マンション売却をする場合、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、マンションを売るときの募集窓口を決める契約です。媒介契約には、3つのパターンがあります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの中から1つ選びます。しかし、どれを選択したらよいのか悩むと思います。そこで、媒介契約選びの注意点を解説します。
もくじ
マンション売却と媒介契約の結び方【注意点を解説】
媒介契約には3つの形態があり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。これらの3つの媒介契約の内容から売却価格を相談依頼しながら媒介選びをします。
媒介契約とは、マンションを売るときの募集窓口を決めることです。マンションを査定依頼するあなたは、平行して募集窓口になる不動産会社選びも検討しなければいけません。
しかし、選択を間違えるとマンションが売れない危険性もあります。ここは慎重に対応する必要があります。媒介契約別に注意点を解説します。
マンション売却で一般媒介契約を結ぶ【注意点】
マンション売却を一般媒介契約で結んだ場合、良い部分もあれば、問題になる部分もあります。これらを事前に理解していれば、あなたも悩むことはありません。
そこで、マンション売却で一般媒介契約を結ぶ場合の注意点について解説します。まず、一般媒介の基本部分についてお話します。
一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、２社以上の複数の不動産会社に売却募集を依頼できる契約方法のことです。たとえば、全国的に有名な大手不動産会社と地元の老舗不動産会社に同時依頼も可能です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、一番に買主を探して売買契約を結ばなければ、仲介手数料（成約価格の約３％相当額）を受領できません。だから一生懸命頑張るでしょう。
この点を考えると売主にはメリットになります。しかし、注意してほしいポイントもあります。
それは、一般媒介を複数の不動産会社と結ぶことで、逆にマンションが売れ残る可能性もあることです。その理由の一つが【インターネットの普及】です。これから詳しく解説します。
一般媒介契約を検討しているなら、ぜひ参考にしてください。
一般媒介契約を結ぶ【複数社の窓口の注意点】
一般媒介契約は複数の不動産会社を募集窓口にして”情報発信”ができるのでプラスな面もあります。しかし、注意することもあります。同じマンションが何社も複数掲載されることです。
不動産ポータルサイトであるスーモやホームズ、アットホームを確認すると、３社も４社も同じ売り物件情報が掲載されていると買主はどのように思うでしょうか？
急いでマンションを売りたいのかな？ 何か問題があるのだろうか？ と疑いの目を持ちます。中には、マンション名を少し変えて掲載したり、マンション名でなく所在地を入力したりしてネット掲載しているのです。
買主がネット掲載から物件探しをしても、一般媒介契約の売りマンションだと直ぐにバレてしまいます。ここがインターネットの怖さというか、難しさです。最悪、中古マンションなので大幅な値引き交渉も可能かも知れないと買主に足元を見られるようになります。
一般媒介契約とインターネット普及の変化
以前は、不動産会社に直接訪問しないと売り物件情報がわからず、買主が足でかせぐ時代がありました。不動産会社に訪問して良かった！ しかし、ネットの普及で180度変わりました。
不動産会社に行かなくてもパソコンやスマートフォンなどを活用すれば、不動産情報が誰でもわかるようになりました。新着情報もメール配信されるため、深夜でも物件探しが可能です。
上記で解説した不動産ポータルサイトに複数掲載されるために、買主に足元を逆にみられる可能性もあります。インターネットの普及から一般媒介契約を控える売主も増えてきています。
補足までですが、あえてインターネットに物件掲載せずに水面下でマンション売却したい売主なら、一般媒介契約をおすすめします。
なぜなら、レインズ（指定流通機構）に一般媒介なら掲載義務もないからです。不動産会社との売却シナリオが決まっていれば、一般媒介契約も有効な手段になります。
一般媒介契約を結ぶ費用負担は無料である
一般媒介契約だけでなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだとしても費用は無料です。有料に発展するのは、売買契約後や引渡し決済後です。それまではあくまでも無料です。
しかし中には、媒介契約中にもかかわらず、売主の都合で売却中止となる場合もあります。このようなケースでは、不動産会社から実費代として請求される可能性もあります。
なぜなら、媒介契約期間中は、不動産会社が募集してもよい権利があるからです。媒介契約期間の満了まで解除するのはやめることです。
不動産会社から実費請求される場合は、広告作成費やインターネットの掲載費用、担当営業マンの人件費分などです。単純にマンション売却の中止とは行きにくいケースもあるので繰り返しますが、できれば契約満了後に売却中止にしたほうがよいです。
一般媒介契約の仲介手数料について
一般媒介契約を不動産会社と結んだ場合、無事にマンションが売却できれば、成果報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。これは、専任媒介や専属専任でも同様です。
たとえば、４００万円を超える売買価格であれば、売買代金×３％＋６万円に消費税を掛けます。具体的にいうと、マンション価格３０００万円の場合、仲介手数料の計算は、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円（消費税別途）になります。成果報酬の支払いも高額になります。
一般媒介契約の媒介取得と売却募集の注意点
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、あなたのマンションを【本気】で成約しようとしていません。その理由は決めなくても全く責任がないからです。変な言い方ですがどうでも良いのです。
不動産会社の目線になれば、あなたのマンションを引き合いにして、他のマンションもあわせて買主に比較紹介できるので一石二鳥と考えています。
具体的にいうと、Ａの物件もありますが、似たような条件Ｂの物件もあります。一緒に内覧しませんか？ とあなたのマンションを足掛かりに他のマンションで成約してもよいのです。
一般媒介であっても不動産会社が媒介取得する理由は、１件でも多くの売却物件を増やしてインターネットに掲載することです。責任のない一般媒介契約の取得ならとても都合が良いのです。
あなたの物件から他の物件で売買契約となり、仲介手数料を受領することも可能です。不動産会社の営業展開はとても上手です。この事実を知ってほしいです。
一般媒介ではレインズ（指定流通機構）掲載は任意である
一般媒介を結んだ場合、レインズ（指定流通機構）への物件登録は任意になっています。専任媒介契約や専属専任媒介契約のように必ず指定日までに登録する義務がありません。
レインズとは、不動産会社が閲覧できる不動産情報サイトのことです。売却情報を全国的により多く開示して、少しでも早く成約できるようにするネットシステムのことです。
一般媒介を結んだ不動産会社はレインズ登録が任意のため、どのように募集活動をしているのか？ 結果的によくわからない状況になることが多いのです。何社であっても複数の不動産会社に売却依頼したことで【逆効果】にならないようにしてください。
専任媒介から一般媒介への変更が危険な理由
専任媒介契約とは、１社の不動産会社を窓口にして、他の不動産会社の募集協力をもらい、買主を探す契約形態のことです。専任媒介は、売主の立場で売却募集をします。
しかし、結果的に専任媒介ではマンションが売れずに決まらないこともあります。そこで、何社でも売却募集できる一般媒介に切り替えた方がよいと考えてしまいます。
しかし、専任媒介契約から一般媒介契約への切り替えは危険ですので注意してください。仮に、現在の不動産会社が専任から一般に変更されたら、一生懸命に営業活動はしないでしょう。
さらに、他の不動産会社もあなたのマンションで成約できればラッキーだし、決まらなくても責任がないので、無理してまでも募集活動に力をいれようとしません。
専任媒介から一般媒介へ単純に変更しようと考えるのではなく、なぜ反響がないのか？ その原因を突き止めることが何よりも重要です。確認方法の一つとして営業活動報告書を確認します。
さらに不動産ポータルサイトのスーモやアットホーム、ホームズなどに掲載されているあなたのマンション情報も買主目線でチェックすることです。事実に目を背けてはいけません。
別の記事で、営業活動報告書のチェックポイントを詳しく解説しています。あわせて読んでください。
→『営業活動報告書とは』
賃貸物件で一般媒介契約を結んだときの仲介手数料
賃貸物件で一般媒介契約を結んだ場合の仲介手数料について解説します。賃貸の場合は、買主と売主の双方から月額家賃（共益費除く）１ヵ月以上を受領できないルールになっています。
たとえば、月額家賃１０万円の賃貸マンションの場合、借主から１０万円（消費税別）を仲介手数料として受領します。そして、礼金１ヵ月分を募集あっせん料などの別名目で１０万円に（消費税別）で受領するのです。
賃貸であっても不動産会社の仲介手数料はとても高額な費用になっています。補足までですが、できるだけ礼金は１ヵ月にしましょう。礼金０だと貸主の持ち出しになるからです。
マンション売却で専任媒介契約を結ぶ【注意点】
マンション売却で専任媒介契約を選んだ場合、問題になるポイントがあります。良い部分を知ることは大切ですが、先に注意点を理解する必要があります。
そこで、専任媒介契約を結んだ場合の注意点を解説します。
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、数ある不動産会社の総合窓口としてあなたと不動産会社１社が募集窓口として単独契約することです。そして、あなた自身で買主を探すことも可能です。
さらに、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、売主の味方です。だから、買主を探すために協力業者への情報開示は進んで営業活動します。専任媒介契約の基本的な考え方です。
しかし、不動産会社は自社の都合で考えることもあります。このページでは、売主が事前に理解してほしい内容も幅広く解説しますので、ぜひ参考にしてください。
専任媒介契約を結ぶ【注意点】
マンション売却で専任媒介契約を結んだとしても、不動産会社は仲介手数料を受領できません。受領するためには、売買契約を結んだり、引渡し決済が完了したりしなければ受領できません。
専任媒介契約は「売主の窓口」として売却活動するので、成果報酬としてマンション売却が成功できれば、売主から仲介手数料は正式に受領できます。しかし、ここから問題が発生します。
それは、１社単独の不動産会社に売却依頼をしているので他社の動向もわかりません。気になる点は【囲い込み】です。売主には不利益な活動方法です。
囲い込みとは、マンションの売却募集で空き確認を他社から連絡があっても成約したと言ったり、住宅ローンの審査中だと間違った情報を言ったりするのです。他社に情報を流しません。
専任媒介を結んだ不動産会社が囲い込みをする理由があります。それは、６％相当分の仲介手数料を受領できる可能性があるからです。こんなチャンスはないと不動産会社は思っています。
たとえば、自社で買主も直接探せれば、売主のあなたから約３％分、買主から約３％分を成果報酬として合計約６％相当額を受領できます。この高額手数料が”最大の目的”です。
具体的にいうと、マンションが１０００万円で売買引渡しができたとします。仲介手数料は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別）になるので、２倍の７２万円（税別）です。
マンション取引価格が大きくなれば、専任媒介契約を結んだ不動産会社の利益も増額していきます。マンションが売れるのであれば、囲い込みも良しと思う売主もいるでしょう。
しかし、ほとんどの売主は、売却募集を１社単独で外部公開しない状態に不安を抱くと思います。またこの事実を不動産会社も売主には教えません。当たり前です。
では、囲い込みをしている不動産会社のチェックポイントや注意点なども続けてお話します。
専任媒介契約のレインズ登録義務（７営業日以内）
不動産会社が閲覧できるレインズ（指定流通機構）に媒介締結日から７営業日以内に物件登録をします。そうすれば短期間で買主を探せるため、効率的な募集活動になります。
レインズに登録した内容を書面で売主に報告することになりますので、忘れずに不動産会社から受け取ってください。さらに物件情報の登録内容もあわせて確認することです。
たとえば、文字による物件情報が正式に登録されているか？ さらに間取り図や写真が掲載されているか？ 当たり前の基本入力の確認をしましょう。
専任媒介契約の営業活動報告について
専任媒介契約では、２週間に１回以上の短い期間で営業活動報告があるため、安心して不動産会社に売却募集を一任することが可能になります。しかし、メリットのように思えますが、デメリットもあります。営業活動報告が事実を元に数値化されているか？ 不明だからです。
営業活動報告書を不動産会社から受領したときにチェックするポイントは２つあります。それは、問い合わせ状況と現地案内数です。詳しくは別の記事で解説しています。専任媒介契約で注意する囲い込み防止にもつながると私は考えています。参考にしてください。
→「営業活動報告書とは」
専任媒介契約の募集期間について
あなたと不動産会社が専任媒介契約を結ぶときの募集期間は【３ヵ月以内】が多いです。３ヵ月を超える契約期間は、３ヵ月以内になります。本来は、１週間でも１ヵ月でも問題ありません。
しかし、マンション売却募集に係わる準備を考えると募集期間が短くなるために３ヵ月で設定していることが多いです。さらに期間満了になれば自動更新はありません。再契約です。
専任媒介契約を解除したいとき
信頼した不動産会社でしたが、専任媒介契約を結んでもマンションが売れない場合もあります。このときは契約解除をします。解除方法としては、専任媒介契約の期間満了がベストです。
間違えても媒介契約の期間中に解除することは避けましょう。なぜなら、不動産会社からあなたに違約金が発生することもあるからです。
媒介契約中は不動産会社が募集活動できる権利があります。マンション売却を失敗した不動産会社と思いたいですが、うまく対応しながら契約期間満了まで待つことです。
その期間中に次の展開も考えるようにしてください。
補足までですが、新規で専任媒介契約を結ぶ場合に、まず３ヵ月様子を見させて頂き、再契約はまたその時に考える旨を必ず不動産会社に説明することです。
不動産会社の営業担当者は、３ヵ月経過したら、再契約を結ぶことを前提に考えています。なぜだか？ マンションが売れるまで６ヵ月位は必要だと安易に考えているケースもあるからです。
何事も最初が大事です。専任媒介契約の再契約を前提にするような言い回しは避けてください。
専任媒介から一般媒介に切り替える注意点
専任媒介契約を結んでマンションの売却募集をしたけれど結果的に売れ残るケースもあります。この結果から一般媒介契約に変更しようと考える売主もいますが、注意点があります。
一般媒介契約に変更すると募集窓口が複数の不動産会社に依頼することができます。しかし、マンションが売れ残ったとしても不動産会社には一切責任ありません。またレインズ（指定流通機構）にも物件登録の掲載をしないでしょう。
他の中古マンションを内覧したいと不動産会社に来店した買主がいても、あなたのマンションは比較検討のみで紹介するだけで終わってしまうかも知れません。案内すら考えていないのです。だから、あなたが思っている以上にマンションが売れ残る可能性がさらに高まります。
マンションが売れるような価格設定にするには、相場価格から再度、見直す必要があります。
相場価格とは、あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内にある過去の成約事例や現在の募集事例を総合的にまとめた価格のことです。相場価格からズレていれば売れません。
マンション売却で専属専任媒介契約を結ぶ【注意点】
マンション売却で専属専任媒介契約を選択した場合、良い部分は「スピード感」です。不動産会社の営業活動があなたでも見えるように感じるでしょう。しかし、注意点もあります。
そこで、マンション売却で専属専任媒介契約を結んだ場合の注意点を解説します。一般媒介や専任媒介と異なり、選択する方は少ないと思いますが参考にしてください。
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と似ていますが、３つ異なるところがあります。
- 売主自身で買主を探せないこと
- 媒介契約を締結後にレインズ（指定流通機構）の登録が５日以内にすること
- 営業活動の業務報告は１週間に１回以上すること
このようにスピード感を求められるので、それに見合った不動産会社であることが重要です。あなたが満足できる不動産会社なのか？ チェックしながら探すのもよいでしょう。
専属専任媒介契約のレインズ登録の注意点（５営業日以内）
専属専任媒介契約を売主のあなたと契約した場合、その日から５営業日以内にレインズ（指定流通機構）に物件登録をしなければいけません。しかし、登録状況で確認する注意点があります。
それは、文字情報を最低限入力しただけで、間取り図面がなかったり、外観写真や室内写真が登録されていなかったりする不動産案件もあります。こうした手を抜く不動産会社には、十分注意してください。
専属専任媒介契約と買取保証の関係性
専属専任媒介契約をあなたと結びたい目的で「買取保証」を不動産会社が提案するケースがあります。買取保証とは、媒介契約期間の満了後にマンションが売れ残った責任から買取するシステムのことです。
買取するとは、不動産会社が買主となり、あなたのマンションを直接購入する方法のことです。そして、マンション購入後に次の新たな買主に売る転売行為をして利益の差額で儲ける営業方法です。
このようにマンションが売れ残った場合の買取保証を不動産会社から提案されるとあなたは、親切な不動産会社だと感じるかも知れません。しかし、買取保証でも注意するポイントがあります。
注意するポイントは、買取保証を選択した場合、不動産会社の自社査定の９０％位になることです。相場価格※よりも自社査定が安くなる可能性もあります。自社査定という言葉が難しくさせています。仲介手数料の値引きを不動産会社に交渉することも重要ですが、買取保証の値上げも想定して対応しましょう。
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※相場価格とは・・・ あなたのマンションを中心に近隣周辺や同じマンション内の過去の成約事例や現在の募集事例を元に不動産会社が算出するマンション価格のことです。この相場価格を無視してマンション査定すると売れ残る可能性が高いです。 マンションの相場価格が判明できた時にあわせて確認することがあります。それは、対象マンションの売り出し価格や成約価格、そして買取価格まで幅広く把握することができます。 |
専属専任媒介契約の解約について
媒介契約を解約する場合、期間満了すれば解約できます。しかし、不動産会社の中には自動更新的な表現で期間満了しても現状維持にしている場合があります。これは違います。
仮にあなたから専属専任媒介契約を解約したいなら、あなたから期間満了と同時に解約する旨を伝えましょう。不動産会社からは解約理由を聞かれると思います。
最も適した回答事例が一度売却をストップしたいからという言い方です。
なぜなら、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社も実費分がマイナスになるのでなんとかして回収したいと考えるからです。一度掴んだ契約を手放したくはありません。
しかし、マンション売却自体を一度中止するとなれば話は別です。また機会があれば連絡くださいとなるでしょう。このケースでは、6ヵ月位は何もせずそのままにしましょう。
専属専任媒介契約の仲介手数料について
マンション売却で募集窓口になる専属専任媒介契約を結ぶ場合、仲介窓口業務をする不動産会社は成果報酬として売買契約後や引渡し決済時に仲介手数料を受領することができます。
媒介契約を結んだとしても成果報酬なので売却が実現できない場合は、仲介手数料を売主のあなたに請求することはできません。あくまでも結果主義ということです。
補足までですが、不動産会社が別名目で請求書をあなたに提出した場合は、違法行為となりますのでご注意ください。ただし、マンション売買契約であなたが必要な印紙代などは別です。
専属専任媒介契約で仲介手数料の値引き交渉は可能か
専属専任媒介契約でマンション売却ができた場合に、不動産会社に支払う成果報酬として仲介手数料の値引き交渉は可能です。しかし、仲介手数料の値引き交渉するタイミングがあります。
たとえば、媒介契約を結ぶ前だったり、マンション価格が買主から値下げ交渉されたりしたときです。媒介契約を結んだ不動産会社の【立場が弱いとき】なら値引き交渉も可能です。
補足までですが、専属専任媒介契約で値引き交渉も重要ですが、売れ残った時の買取保証の値上げに注力を注いだ方が良いかも知れません。次に買取保証について解説します。
専属専任媒介や専任媒介契約以上で仲介手数料無料になる理由
マンション売却する場合、仲介手数料無料という響きに心が動かされることは事実です。しかし、媒介契約を結ぶときに、なぜ仲介手数料が無料になるのでしょうか。
専任媒介契約や専属専任媒介契約とは、売主を代表窓口にしてマンション売却募集する契約形態のことです。仲介手数料無料となれば、媒介契約を結んだ不動産会社の手数料もゼロ０円です。
ここがポイントです。不動産会社は絶対に利益にならないことはしません。そこで、不動産会社が直接買主を探す営業行動にシフトします。たとえば、ポータルサイトであるスーモやアットホーム、ホームズに物件掲載して問い合せメールから内覧依頼を待つのです。
レインズ（指定流通機構）への物件登録は義務になってますが、協力業者にあたる別の不動産会社からの問い合わせがあっても１番手の申込が入りましたと言ったり、売買契約前なので無理だと嘘を言ったりします。
結局、他の不動産会社への情報公開を妨げるだけで、あなたにはデメリットしかないのです。インターネット上で仲介手数料無料を大々的に営業展開する場合は、必ず別のどこかで利益を作っています。冷静な判断で対応しましょう。
賃貸であっても媒介契約は結ぶこと
賃貸物件の場合、専属専任媒介契約で募集される貸主は少ないです。よくあるケースが一般媒介契約や専任媒介契約で賃貸物件の【媒介】として表示されていることが多いです。
一般媒介契約の場合は、貸主自身が管理している物件が多く、不動産仲介業者に借主を探してもらうために媒介契約を結び、成果報酬として家賃の１ヵ月相当分を支払います。
そして、専任媒介契約の場合は、賃貸管理会社が家賃収納をしているので買主管理ではなく、プロの不動産会社が管理をしている賃貸物件ということです。成果報酬は同様です。
これらの媒介契約のときに仲介手数料は、貸主と借主から合計して家賃（共益費除く）の１ヵ月以上は受領できません。そこで、不動産仲介会社は、借主から仲介料1ヵ月分を受領します。そして、募集あっせん料のような別名目として売主から1ヵ月分を受領します。
マンション売却でなく、所有し続ける場合の賃貸条件として、できるだけ礼金１ヵ月に設定しましょう。礼金０になるとあなたが持ち出しすることになるからです。ご注意ください。
媒介契約を結んだ時の不動産会社の心の声
マンションを査定するときに不動産会社の査定営業を理解する必要があります。
そこで、不動産会社が査定提案後に媒介契約まで話を進めてきますので「不動産会社の心の声」を頭に入れておくと打ち合わせ時には役立つでしょう。
不動産会社の特徴として、募集窓口になることを第一目標にしています。
一般媒介契約を結べば
『専任媒介とは違って数社募集窓口がいるのでネット掲載すれば、売却募集の取り扱い件数も多くなる。内覧申込があるかも知れない。決まればラッキーだし、他の物件も紹介できるぞ！』
専任媒介契約を結べば
『数ある不動産会社の募集窓口の1社として選ばれるので自社で買主を見つけても良し、他社で申込が入れば、売主からの仲介手数料（成約価格の3%相当額）を受領したも同然！ 専任媒介で契約を結べてよかった』
専属専任媒介契約を結べば
『不動産会社のみが買主を探すため、決まらなかったときのリスクを回避するために買取保証をつけるが、自社の査定価格から90%で買えるので最悪、次の買主に転売しよう。誰に転売しようかな』
マンション売却の流れも理解すること
マンション売却に伴い、一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの中から1つ選びますが、同時にマンション売却流れも理解する必要があります。
なぜなら、マンション売却は媒介契約選びだけではないからです。一連の流れを理解しなければ、媒介選びも出来ません。そこで、別の記事でマンション売却の流れも解説しています。
あわせて読んでください。最初は大枠のイメージでよいです。売却までのながれで3つの媒介契約からどれを選択するのか？ 想像してみましょう。
一般媒介契約と専任媒介契約の割合について
マンション売却に伴い、一般媒介契約と専任媒介契約の割合ですが、一般媒介契約よりも専任媒介契約のほうが割合が高いです。なぜなら、専任媒介契約の方が売主の窓口として営業活動をするので、わかりやすいからでしょう。
しかし、複数査定（相見積もり）一括査定をすることで専任媒介契約よりも一般媒介契約の方が効果的というケースもあります。あなたが希望するマンション売却方法でも変わります。
マンション売却で両手仲介にならない方法
両手仲介とは、１社の仲介業者が売主と買主の双方をまとめて２倍の仲介手数料を得る不動産業界【独自の裏技】です。売主の窓口になりながら、買主の窓口にもなって１社の仲介業者で独占するのです。これを～利益相反行為～とも言われています。
マンション売却で両手仲介にならない方法は、成約後の形態を仲介業者に確認します。具体的にいうと、買主の仲介件数は自社付けが多いのか？ 業者付けが多いのか？ 必ず確認することです。
自社付けが多いと答える仲介業者は、両手仲介している可能性が高いです。物件情報をできるだけ開示せずに自社で買主を探そうとします。これでは外部に情報公開されないためにマンションが売れません。
逆に、業者付けが多いと答えれば、買主は他の仲介業者からの紹介なので広く物件情報が伝わり、片手仲介になっていることが理解できます。
募集窓口を選ぶ媒介契約の段階で必ず確認してください。まとめると次のようになります。
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▶自社付けが多い仲介業者 両手仲介になる可能性が高く、業者公開していない可能性がある（自社利益第一） ▶業者付けが多い仲介業者 片手仲介になる可能性が高く、幅広く業者公開している（売主第一） |
両手仲介とはそもそも何か
両手仲介とは、１社の仲介業者が売主と買主の双方の窓口業者になって売買契約を結び、成果報酬として双方から仲介手数料を受領することです。別名、囲い込みともいいます。
たとえば、マンション売却したときに売買価格が１０００万円とすれば、計算式は、１０００万円×３％＋６万円＝３６万円（消費税別途）になるので両手仲介を成功できれば、２倍の７２万円（消費税別途）になります。
両手仲介による利益相反とは何か
利益相反とは、何でしょうか。利益相反とは、利益になることをするといいながら同時に不利益が発生している状況です。たとえば、仲介業者が売主のためといいながら結果として不利益な行為になっていることです。具体的に両手仲介を含めて解説します。
両手仲介を成立させようと仲介業者はあらゆることを考えます。具体的にいうと、一般媒介であれ、専任媒介や専属専任媒介であっても、問い合わせをした協力業者を介入させない方法は十分可能です。
なぜなら、マンションに買付申込が入ったと言ったり、不動産売買契約に入る予定と説明したりすれば、協力業者はあきらめてしまうからです。仮に２番手で申込を受けても協力業者に連絡することはないでしょう。
実際は、証拠を出すこともないので買付申込も不動産売買契約も「架空の作り話」です。売主のあなたからすれば、詐欺にあったように感じます。しかし、両手仲介をする仲介業者にしたら特段通常のことで悪意すら感じていないのです。危険だと思いませんか？
このような囲い込みをする仲介業者にハマったら最後です。しかし、あなたが気が付かないだけで実は多くの仲介業者で両手仲介が存在しているのです。
両手仲介をすると違法行為となるか？
両手仲介の違法行為が問題になります。レインズ（指定流通機構）では、仲介業者間の取引で紹介拒否行為の禁止を利用規定に追加してます。しかし、現状は中々メスが入れられない状況です。仲介業者も巧妙に対応しているので売主にもわかり難いようにしています。
両手仲介と片手仲介の違い、よくある事例
片手仲介とは、売主のあなたから仲介手数料を受領する方法です。買主側には別の仲介業者が存在しています。逆に両手仲介では、１社の仲介業者が売主や買主の双方をまとめて２倍分の仲介料を受領するのです。
マンション売却で片手仲介であっても少し危険なケースもあります。
それは、査定価格を間違えた状態でそのまま募集開始したマンションなどです。なぜなら、片手仲介であってもマンションが売れ残る可能性があるからです。
相場価格から外れたマンション価格の場合、購入希望者が室内見学をする内覧までは何とかして来ても物件申込まで進みません。当て馬という比較物件にされることさえあります。あなたのマンションを内覧して、別のマンションをすすめて購入していくのです。
片手仲介になった場合、買主側の協力業者と連携をとりますが、募集反響は開始の最初２週間くらい迄でその後、問い合せもなく内覧件数も減り、３ヵ月、６ヵ月と時間だけが過ぎ去っていきます。
このように、片手仲介だからといっても査定価格を間違えるとマンションが売れ残ってしまうので安心という訳でもありません。マンションの問い合わせや内覧の反響が取れる売り出し価格なのか？ 再査定する必要もあります。
査定依頼した仲介業者が片手仲介だとしても、査定価格を間違えるような仲介業者に売却依頼してはいけません。両手仲介ばかりに意識せずにマンション査定も慎重に対応することです。
まとめ
このように募集窓口になる理由は、媒介契約によって異なりますが、結果的にあなたから仲介手数料などの自社利益のために査定提案するのです。媒介契約を結び、マンションが売れた成果報酬として仲介料を受領しますが、媒介契約を結ばなければ請求できないからです。
媒介契約を自社収益の入口として、不動産会社は重要視しています。あなたのマンションが売れようが、売れ残ろうが実は関係ありません。第一に媒介契約の締結です。
媒介契約選びも簡単ではありません。そこで、媒介契約を選ぶ前に不動産会社選びも注意しましょう。このときに注意することは、１社単独の不動産会社に相談しないことです。
少なくとも２社以上の複数の不動産会社に相談してください。その理由は、比較検討ができるからです。あなたに適した不動産会社（営業マン）に出会えれば、後は媒介契約を選ぶだけです。
