マンション売却では閲覧数が最初のポイントになる

マンション売却の最初のポイントは、閲覧数【問い合わせ状況・閲覧数】です。そして次に重要なポイントは【現地案内・内覧件数】の数です。これらの数値が伸びないと直ぐに６ヵ月から１年位、売れ残ります。

ご注意ください！これから詳しくお話しますのでぜひ参考にしてください。そこで、このページでは、営業活動報告書からマンション売却する方法を解説します。

マンション売却では、閲覧数や現地案内、内覧数などがポイントになりますが、売れない理由についても悩む場合があります。別のページで解説していますので、あわせて読んでください。

→『マンションが売れない理由について解説した記事』

1 マンション売却では閲覧数が最初のポイントになる
2 問い合わせ状況・閲覧数に疑問がある場合
3 閲覧数だけでなく現地案内数・内覧件数に疑問がある場合
4 まとめ

マンション売却で閲覧数が最初のポイントになりますが、確認方法としては、営業活動報告書から判断します。営業活動報告書とは、募集窓口として媒介契約を結んだ不動産会社が売却活動の期間を決めて売主のあなたに営業活動を報告する書面のことをいいます。

→『営業活動報告書について解説した記事』

具体的には、営業活動報告書の内容は以下の通りになっています。これから詳しく解説しますが、売主のあなたに理解してもらいたいポイントは２つです。【５．問い合わせ状況・閲覧数】と【６．現地案内、内覧件数】です。

問い合わせ状況・閲覧数に疑問がある場合

問い合わせ状況に疑問がある場合、すぐに疑問を解決する方法があります。それは、営業活動報告書の問い合わせ状況にあるインターネット反響数を確認することです。

以前は、電話にて売り物件の空き確認の連絡がありました。しかし、インターネットの普及で面倒な電話の前にネットを利用して空き確認の電子メールが不動産会社に届きます。年々この傾向が増えています。だから、このネット反響数（閲覧数）が伸び悩むと危険です。

なぜなら、不動産会社がスーモやライフルホームズ、アットホームなどの不動産ポータルサイトにネット掲載していない可能性があるからです。または初回のみで継続掲載していないケースもあります。

買主の物件探しもパソコンやスマートフォンを利用して閲覧しています。だから、あなたの物件をインターネット掲載しない不動産会社に売却募集を依頼しても危険です。マンション売却自体を周知されていないからです。

別のページで、反響がない状況を改善する方法について解説していますので参考にしてください。

→『反響のない状況を改善する方法について解説した記事』

閲覧数だけでなく現地案内数・内覧件数に疑問がある場合

電話やネット、店舗への来店件数があるのに現地案内数・内覧件数が増えない理由は、立地条件というよりも、物件が老朽化しているために内覧をしない可能性も考えられます。

たとえば、インターネットなどで築年数や販売価格、最寄り駅からの徒歩分数などで絞込みをかけるとはじかれるケースもあります。具体的にいうと、旧耐震基準のマンションは要注意です。

旧耐震基準のマンションとは、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前に建築確認を受けた物件のことです。震度５強程度の地震の揺れに耐えられる構造設計になっています。

しかし、記憶に新しい近年の東日本大震災や熊本地震、北海道地震のような震度７クラスが発生すると旧耐震基準の物件を買主が避ける傾向にあります。インターネット検索で築年数を平成以降にチェックされたら該当しません。このときに、新耐震基準も同様なのです。

新耐震基準とは、１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認された物件のことです。震度６強から７程度の地震の揺れに耐えられる構造設計です。しかし、先に解説した大きな震災の影響や築年数の影響から、平成以降の物件に絞り込みをかけたら該当しません。

販売価格（売り出し価格）も考える必要があります

販売価格を高く売る設定にした場合、現地案内による内覧数が少なくなる可能性もあります。まず相場価格を確認することです。

相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の売却事例を元に総合的に判断した価格のことです。

高く売りたい気持ちは理解できますが、相場価格と照らし合わせて、販売価格の設定を見直しましょう。現地案内による内覧数が増えないと成約する確率が下がります。とても重要なポイントです。

逆に反響があり過ぎた場合、相場価格から照らし合わせると安い価格設定になっているかも知れません。不動産会社によっては、相場価格を数値ではなく”感覚”で判断している可能性もあります。

安くても早くマンション売却できれば良い（納得できること）ですが、少しでも高く売りたいなら他の不動産会社も含めて再査定したほうがよいです。

→『マンションの売り出し価格について解説した記事』

当て馬にされたらマンションが売れない

不動産会社があなたのマンションを当て馬（あてうま）にする場合もあります。当て馬とは、あなたのマンションを比較物件にして他の物件で成約させる方法です。

築年数や販売価格、立地条件など、あなたのマンションを基準に別のマンションを推薦する営業方法です。不動産会社に物件の問い合わせが直接あっても案内しながら他のマンションをすすめます。

仮に内覧しても比較材料にして結果的に他のマンションで買付証明が入ります。当て馬にされたらマンションは売れ残るでしょう。

まとめ

マンション売却の募集上で重要ポイントは、【問い合わせ状況・閲覧数】と【現地案内・内覧件数】の数です。これらの数値が伸び悩むと売れ残る可能性があります。

媒介契約を結んでも、あっという間に６ヵ月から１年位の売却募集になり、結果としてマンションが売れ残ります。だから、営業活動報告書の折衝状況を見抜く必要があります。

特にインターネットの問い合わせ数はポイントになります。

インターネット反響がない場合、不動産会社の営業活動に問題があるのか？または物件自体（登録内容）に原因があるのか？現地案内数・内覧件数も含め確認してください。加えて、当て馬対応にも注意してください。

このように、営業活動報告書からマンション売却できる方法を見抜くことはとても大変ですが、媒介契約を結んだ不動産会社にも数値から現状の回答をもらってください。そうすれば、現在の改善点も理解できるので売れる環境が一歩前進します。