重要事項に係わる調査報告書とは、新築時から現時点までのマンションの履歴書のような書面です。この書面を確認すれば、マンションを購入したい買主も事前に把握できる判断材料になっています。
マンション売却するときに、募集窓口になる媒介契約の締結前に不動産会社が有償でも取り寄せる必要書類です。そこで、このページでは、マンション売却に必要な重要事項に係わる調査報告書について解説します。
ひな型【参考】
| （参考：ひな型）
２０１９年●月●日 マンション管理業者登録番号 国土交通省（●）第００００００号 神奈川県横浜市都筑区●●１－１－１ 株式会社ＣＤＥ管理不動産
重 要 事 項 に 係 わ る 調 査 報 告 書
１.マンション名 ：ＡＢＣマンション ●●●号室 ２.所 在 地 ：神奈川県横浜市都筑区●●●１－１－１ ３.修繕積立金総額：７５００００００円（２０１９年２月末日現在） ４.修繕積立金月額：７５００円（２０１９年２月末日現在） ５.管 理 費 月 額 ：７３００円（２０１９年２月末日現在） ６.修繕積立金滞納額：０円（２０１９年２月末日現在）※２０１９年２月分まで入金済 ７.管 理 費 滞 納 額 ：７３００円（２０１９年１月末現在）※２０１９年１月分まで入金済 ８.そ の 他：以下の通りとなります。 建築年度：昭和５６年５月 管理形態：通勤管理、月曜日から土曜日まで、８時から１８時まで 金融機関からの借入金：なし 駐車場：あり、２００００円／月（消費税別） 駐輪場：あり、５００円／月（消費税別） バイク置き場：あり、１５００円／月（消費税別） 内装工事：届け出必要 管理費、修繕積立金改定予定：あり、２０１９年１月度より修繕積立金９５００円となります 使用細則：改定検討中 長期修繕計画書：作成予定中 大規模修繕計画：給水、排水管の改修検討中 アスベスト使用調査：なし 耐震診断：なし ペット飼育：小鳥や魚類以外の飼育は禁止 楽器の使用：時間制限あり、１１時から１８時まで 一時徴収金：８３３６１１円滞納あり |
調査報告書のチェックポイント
滞納歴を確認する
重要事項に係わる調査報告書を確認する上で、重要なポイントがあります。それは、あなたが毎月支払っている管理費や修繕積立金の滞納がないことです。
仮に管理費等の滞納があれば、マンションの売買契約を済ませても引渡し決済までに管理会社に納付して正常化にしなければいけないからです。延滞金も含め、支払い期日を確定します。
マンション売却前に心当たりがある場合、売却査定時に不動産会社に相談してください。さらに重要なことは、調査報告書に添付されている修繕履歴などです。
修繕履歴を確認する
修繕履歴一覧表とは、新築時から現時点までに実施した修繕工事を書面化したことです。何をどこまで補修などしたのか？ 判断できるのでとても便利です。
| 工 事 時 期 | 工 事 内 容 | 施 工 会 社 |
| ２０００年８月 |
給水管交換工事 （引込本管、建物内本管、各住戸別メーター廻り、他） |
Ａ会社 |
| ２００４年１１月 |
大規模修繕工事 （屋上及び壁下地補修の塗装、鉄部塗装、防水工事、他） |
Ｂ会社 |
| ２００５年２月 |
エントランス工事 （天井、床、照明器具、郵便ポスト、エレベータ扉、他） |
Ｃ会社 |
| ２００７年１１月 | 屋上、その他工事 | Ｄ会社 |
| ２０１０年３月 | ガス管交換工事 | Ｅ会社 |
| ２０１０年８月 | 地上デジタル放送受信設備導入工事 | Ｆ会社 |
大規模修繕工事を確認する
重要事項に係る調査報告書には修繕積立金総額や大規模修繕予定計画も記載されています。たとえば、給排水配管の改修工事などです。さらに、長期修繕計画書について作成予定の有無も調査報告書には書かれています。
このように、重要事項に係る調査報告書を取り寄せれば、マンションを購入する買主の安心材料にもつながります。
ペット可の有無も確認する
マンション規約の中にペット飼育について記載されています。今後マンション内で家族同様にペットと住む買主も増えると思います。別のページでペット可マンションの売却法について解説していますのであわせて読んでください。
耐震診断の有無を確認する
日本は地震大国です。記憶に新しい東日本大震災や熊本地震、北海道地震など築年数や形状によてもマンション購入に影響を与えます。重要事項に係わる調査報告書から耐震診断の有無もチェックしましょう。さらに地震後のマンション売却についても別のページで解説しています。
調査報告書の取り方について
費用、発行金額は１万円～
上記の内容が記載されている重要事項に係わる調査報告書を分譲管理会社に発行手続きをします。しかし、マンション売却価格に関係なく、有料発行になるので注意してください。
分譲管理会社にも価格に違いがありますが、発行金額は費用として1００００円～１５０００円位が相場です。管理規約の発行金額であっても３０００円～５０００円位になります。
マンション売却をする場合、マンションの履歴書として重要事項に係わる調査報告書を取り寄せることになります。発行手続きの際は、売主負担のケースと不動産会社が負担してくれるケースがあります。
具体的にいうと、専任媒介契約以上であれば、不動産会社の費用負担で取り寄せるでしょう。しかし、一般媒介契約の場合は不動産会社の募集窓口が複数になるので売主負担で管理会社に請求することになります。
委任状で代理人が取り寄せる方法
募集窓口になるために媒介契約を結んだ不動産会社が重要事項に係わる調査報告書を取り寄せる場合は、代理人になるので「委任状」が必要です。以前はインターネットで取り寄せることもできました。
しかし、マンション組合員である住人の委任状がなければ、重要事項に係わる調査報告書を取り寄せることができません。さらに分譲管理会社では委任状があっても簡単には発行しないので注意してください。
マンション住人の承諾の上で委任状が作成され、重要事項に係わる調査報告書の受領を望むことを管理会社に説明してもらいます。その後、売却窓口になる不動産会社は分譲管理会社に丁寧に説明すれば、報告書の発行を受け入れてもらえるのです。
自主管理マンションから取り寄せる方法
自主管理とは、分譲管理会社に委託せずにマンション住人が主体となって運営する管理方法です。だから、重要事項に係わる調査報告書を発行するには住人を代表する理事長に依頼します。
不動産会社に自主管理マンションを売却依頼するなら、事前に理事長の名前と号室、連絡先を確認しておきましょう。あとは売主の委任状を作成できれば、不動産会社が報告書の発行後に確認することができます。
重要事項に係わる調査報告書と重要事項説明書の違い
重要事項説明書とは、不動産売買契約を結ぶ前の３５条書面のことです。宅建士による書面説明が必要なので、内容としては、重要事項調査報告書に似ている部分は多いです。
一番の違いは、売買関係者による売主と買主に署名捺印をもらうのが重要事項説明書です。仲介会社としては、捺印後に仲介手数料を受領できる権利があります。
調査報告書の場合は、分譲管理会社の捺印があり、売主と買主から捺印をもらう書面ではありません。新築から現在までの建物履歴が記載されています。
まとめ
マンション売却で必要な重要事項に係わる調査報告書について解説しました。売却査定の前後にも不動産会社が物件調査のために必要となります。購入前には買主も報告書を確認するでしょう。
なぜなら、マンションの履歴書のようなものだからです。
あなた自身でも一度確認すると良いです。さらにマンション議事録も準備してください。たとえば、通常総会や臨時総会で配布された書面などです。見つからないときは、分譲管理会社に連絡して取り寄せてください。そうすれば、買主に参考資料として提出できます。
