エレベーターなしの階段マンションでも【１階部分】なら売却できます。しかし、２階以上の階段マンションで３階、４階、５階部分だと売れにくいので注意してください。
なぜなら、買主目線でお話すると階段を日常利用する階段マンションは非常に不便だからです。２階以上の階段マンションをあなたが所有しているなら、１階部分のマンション価格より値下げして価格設定することです。
エレベーターなしの階段マンションでもプラス面はある！ と、地震などの有事体験を事例にして話される方もいます。確かにそうだと思います。
たとえば、大きな地震が発生したときでもエレベーターがないので緊急停止する心配もなくスムーズに避難することができるからです。
しかし、自然災害に対する有事以外での日常生活ではやはり不便以外でしかありません。階段マンション購入をする買主はこのように考えています。
では、どうしたらエレベーターなしの階段マンションが売れるのでしょうか？ そこで、このページでは、エレベーターなしの階段マンションを売る方法を解説しますので参考にしてください。
もくじ
【エレベーターなし】階段マンションを売る方法
基本的には【価格勝負】になる
一般的に、１階部分から上階に上がる毎にマンション価格は値上りします。しかし、あなたのマンションにはエレベーターがありません。
だから、エレベーターなしの階段マンションは上階に行けば行くほど、売却価格が値下がりしていくのです。最上階になれば、築年数と共に評価も下がります。
まずこの事実を売主のあなたは理解しなければいけません。具体的にいうと、同じマンションの１階部分の売却価格よりも安く設定することです。
１階部分よりもエレベーターがない２階以上の階段マンションが安くなるなら、内覧してみよう！ 買主の購入心理は、物件に魅力を感じる価格設定が重要です。
【買取制度】も検討材料に入れる
買取制度とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを直接購入する売買方式の一つです。間に入る仲介業者もいないので仲介手数料（成果報酬の３％相当額）も無料０円になります。
買取制度のメリットは、不動産会社が直接購入するために現金化でき手残り額を計算しやすいことです。現金化できれば、その先の利用目的も明確になります。
不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ホームズで売却掲載されているエレベーターなしの階段マンションは、不動産会社が売主となっているリノベーション済の再生物件がとても多いです。
リフォーム済の階段マンションは、逆に相場価格より高額設定になっているケースもあります。
リノベーションとは、水回りであるキッチンや洗面台ドレッサー、トイレにユニットバス（お風呂）が新品交換するだけでなく、間取り変更に伴い、給排水配管も新品交換されています。まさに新築同様です。だから高額設定できるのです。
これには理由があります。
買取制度のデメリットにもつながる部分です。
買取制度のデメリットは、相場価格よりも安く現金化されることです。相場価格の約７０％位です。たとえば、あなたのマンション相場が１０００万円であれば、７００万円位になるイメージです。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に過去の成約事例や現在の募集事例を総合的に判断した価格のことです。
たとえば、同じマンション内や近隣周辺のライバル物件を１件でも多く集め比較検討します。そうすれば、相場価格の範囲を数値で判断することができます。
相場価格以下で買取った不動産会社は、リノベーション工事を行い、相場価格の範囲内や状況によっては高めに価格設定して次の新たな買主に売る転売を行います。
GoogleやYahoo!の検索からスーモ、アットホーム、ホームズの不動産ポータルサイトを確認してみてください。
エレベーターなしの階段マンションが新築同様にリノベーションされたマンションが多く掲載されています。買取制度を活用した売主が非常に多いということです。
エレベーターがないと不便な本当の理由
エレベーターがないマンションだと買主は何に困るでしょうか？ たとえば、足腰の悪い方・幼児をのせたベビーカー・重たい荷物運び・車椅子生活などです。
階段を日常的に使うので昇り降りの足音がうるさいです。日中ならまだ良いのですが、階段付近の号室であれば深夜のバタバタ音や揺れを感じかも知れません。
さらに、中古マンションなので想像以上に築年数の関係から音の響きや揺れも大きくなっていると思います。その理由の一つには、法定耐用年数が関係しています。
法定耐用年数とは、マンションの寿命を国税庁が数値化した指標です。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造では４７年に設定されています。
あなたのマンションは築何年ですか？
法定耐用年数から逆算して差し引きすると、あなたのマンションの寿命は残10数年になるかも知れません。建物が古くなれば、エレベーターなしの階段マンション売却は不利になるでしょう。
さらに、共用廊下からマンション玄関まで階段を使うので建物の古さを買主が実感するかも知れません。たとえば、共用部分の階段床や天井照明の鉄部のサビ、内壁のヒビ割れクラックなどです。
マンションの築年数の関係から長期修繕計画を作成して定期的に修繕工事を行います。この修繕工事を大規模修繕工事といいますが、修繕積立金の積み立て額に応じて工事内容を決定します。
しかし、大規模修繕工事の前なら階段の昇り降りで『このマンション、やはり古いな！』と買主にマイナスイメージを持たれると建物の老朽化から一段と不安感を抱かれるでしょう。
このように、エレベーターなしの階段マンションは築年数の古さも伴い、買主が一番避けてしまう中古物件です。
繰り返しますが、あなたのマンションは何階ですか？
もしも、２階以上の３階部分や４階部分、５階部分を所有しているのであれば、やはり１階部分を先に知ることです。意外と１階部分が先に成約します。
１階部分の階段マンションの方が先に売れる理由
１階部分のマンション売却なら、ターゲットを絞れば、売却確率は上がるでしょう。
たとえば、１階部分のマンション売却をするなら、子供が小さいファミリーやご高齢の夫婦などにターゲットを絞り売却募集します。１階部分なら住みたい！ とメリットに感じる買主です。
１階部分のマンション【デメリット】
１階部分のマンションは日当たりが悪いこと
マンションになると上階と比較して１階部分はうす暗くなります。なぜなら、植栽があったり、カーテンを閉めたりするからです。日当たりが悪いと冬の季節は床冷えも実感します。
１階部分のマンションは湿気が多く防犯面も悪いこと
マンションの特徴として気密性が高いので階数に関係なく、湿気対策に悩まされます。特に１階部分のマンションは、防犯上も考えると換気も日常的に出来にくい場合もあります。
だから１階部分のマンションでは、湿気に悩まされることもあるため、室内の壁クロスにカビが発生することもあります。室内に入ると”カビの臭い”はすぐに感じます。
１階部分のマンションはゴキブリや蚊など虫が多いこと
１階部分のマンションの悩みに害虫対策があります。たとえば、蚊やゴキブリ、ムカデなどです。なぜか室内で発見することがあります。地上面に近いのも原因かも知れません。
１階部分のマンション【メリット】
上記のデメリットを解説すると１階部分のマンションは売れないと思われそうです。しかし、１階部分のマンションについてメリットを買主目線で意識しながら読むと、逆に１階部分の方が売れるかも？ とプラス発想に変わるでしょう。
１階部分のマンションは階段の昇り降りがなく高齢者などが便利なこと
１階部分のマンションの場合、地上面からほぼ同じなので階段を利用することがなく便利です。具体的にいうと、赤ちゃんが生まれたファミリーや高齢者の夫婦などは、マンション購入段階から１階部分を希望して購入検討に入ります。
最初から【１階限定のみ】で探しているのです。
ファミリーであれば、子供の足音で迷惑をかけたくありません。そして、ご高齢者であれば、共用部分にある郵便ポストも平面で歩いて取りに行けます。
１階部分のマンションに住んだ方は、次もマンションなら１階部分に住み替えしたいと希望する方が多いです。
１階部分のマンションは防犯面で安全であること【２階は売れない】
警察の調べでは、１階部分のマンションよりも２階部分や３階部分の方が犯罪に巻き込まれるケースが多いと言われています。
１階部分のマンションは、防犯面で日常的に戸締りなどをするため、空き巣などの被害が少ないのです。
住人意識の”気の緩み”なのか？ ２階部分や３階部分の部屋に泥棒が不法侵入する悪質事件が増えています。だから、１階部分のマンションの方が良いと最初から「階数指定」で購入検討し始めます。だから、マンション２階は売れないとも言われています。
１階部分のマンションは地震による避難が可能になること
東日本大震災や熊本地震、北海道地震でもそうですが、震度４以上の地震の揺れにエレベーターが緊急停止になり、上階に住む住人が避難に遅れる可能性が心配されています。
そして避難経路である階段を利用したくても、他の住人も多く、階段から足を踏み外すことさえ不安になります。
このような二次的な災害にならないように事前対応したいとマンション購入者は考えます。今後の地震による影響から、１階部分のマンションが最善だと考え方を改める購入希望者も増えます。
１階部分のマンションは庭やテラスがあること
マンションの上階では、バルコニーを利用します。しかし１階部分のマンションであれば、バルコニーではなく、庭やテラスになっていることさえあります。
中には、庭の一部に駐車場スペースが確保されている場合もあります。車を大切にされたり、子供が小さく、車から降りて室内に入ったりしたい買主には評価が高いです。
１階部分のマンションは子育て家族だと下階の騒音で神経質にならないこと
２階以上で生活していると下階の住人に迷惑をかける場合があります。たとえば、子供の足音や椅子の音などです。
トラブルを起こしたくない方は、最初から１階部分のマンションを求めます。
補足までですが、私自身も生活音（５階部分）で悩んだ苦い経験があるので、１階部分のマンションを選ぶと子育て家族には最適です。
１階部分のマンションは給排水配管のトラブルも未然に防げること
中古マンションなので、建物の老朽化に伴う危険も防げます。たとえば、水回り設備である給排水配管です。キッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバス（お風呂）、洗濯機などの配管です。
建物寿命も気になりますが、給排水配管も同じ位で寿命となります。しかし１階部分のマンションであれば下階がないため、水漏れが原因で迷惑をかけることもありません。これは安心です。
このように、１階部分にはデメリットもありますが、メリットも多くあります。階段マンションでも１階部分が先に売れる理由がわかると思います。
【スキップフロア型】階段利用マンションの売却方法
スキップフロア型の階段利用マンションは、査定価格を間違えると売れません。【エレベーターなしの階段マンション】と同じだと買主は考えているからです。
スキップフロア型の階段利用マンションとは何か
スキップフロア型のマンションとは、各階にエレベーターが止まらない分譲マンションのことです。エレベーターから階段を利用する設計になります。
当時は斬新なスタイルと機能性で人気があったのでしょう。しかし、マンション売却となれば別です。買主の購入目線になれば、メリットやデメリットがあります。
スキップフロア型の階段利用マンション【メリット】
エレベーターが止まらないフロアは、共用廊下が少ないので特定の方のみです。だから、共用廊下といえどもプラバシーが守られている安心感があります。
さらに共用廊下がない部分、通常にはないバルコニーが設置できるケースもあり、南側と北側の２面バルコニーになり通気性もよく、専有面積も広くなります。
エレベーターが止まらないことをメリットに感じる方には最高の物件です。スキップフロア型の階段利用を好む買主は、また同じマンションを選ぶでしょう。
スキップフロア型の階段利用マンション【デメリット】
エレベーターを利用できないフロアにある号室は、【階段マンションと同じ】なので小さなお子様がいるファミリーやご高齢の夫婦には向きません。
世の中の流れがバリアフリー化に流れているので、エレベーターを利用できないことが”最大の欠点”となります。たとえば、足腰の弱い高齢者や車椅子を利用する方、幼児をのせたベビーカーなどでは、玄関までたどりつくのに一苦労です。
１回ならまだよいですが、マンションを購入すれば毎日の日常生活が待っています。最初から苦労する階段マンションをあえて購入しようとしません。
スキップフロア型の階段マンション【引越しは割高になる】
階段利用するフロアの号室で引越しは割高になるので、購入検討から外します。さらにエレベーターの利用にも限界があり、引越業者の作業も大変です。
その理由としては、家具や冷蔵庫などの破損の危険性・階段の狭さ・メンバーの増員・同じマンションの住人への配慮などです。引越業者も一苦労です。
このように、スキップフロア型の階段利用するフロアはエレベーターなしのマンションと同じ考え方です。結果として査定価格を間違えると売れない募集状況に悩まされます。あくまでも、買主の立場で考えるようにしましょう。
エレベーターのない中古団地を売る方法
中古団地を売る予定があるなら注意してください。なぜなら、売れ残る可能性が高いからです。「時間が掛かっても売れる」と不動産会社（営業担当者）の言葉をそのまま信じては危険です。
なぜなら、中古団地にはエレベーターがない不動産物件で古いイメージを持っているために買主は購入したいと思わないからです。特に４０年以上の中古団地です。
そこで、中古団地を売る方法を解説します。最後まで読んで頂ければ、納得した形で売却をすすめることができるでしょう。参考にしてください。
中古団地を売る方法
中古団地を売る方法は２つあります。
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・団地の値段を理解して相場価格で売る方法 ・買取制度を活用して中古団地を売る方法 |
団地の考え方が現代の需要性と変化しているので売主目線ではなく、買主目線で考える必要があります。そうすれば、中古団地が売れる可能性が高まります。
団地の値段を理解して相場価格で売る方法
あなたの団地は実際に売ったら、いくらで売れますか？ 急に質問しても答えられるはずがありません。仮に答えられても価格根拠はないでしょう。
そこで、中古団地の値段を知るために査定依頼をしますが、注意するポイントがあります。それは、１社単独の不動産会社に査定依頼しないことです。
なぜなら、中古団地の値段を照らし合わせる根拠がないからです。そこで、最低でも２社以上の複数の不動産会社に査定依頼しましょう。
複数査定する理由は、正確な団地の値段と相場価格を知りたいからです。
相場価格とは、あなたの団地を中心に近隣周辺や同じ団地内にある過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場を作るのは買主で売主ではありません。なぜなら、あなたが希望した売り出し価格でも、買主が購入しなければ意味がないからです。
まずは団地査定を行い、”実際に売ったら、いくらになるのか？” 団地の値段を理解するために相場価格と照らし合わせながら判断します。
１社単独の不動産会社に査定依頼すれば、相場価格について信用する以外ありません。これは、全国展開をしている大手不動産会社や地元で古くから営業活動をしている老舗不動産屋であっても同じ考え方です。
中古団地が売れ残る原因の一つは、信用した不動産会社による査定価格の間違いです。売れ残った際、次にどうしたらよいか？ ストレスがたまり辛い思いをします。
このように、中古団地の値段が適正価格で売却できるように１社単独の不動産会社ではなく、最低でも２社以上の不動産会社に複数査定を依頼しましょう。
→『複数査定をすすめる理由』
買取制度を活用して中古団地を売る方法
中古団地を売るなら買取制度を活用する方法もあります。特に築４０年以上の中古団地ならエレベーターなし物件の可能性もあるので、一般的な売却募集をしても売れ残る可能性もあります。
「時間が掛かっても売れますよ」と話す不動産会社（物件担当者）がいれば、その理由（根拠）を必ず確認してください。
不動産会社の中には、団地の取扱いに強く、実績を積み重ねているケースもあります。あなたが納得できる不動産会社の説明があれば、問題ありません。
しかし、買主目線で考えると中古団地を購入したいと思いません。中古団地を購入すると失敗すると思われています。少々厳しい表現で申し訳ありませんが、事実なのです。
団地購入で失敗しないリノベーション物件とは
不動産ポータルサイトのスーモやホームズ、アットホームでも中古団地などは、リノベーションした改装済の再生物件になっていることが多いです。
リノベーションとは、水回りであるキッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバス（お風呂）などが新品交換されているだけでなく、専有部分の間取り変更に伴い、給排水配管も新設されている物件のことをいいます。
リノベーションする理由は、あなたの団地を直接購入する不動産会社が買主となって売買契約を結びます。その後、リノベーション工事後に次の新たな買主に売る転売をします。だから、室内の印象も新築同様で転売価格も相場価格から少々高めでも売れるのです。
中古団地を売却する買取制度の活用とは
買取制度のメリットは、短期間で現金化できることです。
そして、仲介業者がいない場合は、直接売買契約をするので仲介手数料（成約価格の約３％相当額）の支払いも無料０円になります。
しかし買取制度を活用した場合のデメリットもあります。
それは、手残り額が減ることです。相場価格の範囲よりも値下がりして買取されるために手残り額も想像以上に少なくなります。相場価格の約７０％位です。
たとえば、相場価格８００万円～１０００万円の中古団地とした場合、買取価格は５６０万円～７００万円位になります。相場価格より値下がりしても現金化できるとあなたが納得できれば、買取制度も検討すべきです。
そもそも団地とは何か？
そもそも団地とは、一団の土地に集中的に建設された住宅開発の総称をいいます。たとえば、住宅団地や工業団地という言葉を聞いたことがあると思います。
現在のＵＲ都市再生機構（旧日本住宅公団）が団地住宅を建築して水回りのキッチンや洗面所、トイレやお風呂などダイニングキッチンを軸にレイアウトされた設計が当時話題になりました。
団地にもメリットやデメリットがありますが、売れない原因の一つにはエレベーターの有無が関係します。特に築４０年以上の中古団地です。あなたの物件は何階ですか？ もしも２階以上なら落ち着いて読んでください。
２階以上の中古団地の買主イメージ
売却前に、２階以上の中古団地を購入する”買主の購入心理”を理解します。
買主の購入心理とは、自分（買主）だったらどんな物件を購入したいのか？ とすべて買主目線で考えます。たとえば、エレベーターもない物件です。住宅団地・工業団地そのものだと買主は想像しています。オシャレさもない古いイメージが先行しています。
エレベーターなし物件だから売れない
１９８１（昭和５６）年５月３１日以前に建築確認を受けた旧耐震基準だとエレベーターなしが多いです。このような築４０年以上の中古団地だと売れ残る可能性があります。
築年数によってはエレベーター有の団地も増えています。しかし間口からエレベーター内も狭く、生活必需品である家具や電化製品の搬入搬出に時間がかかります。
購入希望者は、過去に団地購入の失敗などインターネットを活用して口コミなど事前調査しています。購入後の体験談などをよく勉強しています。
『やっぱり団地購入は危険かも・・・』
買主の目も厳しいですが、中古団地が売れない理由を解説します。
旧耐震基準だから売れない
築４０年以上の団地は旧耐震基準で設計されているケースもあります。旧耐震基準とは、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前に建築確認を受けた建物をいいます。
しかし、地震による耐震補強が法整備されたため、１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準で建築されています。中古団地は、旧耐震基準の建物も多いので修繕工事も大掛かりになります。
また東日本大震災や熊本地震、北海道地震以降から、旧耐震基準の中古団地を購入検討する買主が少なくなりました。理由としては、しっかり作られた団地といえども耐震性に不安があるからです。
たとえば、旧耐震基準は震度５強までの揺れに耐えられます。しかし、震度７クラスの大地震が来ることを予想すれば、やはり買主は不安を解消できず新耐震基準の建物を選ぶようになります。
高齢化の住人が多いから売れない
団地に住んでいる住人は、新築から住んでいる方が多く、住人の高齢化から修繕工事や建て替え議案などが思うように進んでいないケースもあります。
たとえば、大きな修繕工事を行うには修繕積立金を住人から毎月受領しなければいけません。しかし、高齢化による経済負担の増加から修繕積立金などの滞納や積立金の増額改定がまとまらず、長期修繕計画で予定されていた修繕工事ができないこともあります。
さらに、建て替えについても団地住人の高齢化から建て替えに前向きとはなり難いのです。建替えをする場合、団地の戸数を建て増しします。そして第三者に新規購入してもらい、現住人の費用負担が少なくなるように進めたいのです。
しかし、現状の変化を求めない高齢者住人が建て替えの話に耳を塞ぎます。現代でよく使う言葉『終の棲家（ついのすみか）』です。この話は、全国的にも深刻な問題です。
賃貸に住み替えるから売れない
一般的な中古マンションよりも中古団地を賃貸で借りた方が家賃も安いことは、インターネットなどでチェックしています。買主もよく調べています。
あなたの団地を購入する前に、同じ団地内で賃貸になっている募集号室があれば、買主はお試しで住んでみようとします。実際に買主も住んでみなければ、団地の実態も理解できません。
まず、団地を売る前にインターネット上で同じ団地内で賃貸活用している号室があるか確認してください。発見したら内覧してください。購入より賃貸の方が良いと思うかも知れません。
団地間サイズだから売れない
団地間サイズとは、畳サイズ規格のことです。規格には江戸間や京間などがありますが、一般的に一番小さい畳サイズ（１．７m×０．８５mが平均基準値）と言われています。だから何となく損した感覚になりイメージが悪いのです。
団地の寿命が短いから売れない
築４０年以上の中古団地の寿命が短いと感じたら売れ残る可能性が高いです。そこで、１０年分の家賃合計額以下なら購入検討するかも知れません。具体的に解説します。
たとえば、月額家賃５万円なら年額家賃は６０万円となります。そこで、１０年分の家賃合計額は６００万円になります。（５万×１２０ヵ月＝６００万円）
１０年分で６００万円以下の激安団地なら購入検討に入る可能性があります。あくまで購入検討なので最終判断は不明ですが、買主目線で考えると購入確率はグッと高まります。
物件価格だけならまだ良いのですが、建物寿命を考えると築４０年以上の中古団地は売れ残る可能性もやはり考えなければいけません。
たとえば、築年数と資産価値は国税庁が公表しています。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年になるので旧耐震基準の団地は、建物寿命から逆算すると状況によっては、残り数年位になります。
だから、１０年分で投資回収できる安い価格でなければ買主は中古団地を購入しません。売却価格を考えるときの一つの目安になります。ポイントは１０年分で回収です。
まとめ
エレベーターがない階段マンション（団地）でも１階部分であれば売ることはできます。しかし、２階以上の階段マンションなら、１階部分のマンション価格より値下げした価格設定にすることです。さらに買取制度も売却方法の一つに入れてください。
エレベーターなしの階段マンション（団地）を売却するケースでは、不動産会社が買主となって直接売買契約ができる方法を取り入れている売主が非常に多いです。
そうすれば、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）も無料０円になるのでお得感も感じるでしょう。あとは、売却価格と手残り額に納得することです。
買取制度を活用すれば、相場価格の約７０％位で現金化されます。このポイントをあなたが納得できれば、とても良いマンション売却方法になるでしょう。
【重要】マンションや団地の売却査定で注意すること
エレベーターがない階段マンション（団地）を売却査定するときに注意することがあります。不動産会社は、「売れますよ！」と簡単に言い切ります。
なぜなら、募集窓口になる媒介契約を結びたいからです。マンション査定を不動産会社に依頼するとき、１社単独で相談してはいけません。マンション価格の根拠や比較検討ができないからです。
査定希望する不動産会社は、全国展開をしている大手不動産会社でも地元の老舗不動産屋でも大丈夫です。最低でも２社以上の複数の不動産会社に査定依頼をすることです。
売却査定の重要ポイントは、「相場価格」です。
相場価格とは、あなたのマンションや団地を中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場を作るのは買主です。売主ではありません。相場価格をあなたが理解できでれば、マンション価格も判断できます。エレベーターなしの階段マンションが実際にいくらになるのか？
冷静に判断してあなたが納得できる売却にしましょう。
