マンション売却をする上で内覧を理解することは重要なポイントです。なぜなら、室内見学せずにマンションを購入する買主はいないからです。買主もあなた以上に真剣です。
マンションの内覧は、買主も真剣なので売主としても内覧対応や注意ポイントなどが気になると思います。そこで、このページでは、マンション売却の内覧について解説します。
できるだけわかりやすく解説しますので最後まで読んで頂ければ、内覧で悩むことはないでしょう。参考にしてください。
もくじ
マンション売却の内覧について【まとめ】
内覧とは、買主などの購入希望者があなたのマンションに訪れて室内見学をすることです。内見（ないけん）ともいいます。一般的には、内覧で問題ないでしょう。
そこで、マンション売却の内覧について【まとめ】てみました。あなたの悩みが解消できると思います。それでも不明な点があれば、お気軽にご相談ください。
マンション売却の内覧で掃除は必要ですか？
マンション売却の内覧で専門業者が施工するハウスクリーニングまでは不要です。なぜなら、買主がマンション購入後にリフォームをする可能性が高いからです。
それよりもあなたができる範囲で掃除をすれば、内覧対応が可能になります。特に重要なポイントがあります。それは水回りです。特にキッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスなどです。手元の金属部分は乾拭きしてピカッと光ると好印象です。
男性よりも女性の印象が良いでしょう。逆にマイナスの印象となるのが髪の毛などです。洗面所などは気付かずに多くの髪の毛が落ちていることもあるので、ここは特に気を付けます。さらにフローリング床は、雑巾掛けで十分問題ありません。
さらにお願いしたいのが、生活臭です。各世帯によっても室内の臭いが違います。換気して臭いが室内にこもらないようにしましょう。そうすれば、内覧準備が可能になります。
また、内覧前にエアコンをつけておくと喜ばれます。夏は暑いし、冬は寒いです。梅雨の時期は、ジメジメと嫌な気分もなるので少しでも快適な空間作りにします。そうすれば、内覧時間も長くなり成約率もアップします。心地良い雰囲気は本当に喜ばれます。
あなたが住んでいた跡があっても、中古マンションなのでそこまで買主は意識していません。不動産会社は少しでも成約率を上げるためにハウスクリーニングだけでなく、リビングの壁クロスの一部張り替えを提案するかもしれません。提案されても本当に必要な施工内容なのか？ 落ち着いて考えてください。
補足までですが、私がマンション売却の際には、２ＬＤＫの間取りで約１０万円以上の施工費用をつかってハウスクリーニングをしました。しかし、満足しているのは、売主と不動産会社だけです。
ハウスクリーニング施工したからといって、購入希望者の買主にはあまり効果はありませんでした。過去の実体験から私が感じたことです。あなたの掃除で対応できるということです。
マンション売却の内覧でお茶出しは必要ですか？
マンション売却の内覧で購入希望者の買主が室内に訪問してもお茶出しなどのおもてなしは不要です。逆に相手も気を使うので、普通にお迎えしましょう。
実務上で私も内覧時に同行しますが、こうしたおもてなしは不要ですと丁寧に説明します。お茶よりもスリッパやメジャーなどを事前に用意した方が良いです。
なぜなら、不動産会社の担当者も忘れることがあるからです。１００円ショップの商品で十分です。お茶出しよりも喜ぶでしょう。
マンション売却の内覧後の返事はどんな感じですか？
マンション売却の内覧後について返事があるとすれば、物件購入を前提にした買付証明書が手元に届くケースです。それ以外の内覧者からの返事はほとんどありません。
一般的に内覧者からの返事は不動産会社を通して話がきます。たとえば、マンション購入の意思表示はもちろんですが、値引き交渉なども含まれます。
売主としては、貴重な内覧者ですので、次につながる参考意見を不動産会社からヒアリングしてもらうことです。何が原因でマンション購入がＮＧなのか？ なぜ値引き交渉するのか？ 事実を確認することです。そして、改善できる内容であれば、即実行に移します。
内覧から成約につながるヒントを１つでも多く増やすことです。
マンション売却の内覧件数を検証すべきですか？
マンション売却の内覧件数は必ず検証してください。その検証方法は、営業活動報告書から判断します。一般媒介以外の専任媒介契約や専属専任媒介契約では、定期的に不動産会社が売主に書面で活動報告をします。
たとえば、インターネットでの物件掲載状況やメールや電話の問い合わせ反響などです。これらの反響から内覧件数を検証します。
営業活動報告書の内覧件数から買付証明書が入らない場合は、内覧後の感想をまとめてもらいます。たとえば、内覧後のマンション印象や購入しない理由などです。
内覧件数がなければ、インターネットなどの掲載方法にも疑問を持ちましょう。また、内覧件数があるのに買付とならなければ、マンション価格に問題があるかもしれません。
マンション売却で内覧に来ない理由は何ですか？
マンション売却で内覧に来ない理由は、「不動産会社の営業努力不足」と「査定価格の間違い」です。これら2つが大きな原因ですので詳しく解説します。
内覧に来ない理由の１つ目は、不動産会社の営業努力不足です。
汗をかいて営業活動をしません。なぜなら、インターネットの普及からネット依存症に陥る不動産会社が増えたからです。たとえば、現場見学会などのオープンルームを開催しません。また、新聞折り込みや地域情報誌へのチラシ掲載も経費節減で対応しません。
あくまでもパソコンの画面を通して、内覧希望者をメールで待っています。因みに、レインズ（指定流通機構）への物件登録は、簡単な文字情報のみで間取り図や写真などを掲載していない不動産会社も実に多いです。
そして、不動産ポータルサイトであるスーモやアットホーム、ホームズに経費節減で物件登録しない不動産会社も多いのです。こうした事実を売主に言いません。
そして、内覧に来ない理由の２つ目は、不動産会社による査定価格の間違いです。具体的にいうと、相場価格の範囲内から外れているのです。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格です。
相場価格を作るのは買主であって、売主ではありません。だから相場価格の範囲からズレた査定価格を売り出し価格に設定しても反響はありません。
最悪は、結果としてキズモノ物件になるだけです。
マンション売却の内覧でサクラにも注意すべきですか？
マンション売却の内覧でサクラに注意してください。特に入居中、住みながらの売却活動の場合、サクラもあり得ます。事務の女性や知り合いを同行します。
売主のあなたには信じられないでしょうが、事実です。専任媒介契約だとこのようなサクラ行為があるかも知れません。なぜこのような行為をするのでしょうか？
実は、反響が取れないマンションだと不動産会社もわかっています。しかし、あなたのマンションが反響なく、媒介契約の期間満了で解約となってもいけないからです。
すべて不動産会社の都合です。そして、あなたの知らない所で、比較検討されて別のマンションで成約していくのです。利益にならないことを不動産会社はしません。
なんだか変ではないか、と感じたらサクラかも知れません。ご注意ください。
マンション売却の内覧は大変ですか？
マンション売却の内覧はコツを理解できれば、大変と感じることは少ないです。マンション売却の内覧をせずに買付証明書を提出する買主はいません。
だから内覧時には、事前の掃除や室内換気、スリッパやメジャーなどの準備もしてください。また、内覧件数も数値から判断できるようにしましょう。
判断する目安は、営業活動報告書です。専任媒介や専属専任媒介以上は定期的に書面で説明されます。営業活動報告書はとても重要です。
実際に内覧がなければ、なぜないのか？ 内覧があっても、なぜ申込がないのか？ 不動産会社に必ず質問することです。明確な回答がなければ、売れ残る可能性があります。
