共有名義のマンション売却なら【共有名義全員の了解】が必要です。離婚や相続のときに持ち分のみの売却も可能ですが実際は難しいでしょう。だから、共有名義人の全員一致で売却するようにしてください。
共有名義とは、夫婦で購入や相続したときに名義人が２人以上で所有した場合です。共有名義のマンションはとても多いで悩むと思います。
そこで、このページでは、相続や離婚などで共有名義のマンションを売却する時に注意するポイントについて解説します。参考にしてください。
| ※共有名義は持分がポイントになります。マンション売却後の分配も持分になるからです。しかし、相続の場合は、少し違います。たとえば、父親名義なら母親が２分の１でその半分を子供などで分けたりします。 |
もくじ
マンション売却と共有名義でトラブルになる注意ポイント
共有名義の持分を解消する
マンション売却する前に共有持分について解消する方法があります。たとえば、共有持分の割合を他の共有名義人と不動産売買契約を結びます。
たとえば、Aさん、Bさん、Cさんの共有名義３名で所有するマンションだとします。AさんとBさんの共有持分をCさんに売った場合、Cさん単独名義になります。逆に、CさんがAさんとBさんに共有持分を売るケースもあります。
単独名義や少数の共有名義人のマンションになりますので、不動産売却や賃貸活用など反対されることなく、円滑に話を進めることができます。
共有名義の売却相場は減額される
共有名義のマンション売却相場は通常の価格設定よりも大きく減額される可能性が高いです。なぜなら、単独名義ではないからです。
たとえば、マンション価格が２０００万円だとします。共有名義の場合、買取価格と同様に約７０％位の１４００万円位になったり、５０％位の１０００万円になったりする可能性もあります。
上記でも解説したように相場評価が下がらないようにするには、持ち分を解消することです。できるだけ単独名義にすることです。
共有名義の委任状を作成して代理人を活用する
共有名義のマンション売却したくても、共有名義人が全員集まらないケースもあります。たとえば、相続による共有名義の場合は、委任状を作成して”代理人”を活用して売却することも可能です。そして、離婚であれば、慰謝料請求をして登記名義変更（財産分与）することも可能です。
共有名義のとき、税金（贈与）に注意する
贈与とは、金銭解決せずに無償で相手からもらったり、渡したりする行為のことです。
マンションの共有名義であれば、離婚や相続で相手と話し合いをしたくないから「持分をあげる！」と相手から言われても安易に承諾しないことです。承諾する前にできれば、諸費用計算をすべきです。
たとえば、贈与に係わる諸費用なら贈与税、名義変更の登録免許税、不動産取得税などです。無償でもらったとしても不動産評価が１０００万円位の資産価値があれば、高額な税金を支払う可能性があります。
それでもトラブルにならずに単独名義になると納得できればそれも一つの方法ですが、贈与税は高額なので、可能なら諸費用計算をしてもらいたいです。
また贈与税がかからない方法として、毎年１１０万円の暦年課税制度や２５００万円までの相続時精算課税制度の活用も考えられますが、共有名義を解消するなら持ち分の売買か？全員一致でマンション売却したほうがよいでしょう。
共有名義の持分解消したマンション売却を理解する
共有名義のマンションを売却する場合に、共有名義人と会いたくないので持分の権利を第三者に売却したいと考える売主もいます。持分を売ることは可能性ですが注意してください。
なぜなら、想像以上に相場も安く買いたたかれるからです。たとえば、共有名義の持分権利が５００万円位だとします。だからといって５００万円に現金化できません。
良くて１００万円以下、もしかするとタダ同然かも知れません。なぜなら、持分を購入しても何も運用できないからです。この話は、買取を選択しても同じです。慌てずにマンション売却できる方法を考えましょう。
共有名義の振込は持分割合である
マンション売却の共有名義について、持分割合で振込むことができます。買主に協力してもらい共有名義分の指定口座に売却価格を振込ます。
１点注意することは、振込手数料の買主負担が増えることです。売買契約書の条文にもよりますが、振込手数料を売主負担にすれば買主も安心するでしょう。
補足までですが、振込口座が複数あると入金確認も遅れて決済引渡自体も長引く可能性があります。
共有名義の領収書は持分で発行可能である
マンション売却による共有名義の持分で領収書発行も可能です。仲介に入っている不動産会社に協力してもらい領収書を作成してもらいます。持分に応じて発行します。
マンション売却で共有名義の確定申告について解説
共有名義の確定申告をする
共有名義でもマンション売却後には持分に応じて確定申告します。個人であれば、マンション売却した年の翌年２月１６日～３月１５日までに確定申告をします。マイナンバーの記入欄がありますので注意してください。
共有名義の３０００万円控除をする
自宅である居住用財産のマンション売却で利益が発生した場合、共有名義であっても持ち分に応じて３０００万円の特別控除は別々になります。全員ではなく、一人ひとりになります。３０００万円控除について別のページで解説していますので、あわせて読んでください。
まとめ
マンション売却で共有名義のときにトラブルになるケースを解説しました。
離婚や相続による共有名義のマンション売却となれば、共有名義の持分のみで現金化したいと思っても簡単には行きません。できれば全員一致で話をまとめてから進めてください。
