マンション売却と仲介手数料のあれこれについて

仲介手数料とは、成果報酬として受領できる不動産会社の収入のことです。４００万円超の計算式は、【成約価格×３％＋６万円、消費税別途】になります。

不動産会社の営業協力がなく、マンション売却することは難しいので仲介手数料についてマンション売却前に理解することをおすすめします。

そこで、このページでは、仲介手数料についてあらゆるケースを想定して解説します。少々長い内容になりますので、落ち着いて読んで参考にしてください。

マンション売却と仲介手数料のあれこれについて

仲介手数料とは、募集窓口になった不動産会社があなたと媒介契約を結び、売却物件の募集活動をします。そして、成約できたときに初めて受領できる成果報酬のお金のことです。

たとえばマンション売却の場合、売買契約が成約となれば、成果報酬として正式に売主が不動産会社に支払います。しかし、売買成約に至らなかった場合は支払う必要はありません。

不動産会社にとって仲介手数料は、会社利益に直結するので重要なお金と位置付けています。だから不動産会社としては、成果報酬として売主から満額受領したいと考えます。

しかし売主とすれば、少しでも安くしてほしいと考えるものです。そこで、仲介手数料の支払い相場や値引き交渉、無料にするカラクリなどをこれから解説します。

仲介手数料の支払い相場【いくらか？理解する】

仲介手数料を支払う条件は、不動産会社を通して無事に売買成約することが条件になっています。売主のあなたが支払う成果報酬の手数料です。

支払い相場は、成約価格の【約３％相当額】と言われています。

正式の計算式は、これから詳しくお話しますが、売買契約まで進まずにマンションが売れない状態なら不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。

▶賃貸の仲介手数料について

賃貸の場合、仲介手数料の支払いは借主と貸主の双方から家賃の１ヵ月分以上の報酬は受領できません。賃貸仲介活動で入居者になる借り手がみつかれば、仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限額や計算式

不動産会社に支払う仲介手数料には、売買金額ごとに上限額があります。それが次の内容です。不動産売買の場合、この上限額は売主や買主に共通する額面です。

① 売買金額２００万円以下の場合・・・取引額の５％以内（消費税別途）

② 売買金額２００万円超え４００万円以下の場合・・・取引額の４％以内（消費税別途）

③ 売買金額４００万円超えた場合・・・取引額の３％以内（消費税別途）

このように額面ごとに上限額があります。もう少し具体的に解説します。たとえば、マンション売却が１０００万円で売却できた場合の仲介手数料の上限について解説します。

① ２００万円以下なので、２００万円×５％＝１０万円（消費税別途）

② ２００万円超４００万円以下なので、２００万円×４％＝８万円（消費税別途）

③ ４００万円超１０００万円以下なので、６００万円×３％＝１８万円（消費税別途）

これより①＋②＋③から、１０万円＋８万円＋１８万円＝３６万円（消費税別途）が仲介手数料の上限額になります。このような３つの計算式から合計額を算出します。

この算出方法が正式な計算式です。

しかし４００万円を超える売買価格の場合、売買価格×３％＋６万円＝仲介手数料（消費税別途）で計算できるようになっています。

売買金額が４００万円以上、４００万円以下のとき

仲介手数料の支払いは売買価格の３％相当額と思われている方が多いです。それは、売買金額が４００万円を超える場合です。すべて仲介料３％が報酬額ではありません。

売買金額が４００万円を超える消費税の計算

４００万円を超える売買金額のときは、一般的な計算式「売買金額（建物の消費税分は除く）×３％＋６万円」に”消費税”を掛けます。

また仲介手数料に消費税は必要です。なぜなら、不動産会社は課税業者だからです。消費税を受領しない不動産会社は少ないです。

仲介手数料の早見表、速算表

仲介手数料の計算方法について上記で解説しました。しかし、仲介手数料を計算するとなれば難しいと感じるでしょう。そこで仲介手数料の早見表、速算表を作ってみました。

売買価格	仲介手数料（税別）	計算式
100万円のとき	5万円	100万円×5％＝5万円
150万円のとき	7.5万円	150万円×5％＝7.5万円
200万円のとき	10万円	200万円×5％＝10万円
250万円のとき	12万円	200万円×5％＋50万円×4％＝12万円
300万円のとき	14万円	200万円×5％＋100万円×4％＝14万円
350万円のとき	16万円	200万円×5％＋150万円×4％＝16万円
400万円のとき	18万円	200万円×5％＋200万円×4％＝18万円
450万円のとき	19.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋50万円×3％＝19.5万円
500万円のとき	21万円	200万円×5％＋200万円×4％＋100万円×3％＝21万円
550万円のとき	22.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋150万円×3％＝22.5万円
600万円のとき	24万円	200万円×5％＋200万円×4％＋200万円×3％＝24万円
650万円のとき	25.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋250万円×3％＝25.5万円
700万円のとき	27万円	200万円×5％＋200万円×4％＋300万円×3％＝27万円
750万円のとき	28.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋350万円×3％＝28.5万円
800万円のとき	30万円	200万円×5％＋200万円×4％＋400万円×3％＝30万円
850万円のとき	31.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋450万円×3％＝31.5万円
900万円のとき	33万円	200万円×5％＋200万円×4％＋500万円×3％＝33万円
950万円のとき	34.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋550万円×3％＝34.5万円
1000万円のとき	36万円	200万円×5％＋200万円×4％＋600万円×3％＝36万円
1500万円のとき	51万円	200万円×5％＋200万円×4％＋1100万円×3％＝51万円
2000万円のとき	66万円	200万円×5％＋200万円×4％＋1600万円×3％＝66万円
2500万円のとき	81万円	200万円×5％＋200万円×4％＋2100万円×3％＝81万円
3000万円のとき	96万円	200万円×5％＋200万円×4％＋2600万円×3％＝96万円
3500万円のとき	111万円	200万円×5％＋200万円×4％＋3100万円×3％＝111万円

このように売買価格に応じて仲介手数料がわかれば、とても便利です。マンション売却前や売買契約時、引渡し決済時で上記の表を確認すれば安心できます。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約後と引渡し後のケースと引渡し後の一括払いケースです。具体的に解説します。

前者の場合、売買契約時に５０％分を不動産会社にあなたが支払います。そして引渡し後に残り５０％分を最後に支払う２段階方式です。２回に分けて支払う理由があります。

売買契約後に住宅ローンの審査が通らずに白紙撤回となる可能性もあるからです。

たとえば、売買契約を結べても決済引渡しまで進まなければ、不動産会社は１円も利益になりません。だから仲介手数料を支払うタイミングは、募集窓口になる媒介契約を結ぶ前に必ず確認しましょう。媒介契約書の条文に記載されています。

１点、注意することがあります。

それは、売買契約時に手付金を買主から受領します。その手付金から仲介手数料の５０％分を支払える金額なのか？ それとも別途準備が必要なのか？ 事前に決めることです。

あと、売買契約から引渡し決済後に仲介手数料を支払う一括払いのパターンは、マンションが現金化されたときに支払うことになります。売却後の手残りも注意してください。

仲介手数料の値引き交渉も可能である

マンション売却で仲介手数料の値引き交渉は可能です。しかし、値引き交渉するタイミングがあります。それは、募集窓口になる媒介契約を不動産会社と結ぶときです。

なぜなら、媒介契約を結ばないと不動産会社は仲介手数料を受領できないからです。このタイミングなら仲介手数料の値引き交渉は可能です。

または、買付証明書に記載されている購入価格が極端に値引きされるときです。

なぜなら、マンション売却できても額面上の手残りが少なくなるからです。値引きを交渉するには「絶妙のタイミング」になります。

このように、仲介手数料が値引きできるタイミングを逃すと交渉は難しいでしょう。

たとえば、売買契約後や物件の決済引渡し後です。不動産会社も通常業務で対応しているから値引き交渉が来るとは思っていません。タイミングを間違えないでください。

仲介手数料の値引きは大手不動産会社でも可能である

全国展開している有名な大手不動産会社の場合、仲介手数料の値引き交渉は受けないのでは？ と悩まれる方がいますが、そんなことはなく「媒介契約前」なら十分可能です。

媒介契約とは、マンション売却の募集窓口を決める媒介契約書のことです。

たとえば、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３つの中なら１つ選択することになっています。チャンスはここです。

仲介手数料の無料や半額にするカラクリ

売主から受領する仲介手数料を無料や半額にするカラクリは、買主から仲介手数料３％相当額を満額受領しています。請求先は、買取業者や囲い込みした買主です。

重要な話なので、詳しく解説します。

買取業者とは、不動産会社が買主となってあなたのマンションを購入する不動産会社のことをいいます。通常価格の約７０％位でマンション購入後、リフォームして次の新たな買主に売る転売を行い、利益を得ている会社です。

売主とうまく話がまとまり、売買契約が成立できれば、買取業者から成約価格の仲介手数料３％相当額を受領できます。いわゆる片手収入になります。

さらに囲い込みといって、協力業者にあなたのマンションを紹介せずに自社で買主を直接探す売却活動を続けるので、外部に物件情報が公開されません。

このように、売主のあなたから仲介手数料を無料や半額と魅力的な言葉を並べて買主から正規金額（３％相当額）を受領する営業手法です。不動産会社のうまい言葉に乗ると危険ですので注意してください。

さらにもう少し付け加えると、マンション売却前にリフォーム工事を提案することさえあります。たとえば、室内クリーニングや壁クロスの貼り替え、水回り設備（キッチンやトイレや洗面化粧台、ユニットバスなど）の新規交換を提案してきます。

これらのリフォーム工事提案には、媒介契約を結んだ不動産会社の紹介料（約２０％～３０％位）も含まれており、うまく受注できると【仲介手数料以上】の利益になっているケースもあります。

このように、売主のあなたから媒介契約を結ぶことが目的で、仲介手数料を無料や半額にする行為は、少し危険な部分があります。注意してください。

仲介手数料以外で請求する不動産会社に注意する

仲介手数料以外の請求で悩まれる場合があります。わかりやすくいうと、売主のあなたが依頼した業務以外は請求できません。たとえば、▲▲事務手数料とあれば注意が必要です。

仲介手数料の上限額は定められているので法定外請求もできません。だから、広告費的なそれらしく思える請求項目はありえないということです。

そこで、売買契約後や引渡し後にこのような請求で悩まない方法があります。それは、募集窓口を決める媒介契約前に確認することです。

このときに、あいまいな表現をする不動産会社なら媒介契約を結ぶ必要はありません。明確にハッキリと丁寧に説明できる不動産会社なら安心できます。

仲介手数料６％になる両手仲介について

仲介手数料６％とは、両手仲介といいます。両手仲介とは、１社の不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受領することです。成果報酬として不動産会社が受領できるので売主のあなたが納得するなら問題ありません。１点注意することがあります。

注意することは、不動産会社のペースで進められることです。自社の利益のために売主３％相当額、買主３％相当額を受領することが目的になると危険です。

そこで、仲介手数料６％を受領する不動産会社なのか？ 見分ける方法があります。それは、自社付け仲介が多いのか？ 業者付け仲介が多いのか？ 不動産会社に確認します。自社付けが多いと仲介手数料６％を狙っています。忘れずに不動産会社に確認しましょう。

まとめ

マンション売却する場合、不動産会社に協力依頼すれば、必ず仲介手数料の支払いがつきまといます。このページを通して理解を深めてください。