譲渡所得とは、マンションを売ったときの売却益のことです。簡単にいうと、購入価格から売却価格などを差し引いたときにプラス利益が発生した場合をいいます。
ここで譲渡所得が発生した場合に税率をかけるので所得税などが発生する仕組みになっています。このように解説すると【税金関連】なので避けてしまいそうです。
しかし、そんなことはありません。できるだけわかりやすく譲渡所得の計算などを解説しますので、ゆっくり読んで参考にしてください。
もくじ
マンション売却と譲渡所得の税金計算方法【解説】
譲渡所得を計算するには、以下の計算式になります。この計算式に当てはめるだけです。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
譲渡価格とは
譲渡価格とは、マンションを売却したときの成約価格になります。売買契約に記載されたマンションの成約価格がこれに該当します。
取得費とは
取得費とは、当時マンションを購入したときの金額になります。当時の不動産売買契約書を探して、いくらでマンションを購入したのか確認してください。
仮に当時の取得費が不明の場合は、概算取得費として譲渡価格（売却価格のこと）の５％になります。たとえば、１０００万円で売れた場合、当時５０万円でマンションを購入したことになります。計算式は、１０００万円×５％＝５０万円です。所得費は５０万円になります。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、マンション売却に使ったお金のことです。たとえば、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）や売買契約の印紙代などです。
特別控除とは
特別控除とは、居住用財産であれば、3000万円分を差し引きできる特例措置のことです。この控除額が非常に大きなメリットになりますが、ポイントは居住用財産であることが条件です。
簡単に言えば、自宅などの住まいを意味します。３０００万円の特別控除については、別のページで詳しく解説していますのであわせて読んでください。
マンション購入価格である取得費が不明のとき
概算取得費とは
概算取得費とは、当時購入したマンション価格が不明の場合、逆算する方法です。具体的にいうと、売却したマンション価格の５％を取得費にします。事例を含めて解説します。
概算取得費は譲渡価格の５％である
仮に当時の不動産売買契約書が見つからない場合です。譲渡価格３０００万円のとき、仲介手数料約９０万円、売買印紙代2万円、概算取得費１５０万円とします。
譲渡所得＝３０００万円－（１５０万円＋９０万円＋2万円）－３０００万円＝－２４２万円となり、譲渡所得がマイナスになりました。
イメージとして理解してほしいのですが、譲渡価格から取得価格を差し引いた時に３０００万円以下なら税金がかかりにくいということです。あくまでも概算上の話です。
マンション建物部分の減価償却費
築年数と共に建物価値が下がっていきます。そこで建物の減価償却費を計算します。一般的には定額法で計算します。減価償却相当額＝建物購入代金×０．９×償却率×経過年数です。
非事業用（マイホームやセカンドハウス）の場合
【鉄筋コンクリート造の償却率】：０．０１５
【経過年数】：建物の経過年数は、６ヵ月以上の端数は１年、６ヵ月未満の端数は切り捨てます。
所得税と住民税の税額について
３０００万円の特別控除を差し引いても、譲渡所得がプラス発生する場合があるかも知れません。このときの税率についても解説します。
短期譲渡所得の計算式
マンションを譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が５年以下の場合です。
税額計算＝課税短期譲渡所得金額×３９％（所得税３０％、住民税９％）
長期譲渡所得の計算式
マンションを譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が５年を超えた場合です。
税額計算＝長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％、住民税５％）
譲渡所得と住民税【いつ支払うのか？】
マンション売却で譲渡所得がプラスの場合、確定申告後の翌年に住民税を支払います。
具体的なケースでいうと、居住用財産である自宅をマンション売却で利益が発生した場合です。居住用財産とは、自ら住んでいたマンションのことです。
これから詳しく解説しますが、翌年に住民税の支払いで悩む場合、あなたが気にすることは、売却利益が３０００万円以上なのか？ ここをポイントにしてください。
そこで、確定申告後の翌年支払う可能性がある住民税について解説します。
住民税とは何か
住民税とは、市町村税と都道府県税を総称したもので、１月１日時点であなたが住む地域の住民に負担してもらう税金となっています。そして、確定申告後に支払う所得税の翌年に住民税を支払います。
住民税を翌年支払うマンション売却事例
マンション売却に伴う利益が発生した場合に確定申告した翌年に住民税を支払うことになりますが、３０００万円の特別控除など活用するので住民税が発生する可能性も実は少ないです。
３０００万円の特別控除とは、当時購入したマンション価格から売却価格を差し引き後に利益が発生した場合、さらに３０００万円分差し引ける特典です。シンプルなケースで解説します。
たとえば、当時２５００万円でマンションを購入しました。しかし、思いもよらず地価が高騰して４０００万円でマンション売却出来ました。４０００万円－２５００万円＝１５００万円の利益です。
今回は、仲介手数料や印紙代などの必要経費は外しますが、この差額に３０００万円控除を差し引きすれば、１５００万円－３０００万円＝－１５００万円になります。
マイナスなので所得税や住民税の負担もありません。
私 浦田の不動産実務上で３０００万円の特別控除を活用して税金を支払った経験がありません。さらに中古マンションになると購入価格より値下がりする可能性が高いので不安を解消できると思います。
３０００万円の特別控除を活用するには、居住用財産であることが前提条件になっています。居住用財産とは、あなたが自身が住まいとしていた空間です。マンションや一戸建てなどです。簡単にいうと、電気水道ガスの公共料金を自ら住みながら支払っている「住まい」のことです。
住民税の支払い時期
住民税の支払い時期は、６月、８月、１０月および翌年の１月の４回に市町村から郵送されてくる納税通知書によって支払うことになります。支払い方法は２つあります。
それは、普通徴収と特別徴収です。普通徴収であれば、あなた自身で支払うことになります。しかし、特別徴収の場合、サラリーマンなどは給与天引きも可能になっています。
短期譲渡したマンション売却の場合【個人で居住用の税金を解説】
マンション売却で短期譲渡した場合、居住用で個人売却なら高い税金というよりも税金がかからない可能性があります。なぜなら、３０００万円の特別控除を活用できるからです。
逆に個人売却でも事業をしていた場合は、３０００万円控除が活用できないケースもあるため短期譲渡はおすすめしません。前提条件は、「個人で居住用」ということです。
難しい話ではないので気軽に読んでください。そこで、このページでは、居住用のマンションを短期譲渡した場合について解説しますので参考にしてください。
短期譲渡とは何か
短期譲渡とは、１月１日現在で所有期間が５年以下の不動産を売却した場合のことです。一方では、長期譲渡もあります。１月１日現在で所有期間が５年を超えて売却した場合のことです。
よく間違えることは、購入してから５年以下や５年超と理解することです。購入ではなく、その年の１月１日現在から所有期間を数えることです。所有期間の起算は１月１日です。
短期譲渡で不動産を売却した場合、譲渡所得がプラスの場合に所得税と住民税が発生します。ここでポイントになるのが、譲渡所得の考え方です。別の記事で譲渡所得を解説しています。
→『譲渡所得とは何ですか』
居住用とは何か
マンションだけでなく、一戸建ての不動産であっても短期譲渡で売却した場合に「居住用」だと所得税や住民税の納税負担が軽減できる様になります。あなたのマンションは居住用ですか？
居住用物件であれば、譲渡所得からの税金発生もないかも知れません。そこで、別の記事で居住用について解説しています。一緒に読んでください。
３０００万円特別控除とは何か
３０００万円特別控除とは、マンション購入価格から売却価格を差し引きして利益が出たときに、ここから３０００万円分さらに差し引きできる大きな控除額のことです。
この特別控除を使うには前提条件として、居住用財産であることが一つの条件になっています。短期譲渡であっても居住用であれば、この３０００万円特別控除が使えます。差し引けることができれば、所得税や住民税の納税負担もないと考えられるでしょう。
私の営業経験でも３０００万円の特別控除を使い、所得税等を納税した売主は記憶にないです。そのくらい居住用では大きな特典になります。だから、居住用なら短期譲渡でも安心してください。
別の記事で３０００万円の特別控除について解説しています。短期譲渡でもこの記事を読めば不安になることはないでしょう。あわせて読んでください。
マンション売却と１０００万円特別控除の適用条件
１０００万円特別控除の適用条件は、平成２１年、平成２２年に不動産を購入した場合です。マンション売却後に譲渡所得があれば、１０００万円の特別控除が活用できます。しかし、居住用の３０００万円の特別控除と併用できません。
投資用でもセカンドハウスであっても対象になりますので譲渡所得が発生するなら使わない手はありません。しかし、所有期間の条件もありますので注意してください。
１０００万円特別控除【適用条件】とは
国税庁のホームページには、『平成２１年に取得した土地等は平成２７年以降に譲渡すること、また、平成２２年に取得した土地等は平成２８年以降に譲渡すること。』
このように記載されています。譲渡所得から１０００万円が控除できる特例ですので所有した年と期間に注意してください。
マンションの所有期間が１０年を超えている場合
３０００万円の特別控除を活用しても譲渡所得が発生した場合、所有期間が１０年を超えているとさらにメリットがあります。条件としては、譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が１０年を超えることです。
- ６０００万円までの部分＝長期譲渡所得金額×１４％（所得税１０％、住民税４％）
- ６０００万円を超える部分＝長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％、住民税５％）
マンションの所有期間は１０年を超えていますか？ １月１日現在がすべて基準です。さらに注意事項が【２点】あります。それは、所有期間と復興特別所得税です。
マンションの所有期間について
所有期間の大原則があります。それは、１月１日現在を基準にしていることです。具体的にいうと、マンションを売却した年の１月１日現在で５年を超えているかどうかです。
１月１日を基準にしているので所有した月日から譲渡した日ではありません。よく間違えられる方がいます。長期譲渡かと思ったら短期譲渡になったという最悪なケースもあります。
復興特別所得税について
２０３７年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％を所得税と別に申告納付することになっています。
確定申告するときに、記入欄が追加されていますので忘れる心配はありません。しかし、譲渡所得税以外にさらに２．１％分の税額を収めることになります。
マンション売却は一時所得の税務申告扱いになりますか
マンション売却は一時所得ではなく、【譲渡所得の扱い】で申告します。一時所得とは、競馬や競輪の払戻金、生命保険金や損害保険金の返戻金などが該当します。間違えないでください。
そこで、このページでは、マンション売却は一時所得ではなく、譲渡所得であることを解説します。さらにマンション売却の場合、税務申告で税金計算をすれば、３０００万円の特別控除の話も必要になります。あわせてお話しますので、参考にしてください。
一時所得とは何か
一時所得についてお話します。国税庁のホームページでは、次のように記載されています。
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▶一時所得とは・・・ 一時所得とは、営利を目的とする継続的行為から生じた所得以外の所得で、労務や役務の対価としての性質や資産の譲渡による対価としての性質を有しない一時の所得をいいます。 |
わかりにくい言い回しです。簡単にいうと次の内容に該当すれば、一時所得ということです。
- 懸賞や福引きの賞金品(業務に関して受けるものを除きます。)
- 競馬や競輪の払戻金
- 生命保険の一時金(業務に関して受けるものを除きます。)や損害保険の満期返戻金等
- 法人から贈与された金品(業務に関して受けるもの、継続的に受けるものは除きます。)
- 遺失物拾得者や埋蔵物発見者の受ける報労金等
このような項目に該当すれば、一時所得の金額次第で翌年に確定申告することになります。
これより、マンションなどの不動産を売却した場合、利益がでたとしても一時所得に該当しません。だから、譲渡所得として対応することになります。
譲渡所得のチェックシート
居住用不動産を売却する場合に確定申告で必要経費として活用する３０００万円の特別控除があります。この特別控除を活用するには、譲渡所得を事前にチェックする必要があります。
国税庁のホームページから出典しました。チェックリストとして活用してください。今回は平成２９年度版ですが、年度が変更になっても譲渡所得のチェック内容に変更はありません。
健康保険料とマンション売却益【自営業や年金受給者は注意】
マンション売却益である譲渡所得が発生後に、翌年の保険料に影響するのは自営業者や年金受給者、後期高齢者医療制度の加入者（国民健康保険）です。
サラリーマン（組合健康保険）や公務員（共済保険）には影響ありません。
そしてマンション売却後に譲渡所得が発生すれば、翌年に一時的な保険料アップの影響がでます。３０００万円の特別控除による所得税や住民税の軽減とは関係ありません。
しかし、保険料アップしたその翌年からは通常の保険料に戻りますので安心してください。まずこの部分を理解してください。そこで、マンション売却後の保険料への影響について解説します。
国民健康保険や後期高齢者医療制度の加入者の場合
マンション売却益が発生する後に保険料アップに注意してほしいのが、自営業者や年金受給者、後期高齢者医療制度の加入者などです。保険料アップは、譲渡所得を基本に計算します。
よく耳にする３０００万円の特別控除を活用して所得税や住民税の支払いを無くしても、特別控除前に譲渡所得の利益が発生していれば、一時的な【保険料アップ】を想定してください。
たとえば、当時２０００万円でマンション購入したが売却してみると３０００万円になりました。差額利益は１０００万円です。しかし、居住用財産なら３０００万円の特別控除を活用すれば税金負担はありません。
ここであなたが注意するポイントがあります。それは、差額利益になる１０００万円です。この部分が”譲渡所得”になります。
組合健康保険の場合
マンション売却益が発生した場合、保険料アップについて、サラリーマンには問題ありません。なぜなら、標準報酬月額に関係するからです。
標準報酬月額とは、毎年４月・５月・６月に支払われた給与を平均にした数値です。この数値を元に給与標準を決めているので前年にマンション売却益が出ても保険料アップは問題ないと思います。しかし、４月・５月・６月に歩合などで給与が上がる営業職は注意してください。
これより、給与所得者の組合健康保険のアップは基本的に問題ありません。しかし、扶養家族がいる場合は扶養から外れて一時的に増額になる場合があります。共有名義はご注意ください。
共済保険の場合
公務員の共済保険加入者の場合、上記で解説したサラリーマンと同様に標準報酬月額を利用するのでマンション売却益による保険料アップの影響はありません。
まとめ
マンション売却により譲渡所得が出そうな場合は、気を付けてください。居住用のマンションでは、３０００万円の特別控除を活用するとほとんど税金もかからないと思います。
仮に譲渡所得が発生して納税となりそうであれば、このページを参考にしてください。
