ＤＭとは、ダイレクトメールの略です。不動産会社から郵便物として封筒詰めされて届きます。正式に住所と氏名まで記載されて届きますが、法務局にある登記簿謄本から調べて実際に直接営業をかけてきます。
居住中のマンションはもちろん、登記簿の記載住所ですので転居先まで届くようになっています。登記簿謄本から所有者を調べるのに【有料】ですが、それでもＤＭを送る理由があります。
そこで、このページでは、マンション売却でＤＭを郵送する理由について解説します。不動産会社にとってＤＭはとても重要な営業戦略です。参考にしてください。
もくじ
マンション売却とＤＭの関係【直接郵送する理由】
不動産会社が有料でもＤＭで直接郵送する理由は、１社単独で売却相談に持ち込みたいからです。届いたＤＭを片手に電話が来れば、営業提案することができます。
所有者の氏名や住所など個人情報を法務局でお金がかけてもマンション１件分の仲介手数料（成果報酬の約３％相当額）を受領できれば、必要経費は回収できます。
ＤＭの最終目的は、売主と直接会うことです。
マンション査定するのに訪問を要求してきます。不動産会社のぺースにはまったら、逃れることができないので注意してください。
ＤＭに記載されたマンション購入希望者は本当か？
このようなＤＭを手に取れば、不動産会社に連絡したくなりますが現実と異なります。あなたのマンションを含めた”エリア限定”の可能性が高いです。
結論からいうと、あなたのマンションを含めた購入希望者の『候補物件の１つ』ということです。実際に選ばれるかどうかもわかりません。注意してください。
ＤＭを開封するとその書面には、マンション限定で購入希望者がいます。マンション売却を検討しているなら２０００万円位で購入したいと具体的に書かれている場合があります。
マンション求む！
マンション売ってください！
今が売り時です！
誰もが知っている有名な不動産会社名と担当者も写真付きになっていれば、本当のことだと思ってしまいます。しかし、一度冷静になってください。間違えても電話してはいけません。
補足までですが、私 浦田の転居した謄本上の住所（自宅）にＤＭが現在も届きます。そのＤＭが毎回同じ内容なので少々笑ってしまいますが、１本の電話相談で元が取れるので辞められないのでしょう。現状はこのような感じです。
チラシ投函する理由【マンション売ってください】
チラシ投函する理由は、電話問い合せから募集窓口になる媒介契約までの成功率が非常に高いからです。ターゲットになるのは、ご高齢の方が多いです。
たとえば、分譲マンションを新築時から入居していると平均年齢が６０代～７０代位になります。子供たちも独立して夫婦２人や単身で住んでいることが予想されます。
この世代は、インターネットを活用したパソコンやスマホなどには不慣れな方も多く、「マンションを売ってください」のチラシを手に取って電話相談します。
なぜチラシ投函を不動産会社が続けるのでしょうか？
不動産会社はチラシ投函を活用してあらゆる利益を得ようと考えています。そこで、不動産会社がチラシ投函する理由を解説します。参考にしてください。
不動産を売ってほしい手紙チラシ
チラシ投函する理由は、売主と売却窓口になる媒介契約の成約率が非常に高いからです。インターネットが普及しても、チラシ投函は昔から永遠の営業ツールです。
また、マンション売却の真剣度も高いからです。思いつきなどの冷やかし客でもありません。だから、チラシを手に電話相談が来たら絶対に逃そうとしないでしょう。
たとえば、媒介契約を結ぶことを目的に売主が満足のいく高額査定をワザと提案するのです。マンション価格に根拠もないので査定の裏付けも確認できません。
チラシ投函で問い合わせをした売主に高めの査定価格を提案する理由があります。それは、１社単独の不動産会社に持ち込み、他社との比較検討を避けたいと考えています。
不動産会社の思惑も含め、これから幅広く解説します。
マンション売却の募集窓口になれるから
マンション売却の募集窓口とは、売主と不動産会社が媒介契約を結ぶことです。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３種類があり、１つ選択します。
チラシ投函がしつこい理由の一つに、不動産会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぼうとあなたに提案してきます。なぜなら、１社独占で募集活動ができるからです。
他の不動産会社との査定内容や募集状況などの売却情報が入らないため、あなたには本当のことを言わずに済みます。ここで重要になる【相場価格】についてお話します。
相場価格とは、過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめて判断した不動産価格のことです。あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある比較競合物件をピックアップします。相場を作るのは、買主であって売主ではありません。
だから、相場価格の範囲よりも査定価格が高ければ売れ残ります、しかし、募集窓口になりたい不動産会社は、相場価格より高い査定価格であなたをワクワクさせます。
仲介手数料が受領できるから
募集窓口になった不動産会社には大きな特典が待っています。それは仲介手数料です。
仲介手数料とは、成果報酬として売主のあなたから受領できるお金のことです。仲介手数料の計算は、取引価格４００万円超では成約価格×３％+６万円（消費税別）です。
たとえば、２０００万円でマンションを売却すれば、２０００万円×３％+６万円＝６６万円（消費税別）の高額手数料を売主から受領することができます。
この仲介手数料をあなたから受領するためにチラシ投函を継続して、相場価格より高額になるマンション査定をあなたに提案して募集窓口になろうとします。
囲い込みもできるから
囲い込みとは、不動産会社が自社で売主の窓口だけでなく、買主の窓口にもなって仲介手数料を両者から受領しようとする【独自の営業方法】です。専任媒介や専属専任媒介を結べば可能になります。
上記で解説した仲介手数料３％相当額の２倍を受領できるので不動産収益も非常に大きいです。この事実を売主に言いません。これが専任媒介や専属専任媒介を結んだ不動産会社の強みです。
たとえば、募集窓口になった不動産会社は協力業者の問い合わせがあれば、物件紹介をすることになっています。当たり前です。しかし、申し込みが入ったと嘘をいって紹介しません。また、売買契約前なので２番手扱いなら可能ですというケースもあります。
不動産会社はあなたを利用して会社収益をさらに伸ばす方法をよく知っています。
当て馬にもできるから
当て馬（あてうま）とは、あなたのマンションを利用して他のマンションで成約させることです。売主にわからないように営業活動していますので、具体的に解説します。
チラシ投函から媒介契約を結び募集窓口になった不動産会社は、更なる募集展開を行います。あなたのマンションを比較対象物件にして他のマンションで成約させる方法です。
あなたのマンションよりも少し購入価格は高いですが、築浅のマンションもあわせて内覧させます。 最寄り駅も同じ、駅近で築年数の新しいマンションで成約させるシナリオです。
このように、あなたのマンションを当て馬（比較検討物件）にして、不動産会社は仲介手数料を受領して利益を延ばし続けているのです。
売れ残ったあなたのマンションは相場価格から高くて、インターネットの反響がなければ、１００万円位の値下げ交渉をさせられる結果となります。
そもそも一番最初の査定段階から相場価格より高いマンション価格なので、まだ相場価格からズレているかも知れません。
『いつマンションが売れるのかな・・・』あなたは一人で悩みますが、不動産会社は何とも思いません。また他のマンションで成約すれば良いと不動産会社は考えています。
売主窓口を独占できるから
チラシ投函から不動産会社を利用した場合、あなたがマイナスになることは、１社単独の不動産会社のみで査定相談していることです。
ＣＭで有名な全国展開している大手不動産会社であったり、地元で古くから営業活動をしている老舗不動産屋であったりしても同じです。
１社単独の不動産会社に売却相談しているので、マンション査定をする際に数字操作されても全くわかりません。なぜなら、比較検討ができないからです。
できれば、最低でも２社以上の複数の不動産会社に査定依頼することです。
マンション査定を行うときに、相場価格は過去の成約事例や現在の売却事例の結果なので数字操作はできないと思うでしょう。しかし、簡単に相場価格の数字操作はできます。
不動産会社をナメてはいけません。
たとえば、マンションの売却価格が高くなる物件事例だけピックアップします。１０年以上前の成約物件を比較物件にしたり、そもそも相場間違いした別エリアの売却物件を追加したりします。
そして、最寄駅と似た駅（乗降者数など）を見つけて比較物件に追加します。実は簡単なのです。あなたはダマされてしまいます。
繰り返しますが、「１社単独の不動産会社」で売却査定を相談しないことです。これだけは忘れないでください。
まとめ
不動産会社がＤＭやチラシ投函を続ける理由は、利益になっているからです。１本の電話相談でマンション売却の募集窓口になり、買主をみつけて売上につながっているのです。
急いで売りたい場合は、相場価格から値下げした買取保証も提案します。そうすれば、次の新たな買主に売る転売物件としてさらに利益拡大になります。
いくらインターネットが普及してもＤＭがなくなりません。なぜなら、不動産会社の利益に直結しているからです。安易に電話相談するのは注意してください。
ＤＭやチラシに頼らないマンション売却方法とは
ＤＭを読んで電話してみたいと思ったら、１社単独の不動産会社に相談するのは避けてください。なぜなら、査定価格の根拠や比較検討ができないからです。
できれば、最低でも２社以上の複数の不動産会社に売却相談することをおすすめします。そうすれば、マンションの相場価格も冷静に判断できます。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の売却事例を総合的にまとめた価格のことです。相場価格を理解せずに不動産会社の査定価格を信用してはいけません。
このように複数査定をすれば、自分のマンションが実際に今売ったらいくらになるのか？ 判断できるようになります。マンションを売りたいなら、正しい方法で進めましょう。
