重要事項説明書とは、売買契約を結ぶ前に宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示の上、説明する重要な書面をいいます。別名では、３５条書面ともいいます。署名押印するのは、売主のあなたと買主になります。省略して、よく重説（じゅうせつ）ともいいます。
重説を正式に結んだ後は、売買契約書に進みますので、事前に仲介した不動産会社の担当者と読み合わせを必ずしてください。わからない条文や言い回しなどがあれば相談することです。あとで言った言わないとトラブルにならないための重説なのに結果としてトラブルに発展することも多いのです。
そこで、このページでは、重要事項説明について解説しますので参考にしてください。宅地建物取引士以外の社員さんが説明した場合、業法違反に発展するので注意してください。
重要事項説明（３５条書面）の後に行う不動産売買契約について、別のページで解説していますので、あわせて読んでください。
マンション売却と重要事項説明３５条書面の必要性について
宅建士が売主と買主に物件説明する重要な書面
重要事項説明書とは、３５条書面ともいう売買契約前に仲介に入った不動産会社の有資格者が売主と買主に書面にて説明する重要な内容のことです。有資格者とは宅地建物取引士のことです。
具体的にいうと、重説時に宅地建物取引士の署名押印した上で取引士証を提示しなければいけません。売買契約を結ぶ前に売主と買主に説明するので、後で聞いていない、説明を受けていないとトラブルを回避する目的も含まれています。では、重説の全体像（雛形）を次に解説します。
重要事項説明書なしでは売買契約に進めない
不動産売買契約を結ぶ前に不動産会社の宅地建物取引士による重要事項説明を行うため、不要ではありません。省略もできません。とても必要な書面なのです。
その理由は、重要事項説明書の最初と最後に以下のように記載されているからです。売買契約の前にとても重要な不動産取引をする売主や買主が重説を受けないことが考えられません。
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【サンプル】※公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会から出典 ＜重要事項説明書の最初＞ 本書面記載の不動産について、宅地建物取引業法第35条、同法第35条の2の規定に基づき、次の通り説明します。この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いします。 ＜重要事項説明書の最後＞ 表記の宅地建物取引士から宅地建物取引士証の提示があり、本重要事項説明書および重要事項説明書資料について説明を受け、受領した。 |
重要事項説明書の雛形を事前にもらうこと
重要事項説明書の雛形があります。公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会から出典しました。次のPDFにて確認ください。
いかがでしょうか。重説の雛形を確認して頭が痛くなりませんか？ これをみてワクワクする方は少ないと思います。すべて読破しようとしたら大変です。
なぜなら、重要事項説明の記載内容は本当に難しいからです。たとえば、重説には以下の内容が記載され、これらの情報をすべて説明しなければいけません。
重要事項説明書３５条書面の記載事項について
- 「仲介業者」の情報
- 「説明する宅地建物取引士」の情報
- 「取引様態」の情報
- 「供託所等に関する説明」の情報
- 「売主」の情報
- 「不動産の表示」の情報
- 「登記簿に記載された事項」の情報
- 「第三者による不動産の占有に関する事項」の情報
- 「法令に基づく制限の概要」の情報
- 「私道に関する負担または境界線後退（セットバック）に関する事項」の説明
- 「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」の説明
- 「一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項」の説明
- 「工事完成時の形状・構造等」の説明
- 「当該宅地建物の存する区域」の説明
- 「新築・中古住宅の性能評価」の説明
- 「石綿（アスベスト）使用の調査結果の記録について」の説明
- 「建物状況調査の結果の概要（既存の建物のとき）」の説明
- 「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況・建物の耐震診断に関する事項（既存の建物のとき）」の説明
- 「取引条件に関する事項」の説明
- 「取引にあたって授受される金銭」の説明
- 「契約の解除に関する事項」の説明
- 「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」の説明
- 「手付金等の保全措置の概要（業者が売主の場合）」の説明
- 「支払金または預り金の保全措置の概要」の説明
- 「金銭の貸借に関する事項」の説明
- 「宅地または建物の瑕疵担保責任に関する保証保険等の措置の概要」の説明
- 「その他の事項」の説明
- 「自治会町内会に関する事項」の説明
- 「添付書類」の説明
このように、宅地建物取引士にて説明されても？？？となるでしょう。では、？？？と出来るだけならないように重説の事前読み合わせの対処法を次に解説します。
補足までですが、重説の雛形では買主のみに説明後、署名押印となっています。しかし、売主にも説明後、納得の上で署名押印することになります。だから、売主と買主の双方に説明します。
重要事項説明書の内容を理解する対処法
重要事項説明書に記載されている内容は、とても難しいです。変な話ですが、重説内容を説明している宅建士であってもすべてを理解している方は少ないと思います。
なぜなら、法律制度の改定など幅広いからです。表現はよくありませんが、仮に重説を事前にもらいます。コピーをもらって読んだとしてもひとりで読破しようとしないでください。
そこで、売主のあなたでも重説をやさしく理解できる方法があります。それは、売主にとってマンション売却後、マイナスになる・デメリットなポイントをすべてマーカーしてもらうことです。
これらのポイントを最重要項目として不動産会社と読み合わせしてください。さらに重要なことが、打ち合わせしたコピーの重説を必ず保管してください。そしてメモを残すことです。
たとえば、重説の本番前に「日付と時間、ABC不動産の●●さんと読み合わせ済」などとメモします。ここであなたが不明な点を一つづつクリアしていきます。参考にしてください。
重要事項説明書の説明の仕方で注意点がある
重説は売主と買主の双方に説明し納得の上に署名捺印してもらうので、上記の雛形通り、宅地建物取引士がすべて説明します。しかし、事前に一語一句説明を受けたとしても当日本番の説明の仕方で疑問に感じることがあれば、署名捺印前に必ず解決してください。
売主：「ここに書かれている内容をもう一回、教えてください」
宅建士：「ここは●●という意味です。わかりましたか？」
売主：「はい、大丈夫です」
宅地建物取引士以外で重説対応はできませんので、書面内容で不明な箇所があれば、遠慮せずにその都度聞いてみることです。繰り返しますが、重要なポイントは重説当日前までに読み合わせが終了していることです。
新築マンションでも重要事項説明書は省略できない
新築、中古問わず仲介業者である不動産会社が介入している場合は、需要事項説明書を省略できません。なぜなら、成果報酬として仲介手数料を不動産会社は受領するからです。
仲介手数料が発生しない売買契約の内、個人間売買なら重要事項説明書の省略は考えられます。
賃貸物件でも重要事項説明書は必要である
賃貸活用した物件でも賃貸借契約前に重説を作成し宅地建物取引士にて免許証を提示して説明します。仲介業者が介入しているときは絶対に必要です。
賃貸の記載内容は、賃貸条件（家賃や共益費、敷金や礼金など）だけでなく、賃貸契約の期間中にトラブルが起こらないようにルールが記載されています。特に原状回復工事の説明内容です。
原状回復工事とは、賃貸の退去・解約後に室内のリフォーム工事費用の負担を貸主と買主で入居期間に応じて分担することです。後でトラブルにならないように重要事項説明で説明するのです。
重要事項説明書に住宅ローンの記載事項もある
重要事項説明書の記載内容に『金銭の貸借に関する事項』があります。この部分が買主の住宅ローンについて記載することになっています。記載事項は、次の通りです。
- 金融機関等
- 金額
- 年利率
- 借入期間
- 返済方法
- 保証料
- ローン事務手数料
- 業者の斡旋（あっせん）
- 融資利用の特約期限
- 金銭の貸借が成立しないときの措置
重要事項説明書がない場合もある
重説がない場合は、宅地建物取引士（旧宅地建物取引主任者）の提示の元に売主や買主に不動産物件について説明していないことになります。見当たらないなら写しをもらいます。
しかし、重説の原本がない場合は問題です。仮に売買上でトラブルが発生しても誰が責任を取るのか不明確になるからです。こうした不動産会社は既に廃業も考えられます。
売買契約を結ぶ前に重説書面を発行しない不動産会社は危険ですのでご注意ください。売買契約前であれば、必ず事前に読み合わせはしましょう。簡単に捺印してはいけません。そして売買契約後であれば、発行手続きをしてもらい売買契約書の保管ファイルに入れます。
重要事項説明書の違反に注意する
マンション売却に伴い、宅地建物取引士が間に入って重説をしますが、説明内容に違反がある場合もあります。それは、重説そのものが間違えているケースです。
結論からいうと、売買不動産の物件情報を適切に調べていないことです。売買したら終わりだと考えている不動産会社が未だに存在するので重説で違反行為がでるのです。
心理的瑕疵について注意すること
トラブルになりやすい一例として心理的瑕疵があります。心理的瑕疵とは、買主が最初から聞いていたら購入しなかった場合です。購入してしまって後悔するパターンです。
重要事項説明書には、メリットになる良いことは買主も知っているので、マンションを購入することでマイナスになること、デメリットになる悪い条件を説明した方が結果的にトラブルになりにくいです。
不動産会社の行政処分に注意すること
補足までですが、重説で違反行為をしている不動産会社は行政処分を受けており、業務停止させられている場合もあります。今取引している不動産会社について事前に調査してください。
たとえば、Yahoo!やGoogleで「不動産会社＋行政処分」と検索してください。違反行為は中小企業だけでなく大手有名不動産会社まで掲載されていることもあります。想像以上に多いので驚かれるかも知れません。
重要事項説明書で代理人が捺印する場合
マンション売却で売主本人が立ち会えないケースもあります。この場合、代理人が対応することになります。たとえば、親族や法律家である司法書士や弁護士などです。
そこで、重要事項説明書を対応するための委任状や重要事項説明書の記載方法など、別の記事で解説しています。あわせて、読んでください。
まとめ
いかがでしょうか。売買契約前の重説について解説しました。重説は宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示の上で売主と買主に説明します。双方納得の上で署名押印します。
重説の雛形では買主のみに説明し署名押印となっていますが、売主のあなたにも説明し納得の上で署名押印を頂きます。だから売却後にあなたが不利になる・マイナスと感じる箇所に注目してください。
重説を理解する上では、対象不動産について良いことメリットになる部分よりも、売買後に買主が悪い条件・デメリットになることを事前に説明して納得してもらうことです。そうすればトラブルはないです。すべて前もっての事実説明と納得が大きなポイントになります。参考にしてください。
