築３０年以上のマンションを売るなら、１９８１（昭和５６）年６月１日が分かれ道です。新耐震基準なのか？ 旧耐震基準なのか？ 建築確認の年月日と照らし合わせてください。
新耐震基準 → １９８１（昭和５６）年６月１日以降
旧耐震基準 → １９８１（昭和５６）年５月３１日以前
また、あなたのマンションが新耐震基準に該当したとしても安心してはいけません。マンションの購入判断は買主が決めるからです。物件の管理状況をみて外壁にクラック傷をみつければ購入しません。購入しない判断基準には、法定耐用年数も考えられます。
法定耐用年数とは、国税庁が発表しているマンション寿命のような数値判断です。たとえば、住居系の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年です。
４７年で建物がなくなる訳ではありませんが、国税庁が一つの指針にしています。築３０年以上ということは、残り１０数年の寿命です。どこが故障するのか？ 買主が不安になれば買いません。
そこで、このページでは、築３０年以上のマンションを売る方法を解説します。
築３０年以上のマンション売却について深堀りした内容を別のページでお話しています。あわせて読んでください。
築３０年以上のマンションを売る方法
築３０年以上のマンション売却で”買取制度を活用している”売主が非常に多いです。買取制度とは、不動産会社が買主となって直接購入する売買方法です。
一般的なマンション売却募集をしても６ヵ月以上売れなかったり、最悪１年以上募集し続けたりすることを覚悟するなら、手離れしたほうが良いと選択する売主が多いのです。
インターネット上の不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ライフルホームズなど確認すると、リフォーム済やリノベーション済など記載されているマンションは買取制度を活用している可能性が高いです。築３０年以上のマンションは特に多いです。
買取制度のメリットは、現金化しやすいことです。買取制度のデメリットは、相場価格の約７０％位になることです。たとえば、２０００万円で売れるマンションが１４００万円位になります。その理由は、買い取ったマンションをリフォーム再生して次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
買取った不動産会社は転売行為の利益を収入の柱にしているので、どうしても安い価格で売買することになります。このデメリットを納得できれば問題ないです。
築３０年以上のマンションの築年数の壁を意識せずに現金化できるので売却方法の一つにしてはいかがでしょうか。買取制度について詳しく別の記事で解説しています。あわせて読んでください。
築３０年以上のマンション売却と買主が求める築年数の壁
買主が求める築年数の壁は、耐震基準が改定された１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた【新耐震基準のマンション】です。
なぜなら、震度６強から７程度の揺れに耐えられる構造設計だからです。たとえば、東日本大震災や熊本地震、北海道地震など震度７クラスに耐えられないと不安になります。
逆に、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前の旧耐震基準のマンションになるとさらに売れ難い傾向になります。なぜなら、震度５強程度の揺れに耐えられる構造設計なので不安になるからです。
それでも、大きな地震の揺れに耐えたとしても建物躯体に大きな損傷を与えることさえあります。こうした事実を買主は理解しているために”築浅マンション”を購入しようとします。
築３０年以上のマンション売却と不動産会社のうまい儲け話
不動産会社は儲からない仕事はしません。たとえば、築年数が３０年以上のマンション（間取り３ＤＫ）を売却したとします。マンション価格を１０００万円とします。
売却できたと仮定すると成果報酬として、仲介手数料を受領できます。計算式は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別）を売主のあなたに請求します。
そこでリノベーション工事もあなたから受注できたとします。リノベーション工事とは、キッチンやトイレ、洗面ドレッサーにお風呂などを新品にしたり、フローリング床やクロス壁紙を貼り替えたりする室内工事のことです。築古マンションなので売却募集前に高く売ることが目的でリフォーム提案するのです。
たとえば、リノベーション工事費用を２００万円とすれば、不動産会社の利益分は２００万円×２０％＝４０万円（消費税別）を指定工事業者に紹介料を請求します。
このようにリノベーション工事を受注した不動産会社は、仲介手数料以上の利益を確保したことになるので、マンション売却できればラッキーと考えています。
マンションが売却できなくても、リノベーションの工事紹介料として利益を確保できたのでどちらでもよいのです。売主のあなたには言いませんが、儲からない仕事はしません。補足までですが、紹介料は２０％で計算しましたが、中には３０％以上の紹介料を受領している不動産会社もいます。結果的にリノベーション工事だけでもあなたから受注できれば利益確保となります。
不動産会社からマンション売却に係わる提案を受けた時に”なぜその提案が必要なのか？”と必ず確認してください。築年数が古い、立地条件が悪いという理由だけで提案されても納得できない提案なら相談した不動産会社に問題ありです。ご注意ください。
まとめ
築３０年以上のマンション売却について解説しました。とても不愉快に感じさる文章で申し訳ありません。しかし買主が感じる築年数の壁、１９８１（昭和５６）年６月１日を理解する必要があるのでお話しました。
買主はできるだけ築浅物件を求めます。なぜなら、入居後の建物トラブルや地震などの不安を出来るだけ回避したいからです。
一般的なインターネットを活用した売却募集をしても当て馬（あてうま）という比較検討の物件にされるだけです。売れ残ってキズモノ物件にされないようにマンション査定の前段階で買取制度を含めて冷静な判断をしましょう。
補足までですが、マンション売却する上で査定価格と売り出し価格の違いについても理解を深める必要があります。別の記事で解説していますので続けて読んでください。
