譲渡所得とは、マンションを売ったときの売却益のことです。簡単にいうと、購入価格から売却価格などを差し引いたときにプラス利益が発生した場合をいいます。
ここで譲渡所得が発生した場合に税率をかけるので所得税などが発生する仕組みになっています。このように解説すると【税金関連】なので避けてしまいそうです。
しかし、そんなことはありません。できるだけわかりやすく譲渡所得の計算などを解説しますので、ゆっくり読んで参考にしてください。
もくじ
マンション売却後の譲渡所得の計算方法や税金など解説
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
譲渡所得を計算するには、以下の計算式になります。この計算式に当てはめるだけです。
譲渡価格とは何か
譲渡価格とは、マンションを売却したときの成約価格になります。売買契約に記載されたマンションの成約価格がこれに該当します。
譲渡所得でポイントになる取得費とは何か
取得費とは、当時マンションを購入したときの金額になります。当時の不動産売買契約書を探して、いくらでマンションを購入したのか確認してください。売買契約書の原本や写し、購入価格の領収書など、期日が記載された書面が必要になります。
概算取得費は売却価格の５％になる
仮に売買契約書が見つからず、当時の取得費が不明の場合は、概算取得費として譲渡価格（売却価格のこと）の５％になります。たとえば、１０００万円でマンションが売れた場合、当時５０万円でマンションを購入したことになります。計算式は、１０００万円×５％＝５０万円の概算所得費になります。
安くないか？ と思われそうですが、１０００万円ー５０万円＝９５０万円が利益となります。ここから譲渡費用や特別控除などを差し引きます。続けて解説します。
建物のリフォーム費用も取得費に含める
建物部分の改良費としてリフォームした費用は取得費に含めることができます。
譲渡費用とは何か
譲渡費用とは、マンション売却に”直接使ったお金”のことです。たとえば、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）や売買契約時に貼り付ける収入印紙代などです。ただし、譲渡費用に該当しない費用もあります。注意しててください。
譲渡所得に該当しないお金もある
譲渡所得に該当しないお金は、固定資産税と都市計画税、管理費と修繕積立金、抵当権の抹消費用、税理士や弁護士への手数料、あなた自身の引っ越し費用などです。※維持管理がＮＧワードです。
譲渡所得から引く３０００万円の特別控除とは何か
特別控除とは、譲渡所得から３０００万円分を差し引きできる特例措置のことです。この控除額が非常に大きなメリットになりますが、ポイントは居住用財産であることが条件です。
簡単に言えば、自宅などの住まいを意味します。３０００万円の特別控除については、別のページで詳しく解説していますのであわせて読んでください。
譲渡所得がプラス利益の時に支払う所得税と住民税の税額について
３０００万円の特別控除を差し引いても、譲渡所得がプラス発生する場合があるかも知れません。このときの税率についても解説します。
譲渡所得がプラスで長期譲渡所得の計算式
マンションを譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が５年を超えた場合です。
税額計算＝長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％、住民税５％）
譲渡所得がプラスで短期譲渡所得の計算式
マンションを譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が５年以下の場合です。
税額計算＝課税短期譲渡所得金額×３９％（所得税３０％、住民税９％）
譲渡所得税の減価償却費について
減価償却相当額＝建物購入代金×０．９×償却率×経過年数
築年数と共に建物価値が下がっていきます。そこで建物の減価償却費を計算します。一般的には定額法で計算します。減価償却相当額＝建物購入代金×０．９×償却率×経過年数です。
非事業用（マイホームやセカンドハウス）の場合
【鉄筋コンクリート造の償却率】：０．０１５
【経過年数】：建物の経過年数は、６ヵ月以上の端数は１年、６ヵ月未満の端数は切り捨てます。
譲渡所得で短期の場合、個人で居住用の税金を解説
税金はかからないケース【短期譲渡でも居住用財産なら】
マンション売却で短期譲渡した場合、居住用で個人売却なら高い税金というよりも税金がかからない可能性があります。なぜなら、３０００万円の特別控除を活用できるからです。
逆に個人売却でも事業をしていた場合は、３０００万円控除が活用できないケースもあるため短期譲渡はおすすめしません。前提条件は、「個人で居住用」ということです。
短期譲渡とは何か
短期譲渡とは、１月１日現在で所有期間が５年以下の不動産を売却した場合のことです。一方では、長期譲渡もあります。１月１日現在で所有期間が５年を超えて売却した場合のことです。
よく間違えることは、購入してから５年以下や５年超と理解することです。購入ではなく、その年の１月１日現在から所有期間を数えることです。所有期間の起算は１月１日です。
短期譲渡で不動産を売却した場合、譲渡所得がプラスの場合に所得税と住民税が発生します。ここでポイントになるのが、譲渡所得の考え方です。別の記事で譲渡所得を解説しています。
マンション売却までの所有期間について
所有期間の大原則があります。それは、１月１日現在を基準にしていることです。具体的にいうと、マンションを売却した年の１月１日現在で５年を超えているかどうかです。５年以上ではありません。
１月１日を基準にしているので所有した月日から譲渡した日ではありません。よく間違えられる方がいます。長期譲渡かと思ったら短期譲渡になったという最悪なケースもあります。
マンション売却までの所有期間が１０年を超えている場合
３０００万円の特別控除を活用しても譲渡所得が発生した場合、所有期間が１０年を超えているとさらにメリットがあります。条件としては、譲渡したその年の１月１日現在の所有期間が１０年を超えることです。
- ６０００万円までの部分＝長期譲渡所得金額×１４％（所得税１０％、住民税４％）
- ６０００万円を超える部分＝長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％、住民税５％）
マンションの所有期間は１０年を超えていますか？ １月１日現在がすべて基準です。さらに注意事項が【２点】あります。それは、所有期間と復興特別所得税です。
譲渡所得と復興特別所得税の関係について
譲渡所得がプラスなら基準所得税額の２．１％（２０３７年まで）
２０３７年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％を所得税と別に申告納付することになっています。
確定申告するときに、記入欄が追加されていますので忘れる心配はありません。しかし、譲渡所得税以外にさらに２．１％分の税額を収めることになります。
譲渡所得がマイナスの時は譲渡損失・損益通算をする
譲渡所得がマイナスの場合、所得税や住民税を軽減できる制度
譲渡損失は、マンション売却したが想像以上に安く売ってしまった場合に所得税や住民税を軽減できる制度のことです。うまく活用できれば、損益通算することで給与所得などから最大４年間の所得税と住民税の還付することも可能になります。
別のページで譲渡損失した場合について解説していますので、あわせて読んでください。
譲渡所得のチェックシート
譲渡所得による確定申告で必要な書類
居住用不動産を売却する場合に確定申告で必要経費として活用する３０００万円の特別控除があります。この特別控除を活用するには、譲渡所得を事前にチェックする必要があります。
国税庁のホームページから出典しました。チェックリストとして活用してください。今回は平成３０年度版ですが、年度が変更になっても譲渡所得のチェック内容に変更はありません。
まとめ
マンション売却により譲渡所得が出そうな場合は、気を付けてください。居住用のマンションでは、３０００万円の特別控除を活用するとほとんど税金もかからないと思います。仮に譲渡所得が発生して納税となりそうであれば、このページを参考にしてください。
逆にマンションを安く売った場合は譲渡損失による損益通算で給与所得なら所得税や住民税を最大４年間還付することも可能になります。
