築３０年以上のマンション売却では、築年数の壁があります。それは、１９８１（昭和５６）年６月１日です。この壁を越えられるかどうかで売却状況も変わってきます。
あなたのマンションの築年数は何年ですか？ 築年数が古くなればなるほど、買主の購入意欲は下がっていきます。この点を理解してください。
そこで、このページでは、築３０年以上のマンション売却について解説します。築４０年や築５０年マンションについてもあわせてお話しますので、参考にしてください。
もくじ
築３０年以上のマンション売却【買主が求める築年数の壁】
マンションを買主が求める築年数の壁は、耐震基準が改定されたときです。年式でいえば、１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた新耐震基準の中古マンションでしょう。
なぜなら、震度６強から７程度の揺れに耐えられる構造設計になっているからです。たとえば、東日本大震災や熊本地震、北海道地震など震度７クラスに耐えられないと不安になります。
逆に、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前の旧耐震基準のマンションになるとさらに売れ難い傾向になります。なぜなら、震度５強程度の揺れに耐えられる構造設計なので不安以外ないからです。
それでも、大きな地震に耐えたとしても建物躯体に大きな損傷を与えることさえあります。こうした事実を買主は理解しているために出来るだけ築浅マンションを購入しようとします。
そこで、次に築年数ごとに買主が感じていることを解説します。少し嫌な気持ちになるでしょうが、売主として理解してもらいたいです。ご理解ください。
築３０年以上のマンション売れますか？
築30年以上のマンションでは、上記で解説した1981（昭和56）年6月1日が分かれ道になります。新耐震基準なのか？ 旧耐震基準なのか？ 建築確認の年月日と照らし合わせてください。
仮に、あなたのマンションが新耐震基準に該当したとしても安心してはいけません。購入判断は買主が決めるからです。物件の管理状況をみて外壁にクラック傷をみつければ購入をしません。
購入しない判断基準には、法定耐用年数も考えられます。法定耐用年数とは、国税庁が発表しているマンション寿命のような数値判断です。たとえば、住居系の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年です。
４７年で建物がなくなる訳ではありませんが、国税庁が一つの指針にしています。築３０年以上ということは、残り１０数年の寿命です。どこが故障するのか？ 買主が不安になれば買いません。
築４０年マンションは売れますか？
築４０年マンションは、旧耐震基準の可能性が高いです。新耐震基準ではないので思っている以上に売れ残る可能性があります。
何が原因で売れ難いのか？ 別の記事で詳しく解説します。
→『築40年でも売れますか』
築５０年マンションは売れますか？
築５０年のマンションは、上記で解説した築４０年マンションよりも難しい売却状況になるでしょう。法定耐用年数４７年を超えてしまうからです。
どのようにしたら築５０年マンションが売れるのか？ 別の記事で解説しています。
築３０年以上のマンション売却査定の注意点
築３０年以上のマンションを売却をするときに査定の段階で注意することがあります。それは、１社単独の不動産会社に査定相談しないことです。最低でも２社以上の複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。
なぜなら、１社単独の不動産会社では、査定根拠や比較検討ができないからす。信用する以外他ありません。だから複数の査定比較が必要になるのです。
またマンション査定をするときに、必ず照らし合わせる指標があります。
それは、相場価格です。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格のことです。
相場価格を作るのは買主で売主ではありません。だからマンション査定で相場価格と照らし合わせて価格設定しなければ売れません。
まとめ
いかがでしょうか。とても不愉快に感じさせて申し訳ありません。しかし、買主が感じる築年数の壁『１９８１（昭和５６）年６月１日』を理解する必要があるので解説しました。
買主はできるだけ築浅物件を求めます。
なぜなら、入居後の建物トラブルや地震などの不安を出来るだけ回避したいからです。一般的なインターネットを活用した売却募集をしても当て馬（あてうま）という比較検討の物件にされるだけです。売れ残ってキズモノ物件にされないようにマンション査定の前段階で冷静な判断をしましょう。
買取制度も活用しよう
築３０年以上のマンション売却で買取制度を活用している売主が非常に多いです。買取制度とは、不動産会社が買主となって直接購入する売買方法です。
一般的なマンション売却募集をしても６月以上売れなかったり、最悪１年以上募集し続けたりすることを覚悟するなら、手離れしたほうが良いと選択する売主が多いのです。
インターネット上の不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ホームズなど確認すると、リフォーム済やリノベーション済など記載されているマンションは買取制度を活用している可能性が高いです。築３０年以上のマンションは特に多いです。
買取制度のメリットは、現金化しやすいことです。また間に入る仲介業者のいないため仲介手数料（成約価格の約３％相当額）も無料になるでしょう。
しかし、良いことばかりではありません。買取制度のデメリットもあります。
それは、相場価格の約７０％位になることです。
たとえば、２０００万円で売れるマンションが１４００万円位になるのです。その理由は、買い取ったマンションをリフォームして次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
買取った不動産会社は転売行為の利益を収入の柱にしているので、どうしても安い価格で売ることになります。このデメリットをあなたが納得できれば問題ありません。
築３０年以上のマンションの築年数の壁を意識せずに現金化できるので売却方法の一つにしてはいかがでしょうか。
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