見学に来る購入希望者の数のことです。実際に見に来なければ売れません。

内覧件数の確認は、営業活動報告書という不動産会社の募集報告でわかりますが、中には内覧件数がゼロの場合もあります。営業活動報告書から数字で判断することです。

たとえば、内覧件数がゼロだったり、伸び悩んでいたりする場合は、出回り物件になっている可能性があります。また内覧件数があるのに成約しない場合は、当て馬物件になっているかも知れません。

マンションが売れるためには出回り物件に思われないようにすること

出回り物件とは、マンションを購入しようとしている人なら既に知られている物件のことをいいます。「あのマンションね！」と知ってはいるものの既に公開物件なので興味がないのです。

不動産会社に売却募集を依頼すると購入希望者に周知させることはできます。しかし、知られるだけでまったく購入意欲がわかないマンションになっています。

マンションが売れるためには当て馬物件にさせないこと

当て馬物件とは、あなたのマンションを比較物件にして別のマンションで売買成約することです。たとえば、あなたのマンションより条件の良いマンションを不動産会社は営業提案します。

そうすれば、あなたのマンションよりも条件が良いマンションを買主は購入検討します。言われてみれば当たり前です。１件だけ室内見学して購入する買主は少ないからです。

こうした買主の購入心理を理解している不動産会社は、あなたのマンションを利用して１件でも多くの成約実績をつくり、仲介手数料を受領しています。当て馬にしている事実をいいません。

売れ残り物件にならないためには、当て馬物件にならないことです。当て馬物件にならないための方法があります。それは、営業活動報告書を確認します。

営業活動報告書とは、不動産会社が募集活動をどのようにしているのか？ 書面で売主に説明することです。問い合わせがあったり、内見があったりするのに申込がなければ問題です。

上記で解説した当て馬物件にされている可能性があります。当て馬物件にするのは不動産会社です。営業活動報告書と照らし合わせながら判断してみてください。

では、当て馬物件になるマンションはあるのでしょうか。実際にあります。その一つには、旧耐震基準のマンションです。具体的に解説します。

旧耐震基準とは、昭和５６（１９８１）年５月３１日以前に建築確認を受けた建物で、地震の揺れは震度５強程度まで耐えられる構造設計です。

あなたのマンションの築年数は何年ですか？ 旧耐震基準のマンションだと危険です。

逆に昭和５６年６月１日以降に建築確認を受けたマンションは新耐震基準となり、地震の揺れが震度６強から７程度まで耐えられる構造設計になっているので、買主は新耐震基準を求めます。

東日本大震災や熊本地震、北海道地震のように震度７レベルの地震を想定すると、旧耐震基準のマンションを避ける傾向になります。買主の購入心理を考えると理解できます。

マンションが売れるためには買主（買い手）を意識すること

マンション売却する場合、買い手（買主）を意識してください。第一にあなたのマンションを買い手の立場になれば購入したいと思いますか？ 購入したいと思えば売れます。

しかし、難しいと感じたら買い手を意識した売却ではないことになります。買い手を意識した売却方法の一つに、オープンルーム（現場見学会）の開催があります。

実際に、このような現場見学会を開催すると購入希望者が訪れて、購入希望者の生の意見を聞くことができます。買い手を意識するならこの方法が一番適しています。

マンションが売れるためにはオープンルームを開催すること

現場見学会であるオープンルームを単独で開催しないとマンション売却が難しいです。

事前に管理組合やマンション管理会社に相談の上、周辺エリアに新聞折込を入れたり、広告チラシをポスト投函したりします。また同じマンション内のポストにもチラシ投函します。

そうすれば、あなたのマンションに興味がある買主がオープンルームに来場します。今までの当て馬物件にされる内見とは違います。

興味がある購入希望者の買主が来場するので売れ残りで悩む確率も低くなります。たとえば来場者としては、同じマンションの住人や近隣周辺の方などです。

このようにオープンルームを単独開催すれば成約確率はアップします。しかし、中古マンションなので現場見学会を開催する不動産会社が少ないのが実態です。

現場見学会を開催する不動産会社なら売れ残りで不安になり、心配する必要はありません。そのまま不動産会社を売却パートナーとして選んでください。

→『マンション売却でオープンルームは必要ですか』

マンションが売れない｜中古リゾート物件の売却は難しい

中古マンションでも売却が難しい現状なのに、中古リゾートマンションの売却となれば、想像以上に売却できない現実を受け止めなければいけません。理由の一つはホテルで十分だからです。

以前は、夏休みや冬休みを利用してリゾートマンションを購入して過ごすブームがありました。しかし、今では会員制ホテルの普及もあるので購入する必要がなくなっています。

さらに、リゾートマンションの中には維持費が高額になっているケースもあり、年間通して利用しないのに必要経費ばかり支払っている状況になります。

そして最悪は室内設備の故障により無駄な出費になってしまうのです。以前と異なり、できるだけ所有せずに楽しめる空間が増えました。単純に値下げしても売れにくいです。

同じマンションを発見したときの【不動産売却法】

マンション売却するときに同じマンション内で売却物件を発見する場合は、相場価格を調査して売却価格に照らし合わせてください。勝負できるか確認します。

相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。相場を作るのは買主であり、売主ではありません。だから、相場価格を無視することは絶対にできません。

同じマンション内で売却物件を発見したら、相場価格の範囲内なのか？ それとも相場価格より低い価格設定なのか？ 必ず確認してください。

そして、同じマンション内で発見した売却物件の売り出し価格と比較しながら値付けをします。これから詳しく解説しますが、とても重要な内容になります。

そこで、同じマンション内に売却物件を発見したときの不動産売却法を解説します。ぜひ参考にしてください。

同じマンションを発見したときの【不動産売却法】

同じマンション内で売却物件を発見したときの不動産売却法は、相場価格の範囲より低い価格設定にすることです。相場価格の範囲内にしてはいけません。

たとえば、相場価格が１５００万円～２０００万円位だと仮定します。同じマンション内で売却物件を発見した場合、その物件が相場価格の範囲内であれば、さらに相場価格より値下げをした１３００万円～１４００万円位にします。

逆に、同じマンション内で相場価格より低く価格設定している場合、売却活動を一旦中止してください。同じマンションが売れるまで待った方がよいでしょう。３ヵ月～６ヵ月の期間は我慢してください。

タイミングをみて、同じマンション内で売却物件が発見できなければ、次はあなたの番です。早速、売却活動を再開します。相場価格を再調査して相場価格の範囲内で売却募集をしましょう。

同じマンション内で売却物件を発見する方法

同じマンション内で売却物件を発見できる方法は、インターネットを活用します。

具体的にいうと、Yahoo!やGoogleの検索サイトに「物件＋ポータルサイト名」を入力します。たとえば、物件名＋アットホーム、物件名＋ホームズ、物件名＋スーモです。

現在、同じマンション内で売却募集中の号室があれば、すぐに文字情報で検索結果がわかり、過去の成約事例もわかるケースもあります。

この検索方法は、マンション売却の募集前や募集中、媒介契約の更新前など定期的にインターネット検索しながら物件調査することをおすすめします。

補足までですが、レインズ（指定流通機構）の売却情報を確認することも必要です。しかし、一般媒介契約で結ばれると専任媒介や専属専任媒介のように登録義務はありません。

さらに不動産会社のみ閲覧できる専用サイトなので、募集窓口となる媒介契約を結んだ不動産会社に営業活動報告書と同時に、同じマンション内で売却物件がないのか？ 調べてもらうようにします。

すぐに早くマンション売却する方法【１ヵ月位】

１ヵ月位で売却期間を短くしたいなら相場価格の下限で販売活動したり、「買取価格」を活用したりします。買取価格とは、不動産会社が買主となって直接マンション購入する売買方法です。

売却活動が短縮できるので短期間ですぐに現金化できます。しかし、買取価格を選択するとマンション価格の約７０％位になるので相場価格より値下がりすることを理解してください。

→『最短１ヵ月ですぐにマンション売却出来る方法』

まとめ

マンションが売れない時に感じることの一つは、相場価格の理解不足です。この記事を読んでさらに売却期間が長くなりそうだと不安になることもあるでしょう。

そこで基本原則に戻れば、やはり「マンション査定」からはじめることです。