マンション売却するときに住宅ローンで当時購入した場合、一括繰り上げ返済のタイミングが重要です。特に居住中なら売却価格で全額返済できるか？ 事前確認してください。
また一括繰り上げ返済する場合、不動産売買契約を結んだ後に銀行の担当者と事前相談します。私 浦田も売買契約後に銀行に行って打ち合わせしたことがあります。
一括繰り上げ返済後の金利計算や返済実行日を決めたりします。マンション売却となれば一括全額返済となるので事前に一括繰り上げ返済について理解する必要があります。
そこで、このページでは、マンション売却で住宅ローンの一括繰り上げ返済のタイミングと注意事項などを解説します。参考にしてください。
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▶住宅ローンの繰り上げ返済について 当時、マンションを購入するときに現金だけでなく、銀行や信用金庫、農協などから住宅ローンを活用した融資額を返済することです。繰り上げ返済には、一部と全部があります。 一部とは、マンション居住中に返済額を減らすことです。状況によって、期間を短くしたり、返済額を軽くしたり様々です。今回のマンション売却では、全部に該当します。 |
もくじ
マンション売却は一括繰り上げ返済が条件
住宅ローンを貸した金融機関からみると全額を一括繰り上げ返済しなければ、抵当権を解除しません。なぜなら、貸したお金が戻って来ないからです。一括返済できなければ、解除しません。
そうすれば、マンション売却すら現実として買主に引き渡すこともできません。要注意です。また補足までですが、売却前にローン返済が滞ると競売にかけられることもあります。
競売とは、住宅ローンを貸し出したお金が回収できないとき、当時設定した抵当権を行使して売却により現金化しようとします。このように、最悪な結末にならない為に毎月返済するのです。
特段問題なく、ローン返済が予定通りに進んでいるのであれば、次に注意事項があります。
住宅ローンの繰り上げ返済に必要な書類とマンション売却の手続き
繰り上げ返済をしたいとの必要書類としては、銀行印と通帳、返済予定表、そして銀行指定の書面に記入することなどです。手続きについては、各金融機関に確認することです。
手続きで注意することは、急には出来にくいことが多いです。なぜなら、契約書類など本店保管している可能性があるからです。上記でも解説した通り、余裕をもって対応しましょう。
最近では、インターネットで繰り上げ返済が可能になっていますので時間をかけて、金融機関に行かなくても効率よく対応できますので、ホームページでチェックすることです。
さらに必要書類を用意して繰り上げ返済をしたときに手数料が気になります。次に解説します。
住宅ローンの繰り上げ返済や一括返済の手数料
住宅ローンの繰り上げ返済の手数料もあなたが支払うことになるので忘れないでください。たとえば、窓口対応や電話対応、インターネット対応で手数料が変わってきます。
一度、住宅ローンを借りた金融機関のホームページを確認することをおすすめします。なぜなら、時間の経過と共に手数料負担も軽減しているからです。
あなたが住宅ローンを組んだ時よりも実は良い制度になっている可能性が高いです。
住宅ローンの残債があってもマンション買い替え可能なのか
住宅ローンの残債があっても買い替えは可能です。しかし、注意することがあります。それは、今の残債に新規ローンを追加するからです。たとえば、ローンの支払い額も確実に増えます。
想像以上に負担もかかるので収入アップなら、買い替えローンで取り組んでもよいでしょう。しかし、収入に自信がないと金融機関の融資審査も厳しくなるのでNGになるかも知れません。
参考までに買い替えローンについて金融機関に相談してみましょう。金融機関の担当者も雰囲気で理解できますポイントは当時ローンを組んだ収入よりも上昇していることです。
住宅ローンの返済しながら居住中のマンション売却は要注意
住宅ローンの返済している居住中にマンション売却となれば、住宅ローンの残金は必ず確認してください。残金確認は、銀行でも確認できます。または、袋とじのハガキでも確認できます。
第一に売却価格の範囲内でローン残金が全額支払えるのか？ 確認してから売却活動を始めましょう。最悪、預貯金などを活用して穴埋めできればよいのですが、いかがでしょうか。
マンション価格について、買主から値引き交渉を受けるケースもあるので、ある程度余裕を持った売却シュミレーションが求められます。さらに仲介料や抵当権抹消費用なども忘れずに。
そして、売買契約を結んだ後に、ローンの融資先に伺い、全額繰り上げ返済の事前相談をすることです。たとえば、返済実行日を決めて、金利を含めた残金を計算してもらいます。
急に近日中に引渡しといっても金融機関が慌てます。書類関係が本店保管の場合もあるのである程度余裕を持った対応が必要です。事前に電話で相談してもよいでしょう。
まとめ
いかがでしょうか。マンション売却による住宅ローンの繰り上げ返済について解説しました。特に居住中の場合は、第一にローン残金を確認することです。
なぜなら、マンション価格以下であれば、預貯金などを切り崩して全額返済しなければいけないからです。ローン返済をするために預貯金を使うと住み替え後の生活が圧迫します。
計画的にマンション売却を進めてください。何よりも重要なポイントが、マンション価格です。
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