築30年以上のマンション売却【買主が求める築年数の壁とは】

築30年以上のマンションになると売れ難いのは事実です。なぜなら、建物寿命や耐震性など買主が不安を感じるからです。築年数で買主は不安を感じるので、売却法には注意してください。

マンション売却する上で買主の物件選びは、最寄り駅からの距離や立地条件、専有面積や階数、そして購入価格などチェックします。しかし、何よりも築年数に注意を払うことが多いです。

なぜなら、いくら修繕工事をしても築年数を変えることができないからです。だから、築年数が古くなればなるほど、買主の購入意欲は下がっていきます。この点を理解してください。

そこで、このページでは、築30年以上のマンション売却について解説します。築40年以上や築50年以上のマンションについてもあわせてお話しますので、参考にしてください。

築30年以上のマンションが人気がなく、築年数の壁を感じる理由は、新築物件の供給数と古いが故の不安を感じるからです。仮に格安価格だからといって売れるとは限りません。割高でも築浅物件を購入するでしょう。

マンションを買主が購入する目安の一つが、耐震基準の改定された築年数です。年式でいえば、1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の中古マンションでしょう。

なぜなら、震度6強から7程度の揺れに耐えられる構造設計になっているからです。たとえば、東日本大震災や熊本地震、北海道地震など震度7クラスに耐えられないと不安になります。

逆に、1981（昭和56）年5月31日以前の旧耐震基準のマンションになるとさらに売れ難い傾向になります。なぜなら、震度5強程度の揺れに耐えられる構造設計なので不安以外ないからです。

それでも、大きな地震に耐えたとしても建物躯体に大きな損傷を与えることさえあります。こうした事実を買主は理解しているために出来るだけ築浅マンションを購入しようとします。

そこで、次に築年数ごとに買主が感じていることを解説します。少し嫌な気持ちになるでしょうが、売主のあなたにも理解してもらいたいです。ご理解ください。

築30年以上のマンションとき

築30年以上のマンションでは、上記で解説した1981（昭和56）年6月1日が分かれ道になります。新耐震基準なのか？旧耐震基準なのか？建築確認の年月日と照らし合わせてください。

仮に、あなたのマンションが新耐震基準に該当したとしても安心してはいけません。購入判断は買主が決めるからです。物件の管理状況をみて外壁にクラック傷をみつければ購入をしません。

購入しない判断基準には、法定耐用年数も考えられます。法定耐用年数とは、国税庁が発表しているマンション寿命のような数値判断です。たとえば、鉄筋コンクリート造は47年です。

47年で建物がなくなる訳ではありませんが、国税庁が一つの指針にしています。築30年以上ということは、残り10数年の寿命です。どこが故障するのか？買主が不安になれば買いません。

築40年以上のマンションは、旧耐震基準の可能性が高いです。新耐震基準ではないので思っている以上に売れ残る可能性があります。何が原因で売れ難いのか？別の記事で解説します。

築50年以上のマンションは、上記で解説した築40年以上に難しい売却になるでしょう。法定耐用年数47年を超えてしまうからです。どのようにしたら売れるのか？別の記事で解説しています。

築30年以上のマンション売却をするときに、不動産会社へ査定依頼をします。この査定の段階で築古マンションのリスクについても相談しましょう。相談するときに注意点があります。

それは、「1社単独の不動産会社に査定相談しないこと」です。

最低でも2社以上の複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。その理由は査定根拠や比較検討ができるだけでなく、築古マンションのリスクについても理解できるからです。

マンション査定をするときに、必ず照らし合わせる指標があります。それは、相場価格です。

相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格のことです。相場価格を作るのは買主で売主ではありません。だからマンション査定で相場価格と照らし合わせて価格設定しなければ売れません。

同時に築古マンションのリスクも理解するので複数の不動産会社の意見が重要になります。だから、大手不動産会社や地元の不動産屋であっても1社単独の不動産会社の意見では危険なのです。

築古マンションのリスクを理解するには、査定から参考にしてください。

いかがでしょうか。とても不愉快に感じさせて申し訳ありません。しかし、買主が感じる築年数の壁を理解する必要があるので解説しました。買主はできるだけ新築や築浅物件を求めます。

なぜなら、入居後の建物トラブルや地震などの不安を出来るだけ回避したいからです。一般的なインターネットを活用した売却募集をしても当て馬という比較検討の物件にされるだけです。

売れ残ってキズモノ物件にされないようにマンション査定の前段階で冷静な判断をしましょう。

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