マンション売却をする上で内覧を理解することは重要なポイントです。なぜなら、室内見学せずにマンションを購入する買主はいないからです。買主もあなた以上に真剣です。
マンションの内覧は、買主も真剣なのであなたとしては、何か対応できないのか？ 気になると思います。たとえば、事前の掃除やお茶出しなどです。知らないので不安になります。
そこで、このページでは、マンション売却の内覧について解説します。できるだけわかりやすく解説しますので最後まで読んで頂ければ、内覧で悩むことはありません。
もくじ
マンション売却で内覧について理解しよう【まとめ】
内覧とは、買主などの購入希望者があなたのマンションに訪れて室内見学をすることです。内見（ないけん）と呼ぶ不動産会社もいます。一般的には、内覧で問題ないでしょう。
マンション売却の内覧で掃除は必要か
マンション売却の内覧で専門業者が行うハウスクリーニングまでは不要です。なぜなら、買主が購入後にリフォームをする可能性が高いからです。
それよりもあなたができる範囲で掃除をすれば、十分内覧対応が可能になります。特に重要なポイントがあります。それは、水回りです。特にキッチンや洗面台、ユニットバスなどです。
手元の金属部分は乾拭きしてピカッと光ると好印象です。男性よりも女性の印象が良いでしょう。逆にマイナスの印象となるのが髪の毛などです。洗面所などは気付かずに落ちていることもあるのでここは特に気を付けます。さらにフローロングは、雑巾掛けで十分問題ありません。
さらにお願いしたいのが、生活臭です。各世帯によっても室内の臭いが違います。換気して臭いが室内にこもらないようにしましょう。そうすれば、内覧準備が可能になります。
住んでいた跡があっても買主は中古マンションなのでそこまで意識していません。不動産会社は少しでも成約させるためにハウスクリーニングだけでなく、リビングの壁クロスを一部張り替えを提案するかもしれません。提案されても本当に必要か？ 落ち着いて対応してください。
補足までですが、私がマンション売却の際には、2LDKの間取りで約10万円以上の費用をつかってハウスクリーニングをしました。しかし、満足しているのは、売主と不動産会社だけです。
ハウスクリーニングしたからといって、購入希望者の買主にはあまり効果はありませんでした。過去の実体験から感じたことです。あなたの掃除で対応できるということです。
マンション売却の内覧でお茶は必要か
マンション売却の内覧で購入希望者の買主が室内に訪問してもお茶などのおもてなしは不要です。逆に、相手も気を使ってしまいます。ここはあまり気にしないで良いでしょう。
実務で私も内覧に同行しますが、こうしたおもてなしは不要ですと丁寧に説明します。お茶よりもスリッパを事前に用意した方が良いです。なぜなら、不動産会社の担当者も忘れることがあるからです。100円ショップのスリッパで十分です。一番喜ぶでしょう。
マンション売却の内覧の返事について
マンション売却の内見後の返事ついて解説します。内覧後にあまりに時間が経過したとしても買付証明書が届くことがあります。だから、返事は本当によくわかりません。
しかし、買主の購入への印象は不動産会社に聞けばわかります。一番重要なことは、購入希望者がいつ買いたいのか？ 住み替え時期を確認することです。
急いでいるのか？ それともいいのがあれば・・・では内覧の返事も全く違うからです。内覧時に購入理由や購入時期などリサーチすることを忘れずに対応してください。
マンション売却の内覧は大変なのか
マンション売却の内覧は大変です。なぜなら、内覧がなければ不安になります。逆に内覧があっても買付証明書が買主から届かなければ、ない以上に不安になるからです。
内覧はとても大変だと私も思います。そこで、感情的に大変と思わずに数字で判断すると冷静に対応できるようになります。次に解説するのが、内覧件数です。
マンション売却の内覧件数を検証
マンション売却の内覧件数は、営業活動報告書から判断します。一般媒介以外の専任媒介契約や専属専任媒介契約では、定期的に不動産会社が売主に書面で活動報告をします。
たとえば、インターネットでの物件掲載状況やメール反響、電話反響などです。これらの反響から内覧数を検証します。営業活動報告書の内覧件数から買付証明書が入らない場合は、内覧後の感想をまとめてもらいます。内覧後のマンション印象や購入しない理由などです。
内覧件数がなければ、インターネットなどの掲載方法に問題があるでしょう。また、内覧件数があるのに買付とならなければ、売却価格に問題があるかもしれません。
マンション売却で内覧来ない理由
マンション売却で内覧に来ない理由は、2つ考えられます。不動産会社の募集活動不足と売却価格のズレです。これら2つが大きな原因です。
不動産会社はインターネットの普及からネットに依存して現場見学会などのオープンハウスやオープンルームを開催しようとしません。また新聞折り込みや地域情報誌へのチラシ掲載も経費節減で対応しません。あくまでもパソコンの画面を通して、内覧希望をメールで待っています。
因みに、レインズ（指定流通機構）への掲載は、文字情報のみで図面や写真を掲載していない不動産会社も実は多いです。そして民間ポータルサイトであるスーモやアットホーム、ホームズにも経費節減で物件登録していない不動産会社も多いです。こうした事実を売主に言いません。
そして、内覧に来ない原因の2つ目は、売却価格のズレです。具体的にいうと、相場価格の範囲内から外れているのです。相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格です。
相場価格を作るのは買主であって、売主ではありません。だからこの相場価格からズレたマンション価格で売却活動をしても反響反応がありません。最悪はキズモノ物件になります。
マンション売却の内覧でサクラにも注意する
マンション売却の内覧で信じられませんがサクラに注意してください。特に入居中、住みながらの売却活動の場合、サクラもあり得ます。事務の女性や知り合いを同行します。
売主のあなたには信じられないでしょうが、事実です。専任媒介契約だとこのようなサクラ行為があるかも知れません。なぜこのような行為をするのでしょうか？
実は、反響が取れないマンションだと不動産会社もわかっています。しかし、あなたのマンションが反響なく、媒介契約の期間満了で解約となってもいけないからです。
すべて不動産会社の都合です。そして、あなたの知らない所で、比較検討されて別のマンションで成約していくのです。不動産会社は利益にならないことはしません。
なんだか変ではないか、と感じたらサクラかも知れません。ご注意を
まとめ
いかがでしょうか。マンション売却の内覧について解説しました。内覧をせずに買付証明書を提出する買主はいません。だから内覧時には、事前の掃除やスリッパ対応で準備してください。
また、内覧件数も数値から判断できるようにしましょう。その目安が営業活動報告書です。専任媒介や専属専任媒介以上は定期的に書面で説明されます。営業活動報告書はとても重要です。
内覧がなければ、なぜないのか？ 内覧があっても、なぜ申込がないのか？ 必ず不動産会社に質問することです。明確な回答がなければ、売れ残る可能性があります。参考にしてください。
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