マンション売却の内覧は週に１～２回、月に４～８回くらいが目安です。内覧が少ない場合、コツや注意ポイントなどが気になると思います。そこで、このページでは、マンション売却の内覧についてまとめてみました。
できるだけわかりやすく解説しますので、参考にしてください。
マンション売却の内覧と同様にオープンルームを開催するケースもあります。別の記事でオープンルームについて解説していますのであわせて読んでください。
もくじ
マンション売却で内覧は何組くらい来るのか？
内覧回数は月に４〜８回くらいのイメージである
内覧は週に１回～２回で月にすれば、４回～８回のイメージになります。あくまでも予想目安です。内覧数が多ければ良いというわけでもありません。１回の内覧で決まることもあるからです。
逆に、内覧数が多いからと言って反響の良いマンションとも言えません。内覧したお客様の内容がポイントになるからです。後ででもお話しますが、「営業活動報告書」に記載されている内覧の内訳を理解する必要があります。
内覧は不動産ポータルサイトから依頼が来る
現在のマンション売却では、インターネットが主流になっていますので専門ポータルサイトにネット登録の有無がポイントになります。たとえば、レインズ（指定流通機構）やスーモ、ライフルホームズ、アットホームへの登録です。
内覧状況は立地条件によっても変わる
あなたのマンションが最寄り駅から近くにあり、立地条件も良ければ、内覧までの期間で悩むことはないでしょう。逆にバス便や駅遠、立地条件が難しいマンションだと内覧までの期間が長くなる可能性もあります。言葉はよくないですが、”物件次第”です。
内覧のコツをお話します
マンション売却による内覧とは、買主などの購入希望者があなたのマンションに訪れて室内見学をすることです。別の言い方では、内見（ないけん）ともいいます。一般的には、内覧で問題ないでしょう。
次にマンション売却の内覧についてまとめてお話します。あなたの悩みが解消できると思います。
内覧には本格的なハウスクリーニングが不要である
マンション売却の内覧で専門業者が施工するハウスクリーニングまでは不要です。なぜなら、買主がマンション購入後にリフォームをする可能性が高いからです。
内覧前なら自分で掃除できる範囲でＯＫ
それよりもあなたができる範囲内で掃除をすれば問題ありません。特に重要なポイントがあります。それは【水回り】です。特にキッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスなどです。手元の金属部分は乾拭きして”ピカッと光る”と好印象です。
内覧で汚い印象にしないこと
内覧でポイントになるのが、男性よりも女性の印象です。私の経験上、夫婦や家族で内覧に来ても女性の印象が良いとマンション購入の確率が高くなります。だから、内覧時に汚い印象にしないでほしいです。特に居住中なら注意してください。
内覧前には床の髪の毛にも注意すること
逆にマイナスの印象となるのが”髪の毛”などです。特に洗面所などは気付かずに多くの髪の毛が落ちていることもあるので、ここは気をつけてください。さらにフローリング材の床は、雑巾掛けで十分問題ありません。玄関前の床タイルなどの掃き掃除も忘れずにお願いします。
内覧を受けるなら部屋の生活臭に注意して換気しよう
さらにお願いしたいのが、部屋の生活臭です。各世帯によっても室内の臭いが違います。室内換気して臭いが室内にこもらないように事前準備をしましょう。もし可能ならカーテン類を洗濯できると消臭効果にもつながります。重ねて玄関の靴の臭いにも気を払ってください。
内覧が決まれば、エアコンをつけて室内を快適にすること
また、内覧前にエアコンをつけておくと喜ばれます。夏は暑いし、冬は寒いです。梅雨の時期は、ジメジメと嫌な気分もなるので少しでも快適な空間作りにします。
そうすれば、内覧時間も長くなり成約率もアップします。心地良い雰囲気は本当に喜ばれます。これと同時にエアコンのフィルター掃除も忘れずに対応してください。
補足までですが、室内のカビ臭さは大丈夫でしょうか？ご家庭内だとカビ臭さに慣れてしまい気が付かないことがあります。外部の人にストレートに確認してもらうことです。「Ｑ：部屋臭いですか？」
内覧後の返事はどんな感じですか？
内覧後の結果は不動産から連絡がくる
マンション売却の内覧後について返事があるとすれば、物件購入を前提にした買付証明書が手元に届くケースです。それ以外の内覧者からの返事はほとんどありません。
なぜなら、一般的に内覧者からの返事は仲介している不動産会社を通して話が来るからです。たとえば、マンション購入の意思表示はもちろんですが、値下げ交渉なども含まれます。
内覧後の意見も貴重な情報源になる
売主としては貴重な内覧者ですので、次につながる参考意見を不動産会社からヒアリングしてもらうことです。何が原因でマンション購入なのか？ＮＧなのか？ なぜ値下げ交渉するのか？ 事実を確認することです。そして改善できる内容であれば、即実行に移します。
内覧から成約につながるヒントを１つでも多く増やすことです。仮に何も回答がないという不動産会社なら売れ残る可能性が高いです。なぜなら、真剣にあなたのマンションを売却しようとしないからです。
内覧件数を検証すべきですか？
内覧件数は営業活動報告書からチェックする
内覧件数の検証方法は、営業活動報告書から判断します。一般媒介以外の専任媒介契約や専属専任媒介契約では、定期的に不動産会社が売主に書面で活動報告をします。
たとえば、インターネットでの物件掲載状況やメールや電話の問い合わせ反響などです。これらの反響から内覧件数を検証します。
営業活動報告書の内覧件数から買付証明書が入らない場合は、内覧後の感想をまとめてもらいます。たとえば、内覧後のマンション印象や購入しない理由などです。
内覧件数がなければ、インターネットなどの掲載方法にも疑問を持ちましょう。また、内覧件数があるのに買付とならなければ、相場からズレた売り出し価格になっている可能性があります。
内覧件数から反響経路を確認する
何がきっかけで内覧になったのか？ たとえば、ポータルサイト名を確認してもらいます。スーモ経由だったり、アットホーム経由だったり確認します。
そうすれば、買主目線で何にヒットしたのか判断できます。常に”買主目線”で考えるとマンション成約のゴールが見えてきます。不動産会社に協力してもらいながら、改善と結果を常に繰り返します。
内覧に来ない理由は何ですか？
マンション売却で内覧に来ない理由は、「不動産会社の営業努力不足」と「査定価格の間違い」です。これら2つが大きな原因ですので詳しく解説します。
内覧に来ない理由は不動産会社の営業努力不足である
内覧に来ない理由の１つ目は、不動産会社の営業努力不足です。汗をかいて営業活動をしません。なぜなら、インターネットの普及からネット依存症に陥る不動産会社が増えたからです。
たとえば、現場見学会などの内覧会を開催しません。また、新聞折り込みや地域情報誌へのチラシ掲載も経費節減で対応しません。
あくまでもパソコンの画面を通して、内覧希望者をメールで待っています。因みに、レインズ（指定流通機構）への物件登録は、簡単な文字情報のみで間取り図や写真などを掲載していない不動産会社も実に多いです。
そして、不動産ポータルサイトであるスーモやアットホーム、ライフルホームズに経費節減で物件登録しない不動産会社も多いのです。こうした事実を売主に言いません。不動産会社の選び方を間違えていませんか？注意してください。
内覧に来ない理由は査定価格の間違いである
内覧に来ない理由の２つ目は、不動産会社による査定価格の間違いです。具体的にいうと、相場の範囲内から外れているのです。
上記でも解説しましたが、相場を作るのは買主であって売主ではありません。だから相場の範囲からズレた売り出し価格に設定しても反響はありません。最悪は、結果としてキズモノ物件になるだけです。
マンションが売れない状態でも不動産会社は謝罪して終わりです。だから、自分でマンションの相場を調べて大体〇〇〇万円位でよいので現状の売り出し価格と照らし合わせることです。不動産会社任せにしてはいけません。厳しいようですが、理解してください。
内覧でサクラや冷やかしにも注意すべきですか？
内覧時に見極める力が必要である
マンション売却の内覧でサクラや冷やかしに注意してください。特に入居中、住みながらの売却活動の場合、サクラや冷やかし客もあり得ます。売主のあなたには信じられないでしょうが事実です。
反響が取れないマンションだと不動産会社もわかっています。しかし、あなたのマンションが反響なく、媒介契約の期間満了で解約となってもいけないからです。
すべて不動産会社の都合です。そして、あなたの知らない所で比較検討されて別のマンションで成約していくのです。利益にならないことを不動産会社はしません。
なんだか変ではないか、と感じたらサクラや冷やかしかも知れません。ご注意ください。
内覧でお茶出しは必要ですか？
内覧時にお茶出しは不要である
居住中のマンション売却の内覧で購入希望者の買主が室内に訪問してもお茶出しなどのおもてなしまでは不要です。逆に相手も気を使うので普通にお迎えしましょう。
内覧時にお茶出しよりもスリッパやメジャーが良い
実務上で私も内覧時に同行しますが、こうしたおもてなしは不要ですと売主には説明します。お茶よりもスリッパやメジャーなどを事前に用意した方が良いです。
なぜなら、不動産会社の担当者も数が足りなくなることがあるからです。家族総出で内覧に訪れるケースもあります。１００円ショップの商品で十分です。お茶出しよりも喜ぶでしょう。
内覧について大変だな、疲れたなと感じたとき【ストレス対処法】
内覧で疲れたときは当たり前のことを実践すること
内覧時には、事前にできる範囲内の掃除や室内換気、スリッパやメジャーなどの準備をしてください。また、内覧件数も数値から判断できるようにしましょう。
内覧で疲れたときはあなたの悩みを解決すること
実際に内覧がなければ何でないのか？ 内覧があっても何で申込がないのか？ 不動産会社に必ず質問することです。不動産会社から明確な回答がなければ、売れ残る可能性があります。
補足までですが、時期や景気など外部要因に責任転換する不動産会社なら危険です。実際に回答する不動産会社もあるので驚かないでください。これは大手や中小の老舗でも同じです。
まとめ
マンション売却する上で内覧はとても重要です。なぜなら、マンションを内覧せずに購入することは少ないからです。内覧についてあまりストレスをためずに、一度冷静に判断しましょう。
内覧数もある程度あれば、ホッとします。しかし、マンションを内覧した方の内容から実際に購入意欲があるのか？営業活動報告書から判断しなければいけません。何かわからないことがあれば、お気軽にご相談ください。
