築３０年以上のマンションを売るなら、１９８１（昭和５６）年６月１日が分かれ道です。新耐震基準なのか？ 旧耐震基準なのか？ 建築確認の年月日と照らし合わせてください。
新耐震基準 → １９８１（昭和５６）年６月１日以降
旧耐震基準 → １９８１（昭和５６）年５月３１日以前
また、あなたのマンションが新耐震基準に該当したとしても安心してはいけません。マンションの購入判断は買主が決めるからです。物件の管理状況をみて外壁にクラック傷をみつければ購入しません。購入しない判断基準には、法定耐用年数も考えられます。
法定耐用年数とは、国税庁が発表しているマンション寿命のような数値判断です。たとえば、住居系の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年です。
４７年で建物がなくなる訳ではありませんが、国税庁が一つの指針にしています。築３０年以上ということは、残り１０数年の寿命です。どこが故障するのか？ 買主が不安になれば買いません。
そこで、このページでは、築３０年以上のマンションを売る方法を解説します。あわせて築４０年や築５０年もお話します。
もくじ
築３０年以上のマンションを売る方法
マンション買取制度も活用しよう
築３０年以上のマンション売却で買取制度を活用している売主が非常に多いです。買取制度とは、不動産会社が買主となって直接購入する売買方法です。
一般的なマンション売却募集をしても６ヵ月以上売れなかったり、最悪１年以上募集し続けたりすることを覚悟するなら、手離れしたほうが良いと選択する売主が多いのです。
インターネット上の不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ライフルホームズなど確認すると、リフォーム済やリノベーション済など記載されているマンションは買取制度を活用している可能性が高いです。
築３０年以上のマンションは特に多いです。
買取制度のメリットは、現金化しやすいことです。また間に入る仲介業者がいない場合、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）も無料になります。
買取制度のデメリットは、相場価格の約７０％位になることです。
たとえば、２０００万円で売れるマンションが１４００万円位になります。その理由は、買い取ったマンションをリフォーム再生して次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
買取った不動産会社は転売行為の利益を収入の柱にしているので、どうしても安い価格で売買することになります。このデメリットを納得できれば問題ないです。
築３０年以上のマンションの築年数の壁を意識せずに現金化できるので売却方法の一つにしてはいかがでしょうか。
【築３０年以上のマンション売却】買主が求める築年数の壁
買主が求める築年数の壁は、耐震基準が改定された１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた【新耐震基準のマンション】です。
なぜなら、震度６強から７程度の揺れに耐えられる構造設計だからです。たとえば、東日本大震災や熊本地震、北海道地震など震度７クラスに耐えられないと不安になります。
逆に、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前の旧耐震基準のマンションになるとさらに売れ難い傾向になります。なぜなら、震度５強程度の揺れに耐えられる構造設計なので不安になるからです。
それでも、大きな地震の揺れに耐えたとしても建物躯体に大きな損傷を与えることさえあります。こうした事実を買主は理解しているために”築浅マンション”を購入しようとします。
築４０年マンションなら売却した方がよい理由
築４０年マンションを売却したいのであれば、できるだけ早めに売却しましょう。なぜなら、マンションの資産価値が下がり、寿命も近づいているからです。
築４０年マンションをできるだけ早めに売却してほしい理由があります。これから解説しますので怒らずに落ち着いて読んでください。
築４０年マンションなら売却した方がよい理由【資産価値が下がる】
築４０年マンションになると資産価値が下がり、寿命も気になります。その理由の一つが法定耐用年数に関係するからです。
法定耐用年数とは、国税庁が建物の寿命を数値化していることです。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら４７年です。
築４０年マンションになると法定耐用年数４７年に近づいています。
築４０年マンションの場合、マンション寿命が残り７年（４７年－４０年＝７年）となります。マンション寿命が短くなれば、建物の内外部も壊れやすくなります。
具体的な事例でいうとマンション外部であれば、雨漏れによる不具合です。
屋上の防水シートが破れたり、外壁にクラックというヒビ割れが発生したりして雨水が浸透します。最悪の場合、雨水が原因で鉄部がさびて膨らみ、構造全体を劣化させてしまうのです。
またマンション内部であれば、給排水配管の不具合です。
給排水配管の寿命は約３０年位です。共用部分であれば、修繕積立金を活用して修理交換できます。しかし、専有部分になると実費で修理交換になります。
たとえば、室内であっても給排水配管は、コンクリートでかぶさっている場合もあるので水漏れが発生したら予想以上に高い工事費用になるでしょう。
築４０年マンションの購入希望者は、築年数から逆算してマンションの資産価値や寿命を非常に気にしています。あなたが思っている以上に気にしています。
たとえば、築４０年マンションを購入するとなれば【保証期間】も気にします。この保証期間を”瑕疵担保責任”といいます。売買契約書の条文では瑕疵担保特約ともいいます。
瑕疵担保責任とは、売主が買主への修理費用を一定期間まで保証する内容です。一定期間とは、物件引渡しから約２ヶ月～３ヶ月位です。
マンション売却後、買主は引越しすると日常生活が始まりますが、買主の日常生活に支障がでたら大変です。たとえば、キッチンや洗面ドレッサー、トイレやお風呂の水漏れなどです。
さらに、給湯器の故障でお湯がでなくなったら嫌になります。築年数が古いのでマンション引渡し後に故障したら本当に大変です。だから、売買契約で特約を付けて結ぶのです。
この話が瑕疵担保特約のことです。
売主のあなたが、マンションを売却して無事に瑕疵担保責任の期間が過ぎたとします。売主は安心しますが、保証期間が切れた買主はどのように思うでしょうか。
築４０年マンションは、いつ故障するのか不安しか残りません。買主が物件を求めないので売り出し価格を下げても売れません。買主からみればリスク以外ないです。
だから、築４０年マンションを売却しようと考えるのであれば、できるだけ早めに行動することをおすすめします。
築４０年マンションは旧耐震基準の可能性が高い
築４０年になるマンションは、旧耐震基準である可能性が高いです。旧耐震基準とは、昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けた建物のことです。
逆に、昭和５６年６月１日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準となります。近年において、地震を警戒する声が高まる中で旧耐震基準のマンションより新耐震基準のマンションを好む傾向が年々高まっています。
その理由の一つには、地震に対する建物強度が違うからです。たとえば、旧耐震基準は震度５強程度の揺れまでは倒壊せずに補修程度で対応できる構造設計です。
しかし新耐震基準の場合、旧耐震基準の強度設計から改善されて震度６強から７程度までの揺れでも倒壊しないような構造設計です。
このように、買主は地震を想定して築年数を購入条件の一つにしています。あなたのマンションは築何年ですか？ 旧耐震基準のマンションであれば注意してください。
築４０年マンションを現況有姿で売却する
現況有姿とは、あるがままの現状で築４０年マンションを買主に売却して引き渡す契約のことをいいます。このような現状渡しでも売買契約を結ぶことは可能です。
たとえば、売却募集の段階から紹介図面に「現状渡し、現況有姿」と記載します。このような特約を付けても築４０年マンションが売却できた事例があります。
その事例は、私 浦田も欲しいと思ったくらい立地条件が抜群に良かった築古マンションです。逆に駅から離れていたり、バスを利用したりする物件は買主の購入心理には響きません。
築４０年マンションをリノベーションすると危険
不動産会社の中には、売主のあなたにリノベーション提案をして築４０年マンション売却を進めるパターンがあります。しかし、危険ですので注意してください。
なぜなら、あなたが支払ったリノベーション費用を回収できないからです。リノベーションとは、専有部分の間取変更や給排水配管など全面改装したリフォーム工事のことです。
たとえば、キッチンや洗面ドレッサー、トイレにユニットバスなどの水回り設備やエアコン、コンセントや照明関連、給湯器などの電気設備などもすべて新品交換します。
これらの工事費用を売主のあなたが事前に工事負担してマンション価格に上乗せします。たとえば、間取りも関係しますが、２００万円や３００万円の工事費用を想定してください。
新築同様になったマンションだから売れます！ と不動産会社が提案します。しかし、マンション価格を上乗せして売却できるなら、誰もが同じことをします。
工事費用の中には、不動産会社の手数料（※工事価格の２０％～３０％前後）も含まれています。リノベーションした築古マンションが売れ残ったとしても不動産会社は何とも思いません。
築４０年マンションの賃貸活用について
築４０年マンションの賃貸活用を検討しても【借り手は少ない】です。賃貸の決め手は、第一に立地条件ともいえます。さらに立地だけでなく、間取りや設備など総合的に月額家賃から判断するので賃貸物件の競合が多いのも事実です。
たとえば、同じ家賃を払うなら築浅の設備で新しいマンションやアパートを探すでしょう。室内をキレイにリフォーム工事をしても共用部分の老朽化は隠せません。
玄関内部については、電気ブレーカーやサッシ周りの古さが築４０年マンションだとすぐにわかります。築年数は隠せません。余程の激安家賃でも難しいです。
激安家賃で賃貸募集をすれば、訳ありマンションなのか？ と勘違いされます。訳ありマンションとは、自殺、事件、火災などがあった事故物件のことです。
事故物件とは、心理的瑕疵物件といわれて最初から聞いていたら借りなかった賃貸物件も含まれます。事故物件の専門サイト「大島てる」に掲載されていたら借りないでしょう。
どちらにせよ、築４０年マンションで賃貸活用はおすすめしません。
築４０年マンションを売らずに所有しながら様子をみる
築４０年マンションですが、売らずに所有しながら様子をみるという選択もあります。このときに注意することは、修繕積立金の改定です。
管理人である私 浦田の区分マンション（平成５年築）でも、管理組合で行われる通常総会の議案決議で可決されて、修繕積立金が毎月３０００円増額となりました。
築４０年マンションになれば、さらに改定されて修繕積立金の増額になる可能性もあります。あなたのマンションはいかがでしょうか。
このように、築４０年マンションを売らずに様子をみるには維持費（管理費も含む）もかかるので総合的に考える必要があります。
築４０年マンションを相続したときの注意点
先代の親などが所有していた分譲マンションをあなたが相続する場合、２つ注意することがあります。それは、納税時期と共有名義についてです。
納税時期とは、相続税を支払う期限のことです。たとえば、相続を知った日の翌日から１０ヵ月以内に相続税を収める義務があります。支払い期限は誰でも統一されています。
共有名義とは、一つの不動産を複数で所有することです。相続でも共有名義の話が問題になります。たとえば、分割協議がまとまらなければ共有名義になります。
財産を受け継ぐ者が決まっていないと少々もめてしまいます。
相続人の考え方も違うからです。１０ヶ月というとまだ余裕があるように思いますが、実際に余裕はありません。
管理人の私も実務やプライベートでも対応していますが、あまりの時間の少なさに慌ててしまいます。特に、築４０年マンションの相続後の売却には上記の内容を含め注意が必要です。
築５０年マンションなら売却したほうがよい理由
築５０年マンションの売却は本当に難しいです。なぜなら、あまりにも築年数が古いからです。たとえば、大きな地震が来たら築古マンションだから大丈夫なのかと心配になったり、いつまで住めるのか不安になったりするからです。
そこで、築５０年マンションの売却方法について解説します。売却だけでなく、あらゆる角度からお話します。私が言いたいことは、あまり時間をかけないでほしいことです。
築５０年マンションなら売却した方がよい理由【寿命】
築５０年マンションになると寿命の定義から逆算すると危険度が増します。その理由の一つが法定耐用年数を超えているからです。
法定耐用年数とは、国税庁が建物の寿命を数値化していることです。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの法定耐用年数は４７年です。
だから、築５０年マンションになると法定耐用年数４７年を超えています。マンション寿命を超えた建物は、大規模修繕工事なども行っているでしょう。
しかし、すべてが安全とはいえません。
本来の建物や設備などは法定耐用年数を超えているからです。だから、マンションの内外部も住人には気が付かないだけで不安箇所が増えている可能性もあります。
築５０年マンションの耐震診断の有無について
売買契約前に必ず行う宅地建物取引士による重要事項説明があります。売主と買主に書面で必ず説明する内容の一つに【耐震診断の有無】があります。
耐震診断とは、旧耐震基準で建築設計された築古マンションを現在の構造基準である新耐震基準の耐震性能に適合しているのか検査することです。
東日本大震災や熊本地震のような大きな揺れを経験しているため、旧耐震基準のマンションであれば、耐震診断をしていると思うでしょう。
しかし、耐震診断の検査を受けているマンションは少ないのが現状です。築５０年マンションになると現状把握など、早急な検査確認の有無が求められます。
築５０年マンションは旧耐震基準である
旧耐震基準とは、昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けた建物のことをいいます。築年数から逆算しても築５０年マンションは、旧耐震基準でしょう。
東日本大震災や熊本地震などの震度７クラスを想定した地震の揺れに耐えられないかもと、買主は不安になり旧耐震基準のマンション購入を避けます。法規上、建築確認を受けても買主は安心できません。
築５０年マンションは住宅ローンが組めない可能性もある
築５０年マンションになると条件によっては住宅ローンが組めない可能性もあります。住宅ローンのポイントは【適合証明書】の発行です。
たとえば、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）のホームページに築年数制限と住宅ローンの利用条件が記載されています。一部抜粋しました。
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Ｑ：築年数が古いものでも利用可能ですか？ Ａ：利用可能です。なお、建築確認日が１９８１（昭和５６）年５月３１日以前の住宅については、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要です。 |
このように書かれています。ここでポイントになるのが耐震評価基準です。この意味は、住宅金融支援機構だけでなく、他の金融機関でも同様の基準にしていることが多いです。
具体的にいうと、購入物件が安全であるという適合証明書を取得することです。
適合証明書とは、対象物件をチェックする検査機関に申請したり、適合証明技術者に物件検査の申請を行ったりします。そして、検査に合格すると発行される仕組みになっています。
築５０年マンションを購入する買主が住宅ローンを利用するときに適合証明書が発行されるかどうかで売却方法も変わります。
管理会社に適合証明書の発行について確認しましょう。
築５０年マンションを現況有姿では危険である
築５０年マンションが旧耐震基準であることから、現況勇姿（現状渡し）で不動産売却したとします。しかし、現況勇姿で買主が納得するかどうか？ わかりません。
なぜなら、想像以上に老朽化しているからです。現況有姿で売買することはおすすめしません。
築５０年マンションでも売れる事例
築５０年マンションでも売れるケースは、建替え負担がないマンションです。
具体的にいうと、現状のマンションを新築に建替えたときに建て増しができるマンションです。建て増しすれば、新しい住人が購入するので建築費が捻出できます。
たとえば、広い敷地に低層の小さなマンションであれば、建て替え負担がないマンションになる可能性があります。管理会社などに確認してみましょう。
築５０年団地だと建て替えが成功することもある
築５０年団地だと建替えがうまくいくこともあります。条件としては、広い敷地に低層団地になっていること。そして、平置きの駐車場が設けられているイメージです。
このような団地だと建替えするための建築基準法上から考えても上手くいくかも知れません。当時は敷地に余裕を持って建築計画ができたのでしょう。
築５０年マンションの建て替え話がある場合
築５０年マンションになると建物の維持管理を考えると、マンション全体の建替え議案が管理組合で話されるようになります。仮にマンションを売却するなら注意することがあります。それは、建替え時期と負担金額について開示することです。
計画段階だとしても知りうる事実は買主に告知する義務があります。たとえば、５年後にマンションを解体する場合、各住人負担が１０００万円になると事前に買主に説明します。
このように売主のあなたが買主に説明した場合、どうなるでしょうか？
一般的に買主の購入心理としては、購入価格から追加負担が増えるので避ける物件になります。逆に、建て替えの負担を利用して大幅な減額交渉をする凄腕の買主もいます。
築５０年マンションの賃貸活用について
築５０年マンションを賃貸活用しても借り手は少ないです。なぜなら、築年数が気になるからです。さらに、月額家賃に見合った間取りや設備などの競合物件も増々増えています。同じ位の家賃を払うなら築浅で設備も新しい賃貸マンションなど選ぶでしょう。
古さを気にしない借主の場合、古い戸建ても検討材料に入ります。駐車場料金も含めて割のよい賃貸物件を探しているので、余程の激安家賃でもない限り、借り手を探すのは難しいです。
既存不適格マンションを売却する方法
既存不適格マンションの売却なら一般個人の買主は避け、買取業者にしましょう。買取業者とは、買主としてマンションを購入する不動産会社のことです。
既存不適格マンションが売れ難いのは事実です。なぜなら、建て替え問題が難しくなったり、住宅ローンの審査がＮＧになったりするからです。これからわかりやすく、既存不適格マンションの売却法を解説します。
既存不適格マンションとは何か
既存不適格マンションとは、建築基準法の改定で現行法では法律上対応できないマンションのことです。たとえば、１９６８（昭和４３）年の容積率の改定や１９７６（昭和５１）年の日影規制です。くわえて、１９８１（昭和５６）年の耐震基準の改定です。
これらの改定前に建築されたマンションは注意が必要です。当時は法律が纏まる前に竣工したマンションなので取り壊し命令などは発令しません。
だから、違反建築ではありません。間違えないでください。しかし、既存不適格マンションの再建築となれば話は”別”です。
当時と同じマンションを建築できないため既存不適格の物件として、現状維持しか対応できない運命を辿ってしまいます。
マンション住人には将来の不安もありますが、現状の住まいに関しては心地良い環境です。このような既存不適格マンションでも売ることは可能です。
しかし、一般個人の買主は購入を避けるでしょう。なぜなら、購入後の利用方法も限られるからです。長く住めるか不安になります。
さらに、建て替えを考えても当時と同じマンションは建築できないため維持管理の費用負担で揉めたり、仮に購入したくても住宅ローンの融資がＮＧになったりと先行き不透明だからです。
既存不適格マンションを買取業者に売却する理由
既存不適格マンションを買取業者に売却する理由は、あなたのマンションを購入後、室内をリニューアルをして新築同様に改装します。
見違えるような室内に驚くでしょう。たとえば、間取り変更に伴って室内の給排水配管まで交換します。水回り設備も新品交換します。
具体的に言うと、キッチンや洗面ドレッサー、洗濯機パンやトイレにユニットバスなどです。さらに室内壁や天井も新品クロスを貼るので次の買主も喜びます。床のフローリングもおしゃれな材質感から気に入ってしまうでしょう。
こうして買取業者は、あなたから購入してリフォーム費用と会社利益をのせて次の新たな買主に売る転売をします。この位しないと一般個人には売れません。
買取業者にマンションを売るメリット
既存不適格マンションを買取業者に売却するため、売却後の瑕疵担保責任も逃れることができます。マンション売却後の買主の苦情を受けずに手離れできます。
瑕疵担保責任とは、買主が日常生活を送れない状態であれば、一定期間まで売主が修理交換しなければいけない契約上の約束事です。築年数が古くなると、この瑕疵担保責任で買主から苦情が来る場合もあります。
しかし、不動産買取業者にマンション売却すると瑕疵担保責任も免除になりますので、売却後の買主対応で心配することもありません。
買取業者にマンションを売るデメリット
既存不適格マンションを買取業者に売ると、現金化した場合に通常価格から７０％以下になる可能性が高いです。最悪は５０％以下も考えられます。
たとえば、マンション価格が１０００万円なら７００万円～５００万円以下という感じです。一般個人に売れる価格よりも値下がりします。これは、上記で解説した転売を目的にするからです。
マンション売却と不動産会社のうまい儲け話
不動産会社は儲からない仕事はしません。たとえば、築年数が３０年以上のマンション（間取り３ＤＫ）を売却したとします。マンション価格を１０００万円とします。
売却できたと仮定すると成果報酬として、仲介手数料を受領できます。計算式は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別）を売主のあなたに請求します。
そこでリノベーション工事も受注できたとします。工事費用は２００万円とします。不動産会社の利益分は２００万円×２０％＝４０万円（消費税別）を工事業者に請求します。
このようにリノベーション工事を受注した不動産会社は、仲介手数料以上の利益を確保したことになるので、マンション売却できればラッキーと考えています。
マンションが売却できなくても、リノベーションの工事紹介料として利益を確保できたのでどちらでもよいのです。売主のあなたには言いませんが、儲からない仕事はしません。
まとめ
とても不愉快に感じさせて申し訳ありません。しかし、買主が感じる築年数の壁１９８１（昭和５６）年６月１日を理解する必要があるので解説しました。
買主はできるだけ築浅物件を求めます。なぜなら、入居後の建物トラブルや地震などの不安を出来るだけ回避したいからです。
一般的なインターネットを活用した売却募集をしても当て馬（あてうま）という比較検討の物件にされるだけです。売れ残ってキズモノ物件にされないようにマンション査定の前段階で買取制度を含めて冷静な判断をしましょう。
