エレベーターなしの中古マンションでも【1階部分】なら売却できるでしょう。しかし、2階以上の階段マンションで3階、4階、5階部分だと売れにくい可能性もあるので注意してください。
なぜなら、買主目線でお話すると階段を日常利用するマンションは非常に不便だからです。2階以上のマンションをあなたが所有しているなら、1階部分のマンション価格より値下げして価格設定することです。
エレベーターなしのマンションでもプラス面はある！ と、地震などの有事体験を事例にして話される方もいます。確かにそうだと思います。たとえば、大きな地震が発生したときでもエレベーターがないので緊急停止する心配もなくスムーズに避難することができるからです。
しかし、自然災害に対する有事以外での日常生活ではやはり不便以外でしかありません。マンション購入をする買主はこのように考えています。では、どうしたらエレベーターなしのマンションが売れるのでしょうか？
そこで、このページでは、エレベーターなしのマンションでも売れる方法を解説しますので最後まで読んでください。そうすれば、納得して売却できるでしょう。
もくじ
【エレベーターなし】階段マンションを売る方法
同じマンション内にある1階部分の売却価格より値下げして価格設定することです。そして、最寄り駅からの立地条件や築年数など総合的に考えたときに、エレベーターなしのマンションだと売れ残るかもと、あなたが悩むのであれば、買取制度も売却方法の一つに入れることです。
買取制度とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを直接購入する売買方式の一つです。相場価格より値下がりするデメリットはありますが、現金化しやすいメリットもあります。
不動産ポータルサイトのスーモやホームズ、アットホームに掲載されているエレベーターなしの階段マンションは、不動産会社が買取後にリノベーションされた物件が多いです。
リフォーム済やリノベーション済、新築同様などとネット上に記載されていれば、買い取ったマンションということです。
エレベーターなしでも1階部分のマンションの方が先に売れる理由
エレベーターなしの中古マンションは売れにくいです。たとえば、あなたのマンションが2階以上のエレベーターなし物件のオーナーとして売却したとします。
結論からいうと、あなたのマンションは売れ残る可能性が高いです。
なぜなら、同じマンションの1階部分や近隣周辺のマンション1階部分も同じ時期に売却募集をしていれば、先に購入されてしまうからです。1階部分のマンションは、売れにくいという方もいます。
しかし、エレベーターなしのマンションよりも1階部分のマンションの方が資産価値が高い事実をまず理解する必要があります。1階部分を理解すれば、2階以上のエレベーターなしマンションでも売れるようになります。
マンション1階部分のメリット
マンション1階部分のメリットは、買主目線を意識しながら読むと納得できます。
マンション1階部分のデメリット
エレベータなしのマンションであっても1階部分にはデメリットもあります。
このように、1階部分のマンションにもデメリットはあります。しかし、デメリットがあっても買主はこれらを理解して購入するケースもあるのです。
エレベーターがないと不便な本当の理由
エレベーターがないマンションだと買主は何に困るでしょうか？ たとえば、足腰の悪い方・幼児をのせたベビーカー・重たい荷物運び・車椅子生活などです。本当に困るでしょう。
そして、階段を日常的に使うので昇り降りの足音がうるさいです。日中ならまだ良いのですが、階段付近の号室であれば深夜のバタバタ音や揺れを感じかも知れません。
さらに、中古マンションなので想像以上に築年数の関係から音の響きや揺れも大きくなっていると思います。その理由の一つには、法定耐用年数が関係しています。
法定耐用年数とは、マンションの寿命を国税庁が数値化した指標です。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造では47年に設定されています。
あなたのマンションは築何年ですか？
法定耐用年数から逆算して差し引きすると、あなたのマンションの寿命は残10数年になるかも知れません。建物が古くなれば、エレベーターなしのマンション売却は不利になるでしょう。
さらに、共用廊下からマンション玄関まで階段を使うので建物の古さを買主が実感するかも知れません。たとえば、共用部分の階段床や天井照明の鉄部のサビ、内壁のヒビ割れクラックなどです。
マンションの築年数の関係から長期修繕計画を作成して定期的に修繕工事を行います。この修繕工事を大規模修繕工事といいますが、修繕積立金の積み立て額に応じて工事内容を決定します。
しかし、大規模修繕工事の前なら階段の昇り降りで『このマンション、やはり古いな！』と買主にマイナスイメージを持たれると建物の老朽化から一段と不安感を抱かれるでしょう。
このように、エレベーターなしのマンションは築年数の古さも伴い、買主が一番避けてしまう中古物件なのです。繰り返しますが、あなたのマンションは何階ですか？
もしも、2階以上の3階部分や4階部分、5階部分を所有しているのであれば、やはり1階部分を知ることです。意外と1階部分が先に売れてしまうのです。
階段マンションを売る際の基本知識
エレベーターなしのマンションを売るときに、1階部分のライバル物件のチェックを忘れてはいけません。たとえば、同じマンションや近隣周辺のマンションの1階部分です。
基本的には【価格勝負】になるでしょう。一般的に、1階部分から上階に上がる毎にマンション価格は値上りしていきます。しかし、あなたのマンションにはエレベーターがありません。
だから、エレベーターなしの階段マンションは上階に行けば行くほど、売却価格が値下がりしていくのです。最上階になれば、築年数と共に評価も下がります。まずこの事実を売主のあなたは理解しなければいけません。厳しい内容になり、申し訳ありません。
具体的にいうと、同じマンションの1階部分の売却価格よりも安く設定することです。
1階部分よりもエレベーターがない2階以上のマンションが安くなるなら、内覧してみよう！ 買主の購入心理は、物件に魅力を感じられる価格設定がとても重要です。
さらに、買取制度も検討材料に入れることです。買取制度とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを直接購入する売買方式の一つです。間に入る仲介業者もいないので仲介手数料（成果報酬の３％相当額）も無料０円になります。
買取制度のメリットは、不動産会社が直接購入するために現金化でき手残り額を計算しやすいことです。売却理由から現金化できれば、その先の利用目的も明確になります。
不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ホームズで売却掲載されているエレベーターなしの階段マンションは、不動産会社が売主となっているリノベーション済の物件がとても多いです。リフォーム済のマンションは、逆に相場価格より高額設定になっているケースもあります。
リノベーションとは、水回りであるキッチンや洗面台ドレッサー、トイレにユニットバス（お風呂）が新品交換するだけでなく、間取り変更に伴い、給排水配管も新品交換されています。まさに新築同様です。だから高額設定できるのです。これには理由があります。買取制度のデメリットにもつながる部分です。
買取制度のデメリットは、相場価格よりも安く現金化されることです。相場価格の約７０％位です。たとえば、あなたのマンション相場が２０００万円であれば、１４００万円位になるイメージです。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に過去の成約事例や現在の募集事例を総合的に判断した価格のことです。たとえば、同じマンション内や近隣周辺のライバル物件を１件でも多く集め比較検討します。そうすれば、相場価格の範囲を数値で判断することができます。
相場価格以下で買い取った不動産会社は、リノベーション工事を行い、相場価格の範囲内や状況によっては高めに価格設定して次の買主に売る転売行為を行うのです。
GoogleやYahoo!の検索からスーモ、アットホーム、ホームズのポータルサイトを確認してみてください。エレベーターなしの階段マンションが新築同様にリノベーションされたマンションが多く掲載されています。買取制度を活用した売主が非常に多いということです。
エレベーターなしと同様のスキップフロア型マンションでも売れますか？
スキップフロア型マンションはエレベーターなしの階段マンションと同じだと買主は考えています。詳しくはこれから解説しますが、売却方法を間違えると売れ残る可能性が高いです。
スキップフロア型マンションとは、各階にエレベーターが止まらない分譲マンションのことです。エレベーターを利用したときに上下階のどちらかで乗り降りします。このようなマンションについて別の記事で解説しています。
補足までですが、私 浦田が実際にスキップフロア型マンションを物件案内に行ったとき正直に思ったことがあります。それは、これが毎日だと思うと”面倒だな・・・”と感じたことです。
中層階や上層階になれば、風通しも良いのですが、玄関前までの印象（アプローチ）がとても重要なのです。案内した購入希望者も同様の考えでした。
エレベーターのない2階以上の中古団地を売るなら要注意！
エレベーターのない2階以上の中古団地をこれから売ろうと考えているなら注意してください。エレベーターなしの中古団地は上階になればなるほど、売れ残る可能性が高いです。
その理由をこれから解説しますが、買主の購入心理から考えてみると中古団地にはエレベーターがなく、古いイメージを持っているためにそもそも購入したいと思いません。
厳しい表現で申し訳ありません。だから売却を検討するなら注意してください。あなたの物件は何階部分になりますか？ 別のページで解説しています。もしも2階以上なら落ち着いて読んでください。
まとめ
エレベーターがない階段マンションでも1階部分であれば売ることはできます。しかし、2階以上の階段マンションを売却検討するなら、1階部分のマンション価格より値下げした価格設定にすることです。
さらに買取制度も売却方法の一つに入れてください。
エレベーターなしの階段マンションを売却するケースでは、不動産会社が買主となって直接売買契約ができる方法を取り入れている売主が非常に多いです。そうすれば、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）も無料０円になるのでお得感も感じるでしょう。あとは、売却価格と手残り額に納得することです。
買取制度を活用すれば、相場価格の約７０％位で現金化されます。このポイントをあなたが納得できれば、とても良いマンション売却方法になるでしょう。
【重要】マンションの売却査定で注意すること
エレベーターがない階段マンションを売却査定するときに注意することがあります。不動産会社は、「売れますよ！」と簡単に言い切ります。なぜなら、募集窓口になる媒介契約を結びたいからです。
マンション査定を不動産会社に依頼するとき、１社単独で相談してはいけません。マンション価格の根拠や比較検討ができないからです。査定希望する不動産会社は、全国展開をしている大手不動産会社でも地元の老舗不動産屋でも大丈夫です。最低でも２社以上の複数の不動産会社に査定依頼をすることです。
売却査定の重要ポイントは、「相場価格」です。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。相場を作るのは買主です。売主ではありません。
相場価格をあなたが理解できでれば、マンション価格も判断できます。エレベーターなしの階段マンションが実際にいくらになるのか？ 冷静に判断してあなたが納得できるマンション売却にしましょう。
