マンション売却するときに住宅ローンで当時購入した場合、一括繰り上げ返済のタイミングが重要です。特に居住中なら売却価格で全額返済できるのか？ 事前に確認してください。
また一括繰り上げ返済する場合、不動産売買契約を結んだ後に銀行の担当者と事前相談します。私 浦田も売買契約後に銀行に行って打ち合わせしたことがあります。
一括繰り上げ返済後の金利計算や返済実行日を決めたりします。マンション売却となれば一括全額返済が条件となるので事前に理解する必要があります。
そこで、このページでは、マンション売却で住宅ローンの一括繰り上げ返済のタイミングと注意事項などを解説します。参考にしてください。
▶住宅ローンの繰り上げ返済について
住宅ローンとは、居住用マンションを購入するときに現金だけでなく、銀行や信用金庫、農協などから融資してもらう方法のことですが、住宅ローンの繰り上げ返済には、一部と全部があります。
一部とは、マンション居住中に返済額を減らすことです。状況によって、期間を短くしたり、返済額を少なくしたり様々です。今回のマンション売却では、全部に該当します。
もくじ
マンション売却と住宅ローンの一括繰り上げ返済を解説
一括返済しなげれば抵当権を解除しない【原則論】
住宅ローンを貸した金融機関からみると全額を一括繰り上げ返済しなければ、抵当権を解除しません。なぜなら、貸したお金が戻って来ないからです。
抵当権とは、住宅ローンを貸した金融機関が返済できなくなった時の保険としてマンションを売って現金回収できる権利のことです。この抵当権が金融機関の担保になっています。
抵当権を解除しなければ、マンション売却すら現実として買主に引き渡すこともできません。さらに、マンション売却前にローン返済が滞ると競売にかけられることもあります。
競売とは、住宅ローンを貸し出したお金が回収できないとき、購入当時に設定した抵当権を行使してマンション売却により現金化しようとします。
このように、最悪な結末にならない為に毎月返済するのです。特段問題なく、住宅ローン返済が予定通りに進んでいれば問題はありません。
住宅ローンの一括繰り上げ返済するタイミング
マンション売却で住宅ローンの一括繰り上げ返済のタイミングは、「決済引き渡し」のときです。抵当権設定をした金融機関で行われます。買主の残金支払いと同時に完済手続きを取ります。
そうすれば、同席する司法書士にて所有権の移転や抵当権の抹消などを行います。中には、現金支払いで不動産売買契約と決済引き渡しを同日に行うケースもあります。
住宅ローンの一括繰り上げ返済に必要な書類と手続き
一括繰り上げ返済をしたいときの必要書類としては、銀行印と通帳、返済予定表、そして銀行指定の書面に記入することです。手続きについては、各金融機関に直接確認してください。
繰り上げ返済の手続きで事前に注意することがあります。それは、急な対応が出来にくいことです。なぜなら、原本である金銭消費貸借契約書類などは本店に保管している可能性があるからです。少し余裕をもって対応しましょう。
最近では、インターネットでも繰り上げ返済が可能になっていますので、金融機関に行かなくても効率よく対応できます。ホームページでチェックすることです。さらに必要書類を用意して繰り上げ返済するときに【手数料】が気になります。
住宅ローンの一括繰り上げ返済の利息や手数料について
住宅ローンの繰り上げ返済の利息や手数料もあなたが支払うので忘れないでください。たとえば、窓口対応や電話対応、インターネット対応で手数料も変わってきます。
一度、住宅ローンを借りた金融機関のホームページを確認することをおすすめします。なぜなら、時間の経過と共に利息や手数料負担も軽減しているからです。あなたが住宅ローンを組んだ時よりも実は良い制度になっている可能性があります。
住宅ローンの一括繰り上げ返済で税金徴収されるケースもある
住宅ローンの一括繰り上げ返済を行うと誰のお金で支払ったのか？ 管轄の税務署から問い合わせが来る場合もあるので注意してください。
具体的な税金徴収としては、贈与税が想定されます。たとえば、年間１１０万円以下なら贈与税は掛かりません。しかし、これ以上をもらった場合、高額贈与になると翌年の確定申告が必要です。住宅ローンも高額な借入が多いので誰のお金で一括返済するのか？ 注意してください。
住宅ローンの残債があっても買い替え可能なのか
住宅ローンの残債があっても買い替えは可能ですが、注意することがあります。それは、今の残債に新規ローンを追加することです。住宅ローンの支払い額も確実に増えます。
想像以上に返済負担も増えるので給与収入のアップが見込めるなら、買い替えローンで取り組んでもよいでしょう。しかし、給与収入に自信がないと金融機関の融資審査も厳しくなるのでＮＧになるかも知れません。ポイントとしては、当時ローンを組んだ給与収入よりも上昇していることです。
住宅ローンの返済しながら居住中の売却は要注意
住宅ローンを返済している居住中のマンションを売却するとなれば、ローン残金は必ず確認してください。残金確認は銀行で可能です。または、袋とじの郵便ハガキでも確認できます。
第一に売却価格の範囲内でローン残金が全額支払えるのか？ 確認してから売却活動を始めましょう。最悪、預貯金などを活用して穴埋めできればよいのですが、いかがでしょうか。
マンション価格について、買主から値引き交渉を受けるケースもあるので、ある程度余裕を持った売却シュミレーションが求められます。さらに仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用なども忘れずに追加します。
そしてマンション売買契約を結んだ後に、住宅ローンの融資先に伺い、全額繰り上げ返済の事前相談をすることです。たとえば、返済実行日を決めて利息を含めた残金を計算してもらいます。
急に近日中にマンション引渡しといっても金融機関が慌てます。上記でも解説しましたが、書類関係が本店保管の場合もあるのである程度、余裕を持った対応が必要です。事前に電話で相談してもよいでしょう。
住宅ローン残高をマンション売却前に確認する方法
返済予定表から判断する
マンション売却前に住宅ローンの残高確認をする方法があります。たとえば、銀行と結んだ金銭消費貸借契約と一緒に添付されている償還予定表（返済予定表）から読み取ります。
償還予定表（返済予定表）とは、購入当時のローン残高から毎月の返済額やボーナス時の返済額が前もって記載されており、返済と同時に残高も減っていくのが判断できる書面のことです。
または、半年に一度のペースで銀行から現時点の借り入れ額が記載されたハガキが届きます。これらを元にローン残高を確認しましょう。
残高証明書を発行してもらう
それでも不明の場合は、銀行の窓口にいくと残高証明書を有料になりますが、発行してもらえます。このとき発行理由を聞かれますが、「残高がわからないから」といえば問題ありません。
間違えてもマンションを売却したいからと言わないほうがよいでしょう。なぜだか、マンション売却と言うと関連不動産会社を紹介されたり、ＤＭ（ダイレクトメール）が自宅に届いたりすることもあります。銀行も手数料商売です。ビジネスチャンスを生かそうとします。
補足までですが、実際にマンション売却が決まれば、売買契約後にローン残高の最終計算をしてもらえれば問題ありません。引渡し決済は、住宅ローンを借りた銀行で行います。
住宅ローンが払えずに任意売却する方法
抵当権設定されているマンションを売却するには、住宅ローンの全額返済が基本条件です。しかし、個々の状況によって住宅ローンが払えずに悩むケースもあります。このケースでマンション売却するなら”任意売却”を検討します。
任意売却とは何か
任意売却とは、住宅ローンを全額返済できなくてもマンション売却できる方法を抵当権設定した金融機関と交渉する方法をいいます。
全額返済しなくても抵当権を解除してもらうこと
たとえば、住宅ローン残高が３０００万円とします。しかし、マンション売却が２５００万円なら残り５００万円が不足しています。原則は全額返済しなければ”抵当権解除”をしませんが、任意売却の場合は、マンション売却を認めて、残り５００万円を少しづつ返済していくように交渉します。
このように解説すると”うまくいくかも！”と期待しますが、住宅ローンの差額と月々返済、あなたの年収などを考慮すると認めないケースもあります。安易に考えない方がよいでしょう。
補足までですが、住宅ローンが支払えないと自己破産まで検討されるケースもあります。自己破産になると社会通念上、しばりになる部分もあります。できるだけ冷静に考えてください。
住宅ローンが払えずにリースバックする方法
住宅ローンが払えずにリースバック制度を活用したいと考えるケースもあります。
リースバックとは何か
リースバックとは、現在の不動産を売却しますが、そのまま賃貸として住み続ける方法です。うまく活用できれば、そのまま住みながら、残った住宅ローンの返済を続けることができると考えます。
マンション価格によっては難しいケースもある
しかし、ポイントがあります。マンションの資産価値です。高く売れると良いのですが、値崩れすれば、住宅ローンの残債が多く残りリースバック制度を活用できない可能性もあります。別のページで解説していますので、あわせて読んでください。
まとめ
いかがでしょうか。マンション売却による住宅ローンの繰り上げ返済について解説しました。特に居住中の場合は、第一に”住宅ローン残金”を必ず確認することです。
なぜなら、マンション売却の成約価格以下であれば、預貯金などを切り崩して全額返済しなければいけないからです。ローン返済をするために預貯金を使うと住み替え後の生活が圧迫します。計画的にマンション売却を進めてください。
何よりも重要なポイントが、査定によるマンション価格です。
