マンション売却で営業活動報告書の重要ポイントは、問い合わせ状況と現地案内の数です。これらの数値が伸びないと危険です。あっという間に6ヵ月から1年位売れ残ります。
実は、募集窓口として媒介契約を結んだ不動産会社の責任だけではありません。築年数の問題も影響して買主が購入を避けている可能性もあります。
そこで、このページでは、営業活動報告書から判断してマンションを売る方法を解説します。営業活動報告書の確認するポイントが理解できれば、売れるようになります。
営業活動報告書とは【マンション売却のポイントを理解する】
営業活動報告書とは、募集窓口として媒介契約を結んだ不動産会社が売却活動の期間を決めて売主のあなたに報告する書面のことです。営業活動報告書の内容は以下の通りです。
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平成●●年●●月●●日 第●回 営業活動報告書（参考）
売主 田 中 花 子 様
商号・名称：株式会社ABC不動産 代表者氏名：●●●● 所 在 地：横浜市●●区●●1－1－1 電 話 番 号：045－●●●－●●●● 免許証番号：神奈川県知事（5）第●●●●●号 物件担当者：鈴 木 一 郎
●●年●●月●●日付けの（一般・専任・専属専任）媒介契約により当社がご依頼を受けました物件について、その後の経過および営業活動状況についてご報告します。
＜営業活動状況＞ 1．レインズ指定流通機構登録：●年●月●日 2．情報掲示：店頭（内）掲示、展示場、現地看板、その他（ ） 3．情報誌(紙)等、ネット掲載 （アットホーム）●月●日 （ホームズ）●月●日 （スーモ）●月●日 （新聞折込▲▲新聞）●月●日 4．その他 個別訪問、他店照会、その他（ ）
＜折衝状況＞ 5．問い合せ状況 電話●●件（詳細内容： ） ネット●●件（詳細内容： ） 来店●●件（詳細内容： ） 6．現地案内 ●●件（詳細内容： ） |
このような書面になっていますが、募集窓口として媒介契約を結んだ不動産会社が営業報告する回数が決められています。次に、媒介契約とその回数を解説します。
営業活動報告書の報告回数について
営業活動報告書の報告回数は3種類の媒介契約によって決められています。
媒介契約とは、マンション売却の募集窓口になる不動産会社を決めることで3種類の中から1つ選択します。具体的には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
これらの報告回数は、以下の通りです。たとえば、媒介契約が3ヵ月間の場合、専任媒介契約の場合は約6回で、専属専任媒介契約の場合は約12回の報告義務があることになります。
| 一般媒介契約 | 報告義務はありません |
| 専任媒介契約 | 2週間に1回以上の報告義務あり |
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上の報告義務あり |
営業活動報告書のチェックポイント
営業活動報告書のチェックポイントは、問い合わせ状況と現地案内の数です。これらの数が伸び悩んでいる場合は、売れ残る可能性が高いです。
売れ残る理由としては、不動産会社の募集活動に疑問があるか？ または、そもそも物件が古く反響がないのか？ 疑問点を絞り込むことができます。具体的に解説します。
問い合わせ状況に疑問がある場合
問い合わせ状況に疑問がある場合、すぐに疑問を解決する方法があります。それは、営業活動報告書の問い合わせ状況にあるネット反響数を確認することです。
以前は、電話にて売り物件の空き確認の連絡がありました。しかし、ネットの普及で面倒な電話の前にネットを利用して空き確認の電子メールが不動産会社に届きます。
このネット反響数が伸び悩むと危険です。
なぜなら、不動産会社がスーモやホームズ、アットホームなどのポータルサイトにネット掲載していない可能性があるからです。または初回のみで継続掲載していないケースもあります。
買主の物件探しもパソコンやスマートフォンを利用しています。だから、あなたの物件をネット掲載しない不動産会社に売却募集を依頼しても危険です。周知されていないからです。
現地案内数に疑問がある場合
電話やネット、店舗への来店件数があるのに現地案内数が増えない理由は、物件が老朽化しているために室内見学をする内覧をしない可能性があります。
たとえば、ネットなどで築年数や売却価格で絞込みをかけるとはじかれるケースもあります。具体的にいうと、旧耐震基準のマンションは要注意です。
旧耐震基準のマンションとは、1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認を受けた物件のことです。震度5強程度の地震の揺れに耐えられる構造設計になっています。
しかし、記憶に新しい近年の東日本大震災や熊本地震、北海道地震のような震度7クラスが発生すると旧耐震基準の物件を買主が避ける傾向にあります。
ネット検索で築年数を平成以降にチェックされたら該当しません。だから、新耐震基準も同様です。新耐震基準とは、1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認された物件のことです。
震度6強から7程度の地震の揺れに耐えられる構造設計になっていますが、先に解説した大きな震災の影響や築年数の影響から、平成以降の物件に絞り込みをかけたら該当しません。
このように、問い合せ状況でもお話したネット反響は今後重要になります。営業活動報告書からあなた自身でも読み取れると今後の売却の募集判断を決めることができるでしょう。
当て馬にされたらマンションが売れない
不動産会社があなたのマンションを当て馬（あてうま）にしている場合もあります。当て馬とは、あなたのマンションを比較物件にして他の物件で成約させる方法です。
不動産会社に物件の問い合わせがあっても案内しようとしません。仮に内覧しても比較材料にして結果的に他のマンションで買付証明が入ります。当て馬にされたら売れ残るでしょう。
まとめ
いかがでしょうか。マンション売却で営業活動報告書の重要ポイントは、問い合わせ状況と現地案内の数です。これらの数値が伸び悩むと売れ残る可能性があります。
媒介契約を結んでも、あっという間に6ヵ月から1年位の売却募集になり、結果としてマンションが売れ残ります。だから、営業活動報告書の折衝状況を見抜く必要があります。
特にインターネットの問い合わせ数はポイントになります。
インターネット反響がない場合、不動産会社の営業活動に問題があるのか？ または物件自体に原因があるのか？ 現地案内も含め確認してください。当て馬にも注意してください。
このように、マンション売却で営業活動報告書から売れる方法を見抜くことはとても大変ですが、媒介契約を結んだ不動産会社にも数値から現状の回答をもらってください。
そうすれば、現在の改善点も理解できるので売れる環境が一歩前進します。
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