マンション売却を考えるとき、委任状を作成して代理人に動いてもらうことは可能です。代理人を選ぶポイントは、あなた自身がコントロールできることが大前提です。
大切な資産です。あなたの意向を組みながらマンション売却がうまく成功できれば安心しませんか？ 代理人の選び方でマンション売却に悩むこともあるでしょう。
そこで、このページでは、代理人に委任してマンション売却する方法を解説します。参考にしてください。
マンション売却で代理人に依頼する方法
代理人に依頼するならコントロールできる人
代理人とは、あなたの意向通りに行動し、実現する人のことです。マンション売却であれば、売り出し価格の設定、募集方法、売買契約や引き渡しなど範囲を定め、これに従って代理人が動きます。
本来は、物件所有者のあなたが対応すれば何ら問題ありません。しかし、遠方や多忙、諸事情によって所有者本人が対応できない難しいケースもあります。
そこで、あなたに代わって行動する代理人を探すのですが、あなたの気持ちを理解した信頼できる代理人でなければ、危険な部分もあります。
代理人になれる人は親族である
たとえば、代理人を選ぶなら家族内の子供や親族など身内が一般的でしょう。相続で共有名義なら兄弟姉妹の長男や長女が代表窓口になります。
代理人になれる人は弁護士や司法書士である
さらに不動産売買契約で代理人に依頼するなら、弁護士や司法書士などの法律家が良いです。
なぜなら、代理人の行為はあなたの責任に直結するからです。そして買主も代理人や売主の考えなど信用できないからです。不動産売買契約は注意が必要です。
知らなかったでは済まされないので慎重に対応します。代理人の勝手な考えでマンション売却が進むこともあるからです。だから見極めがとても大切になります。
信頼できる代理人を選ぶポイントは、あなた自身がコントロールできる代理人であること
あなたがコントロールできない代理人を選んだ場合、トラブルになるかも知れません。委任行為をあなたが行うときの判断基準にしてください。※重要ポイントです。
そこで、あなたが代理人に一定の範囲を決めて委任することを考えます。そのためには、言った言わないを避けるために「委任状」を作成します。
代理人が認知症対応するケースも増えている
マンションを売る場合に売主自身が認知症で家族が悩んでいるケースが増えています。たとえば、親が認知症になった場合、売主に変わって代理人が”居住用不動産処分許可”を家庭裁判所から許可をもらう必要があります。
別のページでは、認知症になった親のマンション売却について解説していますのであわせて読んでください。今後さらに増加傾向になるでしょう。
代理人が委任状を作成した雛形について
マンション売主用の委任状作成にあたり、ひな型としては以下のように作成します。委任者は売主のあなた、受任者は代理人、そして委任内容や作成日付など記入します。そして重要になるのが、委任状の添付書類です。
代理人が委任状を作成するひな型（サンプル書式）
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「原本還付」 委任状（ひな型） 代理人 神奈川県横浜市都筑区中川中央〇丁目〇番〇号 田中 一郎（生年月日〇年〇月〇日）
私は、上記の者を代理人と定め、下記の権限内容を委任します。 記 委任内容 ・住民票や印鑑証明書、評価証明書に係わる取得権限 ・重要事項に係わる調査報告書、管理規約使用細則に係わる書類の依頼、取得の権限 ・末尾物件の重要事項説明や不動産売買契約、引き渡し決済に係わる一切の権限 ・所有権移転に係わる一切の権限
不動産の表示 土地物件の表示 不 動 産 番 号 ０８８９１２３３３１７６２ 所 在 横浜市都筑区茅ヶ崎中央 地 番 〇〇番 地 目 宅地 地 積 ３０００．５６㎡ 一棟物件の表示 所 在 横浜市都筑区茅ヶ崎中央〇丁目〇番〇号 建 物 の 名 称 仮称）都筑ＡＢＣスカイマンション弐番館 専有部分の建物表示 不 動 産 番 号 ０８８９１２８１７６２７１ 家 屋 番 号 茅ヶ崎中央９９９９番地の３１ 建 物 の 名 称 ６０５号室 種 類 居宅 構 造 鉄筋コンクリート造〇階建て 床 面 積 〇階部分 〇〇．〇〇㎡ 以上 令和〇〇年〇〇月〇〇日 委任者 横浜市都筑区中川中央〇丁目〇番〇号 仮称）都筑ＡＢＣスカイマンションＡＢＣ弐番館６０５号室 伊 藤 二 郎 実印 （印鑑証明書添付） |
委任状にある原本還付とは何か（ひな型右上部分）
原本還付とは、委任状の原本を戻してもらうことです。記載しても住民票の取得時に戻してもらえないケースもあります。そのときに、委任状の写しコピーをとり、「原本に相違ありません」と委任者本人の署名（記名）押印をすれば、委任状の写しを渡すので原本自体は戻ってきます。
委任状の白紙作成は非常に危険なので注意すること
売主が委任内容を決めずに白紙で作成した委任状は危険です。代理人が何をするのか？ わからないからです。いくら信頼できる代理人でも、あなたの代わりに行動する権限内容は必ず決めてください。代理人の行動結果がすべてあなたの責任となって帰ってくるからです。
委任状の添付書類について
具体的に委任状の添付書類としては、あなたの印鑑証明書、できれば顔写真のある身分証明書です。印鑑証明書は３ヵ月以内であること。そして期限が切れたら再度取り寄せます。
委任者と代理人に信頼関係があっても、購入予定者の買主代理の立場になれば、その事実を知らないからです。安心させるためにも添付書類は多い方がよいです。
具体的には、マンションの土地と建物の登記簿謄本（要約書）と権利証（登記識別情報）の写し、固定資産税の納付書写しなどを持参すれば、さらに安心するでしょう。
実際に売買契約まで進むことになれば、売主と買主が直接会うことです。そして、双方が売買契約について納得することが前提であることを忘れてはいけません。では、売主用の委任状であるひな型を解説します。
委任状の共有名義でも内容は同じ
不動産売却による委任者欄が２名以上の共有名義であっても上記内容は同じである。補足までですが、４名位の共有名義になると委任状の用紙サイズが２枚分になるのでＡ３版に変更したり、２枚を袋とじしたりして対応します。
代理人が委任状で取寄せる公的書類について
代理人が印鑑証明書を取り寄せる方法
印鑑証明書を代理人が取り寄せる場合、委任状は不要です。その代わりに印鑑登録カードと写真付きの身分証明書（免許証）を区役所などに持参すれば、代理人でも取り寄せられます。印鑑証明書を発行するための申請書が区役所等にあります。
参考までに、横浜市の印鑑登録証明書交付申請書のPFDを確認ください。このよな書面に記載して印鑑登録カードがあれば、代理人でも発行可能です。
記入の際に注意することがあります。それは、印鑑証明書を発行する依頼者の名前や住所、生年月日を事前に確認してメモを代理人に渡すことをおすすめします。当日、印鑑証明書を取りに行っても「生年月日がわからない・・・」では困るからです。
補足までですが、依頼人の印鑑も不要です。
また印鑑登録カードを持って窓口に行き、代理人が印鑑証明書を取りにいくと窓口の担当者から写真付き身分証明書と申請した実際の顔を長く見比べるときがあります。代理人を疑っているのではありませんが、窓口の担当者も間違えたら大変ですので真剣です。
代理人が住民票を取り寄せる方法
住民票を取り寄せる場合、委任状が必要になります。委任状がなければ、代理人は住民票を受領できません。そこで、代理人に委任状を作ってもらいます。
あとは、委任状と代理人の写真付きの身分証明書（免許証など）を持参すれば、代理人でも住民票を取り寄せられます。
代理人が評価証明書を取り寄せる方法
評価証明書とは、マンションの土地や建物の価値を金額で記載した書面のことです。また公課証明書とは、さらに固定資産税や都市計画税の税額まで記載されています。評価証明書なら委任状があれば、役所等で受領することができます。
マンションの売買契約から物件引渡しの決済時に司法書士によって移転登記をします。売主から買主に登記上の所有権が移ります。このときに登記申請する登録免許税や不動産取得税などを計算します。
税金計算をする基準として公課証明書に記載されている固定資産税評価額を活用するので売買契約後から引渡し決済までの間に区役所などに行き、有料になりますが取り寄せましょう。
住民票と同様に、代理人でも委任状があれば、評価証明を取り寄せることができます。
代理人が不動産売買契約に署名することも可能である
不動産売買契約で代理人が署名捺印することは可能です。上記の委任状（ひな型）の通り、重要事項説明と不動産売買契約が委任内容に記載されています。
代理人が重要事項説明のときに署名する注意点
重要事項説明では、委任者と代理人が連名になります。そして重要事項説明については、宅地建物取引士提示の上、重要事項説明を受けてその内容を理解したことを”代理人が署名捺印すること”になります。委任者（売主）ではないことがポイントです。
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重要事項説明書（ひな型）
売 主 ●● ●● 様 買 主 △△ △△ 様 代理人 〇〇 〇〇 様
下記の不動産について、宅地建物取引業法第３５条および第３５条の２の規定に基づき、次の通り説明します。この内容は重要なので十分理解されるようお願いします。
～ 途中省略 ～
上記の通りに宅地建物取引士証の提示の上、重要事項説明を受けました。 令和 年 月 日 売 主 住 所 ※代理人の住所 氏 名 ※代理人の氏名〇〇 〇〇 印 買 主 住 所 ※買主の住所 氏 名 ※買主の氏名△△ △△ 印 |
不動産売買契約の売主と買主はそのままで代理人欄はありません。
代理人が決済引き渡しで署名する注意点
マンション売却の決済引き渡し時に代理人に依頼するとき、司法書士は、事前に本人と代理人に直接面談して売却する意思表示を確認します。もちろん、本人と代理人の身分証明書と照らし合わせます。代理人が司法書士や弁護士であっても委任状との内容確認は必ずします。
まとめ
マンション売却するときに委任状を作成して代理人に依頼することは可能です。できるだけ、あなた自身がコントロールできる代理人を選んでください。
