築年数が３０年以上のマンションを売るなら、１９８１（昭和５６）年６月１日が分かれ道です。新耐震基準なのか？ 旧耐震基準なのか？ 建築確認の年月日と照らし合わせてください。
新耐震基準 → １９８１（昭和５６）年６月１日以降
旧耐震基準 → １９８１（昭和５６）年５月３１日以前
また、あなたのマンションが新耐震基準に該当したとしても安心してはいけません。マンションの購入判断は買主が決めるからです。物件の管理状況をみて外壁にクラック傷をみつければ購入しません。購入しない判断基準には、法定耐用年数も考えられます。
法定耐用年数とは、国税庁が発表しているマンション寿命のような数値判断です。たとえば、住居系の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年です。
４７年で建物がなくなる訳ではありませんが、国税庁が一つの指針にしています。築３０年以上ということは、残り１０数年の寿命です。どこが故障するのか？ 買主が不安になれば買いません。
そこで、このページでは、築３０年以上のマンションを売る方法を解説します。
もくじ
未来を見据えて築３０年以上のマンションを売る方法
築年数が３０年以上なら相場を自分でチェックする
築３０年以上のマンションであっても売却するのであれば、自分で相場を調べてみることです。相場が理解できれば、不動産会社の査定価格にも納得しやすくなります。
相場を決めるのは買主であって売主ではありまえん。なぜなら、売主の希望価格で売却しても売れ残ってしまえば意味がないからです。相場を買主目線でチェックします。
そうすれば、不動産会社から提案される売り出し価格にも理解できるようになります。マンション売却するなら売却までも価格の流れも確認します。
築年数が３０年以上なら建物から相場も確認する
築３０年以上のマンション売却する場合、築年数から相場を参考にすることも重要になります。一つの基準が法定耐用年数になります。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年に数値化されています。たとえば、当時５０００万円で購入したと仮定します。
計算式は、次の通りです。
５０００万円÷４７年＝１０６万円／年が毎年減額されます。
３０年後の減額価格は、１０６万円×３０年＝３１８０万円となります。
これより、５０００万円ー３１８０万円＝１８２０万円位が築３０年の相場になります。この計算式は、築４０年でも築５０年でも計算可能です。しかし、築５０年になるとマイナス価格になります。タダでも売れないということです。
築５０年マンションの売却ポイントは、建て替えが可能かどうかです。参考にしてください。
築年数が３０年以上なら買取を活用する
築３０年以上のマンション売却で”マンション買取を活用している”売主が非常に多いです。マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接購入する売買方法です。
一般的なマンション売却募集をしても６ヵ月以上売れなかったり、最悪１年以上募集し続けたりすることを覚悟するなら、手離れしたほうが良いと選択する売主が多いのです。
インターネット上の不動産ポータルサイトであるアットホームやスーモ、ライフルホームズなど確認すると、リフォーム済やリノベーション済など記載されているマンションは買取活用している可能性が高いです。築３０年以上のマンションは特に多いです。
補足までですが、マンション価格に消費税が記載されていれば買取物件の可能性が高いです。
マンション買取のメリットは、一般公開せずに水面下で売却できること。そして現金化しやすいことです。築３０年以上のマンション売却なら本当にオススメです。
マンション買取のデメリットは、相場の約７０％位になることです。たとえば、２０００万円で売れるマンションが１４００万円位になります。その理由は、買い取ったマンションをリフォーム再生して次の新たな買主に売る転売行為をするからです。
買取った不動産会社は転売行為の利益を収入の柱にしているので、どうしても安い価格で売買することになります。このデメリットを納得できれば問題ないです。
築３０年以上のマンションの築年数の壁を意識せずに現金化できるので売却方法の一つにしてはいかがでしょうか。
３０年以上のマンション売却と買主が求める築年数の壁
築年数が３０年以上なら新耐震基準がポイントである
買主が求める築年数の壁は、耐震基準が改定された１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認を受けた【新耐震基準のマンション】です。
なぜなら、震度６強から７程度の揺れに耐えられる構造設計だからです。たとえば、東日本大震災や熊本地震、北海道地震など震度７クラスに耐えられないと不安になります。
築年数が３０年以上なら旧耐震基準の不安がある
逆に、１９８１（昭和５６）年５月３１日以前の旧耐震基準のマンションになるとさらに売れ難い傾向になります。なぜなら、震度５強程度の揺れに耐えられる構造設計なので不安になるからです。
それでも、大きな地震の揺れに耐えたとしても建物躯体に大きな損傷を与えることさえあります。こうした事実を買主は理解しているために”築浅マンション”を購入しようとします。
あと何年住めるのか？
築３０年のマンションになるとあと何年住めるのか？買主も気になると思います。一般的に税務上の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は４７年に設定されています。だからと言って４７年で建物がなくなる訳ではありません。しかし、一つの基準になります。築年数に応じて大規模修繕も必要になるので、それなりに工事費用負担も増加します。
買主はこのような悩みも抱えているので長く所有し過ぎないのも一つの方法です。
３０年後にマンション売却できるのか？事例を元に解説
マンションを３０年後に売却するとなれば、築４０年や築５０年マンション、そして団地などについても考える必要があります。買主が求める築年数の壁がやはりあります。別のページで解説していますので、あわせて読んでください。
築年数が４０年のマンション売却について解説
築年数が５０年のマンション売却について解説
中古団地の売却について解説
既存不適格のマンションについて解説
築年数が３０年以上のマンション売却と不動産会社のうまい儲け話
築年数が３０年以上は不動産会社が儲かる仕組みになっている
不動産会社は儲からない仕事はしません。たとえば、築年数が３０年以上のマンション（間取り３ＤＫ）を売却したとします。マンション価格を１０００万円とします。
売却できたと仮定すると成果報酬として、仲介手数料を受領できます。計算式は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別）を売主のあなたに請求します。
そこでリノベーション工事もあなたから受注できたとします。リノベーション工事とは、キッチンやトイレ、洗面ドレッサーにお風呂などを新品にしたり、フローリング床やクロス壁紙を貼り替えたりする室内工事のことです。築古マンションなので売却募集前に高く売ることが目的でリフォーム提案するのです。
たとえば、リノベーション工事費用を２００万円とすれば、不動産会社の利益分は２００万円×２０％＝４０万円（消費税別）を指定工事業者に紹介料を請求します。
このようにリノベーション工事を受注した不動産会社は、仲介手数料以上の利益を確保したことになるので、マンション売却できればラッキーと考えています。
マンションが売却できなくても、リノベーションの工事紹介料として利益を確保できたのでどちらでもよいのです。売主のあなたには言いませんが、儲からない仕事はしません。補足までですが、紹介料は２０％で計算しましたが、中には３０％以上の紹介料を受領している不動産会社もいます。結果的にリノベーション工事だけでもあなたから受注できれば利益確保となります。
築年数が３０年以上は不動産会社からの提案理由を明確にすること
不動産会社からマンション売却に係わる提案を受けた時に”なぜその提案が必要なのか？”と必ず確認してください。築年数が古い、立地条件が悪いという理由だけで提案されても納得できない提案なら相談した不動産会社に問題ありです。ご注意ください。
築年数が３０年以上の不動産投資をする基本条件
築年数が３０年以上は立地条件がポイントである
築３０年以上のマンション投資をするなら”立地条件”がポイントになります。
たとえば、駅前や徒歩圏内にあるマンションのことです。間違えてもバス便や駅遠のマンションなら売却をおすすめします。投資をするということは、不動産評価が高くなければ、借り手（賃借人）も住もうとしないからです。
築３０年以上のマンション売却せずに投資活用するとなった場合、築年数がすべてではありません。やはり借主の購入判断は築年数よりも”立地条件”です。
まとめ
築３０年以上のマンション売却について解説しました。とても不愉快に感じさる文章で申し訳ありません。しかし買主が感じる築年数の壁、１９８１（昭和５６）年６月１日を理解する必要があるのでお話しました。
買主はできるだけ築浅物件を求めます。なぜなら、入居後の建物トラブルや地震などの不安を出来るだけ回避したいからです。
一般的なインターネットを活用した売却募集をしても当て馬（あてうま）という比較検討の物件にされるだけです。売れ残ってキズモノ物件にされないようにマンション査定の前段階でマンション買取を含めて冷静な判断をしましょう。
