マンション売却と３つの媒介契約の選び方【注意点を解説】

マンション売却をする場合、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、マンションを売るときの募集窓口を決める契約です。媒介契約には、3つのパターンがあります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの中から1つ選びます。しかし、どれを選択したらよいのか悩むと思います。そこで、媒介契約選びの注意点を解説します。

媒介契約を結ぶ前に事前に理解することがあります。それは、不動産会社選びです。不動産会社の営業目的など別のページで解説していますので、あわせて読んでほしいです。

→『不動産会社選びについて解説した記事』

媒介契約には3つの形態があり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。これらの3つの媒介契約の内容から売却価格を相談依頼しながら媒介を１つ選びます。

媒介契約とは、マンションを売るときの募集窓口を決めることです。マンションを査定依頼するあなたは、平行して募集窓口になる不動産会社選びも検討しなければいけません。

しかし、選択を間違えるとマンションが売れない危険性もあります。ここは慎重に対応する必要があります。媒介契約別に注意点を解説します。

→『一般媒介契約について解説した記事』

→『専任媒介契約について解説した記事』

→『専属専任媒介契約について解説した記事』

媒介契約を結んだ時の不動産会社の心の声

マンションを査定するときに不動産会社の査定営業を理解する必要があります。

そこで、不動産会社が査定提案後に媒介契約まで話を進めてきますので「不動産会社の心の声」を頭に入れておくと打ち合わせ時には役立つでしょう。

不動産会社の特徴として、募集窓口になることを第一目標にしています。

『専任媒介とは違って数社募集窓口がいるのでネット掲載すれば、売却募集の取り扱い件数も多くなる。内覧申込があるかも知れない。決まればラッキーだし、他の物件も紹介できるぞ！』

『数ある不動産会社の募集窓口の1社として選ばれるので自社で買主を見つけても良し、他社で申込が入れば、売主からの仲介手数料（成約価格の３％相当額）を受領したも同然！専任媒介で契約を結べてよかった』

『不動産会社のみが買主を探すため、決まらなかったときのリスクを回避するために買取保証をつけるが、自社の査定価格から９０％で買えるので最悪、次の買主に転売しよう。誰に転売しようかな』

媒介契約の中でマンション売却に伴い、一般媒介契約と専任媒介契約の割合ですが、一般媒介契約よりも専任媒介契約のほうが割合が多いです。なぜなら、専任媒介契約の方が売主の窓口として営業活動をするので、わかりやすいからでしょう。

また、一般媒介でも良いと提案する不動産会社は危険です。物件紹介できる数合わせをしている可能性があるからです。ネット上に物件掲載が豊富だと買主側に営業したいのが目的だからです。一般的に不動産会社の立場になれば、専任媒介契約を望むでしょう。それだけ真剣に売主の立場で対応したいということです。

専任媒介契約とは、１社の不動産会社が売主の窓口として募集窓口になる契約形態のことです。この専任媒介契約で仲介手数料無料を営業活動にしている不動産会社がいます。このケースは、買主から成果報酬の約３％相当額を受領します。

ここで、問題があります。囲い込みです。囲い込みとは、１社の不動産会社が情報開示せずに売り物件情報を抱え込む営業です。売主から仲介手数料を無料にしているので買主から３％を受領するためにあらゆることをします。

たとえば、レインズ（指定流通機構）に掲載しても申込が入ったと言ったり、売買契約前だと言ったりします。仲介業者に紹介させないようにします。これでは売りマンション情報が制限されるだけです。

さらに、買主から仲介手数料１．５％を営業展開する不動産会社も同様です。専任媒介契約で仲介手数料無料をいう不動産会社は注意してください。

このように募集窓口になる理由は、媒介契約によって異なりますが、結果的にあなたから仲介手数料などの自社利益のために査定提案するのです。媒介契約を結び、マンションが売れた成果報酬として仲介料を受領しますが、媒介契約を結ばなければ請求できないからです。

媒介契約を自社利益の入口として、不動産会社は重要視しています。あなたのマンションが売れようが、売れ残ろうが実は関係ありません。第一に媒介契約の締結です。媒介契約選びも簡単ではありません。