譲渡所得とは、マンションを売ったときの売却益のことです。簡単にいうと、購入価格から売却価格などを差し引いたときにプラス利益が発生した場合をいいます。
ここで譲渡所得が発生した場合に税率をかけるので所得税などが発生する仕組みになっています。このように解説すると【税金関連】なので避けてしまいそうです。
しかし、そんなことはありません。できるだけわかりやすく譲渡所得の計算などを解説しますので、ゆっくり読んで参考にしてください。
譲渡所得を計算する前にマンション売却の手残りシュミレーションも考えてください。これから出てきますが、概算取得費５％で計算するので大枠で手残りも理解しなければいけません。別のページで解説していますのであわせて読んでください。
もくじ
マンション売却と譲渡所得の計算方法【解説】
譲渡所得を計算するには、以下の計算式になります。この計算式に当てはめるだけです。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
譲渡価格とは
譲渡価格とは、マンションを売却したときの成約価格になります。売買契約に記載されたマンションの成約価格がこれに該当します。
取得費とは
取得費とは、当時マンションを購入したときの金額になります。当時の不動産売買契約書を探して、いくらでマンションを購入したのか確認してください。売買契約書の原本や写し、購入価格の領収書など、期日が記載された書面が必要になります。
仮に当時の取得費が不明の場合は、概算取得費として譲渡価格（売却価格のこと）の５％になります。たとえば、１０００万円でマンションが売れた場合、当時５０万円でマンションを購入したことになります。計算式は、１０００万円×５％＝５０万円です。所得費は５０万円になります。
安くないか？ と思われそうですが、１０００万円ー５０万円＝９５０万円が利益となります。ここから譲渡費用や特別控除などを差し引きます。続けて解説します。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、マンション売却に”直接使ったお金”のことです。たとえば、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）や売買契約時に貼り付ける収入印紙代などです。ただし、譲渡費用に該当しない費用もあります。注意しててください。
▶譲渡所得に該当しないお金
固定資産税と都市計画税、管理費と修繕積立金、抵当権の抹消費用、税理士や弁護士への手数料、あなた自身の引っ越し費用などです。
※維持管理がＮＧワードです。
特別控除とは
特別控除とは、居住用財産であれば、3000万円分を差し引きできる特例措置のことです。この控除額が非常に大きなメリットになりますが、ポイントは居住用財産であることが条件です。
簡単に言えば、自宅などの住まいを意味します。３０００万円の特別控除については、別のページで詳しく解説していますのであわせて読んでください。
所得税と住民税の税額について
３０００万円の特別控除を差し引いても、譲渡所得がプラス発生する場合があるかも知れません。このときの税率についても解説します。
長期譲渡所得の計算式
マンションを譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が５年を超えた場合です。
税額計算＝長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％、住民税５％）
短期譲渡所得の計算式
マンションを譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が５年以下の場合です。
税額計算＝課税短期譲渡所得金額×３９％（所得税３０％、住民税９％）
譲渡所得の計算前、購入価格が不明のとき
概算取得費とは、当時購入したマンション価格が不明の場合、逆算する方法です。具体的にいうと、売却したマンション価格の５％を取得費にします。事例を含めて解説します。
仮に当時の不動産売買契約書が見つからない場合です。譲渡価格３０００万円のとき、仲介手数料約９０万円、売買印紙代2万円、概算取得費１５０万円とします。
譲渡所得＝３０００万円－（１５０万円＋９０万円＋2万円）－３０００万円＝－２４２万円となり、譲渡所得がマイナスになりました。
イメージとして理解してほしいのですが、譲渡価格から取得価格を差し引いた時に３０００万円以下なら税金がかかりにくいということです。あくまでも概算上の話です。
譲渡所得税の減価償却費について
築年数と共に建物価値が下がっていきます。そこで建物の減価償却費を計算します。一般的には定額法で計算します。減価償却相当額＝建物購入代金×０．９×償却率×経過年数です。
非事業用（マイホームやセカンドハウス）の場合
【鉄筋コンクリート造の償却率】：０．０１５
【経過年数】：建物の経過年数は、６ヵ月以上の端数は１年、６ヵ月未満の端数は切り捨てます。
短期譲渡所得の場合、個人で居住用の税金を解説
マンション売却で短期譲渡した場合、居住用で個人売却なら高い税金というよりも税金がかからない可能性があります。なぜなら、３０００万円の特別控除を活用できるからです。
逆に個人売却でも事業をしていた場合は、３０００万円控除が活用できないケースもあるため短期譲渡はおすすめしません。前提条件は、「個人で居住用」ということです。
難しい話ではないので気軽に読んでください。そこで、このページでは、居住用のマンションを短期譲渡した場合について解説しますので参考にしてください。
短期譲渡とは何か
短期譲渡とは、１月１日現在で所有期間が５年以下の不動産を売却した場合のことです。一方では、長期譲渡もあります。１月１日現在で所有期間が５年を超えて売却した場合のことです。
よく間違えることは、購入してから５年以下や５年超と理解することです。購入ではなく、その年の１月１日現在から所有期間を数えることです。所有期間の起算は１月１日です。
短期譲渡で不動産を売却した場合、譲渡所得がプラスの場合に所得税と住民税が発生します。ここでポイントになるのが、譲渡所得の考え方です。別の記事で譲渡所得を解説しています。
マンションの所有期間について
所有期間の大原則があります。それは、１月１日現在を基準にしていることです。具体的にいうと、マンションを売却した年の１月１日現在で５年を超えているかどうかです。
１月１日を基準にしているので所有した月日から譲渡した日ではありません。よく間違えられる方がいます。長期譲渡かと思ったら短期譲渡になったという最悪なケースもあります。
マンションの所有期間が１０年を超えている場合
３０００万円の特別控除を活用しても譲渡所得が発生した場合、所有期間が１０年を超えているとさらにメリットがあります。条件としては、譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が１０年を超えることです。
- ６０００万円までの部分＝長期譲渡所得金額×１４％（所得税１０％、住民税４％）
- ６０００万円を超える部分＝長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％、住民税５％）
マンションの所有期間は１０年を超えていますか？ １月１日現在がすべて基準です。さらに注意事項が【２点】あります。それは、所有期間と復興特別所得税です。
復興特別所得税について
２０３７年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％を所得税と別に申告納付することになっています。
確定申告するときに、記入欄が追加されていますので忘れる心配はありません。しかし、譲渡所得税以外にさらに２．１％分の税額を収めることになります。
譲渡所得のチェックシート
居住用不動産を売却する場合に確定申告で必要経費として活用する３０００万円の特別控除があります。この特別控除を活用するには、譲渡所得を事前にチェックする必要があります。
国税庁のホームページから出典しました。チェックリストとして活用してください。今回は平成３０年度版ですが、年度が変更になっても譲渡所得のチェック内容に変更はありません。
まとめ
マンション売却により譲渡所得が出そうな場合は、気を付けてください。居住用のマンションでは、３０００万円の特別控除を活用するとほとんど税金もかからないと思います。
仮に譲渡所得が発生して納税となりそうであれば、このページを参考にしてください。
