譲渡所得とは、マンションを売ったときの売却益のことです。具体的に解説します。
たとえば、30年前に2500万円で購入しましたが、地価が高騰して人気エリアになりました。すると、6000万円という驚く価格でマンションが売却できたとします。
このときの譲渡所得は、6000万円－2500万円＝3500万円の売却益になるので上記で説明した3000万円控除を活用すると差額500万円が課税対象になるという流れです。
このような3000万円控除を活用しても課税対象になる案件がどのくらいあるか？ 実際に私自身が経験したことがないのでわかりません。（※レアケースだと思います）
売却価格から購入価格を差し引いても、譲渡所得（売却益）が3000万円以上になることは少ないでしょう。だからこそ、忘れずに活用して欲しいのです。
譲渡所得の計算について
マンション売却益である譲渡所得を計算するには、以下の計算式になります。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
この計算式に当てはめるだけです。ひとつひとつ説明します。譲渡価格とは、マンションを売却したときの金額になります。
取得費とは、当時マンションを購入したときの金額になります。土地や建物の取得費が分からない場合は、概算取得費として譲渡価格の5％になります。
譲渡費用とは、マンション売却に使った費用のことです。たとえば、仲介手数料や売買契約の印紙代などです。そして、最後に今回のテーマでもある特別控除です。
特別控除とは、3000万円の特別控除のことです。この控除額が非常にメリットになります。このように譲渡所得と計算します。具体的に解説します。
仮に当時の売買契約書が見つからない場合です。譲渡価格1500万円のとき、仲介手数料約106万円、売買印紙代2万円、概算取得費75万円とします。
譲渡所得＝1500万円－（75万円＋106万円＋2万円）－3000万円＝－1683万円
このように、譲渡所得がマイナスになりました。イメージとして理解してほしいのですが、譲渡価格と取得価格を差し引いた時に3000万円以下なら税金がかかりにくいということです。
仮に、特別控除を差し引いてもプラスになることもあります。このケースでは課税対象になりますので、一歩進んだ税金計算を理解する必要があります。続けて解説します。
所得税と住民税の税額について
譲渡所得から3000万円控除を差し引いても課税対象になる場合（黒字になる）があるかも知れません。このときの税率についても少し解説します。
- 短期譲渡所得の計算
マンションを譲渡したその年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合です。
税額計算＝課税短期譲渡所得金額×39％（所得税30％、住民税9％）
- 長期譲渡所得の計算
マンションを譲渡したその年の1月1日現在の所有期間が5年を超えた場合です。
税額計算＝長期譲渡所得金額×20％（所得税15％、住民税5％）
所有期間が10年を超えている場合
3000万円控除を活用しても税金が発生した場合、所有期間が10年を超えているとさらにメリットがあります。条件としては、譲渡したその年の1月1日現在の所有期間が10年を超えることです。
- 6000万円までの部分＝長期譲渡所得金額×14％（所得税10％、住民税4％）
- 6000万円を超える部分＝長期譲渡所得金額×20％（所得税15％、住民税5％）
マンションの所有期間は10年を超えていますか？ 1月1日現在がすべて基準です。
さらに2点、注意事項があります。それは、所有期間と復興特別所得税です。特に所有期間は注意してください。意外と売却前に間違えている方がいます。
- マンションの所有期間について
所有期間の大原則があります。それは、1月1日現在を基準にしていることです。具体的にいうと、マンションを売却した年の1月1日現在で5年を超えているかどうかです。
1月1日を基準にしているので所有した月日から譲渡した日ではありません。よく間違えられる方がいます。長期譲渡かと思ったら短期譲渡になったという最悪なケースもあります。
- 復興特別所得税について
2037年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と別に申告納付することになっています。
確定申告するときに、記入欄が追加されていますので忘れる心配はありません。しかし、譲渡所得税以外にさらに2.1％分の税額を収めることになります。
まとめ
いかがでしょうか。マンション売却により譲渡所得が出そうな場合は、気を付けてください。居住用のマンションでは、3000万円控除を活用するとほとんど税金もかからないと思います。
仮に、納税となるそうであれば、このページを参考にしてください。
