マンション売却は想像以上に難しいです。なぜなら、中古マンションだからです。最初から厳しい表現で申し訳ありません。事実を理解してもらいたいからです。
解決策の原因を突き止めると不動産会社によるマンション査定から相場の幅を売主のあなたが理解することです。たとえば、高値の査定価格から値引き交渉を想定した下限設定まで考えるのです。難しいと考えずに頭を楽にして読んでください。
そこで、このページでは、マンション売却が難しい相場を理解すること解説します。最後まで読めば、難しいと感じずにマンション売却ができるでしょう。
もくじ
マンション売却が難しい【解決策の入口は相場を理解すること】
マンション売却が難しいのは相場を理解しないから売れないで困ってしまうのです。しかし、相場を実は難しいと考えてはいけません。売却するなら基本を理解しましょう。
相場とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の募集事例を元に総合的にまとめた価格範囲のことです。取引事例を比較検討します。
また、相場を作るのは買主であって売主ではありません。この相場の範囲が基準になれば、あなたのマンション価格がどのくらいになるのか？ 価格設定をすることが可能になります。
マンション査定から価格設定する難しさ【高値は危険である】
マンション査定で基本となるで相場についてをしましたが、注意事項があります。
それは、1社単独で売却査定を不動産会社に依頼してはいけないことです。なぜなら、不動産会社はプロです。あなたが喜ぶような高値査定も作れるからです。
そこで、２社以上の複数の不動産会社に査定依頼をします。このことを「相見積もり」といいます。不動産会社は少々嫌がりますが、あなたの大事な資産です。必ず複数依頼にしましょう。
この査定価格でマンション売却が成功するかどうかの分かれ道になります。各社が提案した相場の範囲を理解してうまく売買契約や引渡し決済まで進められるようにしましょう。
高値でマンション売却きれば、結果的にはとても嬉しい内容ですが、まずはその査定根拠を確認してください。それでも、あなたが納得できる査定内容であれば、一度高値で募集挑戦してみても良いでしょう。
しかし、一点注意してほしいことがあります。
高値でマンション売却するときに相場の範囲から判断して買主から値引き交渉を受けることを前提に下限設定も忘れずに対応することです。
そうすれば、高値でマンション売却しても結果的に下限設定でマンション売却できれば納得できます。このように高値でマンション売却するにも不動産会社の査定が軸ということです。
マンション売却の流れが難しい
初めてマンションを売却する場合、簡単にはいかないとは理解しても実際に売却の流れを確認すると難しくて避けたくなると思います。できるだけわかり易く売却の流れを解説します。
不明な点があれば、お気軽にご相談ください。読んでみるとわかりますが、難しいかも知れません。まずは落ち着いて、一読してみてください。よろしくお願いします。
マンション売却を難しくさせる期間について
マンションを売却するとなれば、6ヵ月以上の売却期間は覚悟しなければいけません。最悪のケースでは、1年以上も想定しなければいけません。
やはり築年数が古く、マンション売却を難しくさせます。私も実務で中古マンションを通常売却したことがあります。当初は売主様も様子をみながら待たれました。
しかし、6ヵ月以上の売れない募集期間になるとさすがに焦ってきます。売却期間についても別に解説していますので参考にしてください。
マンションを売る難しくさせない方法
マンション売却を難しくさせない方法があります。それは、一般人にマンション売却しないことです。一般人とは、あなたのような個人などです。
仮に、あなたが売主ではなく買主だとしたら、中古マンションを購入しますか？ 素直に購入できるマンションなら売れるでしょう。しかし、買主の購入心理は違います。
高いお金を使ってマンションを買うので失敗したくありません。できるだけ長く住めるマンションを希望するので、買主の購入心理に当てはまるマンションなら売れます。
世の中のマンションが中々売れずに難しい状況になるのは、不動産市場で選べる物件が多くあるので、あえて中古マンションを購入しなくてもよいと買主は考えています。
少し無理すれば、新築マンションも購入検討できるようになります。
簡単に売れない、想像以上に難しい理由が改善できません。そこで、マンションの売却を難しくさせない方法を最後のまとめで解説します。
マンション売却で寂しい気持ちを解説したい
マンション売却において諸事情から手放される方もいるでしょう。私 浦田も学生時代に自宅が競売で奪われたことがあるので少なからず気持ちは理解できます。
私の経験などマンション売却に重ねながら別の記事で解説しています。あわせて読んでください。キーワードは時間です。寂しい気持ちは時間が解決してくれます。
→『寂しい気持ちの解決策』
補足：マンション売却が難しい理由の一つ、築年数
マンション売却が難しい理由は、第一に築年数が経過していることです。築5年や築10年位の築浅マンションとは異なります。特に、売却を難しくさせるのが耐震基準です。
耐震基準とは、地震の揺れに耐えられる構造設計のことです。具体的に解説します。
昭和56（1981）年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準のマンションになります。たとえば、地震の揺れが震度6強から7まで建物が耐えられる構造設計と言われています。
しかし、昭和56（1981）年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準のマンションになります。旧耐震の建物になると震度5強程度に耐えられる構造設計になっています。
このように、インターネットでも調べられる耐震基準があなたのマンションの築年数に直結します。仮に、旧耐震基準のマンションだと募集しても反響がなく、売れ残る可能性があります。
東日本大震災や熊本地震、北海道地震のように震度7クラスの地震が最近多くなっています。できるだけ、新耐震基準のマンションを希望するようになります。これが買主の購入心理です。
また、中古マンションになると耐震基準だけでなく、建替え問題も加わります。敷地面積にマンションが建築法規の限界で建築されていると簡単に建替えができません。
なぜなら、現住人の一時引越し費用や建替え費用など高額負担することになるからです。概算でいうと、一人当たり1500万円～2000万円位は負担するかも知れません。
さらに、マンション住人の高齢化から簡単に住み替えや建替えとはなりません。耐震基準も難しくさせますが、建替え問題も想像以上に難しくさせています。
まとめ
マンション売却が難しい原因の元は、相場を理解しないから、さらに複雑になって売れない物件になってしまうのです。相場の範囲からズレた査定でマンション売却したらいけません。
はじめてマンション売却する方や売れずに難しいと悩んでいる場合でもまずは、基本に戻りマンション査定をすることをおすすめします。そして相場を理解することです。
そして、相場の範囲内でマンション価格を設定することです。高値で売ったり値引き交渉を想定した下限価格まで不動産会社と打ち合わせすることです。
マンション売却で難しいことは他にあります。しかし、相場を理解できれば、マンション売却ができるので後は、不動産会社と相談しながら先に進めることができます。参考にしてください。
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