マンション売却するときに住宅ローンで当時購入した場合、一括繰り上げ返済のタイミングが重要です。特に居住中なら売却価格で全額返済できるのか？ 事前に確認してください。
また一括繰り上げ返済する場合、不動産売買契約を結んだ後に銀行の担当者と事前相談します。私 浦田も売買契約後に銀行に行って打ち合わせしたことがあります。
一括繰り上げ返済後の金利計算や返済実行日を決めたりします。マンション売却となれば一括全額返済が条件となるので事前に理解する必要があります。
そこで、このページでは、マンション売却で住宅ローンの一括繰り上げ返済のタイミングと注意事項などを解説します。参考にしてください。
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▶住宅ローンの繰り上げ返済について 住宅ローンとは、居住用マンションを購入するときに現金だけでなく、銀行や信用金庫、農協などから融資してもらう方法のことですが、住宅ローンの繰り上げ返済には、一部と全部があります。 一部とは、マンション居住中に返済額を減らすことです。状況によって、期間を短くしたり、返済額を少なくしたり様々です。今回のマンション売却では、全部に該当します。 |
もくじ
マンション売却は一括繰り上げ返済が条件である
住宅ローンを貸した金融機関からみると全額を一括繰り上げ返済しなければ、抵当権を解除しません。なぜなら、貸したお金が戻って来ないからです。
抵当権とは、住宅ローンを貸した金融機関が返済できなくなった時の保険としてマンションを売って現金回収できる権利のことです。この抵当権が金融機関の担保になっています。
抵当権を解除しなければ、マンション売却すら現実として買主に引き渡すこともできません。さらに、マンション売却前にローン返済が滞ると競売にかけられることもあります。
競売とは、住宅ローンを貸し出したお金が回収できないとき、購入当時に設定した抵当権を行使してマンション売却により現金化しようとします。
このように、最悪な結末にならない為に毎月返済するのです。特段問題なく、住宅ローン返済が予定通りに進んでいれば問題はありません。
マンション売却前に住宅ローンの残高確認する方法
マンション売却前に住宅ローンの残高確認をする方法があります。たとえば、銀行と結んだ金銭消費貸借契約と一緒に添付されている償還予定表（返済予定表）から読み取ります。
償還予定表（返済予定表）とは、購入当時のローン残高から毎月の返済額やボーナス時の返済額が前もって記載されており、返済と同時に残高も減っていくのが判断できる書面のことです。
または、半年に一度のペースで銀行から現時点の借り入れ額が記載されたハガキが届きます。これらを元にローン残高を確認しましょう。
それでも不明の場合は、銀行の窓口にいくと残高証明書を有料ですが、発行してもらえます。このとき発行理由を聞かれますが、「残高がわからないから」といえば問題ありません。
間違えてもマンションを売却したいからと言わないほうがよいでしょう。なぜだか、マンション売却と言うと関連不動産会社を紹介されたり、ＤＭ（ダイレクトメール）が自宅に届いたりすることもあります。銀行も手数料商売です。ビジネスチャンスを生かそうとします。
補足までですが、実際にマンション売却が決まれば、売買契約後にローン残高の最終計算をしてもらえれば問題ありません。引渡し決済は、住宅ローンを借りた銀行で行います。
住宅ローンの残高確認する理由【重要】
住宅ローンの残高確認をする理由は、ローン残高をすべて返済しなければ、銀行は抵当権を外してくれません。抵当権を外さなければ、次の買主にマンションを引き継げないからです。
抵当権とは、あなたに貸し出した住宅ローンの支払いが滞納した場合、相当の期間を含めてあなたのマンションを第三者に売却して現金化を行い、住宅ローンを回収できる権利のことです。
だから、住宅ローンの残りがある場合、ローン残高よりもマンションを高く売る必要があります。仮にマンション売却してもローン残高に足りない場合は、預貯金などの現金で補う必要があります。だから、マンション売却する前にローン残高を確認することはとても重要です。
住宅ローンの一括繰り上げ返済のタイミング
マンション売却で住宅ローンの一括繰り上げ返済のタイミングは、決済引き渡しの時です。抵当権設定をした金融機関で行われます。買主の残金支払いと同時に完済手続きを取ります。
そうすれば、同席する司法書士にて所有権の移転や抵当権の抹消などを行えます。中には、現金支払いで不動産売買契約と決済引き渡しを同日に行うケースもあります。
住宅ローンの繰り上げ返済に必要な書類とマンション売却の手続き
繰り上げ返済をしたいときの必要書類としては、銀行印と通帳、返済予定表、そして銀行指定の書面に記入することです。手続きについては、各金融機関に直接確認してください。
繰り上げ返済の手続きで事前に注意することがあります。
それは、急な対応が出来にくいことです。なぜなら、原本である金銭消費貸借契約書類などは、本店保管している可能性があるからです。少し余裕をもって対応しましょう。
最近では、インターネットでも繰り上げ返済が可能になっていますので、金融機関に行かなくても効率よく対応できます。ホームページでチェックすることです。
さらに必要書類を用意して繰り上げ返済するときに【手数料】が気になります。
住宅ローンの繰り上げ返済や一括返済の利息や手数料
住宅ローンの繰り上げ返済の利息や手数料もあなたが支払うので忘れないでください。たとえば、窓口対応や電話対応、インターネット対応で手数料も変わってきます。
一度、住宅ローンを借りた金融機関のホームページを確認することをおすすめします。なぜなら、時間の経過と共に利息や手数料負担も軽減しているからです。あなたが住宅ローンを組んだ時よりも実は良い制度になっている可能性があります。
住宅ローンの残債があってもマンション買い替え可能なのか
住宅ローンの残債があっても買い替えは可能ですが、注意することがあります。それは、今の残債に新規ローンを追加することです。住宅ローンの支払い額も確実に増えます。
想像以上に返済負担も増えるので給与収入のアップが見込めるなら、買い替えローンで取り組んでもよいでしょう。しかし、給与収入に自信がないと金融機関の融資審査も厳しくなるのでＮＧになるかも知れません。
ポイントとしては、当時ローンを組んだ給与収入よりも上昇していることです。
住宅ローンの返済しながら居住中のマンション売却は要注意
住宅ローンを返済している居住中マンションを売却するとなれば、ローン残金は必ず確認してください。残金確認は銀行で可能です。または、袋とじの郵便ハガキでも確認できます。
第一に売却価格の範囲内でローン残金が全額支払えるのか？ 確認してから売却活動を始めましょう。最悪、預貯金などを活用して穴埋めできればよいのですが、いかがでしょうか。
マンション価格について、買主から値引き交渉を受けるケースもあるので、ある程度余裕を持った売却シュミレーションが求められます。さらに仲介料や抵当権抹消費用なども忘れずに。
そしてマンション売買契約を結んだ後に、ローンの融資先に伺い、全額繰り上げ返済の事前相談をすることです。たとえば、返済実行日を決めて利息を含めた残金を計算してもらいます。
急に近日中にマンション引渡しといっても金融機関が慌てます。書類関係が本店保管の場合もあるのである程度、余裕を持った対応が必要です。事前に電話で相談してもよいでしょう。
住宅ローンの一括繰り上げ返済で税金徴収されるケースもある
住宅ローンの一括繰り上げ返済を行うと誰のお金で支払ったのか？ 管轄の税務署から問い合わせが来る場合もあるので注意してください。
具体的な税金徴収としては、贈与税が想定されます。たとえば、年間１１０万円以下なら贈与税は掛かりません。しかし、これ以上をもらった場合、高額贈与になると翌年の確定申告が必要です。
住宅ローンも高額な借入が多いので誰のお金で一括返済するのか？ 注意してください。
まとめ
いかがでしょうか。マンション売却による住宅ローンの繰り上げ返済について解説しました。特に居住中の場合は、第一に【住宅ローン残金】を確認することです。
なぜなら、マンション価格以下であれば、預貯金などを切り崩して全額返済しなければいけないからです。ローン返済をするために預貯金を使うと住み替え後の生活が圧迫します。
計画的にマンション売却を進めてください。何よりも重要なポイントが、マンション価格です。
そこで、一括繰り上げ返済を希望するならマンション査定を先にしますが、注意するポイントがあります。それは、１社単独の不動産会社に査定相談しないことです。
最低でも２社以上の複数の不動産会社に査定相談することです。なぜなら、価格根拠や比較検討ができないからです。１社単独の不動産会社では、査定価格も信用するしかありません。
住宅ローンの残債があるならマンション査定は複数査定をおすすめします。
→『複数査定をすすめる理由』
