マンション売却で近年人気があるのが、ペット対応の分譲マンションです。犬や猫など家族の一員として一緒に住めるマンションのことです。そんなペットがいるマンションを売却するときにも注意点があります。それは分譲マンションの「資産価値」です。
実は、犬や猫のペット対応マンションだから資産価値が上がるとは言えません。なぜなら、ペットの臭いや室内のひっかきキズ、抜け毛の除去やノミ・ダニ対策など補修しなければ売れない可能性もあるからです。
マンション自体の評価では、最寄り駅からの立地条件や築年数など総合的に判断しなければいけません。そこで、このページでは、ペットがいるマンションを売却するときの資産価値など総合的に解説します。参考にしてください。
もくじ
ペットがいるマンションを売る方法
ペット可の資産価値【マンション価格が下がることもある】
犬や猫のペット可マンションであれば、ペット禁止マンションと比較すれば資産価値が高いとあなたは感じるでしょうが、ペット可マンションの資産価値が下がり、査定価格も下がることがあるので注意が必要です。
なぜなら、犬や猫と一緒に生活することで室内に臭いがこもったり、ボード壁やキッチンや洗面ドレッサー、各部屋の扉などが噛まれてボロボロ傷だらけになったりします。
本当にひどい使用状況もあります。
抜け毛の除去やノミ・ダニ対策なども考えるとマンションの資産価値を維持することすら大変かもしれません。マンション査定時に不動産会社の意見も確認してください。
少し厳しい言い方をすれば、あなたが想像している以上にマンション価格が下落するかもしれません。ペット可だけでなく、マンション全体の築年数や立地条件、対象階数や日当たりなど総合的に判断することが必要です。ペット可条件がマンション評価の大きな基準ではありません。
ペット可でマンション査定するときの注意点
一般的なマンション査定だけでなく、マンション買取も不動産会社に提案してもらいましょう。マンション買取とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを直接購入する売買方法のことです。このような不動産会社を不動産買取業者ともいいます。
買取価格に納得できれば、マンションの価格評価で悩まずに売却することができます。また売却後のクレーム対応もなくなるので安心して現金化することが可能になります。
しかし、ペット可マンションを買取価格で売却した場合、マイナス面もあります。
それは、相場価格の約７０％位になることです。相場価格が３０００万円のペット可マンションなら３０００万円×７０％＝２１００万円になります。最悪は室内状況が悪いと相場価格以下で売却する可能性もあるのです。
相場価格以下でも現金化したいと理解できる売主には効果的な売却方法になります。ペット可のプラス条件だけでなく、建物の築年数や最寄り駅からの立地条件など総合的に考えて、実際に売ったとしても売れ難いかも？ とあなたが感じたら買取制度も検討しましょう。
ペットを飼っている買主をターゲットにする
犬や猫のペット可マンションを売却するのであれば、やはりペットを飼っている買主をターゲットにすべきです。将来的にペットを購入したい買主は避けましょう。単純に値引き対象にされるだけです。
ペットを飼っているあなたは、ペットの気持ちがわかります。同じ気持ちを共有できる買主であれば、マンションの資産価値も理解できます。できるだけ同じ目線でマンション売却したいです。
しかし、犬や猫を飼育したことがない買主では本当の気持ちがわかりません。家族の一員であるペットの気持ちを大切にできる買主をメインにマンション売却しましょう。
【ペット禁止】隠れて飼う－トラブルなくマンションを売る方法
ペット禁止の分譲マンションなのにペットを飼育していた場合は、禁止違反になるので資産価値が下がる可能性が高いです。
具体的には、ペットの臭いや壁や建具の噛みキズ、ノミやダニの対策駆除などです。あなたにとっては大事な家族なのは理解できますが、【ペット禁止】の分譲マンションです。
買主の立場になればペット禁止の分譲マンションだと持っているので、その事実を隠してマンション売却したら問題になるでしょう。それでもマンション売却が必要なケースもあります。
そこで、ペット禁止の分譲マンションをトラブルなく売却する方法を解説します。あなたの気持ちもわかりますが、最後まで読んで頂ければ、参考になると思います。
【ペット禁止】トラブルなくマンションを売る方法
ペット禁止のマンションについて、隠れてペット飼育していたことを正直に不動産会社には報告した上でマンション査定を進めてください。
さらに査定依頼時に重要なポイントは「相場価格」です。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場価格を作るのは買主であって、売主ではありません。だから相場価格とマンション価格を照らし合わせて売り出し価格を設定してください。
通常の査定ならここで基本ベースになりますが、ペット禁止のマンションなので通常価格からどのくらい減額評価になるのか？ 不動産会社に過去の相談事例も含めて確認してみましょう。
ペット禁止が原因でマンションが売れないは【嘘】である
年々ペットブームが過熱する中、ペット禁止のマンションを売却するときに隠れてペットを飼育したら後でトラブルになるので売れません！ と回答する不動産会社がいれば、少し違った回答です。
本当の理由は、中古マンションの築年数や最寄り駅からの立地条件などが大きく影響しています。購入の決め手にならないのは、ペット禁止のルールが問題ではありません。
ペット禁止の分譲マンションも多くありますので、ペット禁止だから売れない理由にする不動産会社に相談しても無意味です。
ペット禁止についてマンションの使用細則を確認する
使用細則とは、マンション住民が快適な生活を維持するために定めたマンション内のルールのことです。管理規約と一緒に挟まれていることもあります。
たとえば、使用細則の条項にある一般的禁止事項の中に以下の文言があります。
|
・犬や猫などを飼育すること ・他人に迷惑をおよぼす恐れのある動植物や鳥獣類を飼育栽培すること |
このように、ペット禁止といっても犬や猫以外にも動植物や鳥獣類も含まれます。常識的に他人に迷惑をかける行為が該当します。しかし、すべて禁止という訳ではありません。たとえば、ウサギやハムスターなら使用細則によっては可能になるかも知れません。
ペットのマンション規約｜重要事項に係わる調査報告書で確認する
重要事項に係わる調査報告書とは、分譲管理会社が有料で発行する新築時から現時点までのマンションの履歴書のような書面のことです。
たとえば、管理規約やマンション改修工事など新築時から現在まで経過した履歴状況が確認できるようになっています。この調査報告書には、以下のような記載例があります。
| ・ペット飼育について、小鳥や魚類以外の飼育を禁止すること |
犬や猫、危険な動植物や鳥獣類以外の小鳥や魚程度であれば飼育可ということです。最近では、亜熱帯雨林に生息するイグアナなども飼育禁止の一つだと思われます。
分譲マンションの規約には、小鳥の鳴き声が耳障りと感じたり、抜けた羽や糞（ふん）が原因でアレルギーを引き起こしたりとトラブルなることもあります。
小鳥やウサギ、ハムスターなら他人に迷惑をかけないから大丈夫！ とあなたの勝手な判断で決めつけないでマンション管理会社に必ず確認した方が良いです。
ペットのマンション規約を分譲管理会社に直接確認する
書面で確認することは大切です。しかし、本当に正しいことか？ 分譲管理会社に直接確認します。よくあることが、書面上と現実にズレがある場合です。
マンション売却前に直接管理会社に確認したときに、分譲管理会社の部署名と担当者名も忘れずに確認しましょう。そうすれば、売買契約書にもその旨を記載できるからです。売主も買主も双方安心します。
ペット禁止にする分譲マンションの規約理由
分譲マンションの管理規約でペット禁止にする理由の一つには、アレルギーや鳴き声などで住人トラブルを未然に防ぎたいからです。
さらに、犬の鳴き声が原因でマンション住人だけでなく、近隣周辺の住民からも苦情が来るのを出来るだけ避けたいからです。
ペット禁止の分譲マンションは、住人（人間）が対象なので管理規約や使用細則のルールを元に取り決めることができます。しかし、ペットでは飼い主の意向（しつけなど）が反映されるのでとても難しいです。
ペット禁止【隠れて猫を飼ったらマンションが売れないのか？】
ペット禁止マンションで隠れて猫を飼育した場合、売れる可能性はあります。とても、微妙な返答ですが、結論からいうとマンションは売れる可能性があるとしか言えません。
その理由は、ペット禁止マンションだと買主が当然思っているからです。猫を飼っていたことを買主は知りません。だからトラブルになる可能性が非常に高いのです。
トラブルになるとしたら、”猫アレルギー”でしょう。マンション購入後に咳や鼻水、くしゃみが止まらず「何でなの？」と悩み、クリニックで診断を受けるとペットアレルギーと医師から診断されたことで発覚するのです。
マンション売却後にトラブルを避けたいと思ってもどうしたら良いのか？ あなたも悩むでしょう。そこで、ばれないで隠れて猫を飼ってもペット禁止マンションが売れる方法を解説します。
猫がいるマンション【ペット不可でばれないで隠れて飼育したケース】
結論からいうと、隠れて猫を飼っていた事実を正直に不動産会社や買主に話すことです。とても単純な回答ですが、必ず事実を開示することです。
なぜなら、事実を隠してマンション売買したら、買主や不動産会社から損害賠償で訴えられる可能性もあるからです。マンション売却前に売主のあなたが対応することがあります。
それは、室内修理とペット消臭です。
室内修理は、猫の爪跡や噛み跡が原因で壁や角がキズになります。キズの深さや広がり具合によりますが、リフォーム費用を支払えば、問題なく仕上がるでしょう。
そして次に問題になるのが、ペット消臭です。
最近のペット消臭設備はとても向上しているので何とか消せると思います。しかし、１００％消すことは不可能です。ペットを飼ったことがない買主は、臭いに敏感です。
『ん？ この部屋、、、動物の臭いじゃない？』
室内見学である内覧時に買主から思われたらアウトです。買主の中には、猫の飼育をしていた部屋だとノミやダニが繁殖していると神経質に感じているかも知れません。
マンション売却前の修繕作業は当然としても、買主の感覚ですべて決まってしまいます。ばれずに隠れて猫を飼育していたペット禁止マンションであることを正直に言うことです。
猫アレルギー症状とは
猫アレルギーとは、猫に触れたり、同じ空間にいたりすれば、鼻水や咳（せき）、くしゃみなどの風邪に似た症状が起こることです。
猫アレルギーの方は、とても敏感なので猫の臭いなどをすぐに感じ取ります。だから、あなたが室内で猫を飼育していたら当然バレてしまうかも知れません。
買主はペット禁止マンションだと管理規約や重要事項に係わる調査報告書にも記載されているので、これらを信じてマンションを購入します。
しかし、マンション引越し後に買主が猫アレルギー症状を発生したら確実にトラブルになります。あなた自身も理解しているでしょうが、ペット禁止マンションでペットの持ち込みはＮＧです。
しかし、あなただけではなく、猫を飼育されているケースはよくあります。なぜなら、犬のように吠えることは少なく、バレずに飼育できるからです。また散歩などもいらないので、猫は家族の一員にするには都合が良いのです。
だから実は、あなた以外でもマンションの室内で猫を飼われている方が多いです。では、どうしたら猫の無断飼育でもマンションを売ることができるのでしょうか。
最後のまとめでお話します。
ペット禁止マンションでこっそり犬の飼育は危険である
ペット禁止のマンションに、こっそり犬を飼育中なら危険です。使用細則に反しています。しかし、変な言い回しですが、マンション内の住人は見て見ぬフリをしています。
意外とバレているケースが高いです。強制退去なども考えられますが、もめごとを起こしたくないので静観しているのが現状でしょう。以前住んでいた分譲マンションで私自身も経験しました。「あ！何で犬が・・・」
余談ですが、朝早くと深夜に小型犬を玄関から抱えて外出するのを目撃したことがあります。私も驚きましたが、老犬だったのでさすがに分譲管理会社にも言えませんでした。
話は戻ります。ペット禁止のマンションを売却するとなれば、室内の異臭で買主にバレます。マンション売却をするときに不動産会社に正直に事実を話すべきです。
強めのハウスクリーニングで消臭効果が効いてもペットを嫌う買主には必ずバレます。
ペット禁止マンションと強制退去について
ペット禁止の分譲マンションの規約でルール違反した場合、賃貸物件の様に強制退去とはいかず【解決の糸口】が見つかりません。最終的には、関係者の話し合いとなります。
分譲マンションの管理組合員の場合は、そう簡単に強制退去とはいきません。たとえば、愛犬だけ実家や友人宅に預かってもらうケースがよくあるパターンです。
ペットを飼っている住人家族は、「はい わかりました」とも言いません。長い時間をかけてマンション全体で話し合いをするだけです。本当に悩ましい難問です。
まとめ
犬や猫のペットマンションを売る方法を解説しました。ペット可のマンションだからと資産価値が高くなるとは言い切れません。逆に状況によっては、資産価値が下がり、査定価格も値下がりすることもあります。注意してください。
同時に買取価格も確認することです。買取価格は、相場価格の約７０％位です。
ペットマンションといえども、室内の使用状況や建物の築年数、最寄り駅からの立地条件、対象階数やバルコニーからの日当たり具合まで全く異なります。
加えて、買主はあなたと同じペットの気持ちがわかる方をターゲットにするべきです。このページを通して参考にしてください。マンション全体で資産価値を考えることです。
