マンション売買契約前に締結する重要事項説明書について解説

重要事項説明書とは、売買契約を結ぶ前に宅建士が宅建士証を提示の上、説明する重要な書面をいいます。署名押印するのは、売主のあなたと買主になります。略して重説ともいいます。

重説を正式に結んだ後に売買契約書に進みますので、事前に仲介した不動産会社の担当者と読み合わせを必ずしてください。わからない部分があれば相談しましょう。

そこで、このページでは、重要事項説明について解説しますので参考にしてください。宅建士以外の社員さんが説明した場合、業法違反に発展するので注意してください。

売買契約前に締結する重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、35条書面ともいう売買契約前に仲介に入った不動産会社の有資格者が売主と買主に書面にて説明する重要な内容のことです。有資格者とは宅地建物取引士のことです。

具体的にいうと、重説時に宅建士の署名押印した上で取引士証を提示しなければいけません。

売買契約を結ぶ前に不動産の売却と購入を説明するので、後で聞いていないとトラブルを回避する目的も含まれています。では、重説の全体像（雛形）を次に解説します。

そもそも重要事項説明書は不要なのか

売買契約を結ぶ前に不動産会社、宅建士による説明を元にこの売買契約を進める上で売買する不動産情報を説明するため、不要ではありません。とても必要な内容なのです。

その理由は、重要事項説明書の最初と最後に記載されているからです。売買契約の前にとても重要な不動産取引をする売主や買主が説明を受けないことが考えられません。

【サンプル】※公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会から出典 ＜重要事項説明書の最初＞ 本書面記載の不動産について、宅地建物取引業法第35条、同法第35条の2の規定に基づき、次の通り説明します。この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いします。 ＜重要事項説明書の最後＞ 表記の宅地建物取引士から宅地建物取引士証の提示があり、本重要事項説明書および重要事項説明書資料について説明を受け、受領した。

重要事項説明書の雛形

重要事項説明書の雛形があります。公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会から出典しました。次のPDFにて確認ください。

→『重要事項説明書の雛形』

いかがでしょうか。重説の雛形を確認して頭が痛くなりませんか？ これをみてワクワクする方は少ないと思います。すべて読破しようとしたら大変です。

なぜなら、重要事項説明の記載内容は本当に難しいからです。たとえば、重説には以下の内容が記載され、これらの情報をすべて説明しなければいけません。

「仲介業者」の情報 「説明する宅地建物取引士」の情報 「取引様態」の情報 「供託所等に関する説明」の情報 「売主」の情報 「不動産の表示」の情報 「登記簿に記載された事項」の情報 「第三者による不動産の占有に関する事項」の情報 「法令に基づく制限の概要」の情報 「私道に関する負担または境界線後退（セットバック）に関する事項」の説明 「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」の説明 「一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項」の説明 「工事完成時の形状・構造等」の説明 「当該宅地建物の存する区域」の説明 「新築・中古住宅の性能評価」の説明 「石綿（アスベスト）使用の調査結果の記録について」の説明 「建物状況調査の結果の概要（既存の建物のとき）」の説明 「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況・建物の耐震診断に関する事項（既存の建物のとき）」の説明 「取引条件に関する事項」の説明 「取引にあたって授受される金銭」の説明 「契約の解除に関する事項」の説明 「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」の説明 「手付金等の保全措置の概要（業者が売主の場合）」の説明 「支払金または預り金の保全措置の概要」の説明 「金銭の貸借に関する事項」の説明 「宅地または建物の瑕疵担保責任に関する保証保険等の措置の概要」の説明 「その他の事項」の説明 「自治会町内会に関する事項」の説明 「添付書類」の説明

このように、売買契約前には宅建士にて説明されても？？？となるでしょう。では、？？？と出来るだけならないように重要事項説明書の事前読み合わせの対処法を次に解説します。

補足までですが、重説の雛形では買主のみに説明後、署名押印となっています。しかし、売主にも説明後、納得の上で署名押印することになります。双方に説明します。

重要事項説明書の対処法

重要事項説明書に記載されている内容は、とても難しいです。重説内容を説明している宅建士であってもすべてを理解している方は少ないと思います。

なぜなら、法律制度の改定など幅広いからです。表現はよくありませんが、仮に事前に重説のコピーをもらって読んだとしてもひとりで読破しようとしないでください。

そこで、売主のあなたでも重要事項説明書をやさしく理解できる方法があります。それは、売主にとって売却後不利になるポイントをすべてマーカーしてもらうことです。

これらのポイントを最重要項目として不動産会社と読み合わせしてください。さらに重要なことが、打ち合わせしたコピーの重説を必ず保管してください。そしてメモを残すことです。

たとえば、重要事項説明書の本番前にABC不動産の●●さんと読み合わせ済などとメモします。ここであなたが不明な点を一つづつクリアしていきます。参考にしてください。

重要事項説明書の説明の仕方

重要事項説明書は売主と買主の双方に説明するので、上記の雛形通り、すべて説明します。しかし、事前に一語一句説明を受けたとしても契約当日に疑問に感じることがあれば、捺印前に解決してください。

宅地建物取引士以外では、重要事項説明はできませんので、遠慮せずに書面内容で不明な箇所があれば、その都度聞いてみることです。繰り返しますが、重要なポイントは契約当日前に読み合わせがすべて終了していることです。

重要事項説明書がない場合

重要事項説明書がない場合は、宅地建物取引士（旧宅地建物取引主任者）の提示の元に売主や買主に不動産物件について説明していないことになります。見当たらないなら写しをもらいます。

しかし、重要事項説明書原本がない場合は問題です。仮に売買上でトラブルが発生しても誰が責任を取るのか不明確になるからです。こうした不動産会社は既に廃業も考えられます。

売買契約を結ぶ前に重要事項説明書を書面で発行しない不動産会社は危険ですのでご注意を。

売買契約前であれば、必ず事前に読み合わせはしましょう。簡単に捺印してはいけません。そして売買契約後であれば、発行手続きをしてもらい売買契約書の保管ファイルに入れます。

重要事項説明の違反に注意

マンション売却に伴い、宅地建物取引士が間に入って重要事項説明をしますが、説明内容に違反がある場合もあります。それは、重要事項説明書自体が間違えているケースです。

結論からいうと、売買不動産の物件情報を適切に調べていないことです。売買したら終わりだと考えている不動産会社が未だに存在するので重要事項説明で違反行為がでるのです。

トラブルになりやすい一例として心理的瑕疵があります。心理的瑕疵とは、買主が最初から聞いていたら購入しなかった場合です。購入してしまって後悔するパターンです。

重要事項説明書には、良いことは買主も知っているので、マンションを購入することで少々悪い条件を説明した方が結果的にトラブルになりにくいです。心理的瑕疵はトラブルが多いです。

補足までですが、重要事項説明で違反行為をしている不動産会社は行政処分を受けて、業務停止させられている場合もあります。今取引している不動産会社について事前に調査してください。

たとえば、Yahoo!やグーグルで「不動産会社＋行政処分」と検索してください。違反行為は中小企業だけでなく大手有名不動産会社まで想像以上に多いので驚かれるかも知れません。

重要事項説明書は賃貸であっても必要

賃貸活用した物件でも賃貸借契約前に重要事項説明書を作成し宅地建物取引士にて免許証を提示して説明します。仲介業者が介入しているときは絶対に必要です。

賃貸の記載内容は、賃貸条件（家賃や共益費、敷金や礼金など）だけでなく、賃貸契約の期間中にトラブルが起こらないようにルールが記載されています。特に原状回復工事です。

原状回復工事とは、賃貸の解約後に室内のリフォーム工事費用の負担を貸主と買主で入居期間に応じて分担することです。後でトラブルにならないように重要事項説明で説明するのです。

まとめ

いかがでしょうか。売買契約前の重要事項説明書について解説しました。重説は宅建士が宅建士証を提示の上で売主と買主に説明します。双方納得の上で署名押印します。

重説の雛形では買主のみに説明し署名押印となっていますが、売主のあなたにも説明し納得の上で署名押印を頂きます。だから売却後にあなたが不利になると感じる箇所に注目してください。

重要事項説明書を理解する上では、対象不動産について良いことよりも売買後により買主が悪い条件になることを事前に説明して納得してもらうことです。そうすればトラブルはないです。

すべて前もっての説明と納得がポイントになります。参考にしてください。