マンション買取のデメリットは、一般仲介と比較して売却価格が予想よりも低くなることです。まずこの事実を理解してください。なぜ売却価格が下がるのか？ 解説します。
買取制度を理解することは、中古マンション売却ではとても重要なポイントですが、先にあなたにとってマイナス面を理解できれば、あとは総合的な判断ができるようになります。
そこで、このページでは、マンション買取のデメリットについて解説します。不動産売却に限らず、どんなことでもデメリット（マイナス面）を先に理解することです。参考にしてください。
マンション買取のデメリット【一般仲介より売却価格が下がる】
マンション買取を選択した場合、一般仲介と比較して通常の売却価格より約70％位になることです。あなたにとって一番重要なポイントです。売却価格が下がることがデメリットになります。
この買取後の売却価格を、あなたが納得できなければ売買契約を結べません。たとえば、一般仲介で通常の売却価格で募集すれば、2000万円で売れるマンションが約1400万円位になります。
このように、マンション買取のデメリットを解説すると「安くないか？」とあなたは感じるでしょう。買取価格が通常の売却価格の約70％位になる理由があります。
なぜなら、買取した不動産会社は相場価格を意識して逆算でマンションを購入するからです。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格のことです。
一般仲介の売却価格の約70％位で買取した不動産会社は、あなたのマンションをリフォームしたり、リノベーションしたり新築同様にして次の買主に売る転売をします。
転売とは、買取ったあなたのマンションに利益をのせて別の買主に売ることです。利益をのせた転売価格を相場価格に照らし合わせながら調整します。
買取する不動産会社も相場価格からズレたマンション価格だと売れ残ってしまうのを理解しているからです。だから、このように市場に照らし合わせながら価格を設定するのです。
マンション買取のデメリット【価格のイメージ図】
全体を相場価格100％とした場合、買取価格は約70％位になるのでその差額の中から買取業者である不動産会社の利益などを逆算しています。
この転売価格と相場価格を買取する不動産会社が調整していることを忘れないでください。イメージでいうと以下の図のようになります。
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相場価格 ≒ 転売価格 （100％） |
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マンション買取価格 （約70％位） |
リフォーム費用や 不動産会社の利益など （約30％位） |
相場価格は転売価格の範囲内
相場価格は転売価格の範囲内でマンションを転売します。相場とは、上記でも解説した通り、あなたのマンションを中心に競合物件の過去の成約事例や現在の募集事例をまとめた価格です。
相場価格を作るのは、売主ではなく買主です。なぜなら、買主がいなければマンションは売れないからです。だから、買主を常に意識しながらマンション価格を設定します。
買取ったマンションを次の買主が喜ぶようにキレイに仕上げ、転売するために市場相場の範囲内で売却しなければ売れ残る可能性が高いです。転売する買取業者の気持ちになればわかります。
マンション買取価格が約70％になる理由
マンションの買取価格は約70％位になります。この部分がデメリット（マイナス面）と感じるでしょう。ここで、一般仲介よりも売却価格が値下がりすることは事実です。
一般仲介で売れるマンションは買取制度を活用しなくても売れるからです。たとえば、一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの中から1つ選び売却募集してください。
そしてマンションが成約した場合は、成果報酬として不動産会社に成約価格の3％相当分として仲介手数料を渡してください。これが理想的なマンション売却の流れです。
しかし、これは理想であって、中古マンションになると差額が生じます。たとえば、売却査定と実際の成約価格に差額がでたりします。購入希望者の買主から値引き交渉を受けるのです。
そこで、よくよく計算してみると、値引きされた価格と仲介手数料を支払ったから買取価格と同じか逆にそれ以下になることも実際にはあります。さらに一般仲介の売却期間も関係します。
一般仲介で売却すれば、約6ヵ月から最悪1年になることもあります。私がいいたいことは、そもそも売れるマンションなら買取制度は不要ということです。しかし、本当に売れるのか？
事前調査が何よりも重要です。売れるマンションか？ 必ず相場調査もしてください。それを確認する方法の一つとして売却査定があります。まずは査定してマンション価格を知ることです。
リフォーム費用や不動産会社の利益など
マンションを買取した不動産会社は、次の買主に売る転売の前に新築同様にリフォームします。なぜなら、一般仲介よりも安く買取できたからです。その分、次の買主が喜ぶようにします。
リフォームとは、水回りのキッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスを新品にするのはもちろん、壁紙のクロス貼り替えや床のフローリング交換も施工します。
また、それ以上に間取りをすべて変更するリノベーションも検討します。リノベーションにすれば、間取り変更と同時に給排水配管も新品交換します。転売といえども次の買主に購入してもらう仕掛けは簡単ではありません。
買取する不動産会社の中には相場価格を間違えたり、リフォーム費用の見積もりを間違えたりすれば、不動産会社の利益が減ることすらあるのです。買取した不動産会社も実は大変なのです。
まとめ
いかがでしょうか。あなたのマンションを購入した不動産会社は次の買主に売却するために買取価格を約70％位にしなければいけません。
そして、リフォーム費用や不動産会社の利益などを加えると相場価格になるように価格設定しています。この内容をあなたが理解できれば、マンション買取をおすすめします。
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