震度7クラスの大地震が発生すると想定したときに中古マンションは不安だと感じたり、構造上の欠陥がある瑕疵物件と思われて売れ難い状況です。可能であるなら地震発生前に売りたいです。
厳しい表現になりますが日本にいる以上、地震などの震災の影響は避けられない内容だからです。そこで、このページでは、大きな地震を想定したマンション売却について解説します。
買主の購入心理も意識しながら最後まで読んでください。
もくじ
マンション売却と大地震【新耐震でも売れない理由】
買主の購入心理は、地震の発生前後で安心・安全を求めます。そうなると旧耐震基準のマンションではなく、新耐震基準のマンションなら安全だと考えて購入すると考えては危険です。
新耐震基準のマンションとは、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物です。旧耐震基準と新耐震基準の違いは、耐震構造です。新耐震基準の建物は、震度6強から7程度まで倒壊しにくい構造設計になっています。
しかし、東日本大震災や熊本地震、北海道地震のように震度7クラスの大地震になれば、新耐震基準の中古マンションであっても不安であることには変わりありません。
できるだけ築年数の新しいマンションを購入したいと買主は考えます。だから、新耐震基準のマンションだから売れるとも言えないのです。買主の購入心理を理解しましょう。
旧耐震基準の中古マンションを買わない理由
旧耐震基準のマンションとは、1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認を受けた建物のことです。旧耐震物件は、震度5強程度の揺れでも建物自体が倒壊しにくい設計になっています。
そして、仮に破損したとしても建物を補修すれば、生活可能な構造設計になっていると言われています。しかし、ここからが問題です。
東日本大震災や熊本地震、北海道地震のような大きな地震が起こった後、旧耐震基準のマンションが地震の揺れに耐えられたとしても建物構造（躯体など）に損傷がでたのではないか？ と買主心理は購入を控えるようになります。
特にマンション購入前後で有事が起これば、買主は不安になり、旧耐震基準のマンションを購入しようとしません。築年数の古いマンションは売れ残る可能性が高いです。
マンションは地震が起こると売れない理由
マンションを売却するときに予期せぬ状況が発生しました、地震です。地震はいつ発生するのか？ 誰にもわかりませんのでマンション売却のタイミングも読めません。
加えて、中古マンションなので不安もさらに大きく膨らみます。
不安になる理由の一つは、建物の古さです。具体的にいうとマンションの耐震性です。中古マンションになると地震発生による揺れから建物躯体が損傷している可能性もあるからです。
このようになると買主から瑕疵物件とみなされて、物件が売れない可能性があります。
デザイン重視のマンションが売れない理由
東日本大震災や熊本地震、北海道地震以降、不動産購入に対する意識が変わっています。
たとえば、建物のデザイン性です。具体的にいうと、Ｌ字型やT字型、コの字型のマンションだったり、凹凸が目立つ個性的なマンションを買主は避けるようになっています。
なぜなら、地震の縦揺れや横揺れに強くないからです。また、エキスパンションジョイントも破損して瑕疵物件としてみなされる可能性が高いです。
エキスパンションジョイントとは、建物が一体のようにみえるが、別々の棟になっている隙間を接合するやり方をいいます。大震災の発生後、エキスパンションジョイントが地震の揺れをうまく分散させるため、建物本体の負荷を減らす設計がされているので壊れてしまいます。
そうすれば、デザイン重視のマンションが分裂されて、とても印象が悪いです。
買主の購入心理としては、このようなエキスパンションジョイントが設置されたマンションが本当に安心・安全なのか？ 不安は消えず、瑕疵物件とみなされるのです。
この代表的な事例が熊本地震発生後のテレビ映像でした。とても衝撃的です。地震の恐ろしさを映像を通して感じてしまうため、買主の不安は解消されることはありません。
デザイン重視よりもシンプルなお弁当タイプの箱型マンションの方が地震に強いです。
そして、上記で解説した旧耐震基準のマンションであれば、さらに購入検討されない可能性が高まるので該当する場合は、早めの売却対応を提案します。
1階部分がピロティーのマンションも人気が薄い
1階がピロティーという駐車場スペースになっているマンションも購入検討から外れます。柱だけで壁がない構造設計なので建築確認を受けていても大きな地震があれば、不安しかありません。
本当は、壁が多い方が地震に強いのです。このように、いくら売主のあなたが「地震があっても大丈夫だ」と説明しても、買主が不安になればこうしたマンションを購入しません。
このように、マンションを売却するのであれば、タイミングもありますが、大きな地震が起こる前に早急に売却することをおすすめします。
耐震診断が未調査のマンションも存在している
記憶に新しい東日本大震災や熊本地震、北海道地震などの大きな地震発生後であっても、耐震診断を調査していないマンションがあります。重要事項に係わる調査報告書で確認します。
地震発生後に建物診断をせず、仮に建物躯体に問題があった場合、瑕疵物件とみなされてしまうケースもあります。売主のあなたが知らなかったでは済まされません。
まずは、管理会社に相談してみましょう。
耐震診断の調査結果がわかる重要事項に係わる調査報告書とは
重要事項に係わる調査報告書とは、新築から現在までのマンションの履歴書のような書面です。マンション売却をする前に売主のあなたや不動産会社が管理会社に依頼して取り寄せます。
有料になりますが、この調査報告書に耐震診断の調査有無がわかる箇所があります。別の記事で解説していますので、あわせて読んでください。
→『重要事項に係わる調査報告書がマンション売却に絶対必要な訳』
まとめ
いかがでしょうか。買主の立場になると地震が発生すれば、中古マンションは売れないと不安になるでしょう。特に、旧耐震基準のマンションは注意してください。
そして、新耐震基準であっても築年数次第では安心できません。それだけ、買主もマンション購入に慎重になっている証です。まずこの事実をあなたは理解してください。
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