マンションを売却したときに納税するのが所得税や住民税、復興特別所得税などです。これらの中で確定申告で納税するのが、所得税や復興特別所得税です。
あなたがサラリーマンなど会社員の場合、会社側で所得を計算し、生命保険料控除などを年末調整してから所得税や住民税などを源泉徴収しています。とても便利なシステムです。
だから、確定申告をしたことがあると答える方も少ないと思います。しかし、マンション売却となれば、確定申告をすることになります。
そこで、このページでは、確定申告について解説します。いつ申告するのか？ そして、必要書類は何なのか？ などもあわせてお話するのでチェックリストとしても活用してください。
マンション売却後と確定申告の必要書類【チェックリスト有】
マイホームなどの持ち家であるマンションを売却した後に確定申告で用意する必要書類は次の通りです。不動産売却後には確定申告をするのでチェックリストとして活用してください。
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□ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） □ 取得時、譲渡時の書類（売買契約書の写し） □ 取得時、譲渡時の資料（領収書の写し） □ 全部事項証明書 □ 戸籍の附票 □ 確定申告書（B第一表、第二表）、分離課税用の申告書第三表 □ マイナンバー（個人番号カード）又は通知カード |
マンション売却後の確定申告で３０００万円の特別控除を活用する
マイホームであるマンションを【居住用】として売却した場合には、３０００万円の特別控除を活用できます。当時購入したマンション価格から上乗せして売却できた譲渡所得から差引きできる優遇制度です。
居住用不動産としてマンション売却するなら３０００万円の特別控除は是非活用してください。詳しい解説は、別の記事で解説しています。あわせて読んでください。
→『3000万円特別控除とは』
譲渡所得の添付書類【経費など】、チェックシートとは
居住用不動産を売却する場合に確定申告で必要経費として活用する３０００万円の特別控除があります。この特別控除を活用するには、譲渡所得を事前にチェックする必要があります。
国税庁のホームページから出典しました。チェックリストとして活用してください。今回は平成29年度版ですが、年度が変更になっても譲渡所得の添付書類・チェック内容に変更はありません。
マンション売却後の確定申告で必要な減価償却費について
マンション売却後の確定申告で必要な【建物の減価償却費】について別の記事で解説しています。基本的には非事業用のマイホームやセカンドハウス、鉄筋コンクリート造を対象にしています。
マンション売却後の確定申告なら税務署に直接行く方がよい理由
確定申告とは、マンションを売却したその年の翌年2月16日～3月15日までに現在の住まいの管轄にある税務署に申告します。売却した翌年に対応するので忘れずに申告します。
確定申告は、管轄税務署に直接提出する方法や郵送による提出方法、そして電子申告によるe-Taxでも可能になっています。しかし、一番良い方法は税務署に直接行く方法です。
なぜなら、記入方法の最終チェックなど税務職員に確認してもらえるからです。2月以降の税務署は非常に混雑しているので順番で並ぶのも一苦労です。
しかし、確定申告書を作成して記入漏れがなければそのまま書類を提出できます。提出書類やあなたの控え分など、窓口担当者の中には書類を仕分けしてホチキス止めまでしてくれます。
補足ですが、税務署は土日祝はお休みです。一部の税務署では申告時期に相談や申告書を受け付ける場合もありますが、平日の8時30分から午後5時までと理解したほうがよいです。
マンション売却後に確定申告が不要なケースもある【不動産売却の損失】
マンション売却で譲渡所得がマイナス（不動産売却の損失）になれば、確定申告が不要になるケースもあります。
譲渡所得とは、マンション売却価格から当時購入したマンション価格や必要経費を差し引いたことをいいます。たとえば、当時マンション購入価格が４５００万円で売却価格が３０００万円ならー１５００万円なので税金がかかりません。
中には、税務署から税務調査として連絡が来るケースもあります。その際は、マンション購入時や売却時の不動産売買契約書などをいつでも提出できるように準備しましょう。
マンション売却と青色申告制度【対象者は誰ですか？】
居住用のマンションを売却した場合、青色申告は関係ありません。青色申告の対象者は、不動産所得、事業所得、山林所得に関係するケースです。【不事山－ふじさん】と覚えてください。
その中の不動産所得は、主に家賃収入を得ているイメージです。だから、あなたが住んでいた自宅マンションを売却しても青色申告は該当しません。しかし、青色申告制度について気になるかと思います。そこで、マンション売却と青色申告制度について解説します。
青色申告制度の対象者【不事山－ふじさん】
青色申告制度の対象者とは、不動産所得・事業所得・山林所得を収入として事業をしている方になります。青色申告制度とは、「お金の入りと出」を特定用紙に記入して申告する方法です。
そして、青色申告制度を活用するなら申請が必要になります。たとえば、国税庁の書式を元に青色申告を事前申請も必要になります。
（参考）『所得税の青色申告承認申請書』
そして、青色申告を申請するには、不動産所得・事業所得・山林所得の３つに限られます。
不動産所得
不動産所得とは、土地や建物などを賃貸にして収入を得ることです。土地や建物以外では、船舶や航空機の賃貸なども含まれます。
事業所得
事業所得とは、農業・漁業・製造業・卸売業・小売業・サービス業などで収入を得ることです。
山林所得
山林所得とは、山や林を伐採したり、売ったりして収入を得ることです。しかし、山林を購入してから5年以内に伐採したり、売ったりした場合は、事業所得か雑所得になる場合もあります。
青色申告or白色申告【投資マンションの賃貸経営をしている場合】
投資マンションなどを数多く賃貸活用にして家賃収入を得て経営しているケースがあります。こうした経営者を「貸家業」ともいいます。この場合、青色申告にしたり、白色申告にしたりします。
これらの見極めは、貸家の戸数です。５棟１０室基準といって５棟分や１０戸の貸室を経営している場合は、青色申告が認められています。
青色申告と譲渡所得について
確定申告の時期になるとマンション売却後の計算をしますが、マンション売却価格と譲渡所得が気になる場合もあります。実際には青色申告とは関係ありません。
しかし、譲渡所得についてあなたが理解しなければいけない部分です。別の記事で解説します。
青色申告でなく確定申告である【相続したマンションのケース】
相続で引き継いだ不動産、マンションなどは、青色申告でなく確定申告で対応することになります。あなたが個人であれば、１月１日から１２月３１日までの個人所得で計算し申告します。
まとめ
これらの中でも、取得時や譲渡時の売買契約の写しや仲介手数料などの領収書の写しまで確定申告では必要です。意外と探すとみつかりません。早めに探しましょう。
その他の必要書類は、管轄の税務署や区役所に確認すればもらえます。また確定申告書には、マイナンバーの個人番号12桁も記入します。通知カードもあわせて探してください。
