マンションが売れないと値下げを考えてしまいます。よくある話ですが、媒介契約の期間３ヶ月を目安に値下げを受け入れるタイミングだと不動産会社が提案しますが、その前に理解してほしいのが”相場”のチェックです。マンションの反響がないからと不動産会社の意見を素直に受け入れてはいけません。
まずは自分で相場をチェックすることをおすすめします。そのあとに値下げを検討しましょう。そこで、このページでは、値下げの前に理解することを解説しますので参考にしてください。
マンション売却で値下げ時期を考える前に理解すること
値下げ交渉を買主が希望するなら買付証明書をもらうこと
マンションを売却募集するときに、仲介に入っている不動産会社から買主の値下げ交渉に応じてよいですか？ と、あなたに相談が来ることがあります。
値下げ交渉の本気度を確かめるなら買付証明書を必ず提出してもらいましょう。買主の名前や住所など身元も顔もわからない人の値下げ交渉に応じてはいけません。
買付証明書とは、あなたのマンションを購入したい意思表示を書面化したことです。別の言い方では、不動産購入申込書といいます。口頭では受けませんので購入に対する本気度も高いです。
値下げ交渉で買付証明書を受領する時の注意点
買付証明書には、買主である本人に直接書いてもらいます。中には、代理で不動産会社がダミーで書くケースもありますが、買主本人でない書面は受け取らないでください。
そして、買付証明書に身分証の写し（運転免許証やパスポートなど）を添付すれば問題ありません。本当に購入する気があるのか？ 買主の意思表示を必ず書面でもらうことです。
補足までですが、買付証明書を受領することが目的ではなく、マンション売却をあなたの希望価格にすることが目的なので本気度の高い買主と対応してください。
値下げ交渉で取り纏め依頼書を発行されるケースもある
取り纏め依頼書とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを購入する売買方式のことです。別名、マンション買取ともいいいます。
取り纏め依頼書が発行される場合、マンションが売れるメリットもありますが、値下げ交渉が必ず来るデメリットもあります。それは、値下げ交渉が相場の約７０％位になることです。
取り纏め依頼書が手元に届くということは、マンションが売れずに悩んでいる時かも知れません。また、最寄り駅から離れていたり、バス便だったりします。マンション買取にもデメリットがあるので総合的に考える必要があります。買取価格に納得できるなら売却方法の一つになるでしょう。
値下げの範囲は５００万円単位を意識すること
マンションが売れないときに１０万円位下げようか？と考えてしまいます。しかし、極論でいうと５００万円単位で値下げを考えてほしいです。なぜなら不動産ポータルサイトの掲載方法に関係しているからです。
具体的にいうと、不動産ポータルサイトのスーモやアットホーム、ライフルホームズの物件掲載が５００万円単位で区切られています。このポイントは意識してほしいです。
たとえば、２２８０万円でマンション売却したが、結果的に売れない場合、２１８０万円や２０８０万円ではなく、１９８０万円にすべきです。２０００万円～２５００万円代では反響ないので１５００万円～２０００万円代の枠で再募集をするのです。５００万円単位で区切られているのを忘れないでください。
値下げの時期は媒介契約の更新のタイミングではない
マンションが売れないと不安になります。不動産会社に相談すれば、媒介契約の更新時期である３ヶ月を目安に提案されるケースがありますが、注意してください。
上記でも解説しているようにまずは”相場”のチェックです。マンション相場を意識しながら値下げのタイミングを考えることです。
媒介契約とは、不動産会社が募集できる期間のことです。だいたい３ヶ月で結びます。
不動産会社が媒介契約期間を３ヶ月で結ぶ理由があります。別のページで一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３つに別けて注意点など解説しています。参考にしてください。
値下げ交渉がまとまった場合の注意点
値下げ交渉後は売渡承諾書を発行すること
買付証明書を受け取り、値下げ交渉の駆け引きがまとまった場合、売主のあなたは売渡承諾書を発行します。売渡承諾書とは、マンション売却する意思表示を書面化したものです。
ここで、注意することがあります。それは、買付証明書と売渡承諾書があっても売買契約を結んだことではありません。だから、買主がキャンセルしたいと言っても一切問題ありません。
たとえば、売買契約を結ぶ前日にキャンセルしても何ら問題ありません。あくまでも購入と売却の意思表示を双方がしただけです。間違えないでください。
逆のパターンもあります。
売渡承諾書に値下げ交渉に応じれる価格を記載して買主に書面を渡す方法も良いでしょう。しかし、とても事務的過ぎて買主からすれば、「じゃ、いいよ！やめた」と感情的になるかも知れません。
事務的に断っても直ぐに反響が取れるマンションなら良いのですが、大事に対応したい買主であれば、まず不動産会社を通して値下げ交渉する理由など確認してもらい、丁寧に対応することです。
値下げ交渉後は手付金の受領を早く考えること
売渡承諾書を買主に渡して売買条件がまとまれば、重要事項説明と売買契約を結び、手付金を受領することがポイントになります。まずは、手付金を受領する流れを出来るだけ早くイメージしてください。
仮に売買契約後に買主からキャンセルとなれば、手付金を放棄することになります。
値下げ交渉に応じないケースもある
マンション売却する場合、最初から値下げ交渉を受け入れないやり方もあります。
具体的に解説します。まずは、自分で相場をチェックした後に相場の範囲内の下限でマンション売却をします。たとえば、相場が２０００万円～２２００万円なら１９８０万円で募集活動をします。相場の最安値なので値下げを受けません。
買主から値下げ交渉を受けても『相場の下限設定なのでご理解ください』と不動産会社と通じて話をしてもらいます。そうすれば、納得してもらえます。なぜなら、相場を意識した価格設定だからです。
まとめ
マンションが売れないときに値下げ交渉を不動産会社から受ける可能性が高いので、自分で相場を調べてから判断してください。不動産会社任せにしたらさらに値下げ交渉を受けるかも知れません。
また、募集期間の媒介契約の３ヶ月が値下げのタイミングだと安易に考えてもいけません。ご注意ください。あくまでも相場から判断することが基本です。参考にしてください。
