マンション売却と仲介手数料の支払い【※売主なら必読】

マンション売却で仲介手数料の支払いや計算方法など含めて解説します。仲介手数料は、不動産会社の成果報酬として売主から受領できる手数料収入です。

不動産会社の営業協力がなく、マンション売却することはできないので、仲介手数料についてマンション売却前に理解することをおすすめします。

そこで、このページでは、仲介手数料についてあらゆるケースを想定して解説します。

マンション売却で仲介手数料の支払いについて解説

仲介手数料とは、募集窓口になった不動産会社があなたと媒介契約を結び、売却物件を募集活動します。そして、無事に成約できたときに初めて受領できる成果報酬のお金です。

たとえばマンション売却の場合、無事に売買契約が成約となれば、成果報酬として正式に売主に支払います。しかし、売買成約に至らなかった場合は支払う必要はありません。

不動産会社にとって仲介手数料は、会社利益に直結するので重要なお金と位置付けています。だから、不動産会社としては、成果報酬として売主から満額受領したいと考えます。

しかし売主とすれば、少しでも安くしてほしいと考えるものです。そこで、仲介手数料の支払い相場や値引き交渉、無料にする方法などをこれから解説します。参考にしてください。

仲介手数料の支払いについて

仲介手数料を支払う条件は、不動産会社を通して無事に売買成約することが条件になっています。売主のあなたが支払う成果報酬の手数料です。逆にいうと、売買契約まで進まずにマンションが売れない状態なら仲介手数料を支払うことはありません。

仲介手数料の上限額や計算式

不動産会社に支払う仲介手数料には、売買金額ごとに上限額があります。それが次の内容です。不動産売買の場合、この上限額は売主や買主に共通する額面です。

① 売買金額200万円以下の場合・・・取引額の5％以内（消費税別途） ② 売買金額200万円超え400万円以下の場合・・・取引額の4％以内（消費税別途） ③ 売買金額400万円超えた場合・・・取引額の3％以内（消費税別途）

このように額面ごとに上限額があります。もう少し具体的に解説します。たとえば、売りマンションが1000万円で売却できた場合の仲介手数料の上限について解説します。

① 200万円以下なので、200万円×5％＝10万円（消費税別途）

② 200万円超400万円以下なので、200万円×4％＝8万円（消費税別途）

③ 400万円超1000万円以下なので、600万円×3％＝18万円（消費税別途）

これより①＋②＋③から、10万円＋8万円＋18万円＝36万円（消費税別途）が仲介手数料の上限額になります。このような3つの計算式から合計額を算出します。

この算出方法が正式な計算式です。しかし400万円を超える売買価格の場合、売買価格×3％＋6万円＝仲介手数料（消費税別途）で計算できるようになっています。

400万円以上、400万円以下の仲介手数料

一般的に仲介手数料の支払いは売買価格の3％相当額と思われている方が多いです。それは、売買代金が400万円を超える場合です。すべて仲介料3％が報酬額ではありません。

400万円を超える仲介手数料にかかる消費税の計算

400万円を超える売買代金の時は、一般的な計算式は「売買代金（建物の消費税分は除く）×3％＋6万円」に消費税を掛けます。仲介手数料に消費税は必要です。なぜなら、不動産会社は課税業者だからです。消費税を受領しないの不動産会社は少ないです。

仲介手数料の早見表、速算表

仲介手数料の計算方法について上記で解説しました。しかし、仲介手数料を計算するとなれば少し難しいと感じることもあります。そこで仲介手数料の早見表、速算表を作ってみました。

たとえば、左から売買価格、仲介手数料（消費税別）、計算式とします。

売買価格	仲介手数料（税別）	計算式
100万円のとき	5万円	100万円×5％＝5万円
150万円のとき	7.5万円	150万円×5％＝7.5万円
200万円のとき	10万円	200万円×5％＝10万円
250万円のとき	12万円	200万円×5％＋50万円×4％＝12万円
300万円のとき	14万円	200万円×5％＋100万円×4％＝14万円
350万円のとき	16万円	200万円×5％＋150万円×4％＝16万円
400万円のとき	18万円	200万円×5％＋200万円×4％＝18万円
450万円のとき	19.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋50万円×3％＝19.5万円
500万円のとき	21万円	200万円×5％＋200万円×4％＋100万円×3％＝21万円
550万円のとき	22.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋150万円×3％＝22.5万円
600万円のとき	24万円	200万円×5％＋200万円×4％＋200万円×3％＝24万円
650万円のとき	25.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋250万円×3％＝25.5万円
700万円のとき	27万円	200万円×5％＋200万円×4％＋300万円×3％＝27万円
750万円のとき	28.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋350万円×3％＝28.5万円
800万円のとき	30万円	200万円×5％＋200万円×4％＋400万円×3％＝30万円
850万円のとき	31.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋450万円×3％＝31.5万円
900万円のとき	33万円	200万円×5％＋200万円×4％＋500万円×3％＝33万円
950万円のとき	34.5万円	200万円×5％＋200万円×4％＋550万円×3％＝34.5万円
1000万円のとき	36万円	200万円×5％＋200万円×4％＋600万円×3％＝36万円
1500万円のとき	51万円	200万円×5％＋200万円×4％＋1100万円×3％＝51万円
2000万円のとき	66万円	200万円×5％＋200万円×4％＋1600万円×3％＝66万円
2500万円のとき	81万円	200万円×5％＋200万円×4％＋2100万円×3％＝81万円
3000万円のとき	96万円	200万円×5％＋200万円×4％＋2600万円×3％＝96万円
3500万円のとき	111万円	200万円×5％＋200万円×4％＋3100万円×3％＝111万円

このように売買価格に応じて仲介手数料がわかれば、とても便利です。マンション売却前や売買契約時、引渡し決済時で上記の表を確認すれば安心できます。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を売主のあなたが支払うタイミングがあります。それは、売買契約と引渡し時のケースと引渡し後の一括払いケースです。具体的に解説します。

前者の場合、売買契約時に50％分を不動産会社にあなたが支払います。そして引渡し後に残り50％分を最後に支払う２段階方式です。なぜ2回に分けて支払うのか理由があります。

それは、売買契約後に契約自体が解除になる可能性もあるからです。たとえば、売買契約を結べても引渡しまで進まなければ、不動産会社も利益にならない可能性もあります。だから仲介手数料を支払うタイミングは、募集窓口になる媒介契約を結ぶ前に必ず確認しましょう。

一点、注意することがあります。それは、売買契約時に手付金を買主から受領します。その手付金から仲介手数料の50％分を支払うのか？ それとも別途準備するのか？ 事前に決めることです。売却目的によっては、手付金も使わずに取っておく場合もあるからです。参考までに。

あと、売買契約から引渡し決済後に仲介手数料を支払う一括払いのパターンは、マンションが現金化されたときに支払うことになります。売却後の手残りだけ注意して対応してください。

マンション売却で仲介手数料の値引き交渉も可能

マンション売却で仲介手数料の値引き交渉は可能です。しかし、値引き交渉するタイミングがあります。それは、募集窓口になる媒介契約を不動産会社と結ぶときです。

なぜなら、媒介契約を結ばないと不動産会社は仲介手数料を受領できないからです。このタイミングなら仲介手数料の値引き交渉は可能です。

また、買付証明書のマンション購入価格が極端に値引きされているときです。なぜなら、マンション売却できても額面上の手残りが少なくなるからです。値引きを交渉するには絶妙のタイミングになります。

このように、仲介手数料が値引きできるタイミングを逃すと難しいでしょう。たとえば、売買契約後や物件の決済引渡し後です。不動産会社も通常業務で対応しているからです。

仲介手数料の値引きは大手不動産会社でも可能である

全国展開している有名な大手不動産会社の場合、仲介手数料の値引き交渉は受けないのでは？ と悩まれる方がいます。しかし、そんなことはありません。「媒介契約前」なら十分可能です。

媒介契約とは、マンション売却の募集窓口を決める契約書のことです。たとえば、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの中なら1つ選択することになっています。チャンスはここです。

仲介手数料を無料や半額にするカラクリ

仲介手数料を無料にしたり、半額にしたりして募集窓口になると提案する不動産会社がいます。これにはカラクリがあります。それは、買主から仲介手数料3％相当額を受領しています。

たとえば、無料や半額にするには媒介契約を専任媒介又は専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。なぜなら、あなたと単独契約を結び、世の中にある不動産会社の窓口になれるからです。

具体的にいうと、売主のあなたとは媒介契約を結びました。あとは買主を探すだけです。しかし、協力業者に買主を探されたら利益はゼロになります。そこで、買取業者をみつけます。

買取業者とは、不動産会社が買主となり、通常価格の70％位でマンション購入後、リフォームして次の買主に売る転売を行い、利益を得ている会社です。売主とうまく話がまとまり、売買契約が成立できれば、買取業者から成約価格の仲介手数料3％相当額を受領できます。

さらに囲い込みといって、協力業者にあなたのマンションを紹介せずに自社で買主を直接探す売却活動を続けるので、外部に物件情報が伝わりません。これは危険です。

さらにもう少し付け加えると、マンション売却前にリフォーム工事提案することさえあります。たとえば、室内クリーニングや壁クロスの貼り替え、水回り設備（キッチンやトイレや洗面化粧台、ユニットバスなど）の新規交換を提案してきます。

これらのリフォーム工事提案には、媒介契約を結んだ不動産会社の紹介料（15％～20％位）も含まれており、うまく受注できると仲介手数料以上の利益収入になっているケースもあります。

このように、売主のあなたから媒介契約を結ぶことが目的で仲介手数料を無料や半額にする行為は、少し危険な部分があります。注意してください。

仲介手数料以外で請求する不動産会社に注意する

仲介手数料以外の請求で悩まれる場合があります。わかりやすくいうと、売主のあなたが依頼した業務以外は請求できません。たとえば、〇〇事務手数料とあれば注意が必要です。

仲介手数料の上限額は定められているので法定外請求もできません。だから、広告費的なそれらしく思える請求項目はありえないということです。

そこで、売買契約後や引渡し後にこのような請求で悩まない方法があります。それは、募集窓口を決める媒介契約前にあなたが必ず確認することです。

このときに、あいまいな表現をする不動産会社なら媒介契約を結ぶ必要はありません。明確にハッキリと丁寧に説明できる不動産会社なら安心できます。

賃貸物件である住居やテナントでも仲介手数料の相場や計算

賃貸であっても成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。賃貸の仲介料相場は、貸主と借主の月額家賃（共益費除く）の合計1ヵ月以上は受領できません。

借主があなたの場合、月額家賃の1ヵ月分を支払うことになります。さらに、賃貸物件であっても仲介手数料に別途消費税を支払うことになるのでお忘れなく。

補足までですが、賃貸条件に礼金と記載があれば不動産会社の収入になっていることが多いです。礼金とは、貸主に支払うお礼金ですが、実務上は貸主が受領した礼金を不動産会社に支払っているのが現状です。仲介手数料の名目でなく募集活動費などとして受領します。

賃貸物件の仲介手数料でも値引き交渉は可能

賃貸物件の仲介手数料は月額家賃（共益費除く）の1ヵ月分になりますが、賃貸申込の時点であれば、仲介手数料の値引き交渉も可能です。家賃10万円で半額なら5万円です。大きな交渉です。

また、テナント物件であれば、月額50万円や100万円のケースもあります。賃貸申込の時に仲介手数料の値引き交渉をしましょう。さらに月額家賃や敷金、礼金なども同時に交渉しましょう。

まとめ

マンション売却で仲介手数料の支払いについてあらゆるケースから解説しました。売主のあなたが不動産会社に支払う成果報酬なのでマンション売却前に理解することをおすすめします。

マンション売却する場合、不動産会社に協力すれば、必ず仲介手数料の支払いがつきまといます。仲介手数料を支払うことは当然と理解できれば問題ありません。

しかし、高額な手数料だけに簡単に支払うと納得しないことです。

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