エレベーターのないマンションでも売却できます。しかし、３階、４階、５階と階が高くなれば売れにくいので注意してください。
なぜなら、買主目線でお話するとエレベーターのない階段を日常利用することは不便だからです。３階以上のマンションをあなたが所有しているなら、同じマンション内の１階部分の売り出し価格より値下げすることです。加えて、マンション買取も同時に検討してください。
これから詳しくお話しますが、エレベーターのないマンションでもプラス面はある！ と、地震などの有事体験を事例にして話される方もいます。確かにそうだと思います。
たとえば、大きな地震が発生したときでもエレベーターがないので緊急停止する心配もなく、階段を利用することでスムーズに避難することができるからです。
しかし、自然災害に対する有事以外での日常生活では、やはり不便以外でしかありません。エレベーターのないマンションについて、買主はこのように考えています。
特に３階、４階、５階であれば、どうしたらエレベーターなしの階段マンションが売れるのでしょうか？ 本当に悩んでしまいます。そこで、このページでは、エレベーターのないマンション売却方法を解説しますので、ぜひ参考にしてください。
エレベーターなし階段マンションを売る方法
価格勝負になる【基本】
一般的に、１階から上階に上がる毎にマンション価格は値上りします。４階や５階になれば、資産価値も高くなります。しかし、あなたのマンションにはエレベーターがありません。
だから、エレベーターのないマンションは上階に行けば行くほど、売却価格が値下がりしていくのです。最上階になれば、築年数と共に不動産評価も下がります。
まずこの事実を売主のあなたは理解しなければいけません。具体的にいうと、同じマンションの１階部分の売り出し価格よりも低く設定することになります。仮にあなたのマンションが５階部分とします。１階が１３８０万円位なら、５階の売り出し価格は９８０万円位のイメージです。
たとえば、４階部分のエレベーターのないマンションが１階よりも安くなるなら、内覧してみよう！ 買主の購入心理は、物件に魅力を感じる価格設定が重要です。
そこで、エレベーターのないマンションの査定価格を不動産会社に依頼してみましょう。
マンション買取も検討材料に入れる
マンションの買取とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを直接購入する売買方式の一つです。間に入る仲介業者がいない場合、仲介手数料（成果報酬の３％相当額）も無料０円になります。
マンション買取のメリットは、不動産会社が直接購入するために現金化でき手残り額を計算しやすいことです。現金化できれば、その先の利用目的も明確になります。
不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ライフルホームズで売却掲載されているエレベーターのないマンションは、不動産会社が売主となっているリノベーション済の再生物件がとても多いです。
リフォーム済の階段マンションは、逆に相場価格より高額設定になっているケースもあります。
リノベーションとは、水回りであるキッチンや洗面台ドレッサー、トイレにユニットバス（お風呂）が新品交換するだけでなく、間取り変更に伴い、給排水配管も新品交換されています。まさに新築同様です。だから高額設定できるのです。
これには理由があります。
マンション買取のデメリットにもつながる部分です。
マンション買取のデメリットは、相場価格よりも安く現金化されることです。具体的にいうと、相場価格の約７０％位です。たとえば、築３５年のエレベーターがない４階のマンション相場価格が１０００万円位であれば、７００万円位になるイメージです。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に過去の成約事例や現在の売却事例を総合的に判断した価格のことです。
たとえば、同じマンション内や近隣周辺のライバル物件を１件でも多く集め比較検討します。そうすれば、相場価格の範囲を数値で判断することができます。
相場価格以下で買取った不動産会社は、リノベーション工事を行い、相場価格の範囲内や状況によっては高めに価格設定して次の新たな買主に売る転売を行います。
GoogleやYahoo!の検索からスーモ、アットホーム、ライフルホームズの不動産ポータルサイトを確認してみてください。（※一番下にリンク貼りました）
エレベーターなしのマンションが新築同様にリノベーションされたマンションが多く掲載されています。マンション買取を活用した売主が非常に多いということです。
エレベーターのないマンションが売れない理由
エレベーターのないマンションが売れない理由の一つは、買主が購入しても困るからです。たとえば、足腰の悪い方・幼児をのせたベビーカー・重たい荷物運び・車椅子生活などです。マンション購入の決め手として、エレベーターの有無はとても重要なのです。
また日常的に階段を使うので昇り降りの足音もうるさいです。日中ならまだ良いのですが、階段付近の号室であれば深夜のバタバタ音や揺れを感じかも知れません。
さらに、中古マンションなので想像以上に築年数の関係から音の響きや揺れも大きくなっていると思います。その理由の一つには、法定耐用年数が関係しています。
法定耐用年数とは、マンションの寿命を国税庁が数値化した指標です。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造では４７年に設定されています。
Ｑ：あなたのマンションは築何年ですか？
法定耐用年数から逆算して差し引きすると、あなたのマンションの寿命は残１０数年になるかも知れません。建物が古くなれば、エレベーターがないマンション売却は不利になるでしょう。
さらに、共用廊下からマンション玄関まで階段を使うので建物の古さを買主が実感するかも知れません。たとえば、共用部分の階段床や天井照明の鉄部のサビ、内壁のヒビ割れクラックなどです。
マンションの築年数の関係から長期修繕計画を作成して定期的に修繕工事を行います。この修繕工事を大規模修繕工事といいますが、修繕積立金の積み立て額に応じて工事内容を決定します。
しかし、大規模修繕工事の前なら階段の昇り降りで『このマンション、やはり古いな！』と買主にマイナスイメージを持たれると建物の老朽化から一段と不安感を抱かれるでしょう。
このように、エレベーターがないマンションは築年数の古さも伴い、買主が避けてしまう中古物件です。繰り返しますが、あなたのマンションは何階部分ですか？
スキップフロア型マンションの売却方法
スキップフロア型のマンションは、査定価格を間違えると売れません。【エレベーターのないマンション】と同じだと買主は考えているからです。
スキップフロア型マンションとは何か
スキップフロア型マンションとは、各階にエレベーターが止まらない分譲マンションのことです。エレベーターから階段を利用する設計になります。
当時は斬新なスタイルと機能性で人気がありました。しかし、マンション売却となれば別です。買主の購入目線になれば、メリットやデメリットがあります。
スキップフロア型マンションの【メリット】
エレベーターが止まらないフロアは、共用廊下が少ないので特定の方のみです。だから、共用廊下といえどもプラバシーが守られている安心感があります。
さらに共用廊下がない部分、通常にはないバルコニーが設置できるケースもあり、南側と北側の２面バルコニーになり通気性もよく、専有面積も広くなります。
エレベーターが止まらないことをメリットに感じる方には最高の物件です。スキップフロア型の階段利用を好む買主は、また同じマンションを選ぶでしょう。
スキップフロア型マンションの【デメリット】
エレベーターを利用できないフロアにある号室は、【階段マンションと同じ】なので小さなお子様がいるファミリーやご高齢の夫婦には向きません。
世の中の流れがバリアフリー化に流れているので、エレベーターを利用できないことが”最大の欠点”となります。たとえば、足腰の弱い高齢者や車椅子を利用する方、幼児をのせたベビーカーなどでは、玄関までたどりつくのに一苦労です。
１回ならまだよいですが、マンションを購入すれば毎日の日常生活が待っています。最初から苦労する階段マンションをあえて購入しようとしません。
スキップフロア型マンション【引越しが割高になる】
階段利用するフロアの号室で引越しは割高になるので、購入検討から外します。さらにエレベーターの利用にも限界があり、引越業者の作業も大変です。
その理由としては、家具や冷蔵庫などの破損の危険性・階段の狭さ・メンバーの増員・同じマンションの住人への配慮などです。引越業者も一苦労です。
このように、スキップフロア型の階段利用するフロアはエレベーターなしのマンションと同じ考え方です。結果として査定価格を間違えると売れない募集状況に悩まされます。あくまでも、買主の立場で考えるようにしましょう。
団地を売る方法【エレベータがない】
エレベーターのない団地を売る予定があるなら注意してください。特に３階、４階、５階なら、売れ残る可能性もあります。「時間が掛かっても売れる」と不動産会社（営業担当者）の言葉をそのまま信じては危険です。
なぜなら、団地にはエレベーターがない不動産物件で古いイメージを持っているために買主は購入したいと思わないからです。特に築４０年以上の団地です。参考にしてください。
買取制度を活用して団地（エレベーターなし）を売る方法
エレベーターのない団地を売るなら買取制度を活用する方法もあります。特に築４０年以上の中古団地ならエレベーターなし物件の可能性もあるので、一般的な売却募集をしても売れ残るかもしれません。
「時間が掛かっても売れますよ」と話す不動産会社（物件担当者）がいれば、その売れる理由（根拠）を必ず確認してください。
不動産会社の中には、団地の取扱いに強く、実績を積み重ねているケースもあります。あなたが納得できる不動産会社の説明があれば、問題ありません。
しかし、買主目線で考えるとエレベーターのない団地を購入したいと思いません。中古団地を購入すると失敗すると思われています。少々厳しい表現で申し訳ありませんが、事実なのです。
団地購入で失敗しないリノベーション物件とは
不動産ポータルサイトのスーモやライフルホームズ、アットホームでも中古団地などは、リノベーションした改装済の再生物件になっていることが多いです。
リノベーション物件とは、水回りであるキッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバス（お風呂）などが新品交換されているだけでなく、専有部分の間取り変更に伴い、給排水配管も新設されている物件のことをいいます。
リノベーションする理由は、あなたの団地を直接購入する不動産会社が買主となって売買契約を結びます。その後、リノベーション工事後に次の新たな買主に売る転売をします。だから、室内の印象も新築同様で転売価格も相場価格から少々高めでも売れるのです。
団地を買取するメリット・デメリットとは
買取制度のメリットは、短期間で現金化できることです。そして、仲介業者がいない場合は、直接売買契約をするので仲介手数料（成約価格の約３％相当額）の支払いも無料０円になります。
しかし買取制度を活用した場合のデメリットもあります。
それは、手残り額が減ることです。相場価格の範囲よりも値下がりして買取されるために手残り額も想像以上に少なくなります。相場価格の約７０％位です。
たとえば、築４０年以上のエレベーターのない団地が相場価格８００万円～１０００万円位の場合、買取価格は５６０万円～７００万円位になります。相場価格より値下がりしても現金化できるとあなたが納得できれば、買取制度も検討すべきです。
団地とはそもそも何か？
団地とは、一団の土地に集中的に建設された住宅開発の総称をいいます。たとえば、住宅団地や工業団地という言葉を聞いたことがあると思います。
現在のＵＲ都市再生機構（旧日本住宅公団）が団地住宅を建築して水回りのキッチンや洗面所、トイレやお風呂などダイニングキッチンを軸にレイアウトされた設計が当時話題になりました。
団地にもメリットやデメリットがありますが、売れない原因の一つにはエレベーターの有無が関係します。特に築４０年以上の団地です。あなたの物件は何階ですか？ もしも２階以上なら落ち着いて読んでください。
団地を購入する買主イメージ
売却相談する前に、エレベーターのない団地２階以上を購入する”買主の購入心理”を理解します。
買主の購入心理とは、自分（買主）だったらどんな物件を購入したいのか？ とすべて買主目線で考えます。たとえば、エレベーターのない不動産物件です。住宅団地・工業団地そのものだと買主は想像しています。オシャレさもない古いイメージが先行しています。
築年数によってはエレベーターがある団地も増えています。しかし間口からエレベーター内も狭く、生活必需品である家具や冷蔵庫などの電化製品の搬入搬出に時間がかかります。
購入希望者は、過去に団地購入の失敗などインターネットを活用して口コミなど事前調査しています。エレベーターのない団地の購入体験談などをよく勉強しています。
『やっぱりエレベーターのない団地購入は危険かも・・・』
買主の目も厳しいですが、中古団地が売れない理由を解説します。
旧耐震基準の団地だから売れない
築４０年以上の団地は旧耐震基準で設計されているケースもあります。旧耐震基準とは、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前に建築確認を受けた建物をいいます。
しかし、地震による耐震補強が法整備されたため、１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準で建築されています。中古団地は、旧耐震基準の建物も多いので修繕工事も大掛かりになります。
また東日本大震災や熊本地震、北海道地震以降から旧耐震基準の中古団地を購入検討する買主が少なくなりました。理由としては、しっかり作られた団地といえども耐震性に不安があるからです。
たとえば、旧耐震基準は震度５強までの揺れに耐えられます。しかし、震度７クラスの大地震が来ることを予想すれば、やはり買主は不安を解消できず新耐震基準の建物を選ぶようになります。
高齢化の住人が多いから団地が売れない
団地に住んでいる住人は、新築から住んでいる方が多く、住人の高齢化から修繕工事や建て替え議案などが思うように進んでいないケースもあります。
たとえば、大きな修繕工事を行うには修繕積立金を住人から毎月受領しなければいけません。しかし、高齢化による経済負担の増加から修繕積立金などの滞納や積立金の増額改定がまとまらず、長期修繕計画で予定されていた修繕工事ができないこともあります。
さらに、建て替えについても団地住人の高齢化から建て替えに前向きとはなり難いのです。建替えをする場合、団地の戸数を建て増しします。そして第三者に新規購入してもらい、現住人の費用負担が少なくなるように進めたいのです。
しかし、現状の変化を求めない高齢者住人が建て替えの話に耳を塞ぎます。現代でよく使う言葉『終の棲家（ついのすみか）』です。この話は、全国的にも深刻な問題です。
賃貸に住み替えるから団地が売れない
一般的な中古マンションよりも中古団地を賃貸で借りた方が家賃も安いことは、インターネットなどでチェックしています。買主もよく調べています。
あなたの団地を購入する前に、同じ団地内で賃貸になっている募集号室があれば、買主はお試しで住んでみようと検討します。実際に買主も住んでみなければ、団地の実態も理解できません。
まず、団地を売る前にインターネット上で同じ団地内で賃貸活用している号室があるか確認してください。発見したら内覧してください。購入より賃貸の方が良いと思うかも知れません。
団地間サイズだから売れない
団地間サイズとは、畳サイズ規格のことです。規格には江戸間や京間などがありますが、一般的に一番小さい畳サイズ（１．７m×０．８５mが平均基準値）と言われています。だから何となく損した感覚になりイメージが悪いのです。
団地の寿命が短いから売れない
築４０年以上の中古団地の寿命が短いと感じたら売れ残る可能性が高いです。そこで、１０年分の家賃合計額以下なら購入検討するかも知れません。具体的に解説します。
たとえば、月額家賃５万円なら年額家賃は６０万円となります。そこで、１０年分の家賃合計額は６００万円になります。（５万×１２０ヵ月＝６００万円）
１０年分で６００万円以下の激安団地なら購入検討に入る可能性があります。あくまで購入検討なので最終判断は不明ですが、買主目線で考えると購入確率はグッと高まります。
物件価格だけならまだ良いのですが、建物寿命を考えると築４０年以上の中古団地は売れ残る可能性もやはり考えなければいけません。
たとえば、築年数と資産価値は国税庁が公表しています。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年になるので旧耐震基準の団地は、建物寿命から逆算すると状況によっては、残り数年位になります。
だから、１０年分で投資回収できる安い価格でなければ買主は中古団地を購入しません。売却価格を考えるときの一つの目安になります。ポイントは１０年分で回収です。
まとめ
エレベーターのないマンションや団地でも売ることはできます。しかし、３階、４階、５階と階が高くなると売れ難いので、マンション１階より値下げした売り出し価格にすることです。
さらに買取制度も売却方法の一つに検討してください。
エレベーターのないマンションや団地を売却するケースでは、不動産会社が買主となって直接売買契約ができる方法を取り入れている売主が非常に多いです。
買取制度を活用すれば、相場価格の約７０％位で現金化されます。このポイントをあなたが納得できれば、とても良いエレベーターのないマンション売却方法になるでしょう。
