マンション売却の内覧についてコツや注意ポイントなどが気になると思います。そこで、このページでは、マンション売却の内覧についてまとめてみました。
できるだけわかりやすく解説しますので、参考にしてください。
マンション売却の内覧と同様にオープンルームを開催するケースもあります。別の記事でオープンルームについて解説していますのであわせて読んでください。
もくじ
マンション売却前に内覧のコツをお話します
マンション売却による内覧とは、買主などの購入希望者があなたのマンションに訪れて室内見学をすることです。別の言い方では、内見（ないけん）ともいいます。一般的には、内覧で問題ないでしょう。
次にマンション売却の内覧についてまとめてお話します。あなたの悩みが解消できると思います。
内覧でマンション室内の掃除は必要ですか？
マンション売却の内覧で専門業者が施工するハウスクリーニングまでは不要です。なぜなら、買主がマンション購入後にリフォームをする可能性が高いからです。
それよりもあなたができる範囲内で掃除をすれば問題ありません。特に重要なポイントがあります。それは【水回り】です。特にキッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスなどです。手元の金属部分は乾拭きして”ピカッと光る”と好印象です。
男性よりも女性の印象が良いでしょう。補足までですが、夫婦や家族で内覧に来ても女性の印象が良いとマンション購入の確率が高くなります。
逆にマイナスの印象となるのが髪の毛などです。特に洗面所などは気付かずに多くの髪の毛が落ちていることもあるので、ここは気を付けます。さらにフローリング床は、雑巾掛けで十分問題ありません。玄関前の床タイルなどの掃き掃除も忘れずにお願いします。
さらにお願いしたいのが、部屋の生活臭です。各世帯によっても室内の臭いが違います。室内換気して臭いが室内にこもらないように事前準備をしましょう。もし可能ならカーテン類を洗濯できると消臭効果にもつながります。
また、内覧前にエアコンをつけておくと喜ばれます。夏は暑いし、冬は寒いです。梅雨の時期は、ジメジメと嫌な気分もなるので少しでも快適な空間作りにします。
そうすれば、内覧時間も長くなり成約率もアップします。心地良い雰囲気は本当に喜ばれます。これと同時にエアコンのフィルター掃除も忘れずに対応してください。
内覧はどのくらいで来ますか？
マンション売却の内覧は、インターネットなどの物件登録による募集開始から早ければすぐに内覧の連絡が来るケースもあります。タイミングもあるので何とも言えません。
一つの目安がネット登録してから２週間以内です。
現在のマンション売却では、インターネットが主流になっていますので専門ポータルサイトにネット登録の有無がポイントになります。たとえば、レインズ（指定流通機構）やスーモ、ライフルホームズ、アットホームへの登録です。
また、あなたのマンションが最寄り駅から近くにあり、立地条件も良ければ、内覧までの期間で悩むことはないでしょう。逆に、駅遠や立地条件が難しいマンションだと内覧までの期間が長くなる可能性もあります。物件次第です。
補足までですが、あなたのマンションの売り出し価格を間違えていると反響が少ないかも知れません。売り出し価格の設定は、相場価格を活用します。
相場価格を理解すると悩みが解消される
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例と現在も売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場価格を作るのは買主であって売主ではありません。だから、相場価格と照らし合わせながら売り出し価格を決めます。
そして、売り出し価格が買主からの値引き交渉を含めて価格設定されているなら内覧までの時間はかからないでしょう。事前の仕掛けが必要です。この相場価格の考え方を忘れないでください。
内覧後の返事はどんな感じですか？
マンション売却の内覧後について返事があるとすれば、物件購入を前提にした買付証明書が手元に届くケースです。それ以外の内覧者からの返事はほとんどありません。
なぜなら、一般的に内覧者からの返事は仲介している不動産会社を通して話が来るからです。たとえば、マンション購入の意思表示はもちろんですが、値引き交渉なども含まれます。
売主としては貴重な内覧者ですので、次につながる参考意見を不動産会社からヒアリングしてもらうことです。何が原因でマンション購入がＮＧなのか？ なぜ値引き交渉するのか？ 事実を確認することです。そして、改善できる内容であれば、即実行に移します。
内覧から成約につながるヒントを１つでも多く増やすことです。
補足までですが、何がきっかけで内覧になったのか？ たとえば、ポータルサイト名を確認してもらいます。そうすれば、買主目線で何にヒットしたのか判断できます。常に”買主目線”で考えるとマンション成約のゴールが見えてきます。
不動産会社に協力してもらいながら、改善と結果を繰り返します。
内覧件数を検証すべきですか？
マンション売却の内覧件数は必ず検証してください。その検証方法は、営業活動報告書から判断します。一般媒介以外の専任媒介契約や専属専任媒介契約では、定期的に不動産会社が売主に書面で活動報告をします。
たとえば、インターネットでの物件掲載状況やメールや電話の問い合わせ反響などです。これらの反響から内覧件数を検証します。
営業活動報告書の内覧件数から買付証明書が入らない場合は、内覧後の感想をまとめてもらいます。たとえば、内覧後のマンション印象や購入しない理由などです。
内覧件数がなければ、インターネットなどの掲載方法にも疑問を持ちましょう。また、内覧件数があるのに買付とならなければ、マンション価格に問題があるかもしれません。
内覧に来ない理由は何ですか？
マンション売却で内覧に来ない理由は、「不動産会社の営業努力不足」と「査定価格の間違い」です。これら2つが大きな原因ですので詳しく解説します。
内覧に来ない理由は不動産会社の営業努力不足である
内覧に来ない理由の１つ目は、不動産会社の営業努力不足です。汗をかいて営業活動をしません。なぜなら、インターネットの普及からネット依存症に陥る不動産会社が増えたからです。
たとえば、現場見学会などの内覧会を開催しません。また、新聞折り込みや地域情報誌へのチラシ掲載も経費節減で対応しません。
あくまでもパソコンの画面を通して、内覧希望者をメールで待っています。因みに、レインズ（指定流通機構）への物件登録は、簡単な文字情報のみで間取り図や写真などを掲載していない不動産会社も実に多いです。
そして、不動産ポータルサイトであるスーモやアットホーム、ライフルホームズに経費節減で物件登録しない不動産会社も多いのです。こうした事実を売主に言いません。不動産会社の選び方を間違えていませんか？注意してください。
内覧に来ない理由は、不動産会社による査定価格の間違いである
内覧に来ない理由の２つ目は、不動産会社による査定価格の間違いです。具体的にいうと、相場価格の範囲内から外れているのです。
上記でも解説しましたが、相場価格を作るのは買主であって、売主ではありません。だから相場価格の範囲からズレた査定価格を売り出し価格に設定しても反響はありません。最悪は、結果としてキズモノ物件になるだけです。
内覧でサクラや冷やかしにも注意すべきですか？
マンション売却の内覧でサクラや冷やかしに注意してください。特に入居中、住みながらの売却活動の場合、サクラや冷やかし客もあり得ます。売主のあなたには信じられないでしょうが、事実です。
実は、反響が取れないマンションだと不動産会社もわかっています。しかし、あなたのマンションが反響なく、媒介契約の期間満了で解約となってもいけないからです。
すべて不動産会社の都合です。そして、あなたの知らない所で、比較検討されて別のマンションで成約していくのです。利益にならないことを不動産会社はしません。
なんだか変ではないか、と感じたらサクラや冷やかしかも知れません。ご注意ください。
内覧でお茶出しは必要ですか？
居住中のマンション売却の内覧で購入希望者の買主が室内に訪問してもお茶出しなどのおもてなしまでは不要です。逆に相手も気を使うので、普通にお迎えしましょう。
実務上で私も内覧時に同行しますが、こうしたおもてなしは不要ですと売主には説明します。お茶よりもスリッパやメジャーなどを事前に用意した方が良いです。
なぜなら、不動産会社の担当者も数が足りなくなることがあるからです。家族総出で内覧に訪れるケースもあります。１００円ショップの商品で十分です。お茶出しよりも喜ぶでしょう。
内覧で疲れたとき【ストレス対処法】
マンション売却の内覧はコツを理解できれば、ストレスと感じることは少ないです。マンション売却の内覧をせずに買付証明書を提出する買主は少ないです。
だから内覧時には、事前にできる範囲内の掃除や室内換気、スリッパやメジャーなどの準備をしてください。また、内覧件数も数値から判断できるようにしましょう。
判断する目安は、営業活動報告書です。専任媒介や専属専任媒介以上は定期的に書面で説明されます。営業活動報告書はとても重要です。
実際に内覧がなければ、なぜないのか？ 内覧があっても、なぜ申込がないのか？ 不動産会社に必ず質問することです。明確な回答がなければ、売れ残る可能性があります。
まとめ
マンション売却する上で内覧はとても重要です。なぜなら、マンションを内覧せずに購入することは少ないからです。内覧についてあまりストレスをためずに、一度冷静に判断しましょう。
補足までですが、買主が不動産会社である買取制度を活用したとしても１度は内覧に訪れますので内覧をせずにマンション売却が成立することは少ないのです。このページを通して参考にしてください。
